Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги, аренду на недвижимость

Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги, аренду на недвижимость

Недвижимое имущество является дорогостоящим как при его приобретении, так и при дальнейшем обслуживании, которое подразумевает определенные правовыми нормами затраты, например, налоговое бремя.

Подробнее о том, кому и как закон позволяет значительно снизить расходы на недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Оспаривание кадастровой стоимости

Указанный способ обрел широкую популярность сравнительно недавно и успел зарекомендовать себя как один из наиболее успешных. Суть его заключается в снижении налоговой базы для уплаты налога на имущество. Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 определен круг лиц, которые вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Стоит заметить, что сюда входят все без исключения юридические и физические лица. Причем недвижимость может быть закреплена за ними как на праве собственности, так и на иных основаниях — на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды. Более того, указанным постановлением уточнено, что оспаривать кадастровую стоимость также могут бывшие собственники недвижимости, участники долевой собственности (сособственники), арендаторы и лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В каком суде оспаривать кадастровую стоимость

Первой инстанцией дел указанной категории являются городские, областные суды, верховные суды республик, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономного округа. Юридическим лицам необходимо учесть, что до обращения в суд, требуется пройти этап досудебного урегулирования спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, формируемую Росреестром. Указанная категория дел требует обязательного представления с заявлением отчета рыночной стоимости недвижимости на момент внесения данных кадастровой цены в данные кадастрового учета. Что не исключает проведение еще одной судебной экспертной оценки стоимости объекта в рамках судебного разбирательства.

За сравнительно небольшой промежуток времени (1 — 1,5 года) Мосгорсуд вынес в 95% случаях положительные решения. Доказательством тому служат Апелляционное определение Московского городского суда от 31.08.2016 по делу № 33а-29676/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 27.07.2016 по делу № 33а-13904/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 21.11.2016 по делу № 33а-29846/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 09.11.2016 по делу № 33а-41970/2016 и пр.

Оспаривание включения здания в реестр

Оспаривание включения здания в реестр Постановления Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Поименованный способ минимизации расходов будет эффективен для юридических лиц, чья недвижимость включена в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее — Перечень). Суть его состоит в уменьшении денежного обременения за счет уплаты налога на имущество организации, рассчитанной не от кадастровой, а от среднегодовой стоимости объекта.

Оспаривание имеет смысл, если здание и земельный участок, расположенный под ним, не имеют таких видов разрешенного использования, как размещение офисных зданий, делового, административного, коммерческого назначения, размещение объектов торговли, общепита или бытового обслуживания, а также отсутствует их фактическая эксплуатация в вышеупомянутых целях. Под последней понимается занятие не менее 20% общей площади объекта недвижимости для расположения офисов и офисной инфраструктуры. Фактическое использование определяется Госинспекцией по недвижимости, сотрудник которой по результатам проверки составляет акт, отражающий соответствие или несоответствие правоустанавливающим документам такового. Объект недвижимости с порядковым номером заносится в Перечень.

Как и в спорах по определению кадастровой стоимости, юридическим лицам, чья инфраструктура оказалась в списке, необходимо обратиться в краевые, областные суды или суды городов федерального значения с заявлением о признании недействующим понумерованного пункта Перечня.

Судебная практика московского региона

Судебная практика московского региона формируется положительно, однако есть относительно небольшая доля решений, в соответствии с которыми заявителям было отказано в удовлетворении требований.

Основаниями тому послужили либо расположение объектов на земельном участке, вид разрешенного использования которых соответствует административному назначению, либо доказательства о сдаче более 20% помещений в аренду под офисы, как, например, в Решении Московского городского суда от 23.03.2016 г. по делу № 3а-506/2015, Решении Московского городского суда от 15.03.2016 г. по делу № 3а-417/2016.

Положительная судебная практика представлена в следующих судебных актах: Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 01.12.2016 г. № 5-АПГ16-87, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15.09.2016 г. № 5-АПГ16-46, Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2016 г. № 5-АПГ16-65, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13.10.2016 г. № 5-АПГ16-79.

Уплата налога по льготной ставке

Использование земельного участка по целевому и разрешенному использованию для уплаты налога по льготной ставке.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в отношении некоторых земельных участков применяется пониженная арендная ставка платы за землю. Основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. Чтобы получить льготную ставку, лицу — собственнику объекта недвижимости, необходимо арендовать земельный участок под комплексное жилое строительство, приюты для безнадзорных животных, строительство гостиниц, объекты (включая их строительство) здравоохранения, образования, науки, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии, фундаментальные научные исследования и прикладные научные исследования и экспериментальные разработки и пр.

Как правило, внесение оплаты за временное владение и пользование земельным ресурсом в размере от 0,1 до 0,05 процентов от кадастровой стоимости поможет снизить налоговое бремя в десятки раз.

Однако чтобы лишить такой возможности юридическое лицо, Госинспекцией по недвижимости проводится обследование участка, по результатам которого определяется соответствие его использования целевому и разрешенному использованию. Санкцией служит привлечение к административной ответственности, а в дальнейшем утрата права на применение льготного процента по причине зафиксированного нарушения закона о допустимом использовании земли. Судебная практика арбитражных судов формируется однобоко, и совершенно не направлена на защиту и восстановление нарушенных прав арендаторов. Показательными тому примерами служат следующие судебные акты: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 № 09АП-42599/2016 по делу № А40-43074/16, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 № 09АП-13816/2016 по делу № А40-222044/15, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 № 09АП-275/2016 по делу № А40-152099/15, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2016 № Ф05-12925/2016 по делу № А40-222044/15-147-1823.

Однако существует и положительное мнение судей, например, в деле А40-175065/2016, где решение Арбитражного суда г. Москвы об отказе заявителю в требованиях было отменено коллегий судей Девятого арбитражного апелляционного суда.

Льготная арендная ставка субъектам малого бизнеса

Льготная арендная ставка, предоставляемая субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — СМП) определены критерии, по которым субъекта бизнеса необходимо относить к СМП. Для юридических лиц, которые к таковым относятся, занимаются деятельностью в области здравоохранения или образования в соответствии с лицензией, и арендуют недвижимое имущество, принадлежащее г. Москве, с 1 января 2017 г. предусмотрена ставка арендной платы за помещение в размере 4 500 рублей за кв. м в год.

Чтобы арендная плата исчислялась в размере указанной суммы, СМП необходимо было до 1 января текущего года обратиться в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее — Комиссия) с заявлением, образец которого представлен на сайте Департамента городского имущества. Создание, сроки и задачи Комиссии определены в Постановлении Правительства Москвы предпринимательства от 01 июля 2013 года № 424-ПП.

Таким образом, за получением льготы необходимо обращение в Комиссию, при его отсутствии или отправке документов за рамками объявленного срока, то есть после 01.01.2017 года, право на льготу утрачивается. Приведенный порядок действует уже несколько лет по одному и тому же сценарию, и тем СМП, кто не успел обратиться с заявлением в комиссию, рекомендую не забыть это сделать в конце этого года для получения права на применение льготной арендной ставки в будущем году.

Указанный вывод находит свое подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 305-ЭС15-15905 по делу № А40-150364/2014, Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 № 09АП-21855/2015 по делу № А40-150364/14, Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 № 09АП-52891/2016-ГК по делу № А40-9487/2016, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 08.06.2016 № Ф05-6309/2016 по делу № А40-214926/2015.

http://www.klerk.ru/buh/articles/456794/

5 резонансных/прецедентных дел в сфере недвижимости

5 резонансных/прецедентных дел в сфере недвижимости

Сфера недвижимости — одна из самых изменчивых и чувствительных к экономическим реалиям. Ее зависимость от налоговой системы, валютных издержек, международных отношений, кредитной политики банков провоцирует настоящую правовую эволюцию. Сегодня все чаще создаются новые судебные прецеденты, которые делают рынок более специфичным и многообразным. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова пятерка самых нетипичных судебных решений.

1. Правда за валютными ипотечниками

Первый номер в рейтинге без преувеличения занимает решение Пушкинского городского суда по иску валютного заемщика к ВТБ о пересчете платежей по ипотеке. Кредитный договор был заключен еще в 2008 году. По его условиям женщина взяла ипотеку сроком на 30 лет на покупку однокомнатной квартиры под 13,5% годовых. Но на момент оформления доллар стоил 23,5 рубля, а к 2015-му вырос более, чем в два раза. Таким образом, ежемесячно в счет погашения долга и процентов по нему заемщице необходимо было отдавать банку 1 872 $. И если в первый год погашения она ежемесячно платила около 44 тыс. рублей, то спустя 7 лет эта сумма составляла уже 75 тысяч. Такой валютный коллапс привел к большим долгам перед банком, и исполнять свои обязательства дальше клиентка уже не смогла.

В требованиях истец заявила о необходимости внести в договор пункт о расчете и возврате кредита в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, который не должен превышать 30 рублей за 1 $. Банк ВТБ ранее такие условия не принял, однако суд полностью удовлетворил иск и признал сделку «кабальной и ничтожной», а также приравнял сумму ежемесячного платежа по кредиту к 24 рублям за 1 $. В своем решении, — говорит адвокат Олег Сухов, — судья сослался на статью 451 Гражданского кодекса, где говорится о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Несмотря на то, что в апелляционной инстанции решение было отменено, оно, так или иначе, спровоцировало волну новых судебных исков от ипотечников, в том числе, и коллективных, к разным банкам.

2. Незаконная перепланировка доведет до изъятия квартиры

По праву резонансным и показательным можно считать решение Головинского районного суда Москвы о принудительном выселении собственника-нарушителя и продажи его квартиры с публичных торгов. В свое время владелец жилья решился на глобальную перепланировку – он увеличил площадь сан.узла в несколько раз за счет коридора, кухни и комнаты. Естественно, согласовать такую перестройку мужчина не потрудился, а на предписания Мосжилинспекции не реагировал. Дело передали в суд, который обязал нарушителя в течение полу года привести квартиру в первоначальное состояние, однако это решение владелец не выполнил до сих пор, поэтому его квартира в ближайшее время должна «уйти с молотка». Стоит отметить, что в силу статьи 29 Жилищного кодекса, все деньги от продажи квартиры с публичных торгов, должны перечисляться собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения и на приведение жилого помещения в прежнее состояние – уже новым владельцем.

3. Обвинен в самострое может быть каждый

Судебная практика содержит множество дел о сносе самовольных построек, но все они касаются, в основном, стихийных ларьков и мелких павильонов, примыкающих к станциям метро. Однако есть среди них и нетипичные случаи. В 2015 году сразу несколько столичных предпринимателей обратились в суд с иском о признании незаконным постановления Правительства Москвы об организации работ по сносу самовольных построек. В перечень таких объектов, в том числе, попали крупные торговые центры, расположенные на улице Таганской и проспекте Мира, принадлежащие ООО «ТЦ Таганка», ООО «Пирамида», ООО «Звездочка».

Истцы заявили о нарушении своих конституционных прав, норм гражданского и земельного кодексов, а также федерального закона о защите конкуренции. По их мнению, спорные объекты признаками самовольной постройки не обладали, поскольку возведены были на основе разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и с надлежащим введением их в эксплуатацию. Установленный административный порядок сноса зданий, находящихся в частной собственности у законных владельцев, является чистым произволом, лишает всякого права на судебную защиту и не предполагает разумной компенсации за этот снос. В то же время представители столичного Правительства настаивали на правомерности принятия документа. По их мнению, вопросы владения, пользования и распоряжения землёй находятся, в том числе, и в ведении субъектов РФ, и город Москва, как субъект, вправе реализовывать такие полномочия.

Московский городской суд исковые требования заявителей не удовлетворил, а Верховный суд в своем апелляционном определении подтвердил правильность и законность такого решения.

4. Залог на недвижимость теперь считается платежным документом

Довольно неоднозначно восприняло банковское сообщество решение Верховного суда по иску Агентства по страхованию вкладов к бывшему заемщику Межпромбанка, лицензия которого была отозвана еще в 2010 году. До этого клиент оформил ипотеку в размере 707 тысяч долларов и приобрел квартиру в центре Москвы. АСВ, который являлся конкурсным управляющим банка-банкрота, настаивал на том, что за все время ответчик ни разу не перечислил платежи по кредиту. Это доказывают и справки из налоговой о доходах заемщика на тот период. В общей сложности истец требовал взыскать с ответчика 1,4 млн. долларов, включая проценты по основному долгу и неустойку. Однако клиент настаивал на том, что кредит был погашен вовремя, но подтверждающих документов у него не было — они утеряны. Единственное, чем он мог доказать прекращение своих обязательств перед банком – это снятие залога с ипотечной квартиры, которое в Росреестре осуществили по ходатайству банка и заемщика еще в 2008 году.

