Неустойка по Предварительному договору с ОАО Моспромстройматериалы по ул. Наметкина, вл. 21

Неустойка по Предварительному договору с ОАО Моспромстройматериалы по ул. Наметкина, вл. 21

 

К Адвокату Сухову Олегу осенью 2010 года обратилась Т.Т.А., которая в 2005 году заключила с ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“», действующего от имени ОАО «Моспромстройматериалы», Предварительный договор №   7 — Н2Б\1 Д\МПСМ о заключении в будущем договора купли — продажи однокомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2 Б.

Несмотря на то, что договор был оформлен в 2005 году, строительство указанного дома не было начато даже в 2010 году.

Я обратился в суд с требованиями расторгнуть предварительный договор, взыскать сумму, оплаченную по Предварительному договору в размере 2 329 483 руб. 00 коп., 5 483 859 руб. 00 коп. в счет возмещения убытков, 2 329 483 руб. 00 коп. в счет уплаты неустойки, 50 000 руб. в качестве компенсации причиненного морального вреда, 46 004 руб. 13 коп. — расходов по оплате государственной пошлины,

В качестве оснований для удовлетворения требований ссылался на то, что по условиям договора ввод объекта в эксплуатацию определен как 4 квартал 2004 г. — 31 декабря 2007 г., однако до настоящего времени указанный выше дом не построен, а находящийся на пятне застройки жилой дом, подлежащий сносу, не расселен.

Таким образом, условия заключенного предварительного договора в оговоренный срок не выполнены и очевидно выполнены не будут.

Ответчик — представитель ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» в судебном заседании возражала против заявленных мною требований, полагая, что ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» является ненадлежащим ответчиком, поскольку действовало от имени и по поручению ОАО«Моспромстройматериалы». Полученные ЗАО» Агентство недвижимости» Новые Черемушки»» от Т.Т.А. деньги по договору были перечислены в ОАО » Моспромстройматериалы».

Ответчик — представитель ОАО «Моспромстройматериалы» в судебном заседании требования моей доверительницы признала частично, в части расторжения предварительного договора и возврате денежных средств, уплаченных по договору. В остальной части требования истца не признала по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

3- е лицо — представитель СУ — 155 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства, возражений на иск не представил, причин своей не явки ко времени начала судебного заседания не сообщил.

Суд, выслушав объяснения истца, представителей: истца, ответчиков, проверив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил заявленные мною требования частично, в решении указал следующее:

Как установлено в судебном заседании, 26 октября 2005 г. между ЗАО «Агентство недвижимости   „Новые   Черемушки“»,   действующего   от   имени  ОАО   «Моспромстройматериалы», (Продавец) и Т.А.А (Покупатель) заключен предварительный договор №   7 — Н2Б\1 Д\МПСМ, согласно которому продавец и покупатель обязались заключить договор купли — продажи 1 -комнатной Квартиры в доме по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2Б. На момент заключения предварительного договора, стоимость квартиры определена в 2 329 483 руб. 00 коп. Срок заключения основного договора купли — продажи указанной квартиры определен в течение 120 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации, подтверждающего права собственности ОАО «Моспромстройматериалы» на данную квартиру. 26 октября 2005 г. сумма по договору в размере 2 329 483 руб. 00 коп. была оплачена в кассу ЗАО» Агентство недвижимости «Новые Черемушки».

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 01.03.2002 г. между Правительством Москвы и ЗАО «Строительное управление №   155» заключен Инвестиционный контракт №   ДМЖ.02.ЮЗАО.00390 о реализации инвестиционного проекта по завершению комплексной реконструкции квартала 29-30 Новых Черемушек, в рамках которого Инвестор (СУ -155) обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести новое строительство объектов, в том числе по адресу: ул. Наметкина, д. 21, корп. 1,2. При этом срок ввода объекта в эксплуатацию оговорен как 4 квартал 2004 г.

17.02.2005 г. между ЗАО «СУ №   155» и ОАО «Моспромстройматериалы» заключен договор инвестирования №   79\2005 — И\86: 05 Д МПСМ, предметом которого является участие ОАО » Моспромстройматериалы» (Субинветора) в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, кор. 2. Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию — 1 квартал 2006 г. По условиям данного договора, Субинвестор обязался принять участие в реализации инвестиционного проекта по строительства объекта в порядке и объеме, предусмотренными договором. При этом, право на результат инвестиционной деятельности в виде квартир, указанных в договоре, в том числе и квартиры истца, возникает у Субинвестора после исполнения им в полном объеме обязательства по внесению инвестиционного взноса.

