На асфальте: Доля и недоля

За последние 5-6 лет регионы самостоятельно изыскали или привлекли из внебюджетных источников около 6-8 млрд руб. на помощь обманутым дольщикам, отмечал Константин Королевский, заместитель министра регионального развития, в интервью «Российской газете» ( «РГ»). По данным Минрегиона РФ, в стране 74 000 обманутых дольщиков и более 897 проблемных объектов. В Москве насчитали 6800 обманутых дольщиков.

Число замороженных и проблемных строек в Московском регионе достигает в настоящее время около 260, из них примерно 50 приходится на Москву, отмечают в Первом столичном юридическом центре. Ежедневно список пополняется домами, которые по той или иной причине перестают строиться и застройщики которых объявляют себя банкротами.

В Московском регионе примерно 35 000 кинутых дольщиков, о которых нам известно, комментирует Игорь Гульев, создатель проекта «Однодольщики.ру». «Я такой же обманутый дольщик, — рассказывает он. — Семь лет назад я отдал деньги за квартиру в ЖК  «Лесная корона» в Юбилейном и ни квартиры, ни денег больше не видел».

На сайте odnodolshiki.ru указано 123 объекта по Москве и области. Среди застройщиков названы «СУ-155», Mirax Group, инвестиционная компания ВНЛ, инвестиционно-строительная корпорация «Империя», «Олимп», «Святоград-инвест», объединение «Мособлпромстрой» и т. д. Самым «токсичным» заказчиком, проблемным для дольщиков, Игорь Гульев считает Министерство обороны РФ.

Без прав и защиты

«На первичном рынке у человека, который хочет купить квартиру, вариантов мало, — считает Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА, — либо он принимает существующие правила игры, либо нет. Он должен выбрать застройщика, которому по каким-то причинам будет доверять, отдать деньги и молиться. Больше ничего не остается».

«В Москве почти нет застройщиков и объектов, где бы квартиры продавались по ФЗ-214  «Об участии в долевом строительстве», — продолжает Дмитрий Учитель, председатель НП содействия защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов» корпорации Mirax Group. Хотя закон действует с 2005 г.

Жилье в «Форте Кутузов» продавалось по предварительным договорам купли-продажи с «Авантой» (аффилирована с Mirax Group). Весной 2010 г. заказчик-застройщик «Кутузовской мили» — ФЦСР в одностороннем порядке расторг с «Авантой» договор: Mirax Group не выполнила обещанного. На сегодня «Форт Кутузов» — пилотный проект «Кутузовской мили» — построен на 95-98%.

А покупатели остались не у дел. «Мы пытались через суд признать право требования (признать нас соинвесторами строительства), право собственности на квартиры, на долю в доме, но тщетно. Суд вовсе не выносит никакого решения, уже год судья просто переносит заседания», — рассказывает Дмитрий Учитель.

Возражения «Аванты» на иск покупателей по большей части сводятся к тому, что, поскольку дом не сдан в эксплуатацию, выдел квартиры в объекте невозможен: «До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры». Требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры «Аванта» также оспаривает. «Отсутствуют необходимые правовые основания для признания жилого дома объектом незавершенного строительства»: не расторгнут договор подряда, договор аренды земельного участка имеет действующий статус.

Страшный сон покупателей «Форта Кутузов» — передача их дома в залоговую массу должника, «Аванты», и, соответственно, Mirax. Об этом рассылались письма некоммерческим партнерством комитету кредиторов Mirax Group, где уведомлялось о наличии дольщиков-физлиц и требовалось воспринимать их как обременение.

Если застройщик обанкротился, недостроенный им объект попадет в конкурсную массу. Согласно действующему ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участники долевого строительства попадают в кредиторы последней очереди, комментирует Нина Евстратова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры». Им еще необходимо доказать свои права на денежное требование в суде.

В настоящее время ФЦСР готов переоформлять договоры покупателей в соответствии с ФЗ-214. Но для этого надо, чтобы «Аванта» переуступила права по уже проданным квартирам. Значительно усложняют ситуацию финансовые несоответствия. По данным Учителя, на строительство было затрачено 2,53 млрд руб., а с покупателей жилья «Кутузовской мили» ( «Форт Кутузов» и строение 1) Mirax собрала 5,7 млрд руб. Это значит, что примерно две трети покупателей могут остаться без новых переоформленных договоров.