Спор с многолетней историей в итоге вышел на финишную прямую – сначала апелляционная коллегия Московского городского суда удовлетворила иск АСВ, сославшись на то, что снятия залога – не повод считать кредит «закрытым». А уже после Верховный суд отменил это постановление и признал правоту ответчика, фактически создав правовой прецедент о том, что снятие залога с квартиры является доказательством прекращения всех кредитных обязательств перед банком.

5. Не построил квартиры, компенсируй их рыночную стоимость

Интересное продолжение имеет история вокруг одного из питерских застройщиков элитных ЖК, строительство которых затянулось более, чем на три года. Федеральный арбитражный суд вынес решение в пользу обманутых дольщиков, фактически вернув им не только уплаченные за квартиры деньги вместе с процентами за пользование, но и взыскал с нерадивого девелопера разницу между стоимостью жилья, прописанной в ДДУ от 2007 года, и актуальной рыночной ценой, которая оказалась на 2,5 миллиона рублей выше. Чтобы добиться такого прецедента дольщики пошли на небольшую хитрость. Ключевую роль при этом, — говорит адвокат Олег Сухов, — сыграло Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где в пункте 5 сказано, что«если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, в частности, разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества».

Однако, чтобы суд принял этот важный документ во внимание, необходимо было слушать дело в арбитраже. Предприимчивые дольщики переуступили свои права на квартиры юридическому лицу — таким образом, иск был направлен по подсудности в федеральный арбитражный суд. Иск прошел несколько апелляционных рассмотрений и, в конечном итоге, решение было принято в пользу дольщиков.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Дарственная или завещание? Что выбрать наследнику и почему?

Дарственная или завещание? Что выбрать наследнику и почему?

Гражданское право предусматривает множество вариантов приобретения наследства. Так, недвижимость можно не только получить по завещанию, но и принять его в дар, то есть безвозмездно. О столь дорогом подарке, как квартира или дом, мечтает, пожалуй, каждый, но далеко не все представляют, во что обходится такая щедрость. Так все же, что проще и практичнее – подарок или завещание? Взвесить все за и против двух самых распространенных способов передачи имущества потенциальным наследникам помогает адвокат Олег Сухов.

Региональная статистика чаще свидетельствует в пользу договора дарения. По данным Росреестра, в одном только Санкт-Петербурге с начала этого года было зарегистрировано почти 48 тысяч таких сделок. Тогда как питерские нотариусы в среднем заверяют до 36 тысяч завещаний ежегодно.

Отдавая приоритет завещанию или дарственной, главное, что берут во внимание наследники, это сроки передачи права собственности на имущество. Так, при дарении недвижимость переходит в пользу нового владельца с момента регистрации права собственности в Росреестре – по закону такой срок составляет не более двух недель, а при завещании полноправным распорядителем наследник становится только после смерти родственника. Стоит учитывать и то, что свидетельство о праве на наследство нотариус выдаст лишь спустя пол года от этой даты.

Распространенная практика, когда при составлении договора дарения отдельным пунктом в нем прописывается то, что даритель может продолжать жить в квартире. Однако в Росреестре, вероятно, откажут в регистрации документа в таком варианте. Дело в том, что по закону с момента, когда недвижимость формально перешла от одного собственника к другому, права третьих лиц прекращаются. Другими словами, если тот, кому подарили квартиру, тут же ее продаст, даривший и станет этим третьим лицом, а значит, велики шансы выселить его через суд, если сам он не выпишется, — предупреждает адвокат Олег Сухов. Это один из рисков, который несет владелец квартиры, оформляя дарственную. При составлении завещания такой момент, конечно, исключен.

Одним из существенных недостатков дарственной и очевидных минусов для владельца является невозможность изменить содержание договора. Говоря юридическим языком, такой документ не имеет обратной силы. Поставленные под ним подписи обеих сторон означают полное согласие с условиями сделки, правами и обязанностями дарителя и одаряемого. В отличие от завещания, которое наследодатель может изменить в любое время после его составления.

В контексте сравнения стоит упомянуть и о законодательных новшествах, по которым с 2016 года все сделки по отчуждению долей в рамках договора дарения необходимо заверять у нотариуса. И хотя изменения не затронули передачу прав собственности на весь жилой объект, то есть дарить квартиру или дом целиком, как и прежде, можно без нотариального заверения, такие поправки фактически ставят еще один минус варианту с дарственной. Новый порядок усложняет процесс оформления и лишает наследника свободы выбора.

С другой стороны — процедура нотариального заверения договора дарения может ускорить регистрацию сделки в Росреестре за счет сокращения времени на проверку и подтверждение подлинности документов. Также стоит подчеркнуть, что не заверенные соглашения оспариваются в суде гораздо чаще, чем те, которые нотариус удостоверил, поскольку они имеют особую доказательную силу.

В целом же, для признания недействительным завещания закон дает больше оснований, чем в случае с договором дарения. Например, часто родственники завещают то, что является совместным имуществом, а значит, должно делиться поровну между владельцами, и доля одного не может считаться наследством другого. Или же допускаются очевидные оплошности: не соблюдается форма документа, а нотариусы могут нарушить порядок заверения или не правильно поставить удостоверяющую подпись.  Между тем, поводов для обжалования договора дарения крайне мало, — говорит адвокат Олег Сухов. Чаще всего истцы настаивают на том, что в момент подписания этого документа даритель находился в невменяемом состоянии по причине болезни или был недееспособным, то есть не понимал значения своих действий.