04.08.2005 г. между ОАО «Моспромстройматериалы» и ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» заключен агентский договор №   453\05д — МПСМ, согласно которому на основании Инвестиционного контракта от 01.03.2002 г., Договора инвестирования от 17.02.2005 г., Дополнительного соглашения от 11.05.2005 г. ОАО » Моспромстройматериалы» поручил, а ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» обязалось от имени и по поручению ОАО«МПСМ», за вознаграждение совершать фактические и Юридические действия по заключению с физическими и\или юридическими лицами Предварительных договоров купли — продажи, Договоров купли -продажи квартир, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2 А,Б. Данным договором установлен ориентировочный срок сдачи в 1 квартале 2006 г. Дополнительным соглашением от. 01.02.2007 г. к инвестиционному договору срок строительства объектов по адресу: ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2а и корп. 26 продлен до 31.12.2007 г. без применения штрафных санкций.

Постановлением Правительства Москвы от 30.09.2008 г. срок строительства жилого дома продлен до 4 квартала 2009 г.

Согласно представленному Адвокатом в материалы дела письму Мосгосстройнадзора от 13.12.2010 г., на указанную дату застройщик с заявлением об оформлении разрешения на строительство не обращался, проектная документация застройщиком не представлялась, разрешение на строительство объекта по адресу: ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2Б Комитетом не оформлялось.

Анализируя условия указанного предварительного договора (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) суд пришел к выводу о том, что фактически между ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» и Т.Т.А. заключен договор инвестирования денежных средств на строительство жилого дома, поскольку на неё была возложена обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а ОАО » Моспромстройматериалы» (инвестиционная компания) фактически приняла на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с помощью третьих лиц (ЗАО СУ — 155) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В связи с этим признание договора инвестиционным не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». ( «Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)).

23.11.2010 г. Т.Т.А. в адрес ОАО «Моспромстройматериалы» направлялась претензия с требованием расторгнуть предварительный договор и возвратить уплаченную по договору сумму, а также понесенные убытки.

В соответствии со ст. 23.1 ФЗ «О защите прав потребителей» Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-

продажи  размере,  не  исполнил  обязанность  по передаче  товара  потребителю  в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Поскольку ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“», заключая предварительный договор с Т.Т.А., действовало от лица ОАО«Моспромстройматериалы», полученные по договору денежные средства перечислило на расчетный счет ОАО «Моспромстройматериалы», что не отрицалось последним, суд находит, требование Адвоката о расторжении предварительного договора является обоснованным и подлежащим удовлетворению. Оплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в сумме 2 329 483 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ОАО«Моспромстройматериалы», как непосредственно продавца недвижимости.

Поскольку в предусмотренный законом 10 — дневный срок на претензию Т.Т.А. о расторжении договора и выплате денежных средств ответа от ОАО«Моспромстройматериалы» не поступило, подлежит также взысканию неустойка.

Статьей 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки,  причиненные неисполнением   или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого  нарушено,  вправе  требовать  возмещения     наряду  с  другими  убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения Должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения (ч. 3 ст. 393 ГК РФ).

Адвокатом заявлено ко взысканию в качестве понесенных убытков 5 483 859 руб. 00 коп. исходя из того, что в настоящее время рыночная стоимость равнозначной квартиры составляет 7 813 342 руб. 00 коп.. В связи с чем, для приобретения аналогичной квартиры ей необходимо будет доплатить заявленную ко взысканию сумму. Однако суд считает, что только намерение Т.Т.А. вновь приобрести квартиру, не доказывает понесенных ею убытков в сумме 5 483 859 руб. 00 коп., поскольку договор купли — продажи квартиры до настоящего времени не заключен, указанная сумма Т.Т.А. не уплачивалась.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный изготовителем (исполнителем, продавцом) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации устанавливается судом и не зависит от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд учитывает длительность времени ожидания оказания услуги, неудобства, причиненные в результате неисполнения договора, и считает возможным взыскать в качестве компенсации морального вреда 50 000 рублей

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 27 152 руб. 33 коп.

А всего в пользу Т.Т.А. подлежит взысканию с ОАО » Моспромстройматериалы» сумма в размере 3 797 678 руб. 37 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

 

РЕШИЛ:

Расторгнуть предварительный договор №   7 — Н2Б\1 Д \ МПСМ от 26 октября 2005 года о заключении в будущем договора купли — продажи квартиры, заключенный между Т.Т.А. и ОАО «Моспромстройматериалы» в лице ЗАО «Агентство недвижимости» Новые Черемушки»».

Взыскать с ОАО «Моспромстройматериалы» в пользу Т.Т.А. 3 797 678 (три миллиона семьсот девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят восемь) руб. 37 коп..

В остальной части иска — ОТКАЗАТЬ.

 

Указанное решение вступило в законную силу, кроме того, оно исполнено, моей доверительнице Т.Т.А. суд отказал во взыскании убытков, однако удовлетворил неустойку и моральный вред.

Вместо оплаченных по Предварительному Договору 2 329 483 рублей, в пользу моей клиентки присуждено 3 797 678 рублей, т.е. на 1 468 195 рублей больше оплаченной суммы.

 

Представитель истца в судебном споре по взысканию неустойки с застройщика:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск