Новый закон о дольщиках не учитывает многие важные моменты

Около года назад, в июле 2010 года, Мособлдумой был принят закон о защите прав участников долевого строительства. Закон прежде всего учитывает права граждан, которые инвестируют свои деньги в строительство, однако он имеет ряд пробелов и недочетов.

В данном материале речь пойдет именно об этих недочетах. Прежде всего стоит отметить, что статья 1 законаN 84/2010-ОЗопределяет очень узкий круг лиц, которые имеют право на защиту. К ним относятся физические лица – граждане, которые заключили с проблемным застройщиком договор участия в долевом строительстве и зарегистрировали его надлежащим образом в Росреестре. Все иные дольщики, которые вложили свои денежные средства в строительство новостроек, вступили в отношение с застройщиком не на основании договора участия в долевом строительстве. Получается, что согласно ФЗ-214 (например, по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве, договору долевого участия, предварительному договору, договору соинвестирования, иному договору), под защиту данного нормативного акта эти дольщики не попадают. Таким образом, если учесть, что в настоящее время менее 20% застройщиков оформляли с дольщиками договоры на основании ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», то большая часть обманутых дольщиков не может рассчитывать на защиту.

Замечания существуют и в пункте, определяющем понятие обманутых дольщиков. К их числу закон относит только граждан и не относит организации – юридические лица, кроме того, проблемным объектом считается только многоквартирный дом, а малоэтажное и коттеджное строительство, которое особенно развито именно в Московской области, под регулирование закона не подпадает. Надо заметить, что в Московской области (и не только) строительные компании сначала собирают с дольщиков денежные средства и начинают строительство, а затем оформляют необходимые документы. В результате большинство дольщиков опять оказываются вне рамок защиты рассматриваемым законом.

Какие поправки необходимо внести, чтобы закон заработал

Во-первых, статью 1 рассматриваемого закона стоит изложить в редакции, в соответствии с которой действие данного нормативного акта должно распространяться на любые правоотношения, в соответствии с которыми застройщик получил от дольщика денежные средства или иное материальное обеспечение, в том числе ценные бумаги, за реализуемое жилое/нежилое помещение на стадии строительства, независимо от формы и содержания договора, заключенного между сторонами.

Во-вторых, в качестве проблемного объекта необходимо определить не только многоквартирный дом, но и иной объект недвижимости, независимо от этажности, целью возведения которого является реализация гражданам для их проживания. При этом не должно иметь никакого значения, были ли у застройщика на момент получения денежных средств от дольщиков документы на земельный участок, где ведется строительство, или нет. Значения должен иметь сам факт заключения договора между дольщиком и застройщиком, и факт оплаты денежных средств последнему.

В-третьих, дольщиками необходимо признавать не только граждан, но и юридических лиц, передавших денежные средства или ценные бумаги взамен жилого или нежилого помещения по договору, направленному на приобретение недвижимости.

В качестве договора, по которому возникают отношения, регулируемые рассматриваемым Законом, должен приниматься любой договор, ориентированный на приобретение недвижимости, заключенный между застройщиком и дольщиком, смысл которого сводится к получению покупателем жилого или нежилого помещения после завершения строительства дома.

Кроме того, в рамках рассматриваемого закона органам местной власти не стоит ограничиваться лишь наблюдением и сбором информации о проблемном строительстве, но и предусмотреть правомочия органов местной власти при неисполнении застройщиком своих обязательств. Городские власти должны получить право в одностороннем порядке расторгать инвестиционный договор на строительство, с сохранением прав дольщиков на приобретенные ими помещения.

В случае определения нового застройщика права обманутых дольщиков на получение оплаченной им недвижимости сохраняются без каких-либо ущемлений, и ни новый застройщик, ни местные органы власти не вправе требовать от дольщика доплат за завершение строительства проблемного объекта.

Также очень важным с практической точки зрения является поправка, согласно которой в случае выявления у застройщика признаков банкротства и введения процедуры банкротства – конкурсного производства, с целью устранения возможной утраты дольщиками имущества, путем реализации его через конкурсную массу, орган местного самоуправления, обязуется сообщить о существующем реестре дольщиков в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и конкурсному управляющему.

Подводя итог всему вышеизложенному, замечу, что рассматриваемый закон не направлен на пресечение или разрешение проблемы возникновения недостроенных объектов и обманутых дольщиков, его целью, как мне кажется, является пустая, ненужная работа органов власти Московской области и местных администраций по наблюдению за возникающими и происходящими проблемами в области долевого строительства, а также накоплению информации и ее переработки. Однако для каких действительных целей такая информация органами областной власти должна собираться, и как это поможет обманутым дольщикам, сам закон не указывает.

// Олег Сухов, Адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», Финам.инфо
Поиск