Так, в апреле этого года житель Подмосковья пытался через суд вернуть квартиру, которая должна была перейти ему по наследству после смерти отца. Оформить недвижимость он не смог, так как ранее жилье перешло в собственность постороннего человека по договору дарения. Истец попытался оспорить сделку, доказывая, что его отец злоупотреблял спиртным и не мог отдавать отчета своим действиям на момент подписания документа. И, кроме того, заявил суду, что покойный родитель получил за квартиру небольшую денежную сумму в размере 500 тысяч рублей, рассчитывая, видимо, на отмену сделки по тем основаниям, что имела место компенсация, т.е. притворность договора. Тогда в силу Гражданского кодекса договор дарения может быть отменен, так как считается безвозмездной сделкой.

Ответчик сначала признал факт передачи денег, а позже отказался от этой позиции и настаивал на том, что передача квартиры была безвозмездной, в качестве подарка покойного в знак благодарности за многолетнюю дружбу и помощь. Суд отказал в иске, так как не нашел подтверждений недееспособности наследодателя.

Обычно, делая выбор в пользу одного из вариантов, участники сделки выбирают менее рискованный и безущербный для обеих сторон. Ну а эти критерии, в свою очередь, зависят от условий, обстоятельств в конкретной семье и взаимоотношений между близкими родственниками. Нормы права лишь задают общие рамки, которым нужно беспрекословно следовать.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Как кризис повлиял на разгул мошеннической преступности

Как кризис повлиял на разгул мошеннической преступности

С наступлением кризиса число мошеннических сделок с недвижимостью значительно выросло. Криминальный размах рынка буквально бьет прошлые рекорды. По данным Генеральной прокуратуры с начала 2016 года в России мошенниками было совершенно почти 112 тысяч преступлений – по сравнению с прошлым годом это количество увеличилось более, чем на четверть. Между тем, небывалый рост правонарушений аналитики из ГУВД Москвы зафиксировали в сфере махинаций с недвижимостью – в 2015-м было 684 таких факта, что практически в два раза превысило прежний показатель. О том, как преступность отреагировала на кризис, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Спекуляции с новостройками

В разгар кризиса москвичи изыскивают новые возможности для инвестирования, в том числе, в объекты недвижимости. В результате все больше застройщиков выходят на рынок с новыми предложениями, а банки увеличивают портфели ипотечных кредитов. О такой динамике наглядно свидетельствует статистика Управления Росреестра по Москве. Так, в III квартале 2016 года специалисты зарегистрировали вдвое больше договоров долевого участия, чем за тот же период год назад. Но стремление рядовых потребителей сохранить и приумножить свой капитал провоцирует не только закономерную реакцию деловых рынков, но и теневую активность.

Столичные аферисты не дремлют и апробируют новые схемы обмана покупателей новостроек. И главным здесь, пожалуй, является добросовестность застройщика. Внешне реноме девелопера может не вызывать никаких сомнений. Работа на стройке кипит, офис продаж работает, компания активно рекламирует свои услуги в СМИ, но все это не редко оказывается видимостью, — утверждает адвокат Олег Сухов. Подводные камни могут быть самого разного «габарита» — от просроченной или фиктивной лицензии на право осуществления своей деятельности до банкротства застройщика и двойных продаж квартир. Ключевая задача мошенников при этом — заставить клиента, если не расплатиться полностью, то хотя бы внести первый взнос или задаток.

Буквально на днях по подозрению в мошенничестве столичная полиция арестовала одного из владельцев строительной компании. Следствие располагает доказательствами того, что задержанный перепродавал разным собственникам одни и те же квартиры в ЖК«Терлецкий парк» в Новогиреево. По данным «Москомстройинвеста», из 300 покупателей квартир в жилом комплексе в реестр пострадавших включены 72 фамилии. Кто будет достраивать объект пока не известно. Мошенничество в особо крупном размере, которое инкриминируют бывшему инвестору, предполагает до 10 лет тюрьмы. Стоит отметить, что ранее этот же застройщик уже был замечен в сопричастности к крупным аферам в сфере долевого строительства. Тогда речь шла о двойных продажах в жилом комплексе «Западные ворота столицы».

Вторичное жилье. Новые схемы в действии

Рынок вторичного жилья всегда под прицелом мошенников. Хотя такая недвижимость менее ликвидная, и спрос на нее зачастую рождает нужда и потребность в крыше над головой, а не намерение инвестировать.

В ходу излюбленные классические схемы – с подделыванием документов о собственности, доверенностей, завещаний или дарственных. Потерпевшие – граждане из «групп риска» или умершие, о которых аферисты узнают благодаря «хорошо информированным поставщикам» из компетентных служб. Однако известны и относительно новые криминальные маневры, на которые идут преступники ради личной наживы.

Одна из схем сегодня активно применяется в российских регионах. Мошенники выбирают заведомо слабых собственников – часто женщин и пожилых людей, которые владеют долями в квартирах, и угрозами понуждают продать их за бесценок. Они подселяются к жертве и делают ее быт невыносимой, запугивают, систематически избивают или портят имущество. Подобные уголовные дела сегодня находятся на рассмотрении следователей в Екатеринбурге и Волгограде. Стоит отметить, — говорит адвокат Олег Сухов, — что прецедент, когда мошенники понесли заслуженное наказание, уже создан в Свердловской области. Целых 9 лет аферист помышлял «долевой» скупкой по «дешевке», за что был осужден на 5 лет за принуждение к совершению сделки под угрозой насилия, а также за умышленное уничтожение и повреждение чужого имущества.

Еще одна относительно новая схема практикуется в подмосковных Химках. Наспех созданная финансовая организация выдавала кредиты на выгодных условиях, но под залог недвижимости. В Химках такая контора работала под вывеской Городского залогового центра. Получилось так, что потерпевшие брали кредит, а фактически просто продавали свои квартиры за бесценок – документ о залоге, который подписывали клиенты, оказался договором купли-продажи их жилья. Вскоре после оформления сделки недвижимость перепродавали другим лицам, а прежних жильцов выселяли.

Сегодня в Химкинском городском суде начался процесс по этому делу, однако, его успешный исход весьма призрачен. Доказать заемщику, что он не осознавал, что подписывает – довольно сложно. Между тем, под договором купли-продажи стоит подлинная подпись клиента и юридически все чисто.

