Право собственности через суд при недострое и банкротстве Застройщика

Между ЗАО »Конкордия — эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости „ФОНД Федерация“ (далее ответчик) и доверителем Адвоката (далее истец) было заключено Соглашение об уступке прав №  К-Г/МК-11-631 по Инвестиционному договору №  К-Г/МК о совместном участии ЗАО «СК Строймонтаж» и Частной Компании с ограниченной ответственностью «MАНЕО ЭЛАЙНС ЛИМИТЕД» (MANEO ALLINCE LIMITED) в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса «Корона-3» от 04.12.2007 года.

Предметом указанного Договора предусмотрено:

— Ответчик обязуется передать в собственность истцу машино-место, с проектным номером №  631, на II уровне (отметка -3,550, отсек №  14), проектная площадь 13,0 м², расположенное по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 90 (п. 1.1., 1.2.).

— Истец обязуется принять нежилое помещение и оплатить денежные средства Ответчику по Договору (п. 2.2.).

До настоящего времени обязательства Ответчик не исполнил. Дом недостроен, застройщик находится в стадии банкротства – наблюдения.

Таким образом, ненадлежащим исполнением Договора право истца на получение в собственность указанного выше нежилого помещения значительно нарушаются.

Истец надлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства, в частности, оплатил стоимость машино-места, что подтверждается Актом о выполнении обязательств по Соглашению №  К-Г/МК-II-631 от 02.02.2009 года.

 

Для истребования оплаченного машино-места из конкурсной массы Застройщика необходимо признать право собственности за покупателем на данное имущество. В соответствии с чем адвокатом был подан в Никулинский районный суд г. Москвы иск о признании права на долю в инвестиционном контракте в виде определенного договором Машино-места.

Указанные требования судом были удовлетворены.

Правовая обоснованность данных требований приводится ниже.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

На основании статьи 8 ГК РФ, п.1, п. 3 гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Объектами гражданских прав в силу ст. 130 ГК РФ являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ п. 1 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального Закона от 21 июля 1997 года №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу ст. 17 Федерального Закона от 21 июля 1997 года №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 6 ГК РФ п. 1 в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Окончательные данные об объекте в целом, а также о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Как следствие, до момента окончания строительства не представляется возможным установить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Организации, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не могут заключать с гражданами договоры купли-продажи, так как они не являются собственниками ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

Данные выводы подтверждаются позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в Обобщённой практике рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов(обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года).

Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться, в том числе и Законом «О защите прав потребителей».

Кроме того, возникшие отношения свидетельствуют о том, что Истец стал участником инвестиционной деятельности, результатом которого должно было стать приобретение права собственности на машиноместо в названном выше доме в силу как Закона РФ «О Защите прав потребителей», так и ФЗ РФ №  39 — ФЗ от 25.01.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно ст. 8 ФЗ РФ №  39 — ФЗ от 25.01.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В силу ст. 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие липа. В силу ст. 6 указанного закона, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права. Согласно ст. 12 ГК РФ защита права может осуществляться путем его признания, путем присуждения к исполнению обязательства в натуре, а также иными способами.

В результате за доверителем адвоката было признано право на долю в Инвестиционном контракте в виде машиноместа, определенного договором с Застройщиком. Указанное решение позволило вывести из конкурсной массы данное машиноместо.

Представитель истца в судебном споре о признании права на долю в инвестиционном контракте:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск