Преимущественное право на выкуп арендованных помещений

К Адвокату Сухову Олегу обратилось ООО «…», с целью представления интересов Общества в суде апелляционной инстанции  (ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД). В суде первой инстанции общество действовало самостоятельно, без представителя, в удовлетворении требований было отказано.

Изначально, ООО «Фарма» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению имуществом города … Московской области (далее — КУИ), выразившееся в не проведении оценки арендуемых заявителем помещений площадью … кв. м, по адресу: Московская область, г. …, ул…, д…, и не направлении заявителю надлежащим образом оформленного договора купли-продажи. Заявитель также просил суд обязать КУИ произвести оценку вышеназванного имущества и направить в адрес ООО «Фарма» договор купли-продажи указанных помещений.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N … в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «…» в лице Представителя Сухова О. В. обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

В отношении заявленных требований представитель ООО «…» Сухов О. В. поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представители администрации города …, КУИ  и Совета депутатов … возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд вынес Определение об отмене решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между КУИ (арендодатель) и ООО «…» (арендатор) заключен договор аренды от … 2001г. N 2…, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное пользование сроком на 5 лет с …2002 по …2006 нежилое помещение общей площадью …кв. м, находящееся по адресу: Московская область, г…., ул…., д…

Договор аренды от …2001 г. N 2 зарегистрирован в установленном порядке …2001г.

Дополнительным соглашением от ….2006г. N 2 срок договор аренды продлен до …б2011г.

02 сентября 2009 года Советом депутатов г. … принято решение N … «Об условиях реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества в г. …», которым, в том числе предусмотрено, что арендуемое ООО «…» недвижимое имущество в виде нежилого помещения площадью …. кв. м, отнесено к категории имущества, подлежащего приватизации в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.09.2009 N 1819 КУИ г. … обратился к ООО «…» с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

19 октября 2009 года ООО «…» направило главе г. … письмо об отказе от реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью ….кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. …, ул…, д. …, и просило предоставить указанное имущество в долгосрочную аренду сроком на 30 лет.

Впоследствии, письмом от 11.11.2010 ООО «…» обратилось к главе г. … с просьбой предоставить обществу в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в собственность указанное выше нежилое помещение, во втором квартале 2011 года с рассрочкой на три года.

В ответ на указанное обращение администрация г. … направила ООО «…» письмом от … 2010, которым отказала обществу в реализации его преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости, ссылаясь на то, что ранее ООО «…» уже отказалось от своего преимущественного права на выкуп имущества, в связи с чем спорное помещение было отнесено к категории имущества, предназначенного для сдачи его в аренду на долгосрочной основе.

08 февраля 2011 года ООО «…» повторно направило главе г. … письмо, в котором просило предоставить обществу возможность реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Письмом от ….2011 N 2 КУИ г. … известил ООО «…» о принятии его заявления от 08.02.2011 к сведению и рассмотрении данного вопроса Советом депутатов г. …

Полагая, что бездействие КУИ г. …, выразившееся в не совершении действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы общества, ООО «…» обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд отменил первоначальное решении, обосновывая свою позицию следующим.

В обоснование заявленных требований ООО «…» ссылается на то, что рыночная оценка арендуемого им объекта недвижимости не производилась и условия выкупа спорного помещения до сведения общества не доводились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определение условий приватизации и направление субъекту малого или среднего предпринимательства, имеющему преимущественное право на приобретение имущества, проекта договора купли-продажи, содержащего, в том числе, условие о цене, относится к числу обязанностей органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации.

Вместе с тем, доказательств принятия решения об условиях приватизации спорного объекта в материалах дела не имеется. В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители КУИ г. …, администрации г. … и Совета депутатов г. … пояснили, что такое решение не принималось. Советом депутатов г. … принято было лишь решение от 02.09.2009 N 728/70 «Об условиях реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества в г. …».

Однако такое решение, по мнению арбитражного апелляционного суда, не отвечает требованиям, установленным статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку не содержит в себе условий приватизации муниципального имущества, а лишь указывает на наличие у арендаторов преимущественного права на выкуп арендуемого ими имущества.