  «Антикризисная» бдительность

Проверяйте документы самым тщательным образом – особенно те, что подписываете. Например, договор купли-продажи описывает двустороннюю возмездную сделку, по которой продавец передает в собственность покупателю недвижимость за определенную сумму, указанную в договоре. Документ о залоге имущества не может содержать таких условий. В нем одна из сторон – залогодержатель предоставляет другой – залогодателю денежный займ, а последний в качестве гарантии возврата передает в залог собственность, принадлежащую ему на законных основаниях.

Если вы имеете дело с застройщиком, то кроме права заниматься строительными работами, у него должно быть разрешение на строительство, документы на земельный участок, где возводится объект – договор аренды или свидетельство о собственности на землю, а также проектная декларация, которая обычно размещена в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того федеральный закон  «Об участии в долевом строительстве» обязывает застройщика страховать свою ответственность перед потребителем, — напоминает адвокат Сухов.

Внимательно изучите эти документы, сверьте в них даты. Все данные можно перепроверить в ЕГРЮЛ на портале налоговой службы – это открытая база, доступная для всех. Изучите другие объекты выбранного вами застройщика – новоселы или те, кто только собирается получить ключи от новых квартир, часто создают форумы на сторонних сайтах, где без прикрас рассказывают об особенностях жизни в ЖК, бытовых проблемах, взаимоотношениях с застройщиком и управляющими компаниями. Противостоять черному рынку глобально, вы, таким образом, конечно, не способны, но повысить степень личной безопасности и обойти мошенников стороной это поможет.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Как оформить право собственности на квартиру через суд

Как оформить право собственности на квартиру через суд

В последнее время все больше покупателей новостроек, дождавшись окончания строительства дома, не могут оформить право собственности. Обстоятельства могут быть очень разными: не подписание одной из сторон актов реализации инвестиционного контракта или протоколов распределения квартир, определенные финансовые проблемы компаний или расширенный инвестиционный проект, распространяющий свое действие сразу на десяток строительных объектов. Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова» рассказал, как оформить право собственности на квартиру (офис) во вновь построенном доме, если компания застройщик или администрация не передает документы на регистрацию в обычном порядке через регистрационную службу?

Если объект построен

Для обращения в суд и удовлетворения заявленных требований, желательно иметь ответ застройщика, инвестора или, на худой конец, органов местной администрации об отказе оформления права собственности на приобретенный вами объект недвижимости или невозможности такого оформления по каким-либо причинам.

 

Обязательным условием обращения в суд являются:

— заключенный договор (инвестирования, соинвестирования, уступки права, совместной деятельности, долевом участии в инвестировании строительства, инвестиционного вклада, предварительный договор и др.);

— платежные документы об оплате указанных договоров;

— акт приема передачи объекта недвижимости инвестору (при оформлении права собственности на оконченный строительством объект);

— план БТИ (при оформлении права собственности на оконченный строительством объект);

— инвестиционный контракт, постановление местной власти, документы на земельный участок — истребуются по запросам суда.

Следует помнить, что на основании судебной практики и гражданского законодательства заявитель может потребовать в судебном порядке признания за собой права собственности только на конкретный объект недвижимости. При обращении в суд придется оплачивать государственную пошлину, размер которой может составить сумму до 60 000 рублей.

Требования в суд о признании права собственности должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными, полученными из БТИ, иначе регистрационная служба откажет в регистрации права собственности. В рамках судебного разбирательства в суд необходимо предоставить сообщение из Россреестра об отсутствии зарегистрированных прав на тот объект недвижимости, что вы претендуете. К судебному разбирательству привлекаются все участники инвестиционного проекта, а так же лица, уступающие или претендующие на спорный объект.

Так же по судебным запросам истребуется вся правоустанавливающая документация на объект строительства. После вступления в законную силу решения суда, необходимо обратиться в Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъекту федерации с документами БТИ (кадастровый паспорт и экспликация).

 

Незавершенный объект

В отличие от завершенного строительством объекта недвижимости при подаче документов в регистрационную службу на оформление права собственности план БТИ предоставляться не будет, так же будет отсутствовать акт приема передачи конкретного помещения. При этом заявителям стоит помнить, что чем точнее будет написано решение суда и чем четче будет указана объект незавершенного строительства, тем проще будет зарегистрировать собственность в ФРС.

Из буквального толкования ст. 25 Закона о регистрации следует, что:

1. При регистрации права на объект незавершенного строительства объектом права является весь объект незавершенного строительства, а не его часть.

2. Регистрация права на объект незавершенного строительства производится в случае необходимости совершения сделки с таким объектом, т.е. предметом сделки будет весь объект незавершенного строительства, а не его часть.

3. Земельный участок выделяется для создания объекта недвижимости.

На основании изложенного следует вывод о том, что общим правилом является регистрация права на объект незавершенного строительства в целом (ст. 25 Закона о регистрации). Вместе с тем объект регистрации формируется организациями технического и кадастрового учета, а учреждение юстиции регистрирует права при наличии законных оснований. Поэтому в случае предоставления заявителем правоустанавливающих документов на часть объекта незавершенного строительства с обязательным приложением плана земельного участка, удостоверенного органом, ответственным за проведение кадастровых работ, и плана объекта недвижимости, удостоверенного органом учета объектов недвижимости (ст. 17, 18 Закона о регистрации), регистрация права на указанный в названных документах объект незавершенного строительства возможна.

Действующее законодательство допускает регистрацию прав на объект незавершенного строительства независимо от назначения строящегося объекта. На вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации сделка и переход права или только переход права, следует отвечать с учетом того, что жилой дом, строительство которого не завершено, не является жилым помещением, т.к. не может быть использован по этому назначению. Следовательно, регистрации подлежит только переход права собственности, а не договор продажи такого объекта.

Как показывает судебная практика, в Москве, к примеру, суды отдают предпочтение признанию права собственности на долю в инвестиционном контракте в виде определенного помещения, которое было указано в договоре с дольщиком (инвестором и т.д.), в соответствии с которым было начато строительство дома. Признание права собственности на такой объект недвижимости как на незавершенный строительством объект – практика больше отрицательная. При этом в Московской области и других регионах РФ имеется много и данной положительной практики.

