Растет число жалоб граждан и организаций на необоснованно завышенную кадастровую стоимость земельных участков. В Арбитражном суде Московской области уже рассматривается около сотни таких дел.
Волну исков спровоцировали ошибки, допущенные чиновниками при массовой переоценке земельных наделов. Просчеты оказались настолько грубыми, что кадастровая стоимость участков зачастую в разы превысила их реальную рыночную цену.
Вполне возможно, что, определяя кадастровую стоимость участков, чиновники ошибались нарочно. Такие «ошибки» могут быть на руку муниципалитетам, рассчитывающим увеличить поступление налогов. По другой версии, завышая кадастровую стоимость, а, следовательно, и налог на землю, можно вынудить владельцев наиболее привлекательных участков покинуть насиженные места.
«Но, скорее всего, все гораздо прозаичнее и никакого заговора нет, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Государственная кадастровая стоимость рассчитывалась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации о недвижимости методами ее массовой оценки, которые, однако, не учитывают уникальные характеристики конкретных объектов. Этим и объясняются огромные разрывы, возникшие между кадастровой и реальной рыночной стоимостью земли».
Как рассказывает Олег Сухов, новая кадастровая стоимость оказалась сюрпризом для большинства землевладельцев. Многие попытались обжаловать кадастровую стоимость в досудебном порядке — через специально созданные комиссии при региональных управлениях Росреестра (опираясь на отчет о реальной рыночной стоимости земли, подготовленный профессиональным оценщиком). Однако выяснилось, что в большинстве случаев истекли сроки, отведенные на досудебное обжалование результатов оценки: 6 месяцев с момента ее проведения. Переоценка земли производилась в 2006-2011 годах, а большинство землевладельцев узнали о ее результатах значительно позже из налоговых уведомлений.
Поэтому сегодня землевладельцы вынуждены оспаривать кадастровую стоимость в судах. И суды, опираясь на выводы независимых оценщиков и судебной экспертизы, выявляют существенные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью спорных участков. Согласно ст. 66 Земельного кодекса, в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость должна ей соответствовать. Ошибочные кадастровые данные корректируются с существенной выгодой для истцов. «По одному из судебных решений кадастровая оценка, составлявшая 492,5 млн руб., снизилась в 5,5 раза — до 88 млн рублей. То есть вместо 5 млн рублей налоговых отчислений собственник заплатит 880 тыс. рублей», — приводит пример адвокат.
По его мнению, количество дел, связанных с оспариванием результатов оценки недвижимости, будет стремительно расти. Особенно в случае введения налога на недвижимость, который планируется начислять, опираясь на результаты массовой оценки.
Текст: Наталья Барановская
