Строительные компании в России нередко задерживают сроки ввода домов в эксплуатацию, но только в 15% случаев жильцы обращаются в суд с тем, чтобы получить за это компенсацию, говорит адвокат Олег Сухов. Зря – в таких случаях можно«выручить» до 20% стоимости квартиры, уверен эксперт.
Кроме собственно неустойки по суду новосел может получить компенсацию своих убыток. В случае задержки ввода жилья в эксплуатацию и срыва сроков, указанных в договоре долевого участия, дольщики вправе требовать от застройщиков возмещения части понесенных расходов на аренду жилья. Более того, в общую сумму убытков, подлежащих компенсации, суд может включить расходы, связанные с поиском жилья (например, риелторские комиссионные), оплатой коммунальных счетов, услуг юристов, поясняет Сухов.
– Суды выносят решения по делам, связанным с компенсацией убытков, в пользу дольщиков, если доказана причинно-следственная связь между просрочкой передачи жилья застройщиком и убытками, понесенными гражданами, – говорит он.
Ипотека также имеет значение. В последнее время около 40–50% новостроек приобретается в кредит. Как правило, на время строительства устанавливается повышенная процентная ставка, которая автоматически снижается после сдачи дома госкомиссии и оформления жилья в собственность.
– Переплаты по кредиту, возникшие из-за срыва сроков строительства, также могут быть взысканы с виновного в долгострое застройщика — в том случае, если динамика процентных ставок напрямую привязана к дате ввода жилья, – уверен Сухов.
Все гораздо сложнее, если дом фактически построен, но при этом ключи в течение нескольких месяцев или даже года не отдают.
– Необходимо различать такие понятия, как дата ввода дома в эксплуатацию и дата подписания акта приема передачи квартиры – это разные понятия, – рассказывает Сухов. – И если обратиться к 214-ФЗ, то основанием для начисления неустойки (не исполнением обязательства) является именно не соблюдение срока передачи квартиры дольщику, при этом дата ввода дома в эксплуатацию отношения к выплате неустойке не имеет. Ранее, до вступления в силу 214-ФЗ в 2005 году, а также при подписании между дольщиком и застройщиком иного договора, не об участии в долевом строительстве, до января 2013 года (только в январе 2013 года Верховный суд РФ указал на обязательность применения к любым отношениям между дольщиком и застройщиком независимо от заключенного договора закона № 214-ФЗ) обманутые дольщики могли обосновывать свои требования именно не соблюдением сроков сдачи дома в эксплуатацию, указанных в договоре, оперируя на закон «О защите прав потребителей». Теперь такие основания являются не правильными.
Застройщики в договорах, как правило, указывают сроки на передачу квартиры дольщикам по истечении длительного периода времени после сдачи дома в эксплуатацию – от 3 месяцев до года, что дает им возможность решать необходимые строительные и документальные или бюрократические вопросы, подытоживает эксперт.
