Как не оказаться среди обманутых дольщиков? И что делать, если вы все-таки вошли в их число

Несмотря на то, что покупка недвижимости на стадии строительства является делом в некоторой степени рискованным, желающих с каждым годом не становится меньше. В случае удачного исхода покупателю достается квартира за значительно меньшие деньги, чем продают такие же в готовых домах. Но что делать в случае неудачи? И как максимально обезопасить себя от нее при выборе объекта для соинвестирования?

«Есть определенный круг ситуации, при которых, застраховать себя от потери недвижимости или денег, просто невозможно. Это покупка наследственных квартир и покупка недвижимости в новостройках, — говорит Римма Балясникова, менеджер по связям с общественностью ЕГСН. — Ни одна компания не может дать реальные гарантии, что она не обанкротится и достроит объект. Даже крупные фирмы, такие как, к примеру, CУ – 155, известны своими долгостроями и недостроями, более мелким застройщикам доверять еще сложнее. Особенно вспоминается печальный кризисный период, когда обнаружилось, что строительством множества объектов на разных этапах занимались разные компании, и при этом ни одна из них даже не планировала завершать строительство».

Так или иначе, тем, для кого покупка недвижимости на стадии строительства является единственной возможностью обзавестись жильем, эксперты дают некоторые советы.

Специалисты советуют

Прежде всего, перед тем, как принять решение о покупке квартиры в том или ином строящемся объекте, необходимо убедиться, что застройщик располагает всеми необходимыми документами. Их можно найти на сайте девелопера или попросить у него для ознакомления.

Вот перечень самых важных из них:

— документы на земельный участок — право собственности либо договор аренды
— разрешение на строительство. «Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.», — поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
— акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.

При выборе объекта стоит обратить внимание на репутацию застройщика, выяснить, какие объекты им уже возведены, и какова судьба его прежних соинвесторов. С другой стороны, отсутствие у строительной компании портфеля уже реализованных объектов – еще не повод отказаться от покупки. Большинство застройщиков прилагают максимум усилий к тому, чтобы первый дом, выходящий под их брендом, соответствовал всем требованиям рынка, отмечает Александр Зиминский. И все же, тем, кто планирует приобрести квартиру у «молодого» застройщика, Римма Балясникова советует узнать о возможности поэтапной оплаты, чтобы минимизировать свои риски.

Еще один важный момент – наличие возможности взять в крупных банках ипотеку на покупку квартиры в интересующем доме. «Если банки дают кредиты под строительство вашего будущего дома, значит, уверены в его завершении, — говорит Зиминский. — Кроме того, важно — работает ли девелопер с крупными риэлторскими агентствами. Дело в том, что профессиональные продавцы не станут заниматься реализацией сомнительных проектов».

Кроме того, если застройщик работает по ФЗ? 214, это может оградить его клиента от некоторых проблем. Например, от двойных продаж, поскольку, в этом случае договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе (также как и сделки на вторичном рынке — договоры купли-продажи, дарения и проч.). Как правило, девелоперы, работающие по этому закону, стараются это особо подчеркнуть в разговоре с потенциальным клиентом. «Если ранее среди застройщиков существовала практика привлечения денег покупателей еще до получения всей документации по запланированному объекту, теперь, согласно указанному Закону, заключать Договоры и привлекать денежные средства дольщиков можно только после согласования и получения всех документов на строительство, в том числе завершающего документа — разрешения на основное строительство. При этом практика работы застройщиков показывает, что даже при соблюдении нового Закона 214-ФЗ и привлечении покупателей к приобретению квартир при наличии всех необходимых документов на строительство, количество обманутых дольщиков не сокращается, а строительные компании умудряются банкротиться и не выполнить свои обязательства. Иными словами, после вступления в силу ФЗ 214 проблема обманутых дольщиков в России пока так и осталась не решенной», — констатирует Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра». »Таким образом, ФЗ? 214 защищает дольщика только от откровенного мошенничества, но не защищает от некомпетентности застройщика», — заключает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Если дом не строят…

По словам Олега Сухова, в случае если дом не строится в течение более 2 лет, т.е. строительные работы не начинались вовсе, либо приостановлены, необходимо в срочном порядке обращаться с жалобами в различные инстанции: администрацию, правоохранительные и надзорные органы, многие иные, чтобы обратить внимание на уже возникшую проблему. «Например, по Инвестиционному контракту строительство микрорайона в Южном Тушино должно было завершиться еще в 2005 году, а процедурой признания пострадавших дольщиков обманутыми правительство Москвы стало заниматься только в настоящее время после многочисленных пикетов и демонстраций нескольких тысяч не получивших жилья граждан», — говорит эксперт.

В Москве для того, чтобы получить статус обманутого дольщика, необходимо подать документы в префектуру, Главное следственное управление и Мосстройинвест. В случае присвоения данного статуса есть шансы рассчитывать на то, что квартирой обеспечит Московское правительство. «При этом в столице остается огромное количество пострадавших дольщиков, которые так и не признаны обманутыми, кроме того, процедура признания пострадавших дольщиков обманутыми действует выборочно по ограниченному числу проблемных новостроек», — добавляет Сухов. По его словам, в других регионах и, в частности, в Подмосковье, ситуация еще хуже. Там механизмов получения статуса «обманутый дольщик» не существует вовсе. «Пострадавшие от действий застройщиков пишут жалобы, просят выделить деньги на достройку дома, но в большинстве своем результаты этих действий — плачевные. Если в Москве достройка дома может быть интересна другому (новому) инвестору, даже с учетом того, что придется раздать дольщикам часть квартир, то в регионах России – нет», — заключает эксперт.

Анна Сафронова, опубликовано: РБ.ру

Поиск