Несмотря на то, что судебные прецеденты о признании права на долю в Инвестиционном проекте имеют недалекую историю возникновения, данная практика все больше и больше набирает свои положительные обороты. Стоит отметить, что право собственности по таким решениям суда зарегистрировать невозможно, однако они позволяют вывести права на свою недвижимость из конкурсной массы (продажи с торгов третьему лицу) при банкротстве застройщика.

Предварительный договор – не лучший способ покупки жилья в новостройке

Предварительный договор – не лучший способ покупки жилья в новостройке

После принятия Федерального Закона №    214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

Черные риелторы или крупные агентства недвижимости: вероятность обмана при обращении

Черные риелторы или крупные агентства недвижимости: вероятность обмана при обращении

В риэлторской деятельности более, чем в любой другой, существуют способы и схемы обмана участников рынка недвижимости.

Такой обман может заключаться как при посреднических функциях агентства недвижимости или риелтора-одиночки, так и при представлении риелторской структурой интересов самого покупателя или продавца.

Рассмотрим примеры обмана при посредничестве риелторской организацией, как своих клиентов, к примеру, продавца, так и покупателя.

Когда потенциальный продавец ищет риелторскую компанию для оказания ему помощи в продажи того или иного объекта недвижимости, его всегда интересует вопрос стоимости намеченного к продаже имущества. Позвонив по телефону или придя непосредственно в офис риелторской компании, начинается первый обман клиента, который выражается в доведении до последнего заранее неправильной, искаженной информации о стоимости объекта недвижимости. Т.е., к примеру, цена квартиры потенциального продавца составляет 5 млн. рублей, в риелторской же организации продавца убедят, что стоимость его имущества составляет 6 млн. рублей, для чего? Все очень просто, чем большую стоимость риелторская компания назовет потенциальному продавцу за его объект недвижимости, тем больше шансов, что такой продавец выберет именно данного риелтора. Безусловно, первое время недвижимость будет выставляться по названной завышенной стоимости, но затем до продавца будет доведена информация, что цену необходимо снижать, иначе объект продажи так и не будет реализован. В итоге риелторская компания получает своего клиента, а клиент не получает обещанный результат продажной стоимости квартиры.

Второй способ обмана сразу вытекает из первого. Итак, риелторская организация доводит до сведения своего клиента информацию о необходимости занижения цены выставляемого имущества, однако продавец рассчитывал на иное и не желает терять в стоимости продаваемого. Возникает риск ухода данного продавца в другую риелторскую структуру, где, возможно, его квартира или офис будут реализованы за «достойные деньги». Чтобы такого не произошли, чтобы не упустить клиента, риелторские организации при  заключении договора с продавцом на оказание риелторских услуг всегда прописывают пункт, согласно которого, обращающийся обязуется при подписании договора передать оригиналы документов в риелторскую компанию. При нахождении оригиналов документов на недвижимость в риелторской организации продавец уже не имеет никакой возможности уйти в другую компанию и вынужден подчиняться любым требованиям и условиям риелторов.

Теперь напишем, как риелторские компании обманывают одновременно и продавца – своего клиента и покупателя. Указанный способ обмана был особенно актуален в 2005 – 2008 годах, когда стоимость недвижимости вырастала ежедневно. Представим, что стоимость выставляемой в продажу квартиры составляет 5 млн. рублей. Находится покупатель, который вносит аванс, готов выйти на сделку и вдруг, перед самым заключением договора риелторы продавца говорят покупателю, что стоимость квартиры возросла до 5, 5 млн. рублей, и у покупателя, соответственно, есть выбор, либо купить квартиру по указанной стоимости, либо отказаться от сделки. При этом покупатель понимает, что пока готовилась сделка, прошло значительное время, недвижимость в стоимости подросла, пока покупатель будет искать другую квартиру, пройдет еще значительное время, и стоимость недвижимости может вырасти еще. Таким образом, покупатель вынужден отдавать за намеченное приобретение на 500 тысяч рублей больше, чем изначально планировал и не на тех условиях, на которых заключал предварительный договор и вносил аванс. При этом самое интересное в данной истории это то, что об увеличении стоимости реализуемой недвижимости не знает и продавец, которому такая недвижимость принадлежит. Бонус в 500 тысяч рублей риелторская компания кладет себе в карман.

При общении с риелторскими компаниями каждый встречается с таким понятием, как внесение денежных средств по гарантийному обязательству. Что это такое? Это передача или покупателем или продавцом определенной суммы денежных средств в риелторскую компанию под определенный долговой документ, который в данном случае называется гарантийным обязательством. Обман здесь сводится к тому, что указанные, так называемые «Гарантийки» по форме и содержанию очень часто содержат условия, в соответствии с которыми внесенные денежные средства либо вернуть нельзя вовсе, либо со значительными сложностями. Так же имеется практика, в соответствии с которой данные гарантийные обязательства содержат срок их исполнения, в который бывает стороны не успевают уложиться, что приводит к лишению права на возврат денежных средств, внесенных по указанной «гарантийке».

Еще одним способом обмана и среди крупных риелторских компаний и риелторов одиночек – это получение аванса за предстоящую услугу риелторства, которая может быть и не исполнена. В настоящее время очень мало кто из представителей риелторских структур требует внесение аванса за свою работу, но если ваш риелтор или та риелторская компания, в которую вы обратились, претендует на авансовую оплату своих услуг, от таких риелторов следует держаться подальше.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что риелторы представляют в качестве потенциального продавца лицо, который по закону не вправе распоряжаться оформленным на него имуществом. Данная недвижимость переходит в собственность риелторов или их сообщников-помощников по поддельным документам: завещаниям, доверенностям, решениям суда, иным. Данный вид деятельности напрямую подпадает под уголовную ответственность в связи с наличием состава преступления – мошенничество, однако риелторов или организаций, которые прикрываются риелторскими вывесками, это не останавливает.

Приведу несколько примеров своей практики, когда риелторы по поддельным документам продавали квартиры. Пример первый – мошенники подделывают одно из решений Московского районного суда, резолютивной частью которого является признание права собственности за конкретным лицом на конкретную квартиру. Да, квартира есть, но человек, что в ней прописан давно пропал или умер. Риелторы получают об этом информацию, подделывают решение суда  о признании права собственности на своего человека и регистрируют такое право. Данный пример невозможен без участия сотрудника паспортного стола, которые занимаются прописками и выписками, а так же выдачей выписок из домовой книги, которые необходимы для сделки. Далее, оформленная по решению суда квартира еще несколько раз перепродается и по истечении полу года – двух лет продается потенциальному покупателю.