«Закон о долевом участии в строительстве не предусматривает какие-либо механизмы давления на застройщика. Дольщик может лишь требовать вернуть ему назад деньги и уплатить неустойку. Но если у застройщика на завершение строительства средств нет, навряд ли это поможет», — говорит Нина Евстратова.

В Подмосковье, например, «Пересвет-груп» продавала жилье в доме на Октябрьском проспекте, 20, по ФЗ-214. Но ни дома, ни денег покупатели до сих пор не видят, а сдать объект должны были несколько лет назад. «Строительство новостройки в Люберцах (Октябрьский проспект, 20) действительно заняло больший срок из-за проблем с финансированием и смены подрядной организации, в ходе которой пришлось приостановить возведение дома на несколько месяцев», — комментируют в компании. «Большинство покупателей с пониманием относится к задержке сроков строительства. Реализация квартир ведется по 214-ФЗ, поэтому права покупателей будут соблюдены», — обещает девелопер. По сообщению пресс-службы, внутри новостройки на 80-70% выполнен монтаж межкомнатных перегородок, электропроводки, заканчивается монтаж лифтов, на 80% выполнена кладка балконов.

«Если застройщик полностью останавливает строительство, значит, у него нет на дальнейшую деятельность денег. Каким-то образом подстегнуть компаниюгде-то  найти деньги практически невозможно», — констатирует Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.

На рынке достаточно много случаев, когда застройщики, которые продавали жилье по 214-ФЗ, имели все необходимые документы и разрешения, но не смогли достроить объекты. В Подмосковье примерно 15 таких компаний подало заявления на банкротство, вспоминает Максим Гольдберг.

Протест почти не слышен

Общественное движение «Однодольщики» организует и проводит акции, митинги, которыми надеется привлечь внимание законодательных и исполнительных властей. «В каждом случае необходимо проводить тщательное расследование, куда делись деньги, как получилось, что объект вдруг перестал строиться», — говорит Гульев. Но результаты «работы» правоохранительных органов говорят сами за себя. «Четыре раза было возбуждено уголовное дело в отношении руководства «Альфа-дизайна» — девелопера ЖК «Лесная корона», и четыре раза оно приостанавливалось», — приводит пример Гульев. «Мне не известны случаи, когда было проведено следствие глубоко и всесторонне, были бы найдены деньги на завершение долгостроев», — говорит он.

Инициативная группа обманутых дольщиков подмосковного поселка «Барселона» сообщила о своем намерении начать бессрочную голодовку в связи с «безвыходной ситуацией». По словам активиста группы Инны Склокиной, все попытки покупателей жилья вернуть законным путем вложенные в строительство собственные средства или получить дома в настоящее время натыкаются на противодействие со стороны владельцев компаний ООО «Строй-капитал» и ООО «Калина» (застройщики проекта).

«Законодательство не предусматривает обязанности каких-либо других лиц по завершению строительства дома, — отмечает Евстратова. — Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор. В заключении данного договора, его исполнении органы государственной власти участия не принимают. Соответственно, их помощь по достройке ограничивается их полномочиями и компетенцией в соответствии с нормами законодательства».

В Москве до кризиса муниципальные власти за счет новых застройщиков проблемные дома достраивали. «На сегодняшний день данная практика вмешательства государственной и муниципальной власти почти отсутствует», — добавляет Сухов.

Сами виноваты

«Я не стал бы утверждать, что в регионах все чиновники сидят и ковыряют в носу, ничего не делая для решения проблемы», — говорил Королевский «РГ». По его данным, в Подмосковье за 2010 г. введено в эксплуатацию более 80 жилых домов общей площадью 600 000 кв. м, «еще по ряду объектов идет возврат денежных средств пострадавшим вкладчикам, на 30 объектах возобновлено строительство, зачастую с привлечением новых инвесторов».

На сайте odnodolshiki.ru выложены ответы властей. От Владивостока до Москвы отписываются одинаково. МВД по Республике Татарстан на заявление о преднамеренном банкротстве ООО «Защита», которое не достраивает два дома с 2005 г.: «Ввиду отсутствия состава уголовно наказуемого деяния вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела». А на письмо по поводу прекращения «Святоградинвестом» финансирования в 2008 г. дома в Люберцах и начала процедуры банкротства компании люберецкая прокуратура ответила следующее: «Правоотношения, связанные с привлечением средств для долевого строительства <…> в соответствии с ФЗ-214 оформляются договором участия в долевом строительстве. Любой иной договор является притворной сделкой <…> притворная сделка ничтожна». То есть покупатели виноваты сами — не те договоры подписывали.

«Без попустительства властей подобной ситуации с обманутыми дольщиками бы не было», — негодует Дмитрий Учитель.

«Законодательство в отношении долевого строительства на самом деле никак не урегулировано, — категоричен Гульев. — Нет надзора за расходованием средств дольщиков. Долевой рынок имеет все признаки финансового, а предварительные договоры, по которым продается большая часть квартир, по сути, фьючерсы. Но деятельность банков контролирует пять ведомств, и никто уже давно не слышал про митинги обманутых вкладчиков банков. А кто контролирует деятельность какого-нибудь ООО  «Одуванчик», которое собирает деньги людей, обещая им через 3-4 года квартиры?»

Уничтожить рынок

«Однодольщики» предлагают уничтожить долевой рынок как таковой, привлечь банки в качестве посредников. Чтобы покупатели передавали свои деньги не застройщику, а в банк, где будет открыт спецсчет или депозит под строительство конкретного объекта. А уже банк будет выдавать транши девелоперу. При такой системе вероятность, что застройщик вдруг исчезнет с деньгами покупателей, невелика. «Я не слышал, чтобы девелопер обманул банк. А вот частных инвесторов обманывают постоянно», — объясняет Гульев.

Подобная система применяется на западных рынках. «Банк финансирует проект и полностью его контролирует. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос (10%), но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен», — рассказывает Джеймс Кук, председатель совета директоров компании «Кредитмарт». По словам Гульева, банки участвовали бы в такой схеме, ведь для них это новый рынок.

Второй вариант, предлагаемый «Однодольщиками», — создание Агентства по страхованию дольщиков (АСД), аналогичного Агентству по страхованию вкладов. В это агентство застройщики должны будут перечислять, например, 5% от суммы контрактов. Как считает Гульев, за 1-1,5 года можно будет таким образом перестроить рынок долевого участия и помочь тем, кто попал в беду. АСД поможет достроить брошенные дома. Контролировать деятельность АСД могла бы ФСФР и сами строительные компании.

Идея обязательного страхования по аналогии с ОСАГО существует на рынке давно, рассказывает Гольдберг (он еще в 2009 г. обращался с подобным предложением к представителям Госдумы, Совета Федерации, АИЖК, РСПП, отклика нигде не нашел: «Видимо, никому это не нужно»).

Организуется фонд, куда застройщики перечисляют какой-то процент от контрактов, чтобы в случае необходимости был источник финансирования достройки домов. Предполагается, что по этому принципу работают СРО. Но застройщикам этот вариант не нравится. «Беспокойство девелоперов понятно. Они опасаются, что добропорядочным компаниям придется платить за мошенников. Возникает еще одна проблема: если застройщик знает, что за него достроят другие, будет относиться к проекту недостаточно ответственно. И, конечно, может появиться коррупционная составляющая: компания может специально недостраивать объект, чтобы получать средства из фонда», — объясняет он.

Из всех вариантов защиты покупателей на сегодняшний день рабочим может оказаться только коммерческое страхование финансовых рисков дольщиков — рисков неполучения квартиры. Такой страховой продукт существует с 1998 г., но никогда не имел существенного развития на рынке. В Московском регионе, по информации НСКА, предлагает подобную услугу около 10 игроков.

Следует дополнить действующее законодательство в области гарантий при строительстве многоквартирных домов и наложить ответственность по их достройке на органы государственной или муниципальной власти, считает адвокат Сухов. Необходимо страховать строительство домов в целом и каждый договор долевого участия.