Письмом от 21.09.2009 N… КУИ г. …предложило ООО «…» заключить договор купли-продажи арендуемого обществом помещения. К указанному письму были приложены: копия решения Совета депутатов г. … от 02.09.2009 N …, никем не подписанная типовая форма проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и требование о погашении задолженности.

Однако направленная в адрес общества типовая форма проекта договора купли-продажи не соответствует требованиям закона, поскольку не содержит в себе существенных условий договора купли-продажи: покупателя имущества, предмета договора и рыночной цены продаваемого объекта, определенной в соответствии с требованиями Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель КУИ г. … и администрации г. … пояснили, что проект договора купли-продажи спорного объекта в адрес ООО «…» не направлялся.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд пришёл к выводу о том, что процедура, установленная статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, КУИ г. … выполнена не была, условия, необходимые для возможности реализации ООО «…» преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта, органом местного самоуправления изначально обеспечены не были.

Кроме того, закон связывает момент утраты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не с абстрактным отказом от реализации этого права, а с действиями либо бездействием субъекта малого или среднего предпринимательства, совершенными по результатам рассмотрения проекта договора купли-продажи, который в обязательном порядке должен поступить от органа местного самоуправления и содержать конкретно определенные условия, либо с расторжением уже заключенного договора.

В обоснование своих возражений администрация г. … и КУИ г. … ссылаются на то, что письмом от 19.10.2009 ООО «…» отказалось от реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Однако Арбитражный апелляционный суд не признал указанный довод обоснованным, поскольку письмо ООО «…» от 19.10.2009 не содержит формулировки об отказе от заключения договора купли-продажи, а КУИ г. … не направило в адрес общества надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи арендуемого имущества, содержащий все существенные условия договора.

Само по себе письмо ООО «…» от 19.10.2009 не может свидетельствовать об утрате обществом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, учитывая, что КУИ г. … не выполнен порядок приватизации, предусмотренный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Совета депутатов г. … от 25.11.2009 N 771/74 арендуемое ООО «…» нежилое помещение включено в перечень муниципального имущества предназначенного для предоставления в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Между тем, учитывая, что ООО «…» не отказывалось от заключения договора купли-продажи спорного объекта, а КУИ г. … не была соблюдена процедура обеспечения арендаторам возможности реализовать их преимущественные права на приобретение арендуемого имущества, установленная Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, арбитражный апелляционный суд считает, что включение арендуемого обществом помещения в указанный выше перечень, утвержденный решением Совета депутатов г. … от 25.11.2009 N …, не может свидетельствовать об утрате истцом права на преимущественный выкуп арендуемого объекта.

Кроме того, суду не представлено доказательств, подтверждающих, что названное решение Совета депутатов г. … от 25.11.2009 N …было опубликовано в установленном порядке в соответствии с положениями статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, ссылки КУИ и администрации г. … на то, что отсутствуют условия, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для реализации ООО «…» своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, не могут быть признаны обоснованными.

ООО «…» не утратило своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Письмом от 11.11.2010 ООО «…» обратилось к главе г. … с просьбой предоставить обществу в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в собственность арендуемое нежилое помещение.

Администрация г. …. письмом от 09.12.2010 N … отказала обществу в реализации его преимущественного права.

08 февраля 2011 года ООО «…» повторно направило главе г. … письмо о выкупе арендуемого объекта.

КУИ г. … не представил суду доказательств, что рассмотрел поступившие после 01.01.2009 заявление ООО «…» в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Федерального закона.

Арбитражным апелляционным судом не установлено препятствий для реализации обществом своего преимущественного права.

При таких обстоятельствах, бездействие КУИ г. … не соответствует указанным выше положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суд постановил: решение Арбитражного суда Московской области … отменить. Признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, бездействие Комитета по управлению имуществом города …Московской области по не проведению оценки арендуемых помещений площадью ….. кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. …, ул…, д. …, и не направлению в адрес общества с ограниченной ответственностью «….» надлежащим образом оформленного проекта договора купли-продажи.

Обязать Комитет по управлению имуществом города … Московской области в десятидневный срок с момента вынесения настоящего постановления произвести оценку нежилого помещения площадью … кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. …, ул. …, д.

Обязать Комитет по управлению имуществом города … Московской области направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «….» оформленный договор купли-продажи арендуемых помещений площадью … кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. …, ул…, д. …

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск