Плата за спокойствие

Смогут ли банки и страховые компании защитить интересы покупателей квартир в новостройках?

Покупка квартиры в России — это лотерея. Особенно если речь идет о новостройке. Если повезет, то получишь квадратные метры в срок, если нет — ждать придется долгие годы. А можно и не дождаться вовсе. Даже самые известные девелоперские компании подводят клиентов. И даже усовершенствованный закон №   214-ФЗ о долевом строительстве, который призван был защитить приобретателей жилья от недобросовестных застройщиков, не дает полной гарантии безопасности. Поэтому законодатели вынуждены придумывать все новые способы снижения рисков граждан, желающих вложиться в «первичку». Летом 2010 года были приняты поправки к закону №   214-ФЗ, исключавшие все формы продажи жилья в новостройках, кроме как через договор о долевом строительстве. Закон требует от застройщиков множество документов: инвестиционную декларацию, разрешение на строительство, проектно-сметную документацию. Однако поправки не коснулись привлечения средств в проекты с использованием жилищных сертификатов и через жилищно-строительные кооперативы. И хотя эти формы работы с гражданами законны, правовая база для их регулирования отсутствует. Этим и пользуются застройщики.

По словам ведущего юриста Первого столичного юридического центра Олега Сухова, лишь 10-20% застройщиков более или менее придерживаются правовых норм закона №   214-ФЗ. «Применяются различные схемы продажи жилья в обход закона, в том числе по предварительным договорам, через ЖСК, — говорит юрист. — При этом строительство ведется без соответствующих документов, и риски ничем не обеспечены». Как заканчиваются такие истории, можно легко догадаться.

БАНКИРОВ ВОЗЬМУТ В ДОЛЮ

Пока государство не нашло кардинального решения проблемы. Пострадавшим приходится стучаться во все двери, вплоть до президента страны. Многие из них приходят на прием к депутату Госдумы и финансовому омбудсмену Павлу Медведеву. Помочь он им, как правило, уже ничем не может, но предлагает спасти будущих вкладчиков в строящуюся недвижимость, узаконив новую схему взаимоотношений дольщиков и застройщиков. «Я предлагаю разделить людей, которые покупают квартиры, на две категории: инвесторов и обычных покупателей, — говорит депутат. — Инвесторы могут вкладывать свои деньги куда угодно, покупатели — только в банк». Суть схемы такова: покупатель квартиры кладет деньги на так называемый беспроцентный депозит. Кредитная организация выдает эти деньги застройщику и следит, чтобы тот закончил строительство в срок. «Банк прокредитует застройщиков и обеспечит дольщика финансовыми гарантиями „от котлована до крыши“, — говорит Павел Медведев. Если в конце оговоренного срока покупатель не получает квартиру, то банк отдает ему деньги и оговоренную в договоре компенсацию за невыполненные обязательства. Параллельно депутат предлагает увеличить в три раза страховую сумму для таких депозитов, подняв ее с нынешних 700 тыс. рублей до 2,1 млн рублей. Этой планки будет достаточно, чтобы покрыть риски, считает Медведев. Правда, для покупки «первички» в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске ее может и не хватить, поэтому не исключены возможные оговорки для жителей мегаполисов. Если верить Павлу Медведеву, к данной идее проявил интерес министр регионального развития Дмитрий Козак. Депутата включили в соответствующую экспертную группу по решению проблемы дольщиков. По словам омбудсмена, подобную схему уже внедрил один из крупных российских банков, но называть его отказался. Как удалось выяснить корреспонденту «Профиля», возможно, речь идет о Сбербанке. «С физическими лицами мы заключали предварительные договоры купли-продажи (или договоры резервирования)», — рассказывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева. Чем больше денег поступало от физических лиц, тем меньше для застройщика стоил кредит — кредитная ставка ежеквартально пересматривалась банком и понижалась по мере роста накоплений. «Банку это было выгодно, поскольку при такой схеме мы получали бесплатные пассивы», — рассказывает эксперт. «Если бы застройщик не выполнил своих обязательств и не построил обещанное жилье, банк вернул бы эти средства вкладчику, а стоимость кредита для застройщика была бы пересмотрена в большую сторону, до размера первоначально установленной ставки», — говорит Наталья Карасева.

Однако недавно от этой схемы в Сбербанке были вынуждены отказаться из-за претензий ФАС. Договор с застройщиком подразумевал размещение средств дольщиков только в Сбербанке, и таким образом нарушался закон о конкуренции. «Но если деньги разрешить вносить в другую кредитную организацию, потеряется суть данной схемы», — оправдывались в Сбербанке. Но антимонопольное ведомство такие доводы не убедили. Пока непонятно, станет ли такая форма сотрудничества между банком, застройщиком и гражданами популярной, если Павлу Медведеву удастся провести соответствующий закон. «При таком сценарии банки вынуждены будут завести подконтрольных застройщиков, которым смогут доверять, — комментирует вице-президент МДМ-Банка Владимир Мехряков. — Однако захотят ли они это делать?» Создание собственных структур для банков — непрофильный бизнес, а Центробанк настойчиво просит от таких активов избавляться. К тому же риски в недвижимости очень высоки, и хотя они целиком остаются на застройщике, откажись компания платить, разбираться с долгом и требовать его погашения придется именно банку.

СТРАХОВКА ОТ СТРАХА

Привлечь к решению проблемы законодатели хотят не только банкиров, но и страховщиков. Не так давно член комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков внес в парламент законопроект, обязывающий застройщиков страховать ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками. Согласно документу, сумма страховой выплаты должна соответствовать размеру средств, внесенных покупателями. Страховщикам такая услуга выгодна, она позволит неплохо заработать — из-за высоких рисков и премии обещают быть высокими. Однако строительные компании могут просто переложить затраты на плечи потребителей, в итоге стоимость новостроек резко вырастет. Эксперты подсчитали, что для потребителей покупка жилья на стадии строительства подорожает на 15-20%. Однако это нормальная плата за спокойствие, считают страховщики, предлагая дольщикам и самим страховаться от возможных рисков: банкротства застройщика, срыва срока сдачи объектов и затягивания сроков получения права собственности. В одной из страховых компаний, с которой связался корреспондент «Профиля», тариф по такой страховке составляет 1,5-2% от стоимости жилья. То есть при покупке квартиры стоимостью в $100 тыс. за свою безопасность покупатель будет платить от $500 до $1000 в год.

По словам директора центра страхования финансовых рисков РОСНО Виталия Уса, cтрахование финансовых рисков дольщиков — действительно работающий механизм. По сути, выдавая страховой полис, страховщик подтверждает, что он провел необходимую экспертизу и считает риски по объекту приемлемыми. «Только недостаточная осведомленность потребителя является фактором, сдерживающим развитие этого вида страхования», — считает собеседник «Профиля».

Впрочем, идея страховой схемы не выглядит такой уж безупречной, если вспомнить истории с выплатами по другим видам страхования. В итоге, покупая полис и выплачивая за него приличные суммы, несчастный гражданин рискует потерять еще и деньги за страховку. Ведь обанкротиться может не только застройщик, но и страховщик. Поэтому, по мнению Виталия Уса, предлагать такой вид страхования могут только крупные и проверенные страховщики, давно работающие на рынке.

Как бы то ни было, будет ли внедрен «банковский» или «страховой» механизм, ждать удешевления стоимости новостроек россиянам явно не стоит. Оба механизма лишь позволяют снизить риск потери вложенных средств, и не более.

БЕЗ ЖИЛЬЯ ВИНОВАТЫЕ

Болезнь строительного рынка под названием «недострой» обострилась во время кризиса. В результате, по подсчетам экспертов, 2500 обманутых дольщиков, пайщиков, соинвесторов пытаются сегодня добиться от застройщиков выполнения обязательств. Однако судебная практика не радует: многие суды перестали признавать за обманутыми дольщиками права на недостроенные квартиры. Фактически сегодня обманутые дольщики предоставлены сами себе и не получают поддержки от государственной и муниципальной власти.

ЖЕРТВЫ MIRAX

Заявление о закрытии бренда Mirax его основателя Сергея Полонского посеяло панику в рядах обманутых дольщиков, которые потребовали передать недостроенные объекты под контроль Союза защиты прав дольщиков Mirax Group. Дольщиками этих граждан, впрочем, можно назвать с большой натяжкой: договоров о долевом строительстве с Mirax Group они не заключали, а посредники, с которыми они имели дело, так и не предоставили право собственности на строящиеся и почти уже оплаченные квартиры. Сейчас несостоявшиеся владельцы квартир называют себя не иначе, как жертвами Mirax, и готовы перейти к решительным акциям протеста. Во время кризиса Mirax Group вынуждена была заморозить часть строек из-за сложностей с финансированием.

БАНК КАК ПРОСЛОЙКА

За границей кредитные учреждения давно используют схему трансформации пассивов в активы при жилищном строительстве. То есть дольщики через банк предоставляют необходимые средства девелоперам. Причем на первом этапе проекта дольщик перечисляет в банк до 20% от стоимости квартиры и потом уже доплачивает остальную сумму. В случае проблем ему возвращают вложенные средства, а если объект был сдан не вовремя — выплачивают штраф.

Профиль Наталья Еремина

Поиск