Навязанная бдительность

Но нередки на этом рынке и случаи откровенного мошенничества: продали не тот объект, провели сделку через подставную фирму, не оформили земельный участок перед домом в собственность. Существующее законодательство не всегда может защитить незадачливого покупателя. К сожалению, состояние рынка и его операторов таково, что приходится быть предельно бдительными.

Видели очи, что покупали

«Не так давно был случай: собственник выставил на продажу дом, находящийся прямо напротив кладбища. По документам было видно, что он владеет домом всего несколько месяцев. Когда брокер его спросил, как он умудрился сделать такое сомнительное приобретение, хозяин ответил, что приехал с женой на объект поздно вечером. Им понравился сам дом и тихое место, и они сразу же внесли задаток», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.

По невнимательности люди умудряются приобретать недвижимость с проходящими чуть ли не по их участкам линиями электропередачи, жилье с видом на мусорные свалки и трассы, отмечает Цветков. В таких случаях продавца можно обвинить лишь в лукавстве — он не скрывал изъянов объекта, но сумел представить его в выгодном свете и формально не виноват в халатности покупателя. Однако бывают ситуации, когда продавец оказывается мошенником.

Такой же, но без газона

Управляющий директор Urban Realty Светлана Кондачкова вспоминает случай, когда потенциальному покупателю показали дорогой коттедж на участке с проведенными ландшафтными работами, а по документам оказалось, что был приобретен недострой на голой земле. Когда стоит задача продать неликвидный объект, мошенники могут даже перевесить таблички с названиями улиц и номерами домов и показать клиенту не только не тот дом, но и совершенно другую улицу, делится руководитель управления маркетинга и развития группы компаний  «Конти» Сергей Мигунов.

Случается, что в процессе строительства застройщики в одностороннем порядке пересматривают потребительские характеристики объекта: площадь, планировку дома и даже его месторасположение. Адвокат Олег Сухов приводит примеры из своей практики, когда не только изменялся проект строящегося здания, но и росло количество домов в поселке, уменьшалась площадь земельного участка, под окнами жилых комплексов  «вдруг» начинали прокладывать дорогу или возводить подстанции, очистные сооружения, магазины.

Как рассказывает директор департамента продаж ОПИН Наталья Картавцева, много спорных ситуаций возникает и с землей. На рынке известны случаи, когда застройщик целенаправленно вел строительство, не предусмотренное генпланом, и в результате оказалось, что на месте домов должен был располагаться инфраструктурный объект. Иногда работы ведутся на участке, не подходящем для малоэтажной застройки. Чтобы впоследствии не возникало проблем,  «земля должна быть только в статусе ИЖС  (индивидуальное жилищное строительство) или МЖС  (малоэтажное жилищное строительство), никак не сельхозназначения или под дачное строительство», — настаивает председатель совета директоров ГК  «Городок» Владислав Конюхов.

Покупатель рискует, если строительная компания не является собственником участка.  «Застройщик может предварительно договориться с собственником о выкупе участка, но так и не сделает этого. Результат — строительство признают незаконным, дом обяжут снести, а покупатель не сможет претендовать на оформление жилья в собственность. Такие случаи не редки», — говорит Сухов.

Гендиректор компании  «Гуд вуд» Александр Дубовенко отмечает, что покупатели невнимательно читают договоры. А там написано, например, что девелопер обязуется дотянуть электросети только до трансформатора и предлагает собственникам делать разводку по квартирам или домам за свой счет. Иногда со стороны продавца документы подписывает лицо, не имеющее отношения к сделке, а покупатели не удосуживаются сверить данные его паспорта с теми, что значатся в документах, продолжает Картавцева.  «Встречаются не только черные риэлторы, но и черные нотариусы, клепающие липовые доверенности», — добавляет Цветков.

От простого к сложному

К покупке малоэтажного жилья нужно отнестись с не меньшей серьезностью, чем к приобретению дорогого загородного дома. Риэлторы и девелоперы дают массу советов: перед просмотром навести справки о проекте и зайти на форумы, на которых обмениваются информацией новоиспеченные собственники, посетить сайт застройщика и взглянуть на фотоотчеты о текущей стройке. Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК  «Городок», рекомендует изучить, как вел себя застройщик в кризисный период, в 2008-2010 гг.:  «Если его объекты не были заморожены, если обязательства он пусть и с некоторыми задержками, но выполнил, то ему можно доверять». Нелишним будет узнать, работают ли с этим проектом крупные банки, государственные институты развития (Фонд РЖС, АИЖК) или ведомства  (Минобороны), можно ли купить жилье в ипотеку.

Перед покупкой можно изучить близлежащую территорию.  «О состоянии дел на проекте многое скажут детали: наличие собственной дороги к комплексу и удобной дорожной навигации  (муниципальные указатели, рекламные щиты), качество внешнего ограждения, благоустройство территории, присутствие капитальных строений, инфраструктуры», — перечисляет Картавцева. Надо обращать внимание и на внутрипоселковую дорогу.  «Обычная бетонная дорога стоит 2000 руб. за 1 кв. м. При минимальной ее ширине в 5 м 1 км будет стоить 10 млн руб. Еще требуется плата за съезд с шоссе, которая составляет от 1 млн до 3 млн руб. Таким образом, если в поселке всего 50 владений, которые продаются по низкой цене, нужно понимать, что дороги не будет никогда», — категоричен Дубовенко.

Внимательно стоит осмотреть коммуникации: они должны фактически присутствовать на участке. Картавцева вспоминает, что самые обстоятельные клиенты не просто вызывали геодезиста и следили за тем, как идет обмер, но и находили специалистов, способных оценить качество коммуникаций, спускались с ними под землю, проверяя, как проложены сети.  «Мы также советуем изучить перепад высот на участке, где строится комплекс, состав грунта, уровень подземных вод, учесть наличие или отсутствие карстовых пустот», — осторожничает Кондачкова. Застройщик должен быть готов предоставить покупателю копии техусловий на газ, канализацию, электроэнергию и воду.

Нужно проверить и свидетельство о праве собственности на строение и земельный участок, получить выписку из ЕГРП, чтобы выяснить, нет ли у объекта обременений или судебного ареста  (выписка из ЕГРП выдается в Федеральной регистрационной службе в течение пяти рабочих дней любому лицу, предъявившему паспорт). Также можно озаботиться выпиской о переходе права собственности на объект, которая выдается в Регистрационной палате хозяину объекта или доверенному лицу, чьи полномочия подтверждены нотариально.  «Срок исковой давности в России — три года, надо убедиться, что в течение этих лет не возникало имущественных споров и существенных обременений», — отмечает Цветков. Узнать, есть ли у застройщика разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о собственности на участок и его кадастровый паспорт. И осведомиться, в каком статусе находится земля, и проследить историю ее приобретений. Такую информацию можно раздобыть в земельном комитете местной администрации, в регпалате или через фирму-посредника.

Да, еще советуют заказать и свежую  (не более одного месяца давности) выписку из ЕГРЮЛ, где имеется краткая информация о юрлице, генеральном директоре и главном бухгалтере, а также ознакомиться с балансом компании, с которой предстоит подписывать договор. Правда, баланс еще надо уметь прочесть. В общем, судя по обилию рекомендаций, в итоге счастливый покупатель станет разбираться в загородной недвижимости лучше любого прораба, юриста или риэлтора. Увы, в процессе сбора всех этих документов само желание купить дом может испариться.

Ведомости

Поиск