Как гарантировать безопасность сделки?

Процесс приобретения или аренды жилья в России смахивает на русскую рулетку: повезет — не повезет.

Даже если действовать через солидную компанию, безопасность сделки не гарантирована.

Государство, как водится, от этой проблемы устранилось.

Период ожидания кризиса (а о второй грозящей нам волне международного экономического катаклизма сегодня не говорит только ленивый) обычно отличается финансовой активностью граждан. Тех, конечно, кому есть что терять. Боясь остаться с носом, в предгрозовые периоды они всегда ищут способы удачного вложения средств. Покупка недвижимости — один из популярных способов сохранить нажитое непосильным трудом. И чем больше людей, которым деньги «жгут руки», тем активнее становятся квартирные мошенники. Причем жертвы жуликов чаще всего остаются один на один со своей бедой: государство в лице правоохранительных органов вряд ли им поможет.

— Даже когда есть все основания возбуждать уголовные дела против мошенников, полицейские делают все, чтобы не возбуждать их и не искать аферистов, — со знанием дела говорит практикующий адвокат Олег Сухов.

Недавно в его юридический центр пришла девушка и рассказала, что осталась без квартиры и без денег, доверившись парню, с которым встречалась. Выяснилось, что «преданный возлюбленный» сначала вынудил москвичку взять крупный ипотечный кредит в банке на расширение жилплощади, а потом

— продать квартиру, чтобы платить по нему. Но вскоре, забрав деньги, исчез.

— Это чистой воды мошенничество, подпадающее под уголовную ответственность, — говорит Сухов, — но полицейские отмахнулись от пострадавшей и нашли массу отговорок, чтобы не заниматься поисками мошенника. А тот наверняка подыскивает себе новую подругу с квартирой. Таких людей надо объявлять в розыск, а не создавать тепличные условия для их грязного бизнеса.

В лапы аферистов попадают не только наивные барышни, но и вполне респектабельные граждане, которые, как они думают, просчитывают все риски. Такая история. Муж с женой продали свою «трешку» в Москве и купили две однокомнатные квартиры дочкам. На этапе оформления сделки никаких подводных камней супруги не заметили, а итог оказался плачевен: обе сестры живут в «однушке» вместе. Подвох в том, что один из продавцов подал в суд. Он заявил, что продал жилье не по своей воле, а потому, что его вынудили это сделать бандиты, которым тот задолжал. Уголовное дело о вымогательстве действительно имело место, вот только от покупателей этот факт продавец скрыл. И что вы думаете? Суд признал сделку недействительной и вернул жилье прежнему хозяину. Но чем виноваты покупатели, которые заплатили за «однушку» почти 5 млн рублей? По закону они могут теперь истребовать с государства не больше миллиона как добросовестные приобретатели. А четыре миллиона как вернуть?

— Никак, — уверяет Олег Сухов. — Наши законы таковы, что добросовестный приобретатель недвижимости почти не защищен. Гражданский кодекс написан так, что недобросовестному продавцу в случае чего недвижимость вернут, а добросовестному приобретателю придется довольствоваться миллионом рублей.

Этой нормой пользуются квартирные рейдеры, взяв на службу психически неуравновешенных граждан. Представьте, приличного вида мужчина продает вам квартиру. Документы вроде бы чисты как слеза младенца, вы подписываете акт купли-продажи, въезжаете в апартаменты… А через месяц бывший собственник обращается в суд с требованиями признать сделку недействительной, предоставляя справку из психдиспансера, где он уже якобы 10 лет состоит на учете. Судебно-психиатрическая экспертиза вполне может подтвердить ограниченную вменяемость продавца, что служит основанием для признания договора купли- продажи недействительным. На правах собственника бывший продавец вселяется в квартиру и устраивает вам веселую жизнь. Рассчитывать на то, что псих вернет вам деньги за неудачную сделку, не приходится. Юристы разводят руками: «Налицо хитро спланированный способ рейдерства, но недобросовестного продавца практически невозможно привлечь к уголовной ответственности».

— Мошенничества процветают не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья. Но этот беспредел можно остановить, — уверен Олег Сухов. — Во-первых, по аналогии с ОСАГО нужно ввести страхование всех сделок с недвижимостью, чтобы государство было материально ответственно за них, а во-вторых, принять поправки и Гражданский кодекс, где четко прописать: если приобретатель признан судом добросовестным, у него нельзя забирать квартиру.

