Мошенники и сомнительные застройщики ловят в капканы на рынке недвижимости сотни людей. Но есть у них и любимчики, говорит адвокат Олег Сухов. Особенно доверчивыми оказываются четыре категории.
Во-первых, приезжие из провинции. Почти 35% мошеннических схем направлено именно на данную группу покупателей. Столь высокий процент объясняется в первую очередь тем, что перебирающиеся в большие города из скромных провинций жители не готовы к тому, что их обманут. Во-вторых, богема, то есть представители науки и искусства. Это 30%.» Эта группа людей весьма доверчива, в большей степени романтична, далека от приземленности, быта и суровой действительности», отмечает адвокат. В-третьих, состоятельные бизнесмены, привыкшие выстраивать отношения на доверии и честном слове. Еще 25%. И последние 10% приходятся на глубоко верующих, которые больше надеются на бога.
Ошибки людей
Сухов выделяет три основные ошибки клиентов – если их убрать, то 90% обманов на рынке просто не пройдут.
1) Не проверяются история квартиры, ее правоустанавливающие документы, личность продавца. При приобретении жилого помещения в обязательном порядке следует проверить так называемую «историю квартиры»: документы из паспортного стола для получения информации о всех ранее осуществляемых прописок и выписок; выписки регистрирующего органа для изучения данных об арестах и сделках с недвижимостью; документы из местной администрации по необходимости и так далее. По новостройкам нужно проверять разрешение властей на строительство, договоры аренды и прочее.
2) Заключение договора, не отвечающего букве закона. В договоре на приобретение первички должны быть прописаны следующие обязательные условия: полные и точные данные покупателя и продавца, ссылки на правоустанавливающую документацию, в том числе обязательны ссылки на договоры на земельный участок и разрешение на строительство, характеристики жилого помещения с указанием на номер, этаж, секцию с приложением плана квартиры на этаже, окончательная стоимость жилого помещения и другие нюансы.
3) Неправильный расчет между сторонами. Отсутствие надлежащих платежных документов (закон предусматривает только два вида подобных документов для расчетов с организациями: чек контрольно-кассовой машины к квитанции к приходному-кассовому ордеру или платежное поручение; и два вида документов при расчетах между физическими лицами: расписка и платежное поручение); несвоевременная передача денежных средств, например, до регистрации договора в Росреестре; указание меньшей стоимости объекта продажи, чем ее фактическая цена, оплата по договору иным, третьим лицам, которые не имеют отношение к предмету сделки, эти и другие ошибки приводят участников договора к утрате права и на претендуемую недвижимость, и на переданные денежные средства.
Как распознать мошенничество
1) Стоимость жилья сильно занижена по сравнению со средней по рынку. Не менее 9 из 10 выставляемых на реализацию квартир со скидкой – это «опасные» квартиры, историю которых необходимо «изучать» очень и очень тщательно.
2) Предоставление сфальсифицированных, поддельных документов, или не предоставление нужных документов, но демонстрация большого количества документов, не имеющих отношение к делу. Это переклейка фотографий в документах, подтверждающих личность, использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина, поддельные штампы прописки, использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность, использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки, фальшивые платежные документы и прочее.
3) Психологические уловки: хорошая реклама, презентабельные офисы, дорогая обстановка, расположение к себе клиентов. Если говорить о первичном рынке жилья, то какой бы не был крупный и/или известный Застройщик, предлагающий квартиры в новостройке, необходимо очень тщательно и внимательно знакомиться и с правоустанавливающей документацией на строительство, и с предлагаемым к заключению договором.