Еще один пример, умирает бабушка, которая является собственницей квартиры. Риелторы оформляют поддельное завещание на своего человека и оформляют по наследству квартиру. Затем продают. Лица, которые действительно имеют право на данное имущество – квартиру, это или законные наследники бабушки, или государство, в качестве наследника выморочного имущества. В том случае, что произошел с моими клиентами, права на квартиру заявило государство, в лице Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, как представитель государства в области жилых помещений в городе Москве. Департаменту в суде удалось доказать поддельность завещания и отсудить квартиру.

Третий пример, собственники квартиры уезжают на определенный срок на отдых или в командировку. От их имени подделывается доверенность на право продажи квартиры и с правом получения денежных средств. В квартире, соответственно, никто не проживает временно, чем пользуются риелторы и при помощи служб МЧС осуществляют доступ в квартиру. Таким образом, квартира показывается потенциальным покупателям, которым объясняется, что собственники уехали в другую страну и оставили своим друзьям или родственникам документы и ключи от квартиры. Кстати, на такие квартиры не обязательно получать дубликаты документов, такие документы могут храниться и в самой квартире, куда обеспечен доступ мошенникам – риелторам.

По истечении определенного количества времени прежние настоящие собственники и покупателя – новые, но спорные собственники встретятся лицом друг к другу в данной квартире, и эта встреча будет не самой приятной для обеих сторон.

Стоит обратить внимание, что по всем трем схемам мошенничества проблем можно было бы избежать, т.к. все документы на квартиру, вся история квартиры при сделке достаточно тщательно может быть проверена юристами, а совершать сделки через продавца по доверенности я вообще не рекомендую.

Прекращение деятельности ТСЖ, в том числе в судебном порядке

Прекращение деятельности ТСЖ, в том числе в судебном порядке

В настоящее время все более и более актуальными становятся вопросы организации управления домами, собственниками таких домов. Жилищное законодательство предусматривает несколько способов управления домом, в том числе через управляющие компании или товарищество собственников жилья. Закон предусматривает так же такой способ управления домом, как непосредственное управление.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в настоящее время является наиболее редко встречающимся способом управления. Связано это в первую очередь с тем, что функции управления домом требуют времени, определенных навыков и знаний, а также самостоятельного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Именно потому многие собственники все же предпочитают передать функции по управлению домом управляющей компании или правлению ТСЖ (ЖСК), если такие объединения жильцов имеются.

Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.

Основные преимущества ТСЖ. Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов — управляющего, управляющей компании. Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз небытовых отходов, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых как за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, в ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Конечно, недостатков у ТСЖ немало. Товарищество только тогда эффективно, когда оно обслуживает несколько многоквартирных домов с большой жилой площадью, чтобы собирать большую сумму. Главное преимущество ТСЖ в том, что это некоммерческая организация, которая всю полученную прибыль направляет на создание оптимальных условий в товариществе (обслуживание и ремонт фонда), кроме того, она пользуется поддержкой государства.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

1) по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;

2) в связи со сносом дома;

3) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;

4) в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником, а также в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.

Сокращение количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников жилья, может иметь место как по субъективным, так и по объективным причинам в следующих случаях:

1) выход из членов товарищества;

2) смерть членов товарищества;

3) отчуждение помещений, принадлежащих членам товарищества, и др.

ЖК РФ не устанавливает последствия непринятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о ликвидации товарищества собственников жилья. В таком случае товарищество собственников может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов.

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчета с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества. В соответствии с ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества.

Ликвидация ТСЖ в судебном порядке имеет обычный исковой процессуальный способ рассмотрения данного вида дел в судах общей юрисдикции, если одним из участников процесса является физическое лицо, и в Арбитражных судах, если всеми участниками процесса являются юридические лица, организации.

В исковом заявлении к суду о ликвидации ТСЖ, признании его недействительным, прекращении деятельности, необходимо выдвигать требования не только об аннулировании регистрационной записи регистрации юридического лица – ТСЖ, но и признанием недействительными тех действий и актов, в соответствии с которыми ТСЖ было создано. Как правило, судебные процессы о ликвидации или прекращении деятельности ТСЖ имеют длительный характер, связаны со значительным количеством истребуемых документов, судебной практики по таким спорам в настоящее время имеется не много.

Обязанности поручителей по кредитам перед банками

Обязанности поручителей по кредитам перед банками

Поручительство – один из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Широкое развитие институт поручительства получил в кредитных и залоговых отношениях с банками в последнее время.

Если должник не исполняет обязательства по возврату кредита, данная обязанность может быть возложена банком на поручителя в полном объеме.

На основании Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 361) по договору поручительства поручитель обязывается перед Банком отвечать за исполнение заемщиком его обязательств полностью или в части.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и заемщик отвечают перед Банком солидарно, т.е. совместно.

Из изложенного выше следует, что обязательство поручителя ограничено лишь обязанностью нести ответственность за заемщика перед Банком, но не исполнять обязательство за него.

Если заемщик не исполняет обязательство по возврату кредита Банку, то данное обязательство, как уже было сказано ранее, ложиться на поручителя и данное обязательство четко и однозначно предусмотрено действующим законодательством.

А если заемщик умирает, возникает ли у поручителя обязанность перед Банком в погашении кредита?

На указанный вопрос отвечает пункт 1 статьи 418 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым установлено, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Из данной правовой нормы следует, что смерть гражданина-должника влечет прекращение обязательства, если только обязанность его исполнения не переходит в порядке правопреемства к наследникам должника или иным лицам, указанным в законе.

Т.е., поручительство прекращается в той части, в которой прекращается обеспеченное им обязательство, и поручитель должен нести ответственность перед Банком в пределах стоимости наследственного имущества. Таким образом, одним из оснований для прекращения поручительства является прекращение основного обязательства (п. 1 ст. 367 ГК РФ). Проще говоря, прекращение кредитного договора влечет прекращение поручительства.

Кроме того, нужно обратить внимание на следующие обстоятельства. Обращение Банка к поручителю допускается при условии отказа от выполнения обязательств со стороны должника. То есть требуется наличие волевого элемента. Смерть должника устраняет данное условие, так как смерть является объективным фактом, не зависящим от воли лица, в силу этого смерть должника не может быть приравнена к отказу должника от уплаты долга по кредиту.

Получается, что у Банка нет никаких законных оснований для выставления требований по уплате кредита к поручителю в случае смерти должника.

Переход к поручителю в порядке правопреемства обязанностей по исполнению обязательств должника в случае его смерти нормами Гражданского кодекса РФ о поручительстве не предусмотрен, об этом сказано в Постановлении ФАС ДО от 15.11.2005 N Ф03-А59/05-1/3178.

И Верховный Суд РФ своим Определением от 29.08.2007 N 34-В07-12 признал, что сохранение после смерти должника обязательства по кредитному договору и договору поручительства противоречит ст. ст. 361, 367, 418 ГК РФ; т.е. нормами ГК РФ о поручительстве не предусмотрен переход к поручителю в порядке правопреемства обязанностей по исполнению обязательств должника в случае его смерти; обязательство поручителя ограничено лишь обязанностью нести ответственность за должника, а не исполнять обязательство за него.

Кроме того, другим Определением Верховного Суда РФ от 17.04.2007 N 45-В06-34, установлено, что привлечение поручителя к ответственности при фактическом отсутствии должника «противоречит природе поручительства».

Минфин России, также высказывал своё мнение, указав, что «в случае смерти должника сумму кредитного долга возвращают его наследники в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества».

Смерть должника влечет определенные изменения в правовых отношениях между поручителем и кредитором. Смерть должника — это юридический факт, означающий открытие наследства (ст. 1113 ГК РФ). Таким образом, возникает новый комплекс правоотношений между кредитором, поручителем и наследниками должника. Поручитель обязывался отвечать за конкретного должника.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве не предусмотрен переход к поручителю в порядке правопреемства обязанностей по исполнению обязательств заемщика перед Банком в случае его смерти. В связи с этим обязанность по сохранению после смерти заемщика обязательств по кредитному договору и договору поручительства перед Банком трактуются Верховным судом РФ, как противоречащие ст. ст. 361, 367, 418 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позицию высшей судебной инстанции, выраженную в данных Определениях, можно описать следующим образом: отсутствие фигуры наследника влечет за собой безусловное прекращение заемного обязательства в соответствии со ст. 418 ГК РФ. Это, в свою очередь, влечет за собой и прекращение поручительства в силу п. 1 ст. 367 ГК РФ.

То есть в случае смерти должника и при отсутствии правопреемников, поручители никаких обязательств перед Банком исполнять не должны, так как эти обязательства являются прекращенными.

Получается, что переход к поручителю в порядке правопреемства обязанностей по исполнению обязательств заемщика в случае его смерти нормами Гражданского кодекса РФ о поручительстве не предусмотрен.

В Обзоре законодательства и практики Верховного Суда РФ за III квартал 2006 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006 можно установлено, что в случае отсутствия правопреемника должника, обязательство прекращается в связи со смертью, что является основанием для прекращения поручительства.

Таким образом, при отсутствии наследственной массы либо наследников обязательство поручителя, пусть и давшего согласие отвечать за любого нового должника, прекращается в связи с тем, что обеспечительное обязательство не может существовать без обеспечиваемого обязательства.

Как выиграть суд у Застройщика

Как выиграть суд у Застройщика

Чтобы выиграть суд у Застройщика необходимо знать определенные тонкости судебной системы и основные положения действующего законодательства в области прав обманутых дольщиков.

Рассмотрим некоторые актуальные моменты, на которые обязательно стоит обращать внимание, если вы решили обратиться в суд с заявлением к Застройщику.

Первое, это претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательный претензионный порядок при рассмотрении данных споров, я рекомендую обращаться с претензией к Застройщику до подачи искового заявления в суд. Почему? Чтобы избежать потери времени и лишних действий, т.к. многие судьи в силу своей некомпетентности в указанных вопросах, или просто от большой загруженности, могут отказать в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора.

Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств, рекомендую указывать не более 7 – 10 дней с момента получения претензии, т.к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням.

Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить Застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.

В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т.к. суды (что на мой взгляд неправильно) очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям. Один раз в моей практике был случай, когда суд отказал в удовлетворении иска в той части, в которой он не соответствовал претензии.

Второе, в какой суд обращаться. В соответствии с представленными дольщику, как потребителю дополнительными процессуальными (судебными) правами, он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения Застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора(например, когда договор заключался в риэлторской компании), или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).

Такое право, предоставленное законом дольщику, очень удобно с практической точки зрения, а так же дает дополнительные преимущества при выборе суда, с целью определения его загруженности, специфики работы и многое другое.

Третье, документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А так же расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии данных процессуальных документов, это может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения, что приведет к значительным трудностям и большой потери времени.

Четвертое, надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса, как о дате и времени судебного слушания, так и о новых, предоставляемых в суд документах, в том числе уточненных исковых заявлений, дополнений по иску, ответов на судебные запросы.

Наша организация в данном вопросе не надеется на канцелярию суда и почтовые службы, поэтому мы самостоятельно развозим повестки и запросы суда, рекомендуем так же поступать любой заинтересованный в деле стороне.

Пятое. При обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество Застройщика. Арест, или обеспечительные меры накладываются Определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете Застройщика, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, иное. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с Застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая так же занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у Заявителя будет уверенность, что когда бы судебный процесс не завершился, денежные средства Застройщик не сможет потратить или перевести на другие цели, оставив Заявителя ни с чем.

Шестое, необходимо понять, что представляет из себя организация Застройщика. На сколько это крупная или платежеспособная компания, какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено, имеется ли  в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство. Имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде и на какой стадии. При наличии указанной информации можно уже перед обращением в суд предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а так же понимать, в какой суд обращаться по общим правилам судопроизводства, или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.

Седьмое, если Застройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдачи исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных приставов исполнителей.

При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса,  и соглашение, заключенное между дольщиком и Застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа, при этом имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в том числе на неустойку, убытки, подсудность, иное, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время Застройщику.

Поиск