Особенности покупки ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка

В последнее время все больше ипотечных квартир в России выставляются на продажу в связи с неоплатой заемщиками кредитных договоров. Большинство граждан считают такие квартиры проблемными и опасаются иметь дело с залоговым жильем. Однако такие квартиры часто продаются со скидкой, и при грамотной юридической поддержке есть шанс заключить максимально выгодную сделку. О нюансах покупки залогового жилья и правовой чистоте таких сделок рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

 

— Какие проблемы могут возникнуть при сделках с ипотечной квартирой?

На самом деле квартира, находящаяся в залоге у банка, становится проблемной только в одном случае — когда она продается без согласия кредитной организации при наличии задолженности по ссуде. В 90-е годы, да и в начале «нулевых», когда ипотечное кредитование только набирало обороты, Россию захлестнул настоящий вал сделок с таким жильем. Мошенники и просто недобросовестные клиенты получали ипотечные и потребительские кредиты, оформляли залог на недвижимость, а потом спокойно подделывали документы и продавали объект. Банки судились, направляли заявления о возбуждении уголовных дел в правоохранительные органы, подключали частных детективов. В некоторых случаях успех был на стороне банкиров: они добивались возврата залога и отправляли мошенников на скамью подсудимых. Однако гораздо чаще дела затягивались, и злоумышленники уходили от наказания, а новые собственники признавались добросовестными приобретателями и оставляли недвижимость за собой.

 

— Возможно ли мошенничество?

Сегодня такие случаи редкость: как говорят сами банкиры, при оформлении залога на недвижимость в Росреестре ставится «крыж», после чего реализовать такое помещение без согласия банка фактически невозможно. Поэтому продажи объекта без уведомления и согласия кредитной организации являются самыми настоящими преступными действиями, подпадающими под статью 159 Уголовного кодекса России «Мошенничество». Совершаются такие деяния только с использованием поддельных документов. Обычно преступники либо подделывают «согласие» банка на реализацию залога, либо вообще формируют пакет липовых документов. В первом случае аферисты действуют рука об руку с подкупленными чиновниками. Они фактически доводят сделку до конца, оставляя человека судиться с банком без всяких для покупателя перспектив. В частности, одновременно с исковым заявлением к «приобретателю» банк направляет заявление о возбуждении уголовного дела в органы полиции. В последние 3-4 года правоохранительные органы без проблем возбуждают по таким случаям уголовные дела по фактам мошенничества и подделки документов. Во втором случае мошенники забирают у доверчивого «клиента» предоплату, доходящую до половины стоимости квартиры, и опять же оставляют последнего «разбираться» с банком и Росреестром. Подобные случаи год от года фиксируются по всей России. Печальное «лидерство» по таким «договорам» у Москвы, Нижнего Новгорода, Самары, Красноярска, Новосибирска, Краснодара».

Покупатели залоговых квартир также несут долю вины за случившееся. Ведь достаточно проявить разумную предосторожность, чтобы понять, что предлагаемая им сделка является насквозь криминальной. Чтобы выяснить это, не надо быть детективом. Необходимо только лично явиться в Росреестр и банк, чтобы картина, как говорится, прояснилась.

Многие юристы и большинство граждан считают проблемным вообще всё залоговое жилье, которое реализуется банком или иным кредитором с целью погашения ссуды. На самом деле это неправильно. Да, такая квартира действительно будет проблемной, но только для банка, так как по кредитному договору имеется просрочка, и для продавца (как должника по кредиту). А вот для потенциального покупателя помещение является самой что ни на есть обычной квартирой, правовая чистота которой, ко всему прочему, была проверена не только банком, но и страховой компанией. Обычно такая недвижимость появляется на рынке после возникновения у должника просроченной ссудной задолженности по кредиту. Различают два способа реализации подобных помещений: под контролем банка и в ходе исполнительного производства.

 

— Какие особенности покупки залоговой квартиры?

В первую очередь необходимо убедиться, что кредитная организация в курсе сделки и действительно стремится реализовать недвижимость. Для этого надо не полениться сходить в офис кредитора и переговорить с людьми, ответственными за продажу. Как правило, это сотрудники отдела по сбору долгов, специалисты службы безопасности, а также руководители, отвечающие за ипотечное направление банка. В ходе переговоров следует выяснить порядок зачисления денег на счет для полного погашения ссуды. Затем необходимо уточнить стоимость объекта. Дело в том, что недвижимость может предлагаться как ниже, так и выше рыночной стоимости жилья такого типа. Если квартира продается на досудебной стадии, то цена может быть ниже рыночной, потому что просрочка невелика, процентов набежало немного и банк хочет быстро реализовать жилище, чтобы погасить ссуду. Конечно, продавец-должник может потребовать и большую цену, однако кредитор всегда«надавит» на него с целью быстрейшего погашения. Поэтому есть возможность очень даже выгодно купить помещение.

Завышенная же цена обычно возникает на стадии исполнительного производства, когда в стоимость включаются все штрафы, проценты, расходы на обслуживание ссуды, а также сборы судебного исполнителя. Поэтому надо быть внимательным, дабы банк и судебный пристав не решали свои проблемы за ваш счет. Ну и наконец, в любом случае следует обратиться к адвокату, который сможет отстоять интересы покупателя и проверить правовую чистоту сделки.

Поиск