Отрегулировать рынок недвижимости несложно, почему же до сих этого не могут сделать? «В мутной воде легче рыбка ловится», — уверен Игорь Гульев. «Без сцепки правительства и застройщиков продажи помимо 214-ФЗ невозможны. Если строить и продавать по закону, невозможно платить откаты, давать взятки и проч.», — говорит он.

Век обещаний

Теперь очередное обещание дал премьер Владимир Путин, заявив, что к середине 2012 г. полностью будет решена проблема долевого строительства. «Некоторые стройки по вполне понятным причинам не укладываются в срок до середины 2012 г. и переходят на конец года», — добавил Королевский.

«Проблема дольщиков не решается, — возражает Игорь Гульев. — Мой объект, например, стоит недвижим уже семь лет. Я знаю дольщиков с прошлого века. Федеральные власти отказываются заниматься этой проблемой, адресуя ее местным администрациям. Общий посыл таков, что проблему должен решать тот, кто ее создал». Но и местные администрации не торопятся.

В том же Юбилейном дольщики, перекрыв дорогу, потребовали отставки мэра Валерия Кирпичева. «Мэр города и все городское руководство отказываются даже признавать недостроенные дома проблемными», — отметил Гульев. В тот раз 20 человек задержали и продержали без протокола 10 часов. По решению суда обманутых дольщиков оштрафовали на 40 000 руб., передавал «Интерфакс».

По информации Королевского, «лишь» около 3-5% от построенного за последние годы с привлечением средств граждан жилья в России входит в перечень проблемного. «Поэтому страшилку из долевки делать не нужно», — уверял он «РГ». «Многие дольщики поселка „Барселона“ находятся на грани отчаяния, потому что им просто негде жить, а все свои накопления многие из нас, и в том числе я, отдали в «Строй-капитал». У нас просто тупиковая ситуация, из которой мы не видим выхода», — говорит Инна Склокина.

Страховать не готовы

Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА:

— Услугу по страхованию рисков дольщиков тяжело продвигать. Кому-то кажется, что это слишком дорого, кто-то  надеется, что государство защитит его по 214-ФЗ.

Как Национальное страховое и кредитное агентство мы работаем с 2009 г., за это время застраховали 60 человек, отказали примерно в 10 случаях (объекты не прошли нашу аккредитацию). 85% клиентов — покупатели жилья экономкласса, 15% покупали бизнес-класс. Стоимость страховки — 0,6-2% от контракта. По условиям страхования человек может получить полностью уплаченную за жилье сумму после того, как дата передачи квартиры, указанная в договоре, прошла, а жилья дольщик не получил. Тогда пишется заявление о возвращении средств или продлении страхового полиса. Страховая компания рассматривает заявление в течение трех месяцев, она должна убедиться, что нет возможности взыскать деньги с застройщика. Таким основанием для страховщика может быть открытое уголовное дело о мошенничестве со стороны застройщика, его банкротство или другое решение суда о невозможности взыскать с застройщика деньги.

От момента написания заявления до выплаты денег может пройти до полугода. Но это все равно лучше, чем не получить ничего — ни жилья, ни денег.

Когда застройщик банкротится

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра:

— Если компания-застройщик банкротится, для покупателей-дольщиков многое зависит от стадии строительства дома.

Если стройка и не начиналась, рекомендую обратиться в суд и признать права на оплаченные квартиры как обременение инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществляется строительство.

Если строить начали, но дом не завершен, необходимо обратиться в суд с требованиями о признании права на незавершенный строительством объект.

Если дом практически достроен, то рекомендую признать права собственности на квартиры и зарегистрировать свое право с получением свидетельств на жилые и нежилые помещения, организовать ТСЖ или ЖСК и завершить строительство за свой счет.

Указанные выше рекомендации позволят обременить объект, чтобы он не был продан при банкротстве (передан в конкурсную массу) постороннему лицу — застройщику, инвестиционной компании, а остался с обременениями, обязывающими нового застройщика предоставить квартиры дольщикам.

Однако признание права на квартиры в частично оконченном или не оконченном строительством доме не устранит проблему завершения строительства и получения квартир — этот вопрос на законодательном уровне не решен и остается открытым.

Поиск