Грамотных и дотошных юристов, готовых поручиться головой за свои слова и действия, не то что среди одиночек, но и не во всех крупных агентствах можно найти. Как правило, работа риелторов сводится к проверке лишь базовых документов. В историю квартиры мало кто вникает -долго это все и муторно, а получить комиссионные хочется быстрее. Помнится, несколько лет назад некоторые крупные агентства завлекали клиентов тем, что предоставляли им гарантийные письма, по которым обещали выплачивать стоимость квартиры при возникновении форсмажорных обстоятельств. Как только люди начали требовать вернуть им деньги за «кривые» квартиры, практика выдачи «гарантиек» закончилась.

Рынок аренды квартир оперирует куда меньшими суммами, но и здесь традиционно есть чем поживиться.

Риелтору с 23-летним стажем, руководителю отделения «ИНКОМ-Недвижимость» Михаилу Разумовскому запомнился случай, когда «черные» маклеры» умудрились одну и ту же квартиру сдать восьми клиентам. Аферисты сняли квартиру и вывесили объявление о ее сдаче, предлагая внести за нее не тройную, как обычно, плату, а двойную. Залоговую сумму в размере 25 тысяч рублей арендаторам предлагалось выплачивать постепенно, а 50 тысяч — при заключении договора. В разное время в квартире побывали восемь человек. Они заключили липовые договоры и получили ключи от квартиры, с тем чтобы завтра въехать в нее. На следующий день к подъезду подъехали восемь машин с вещами.

— Приезжим, не ориентирующимся в столице, жулики могут сдать дешевую «трешку» в Выхине под видом «трешки» на Кутузовском, банально меняя вывески на домах, — говорит Михаил. — Например, на пару часов «Ул. Красный Казанец» превращалась в «Кутузовский проспект». Всего-то смена названий, а разница в цене — в три раза.

Анализ практики агентств недвижимости показывает: чаще всего жульничают с жильем тех, кто надолго уехал за границу. Мошенники на заманчивых условиях снимают квартиру у выезжающих в длительные командировки собственников, затем фабрикуют фальшивое свидетель-ство о смерти и завещание, вступают в наследство и продают квартиру. По словам адвоката Олега Сухова, группы организованных мошенников, проворачивающих подобные сделки, как правило, обладают связями в паспортных столах, регистрационных службах, нотариальных конторах, других органах власти и в организациях, которые позволяют им с минимальными затратами проворачивать сделки по отчуждению чужого имущества.

И заметьте, никто не гоняется за аферистами. Никто не пытается схватить их за руку и отследить их криминальный путь. Значит, выход один: готовясь к купле-продаже жилья или аренде квартиры, держите ухо востро, не доверяйте первому встречному и проверяйте приглянувшуюся квартиру у опытных риелторов и юристов. Их услуги не бесплатны, зато вариант оказаться на месте героев этой публикации будет стремиться к нулю.

Елена Хакимова

Как не попасть на удочку мошенников

  • При выборе агентства недвижимости проверьте, состоит ли компания в Ассоциации риелторов.
  • Если риелтор или риелторская компания претендует на авансовую оплату услуг, держитесь подальше от таких «специалистов».
  • Будьте особенно бдительны, если риелтор при купле-продаже недвижимости готов работать менее чем за 5% от общей стоимости сделки. Меньше чем за 5% профессиональному агенту работать просто невыгодно, ведь он работает в команде юристов, труд которых тоже должен быть оплачен?
  • Не торопитесь во время просмотра квартиры, не поддавайтесь нервозности, которую некоторые собственники могут создавать специально, ссылаясь на недостаток времени. Велика вероятность упустить существенные недостатки квартиры.
  • Не покупайте квартиры по доверенности. Отсутствие паспорта и ламинированные документы должны насторожить. Убедитесь, что квартиру сдает собственник, проверяйте подлинники правоустанавливающих документов,
  • Никогда не платите вперед. Все расчеты производите только в момент заключения договора и оформляйте передачу денег расписками.
  • Осторожно относитесь к предложениям, где цена недвижимости ниже рыночной.
  • Арендуя квартиру, заключайте договор найма. Он предполагает обязанности и ответственность сторон.

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск