Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Сын обратился в Люблинский районный суд г. Москвы с требованиями о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В соответствии с условиями указанного договора сын и мать продали квартиру. После указанной продажи квартиры была продана еще раз. Мать не просила признать договор недействительным, однако сын в интересах матери обратился в суд, со ссылкой на то, что мать на момент совершения договора купли-продажи, в связи со злоупотреблением алкогольными напитками, не могла отдавать отчет своим действиям, а соответственно, договор купли-продажи должен быть признан недействительным.

Представляя интересы новых собственников квартиры, Адвокат Сухов Олег Владимирович ссылался на следующие возражения, в соответствии с которыми указанный договор быть признан недействительным не может.

1. Предмет исковых требований заявлен необоснованно, ошибочно.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчики (доверители адвоката) приобрели квартиру как добросовестные приобретатели, что возможно, когда имущество приобретается возмездно и приобретатель не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Т.к. на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры отсутствовали притязания со стороны третьих лиц, ответчики являются в силу закона добросовестными приобретателями.

2. Исковые требования заявлены ненадлежащим истцом.

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ: сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с приведенной нормой закона с рассматриваемыми исковыми требованиями в суд вправе обращаться только сама сторона договора, считающая себя на момент сделки не способной отдавать отчет о совершаемых поступках, или ее правопреемник.

Иные лица обратиться в суд с требованиями о признании сделки недействительной при указанных обстоятельствах не могут.

Сын не доказал нарушение своих прав по указанной сделке.

3. Факт утраты дееспособности матерью на момент заключения оспариваемого договора не доказан.

Факт утраты способности матери осознавать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли-продажи спорной квартирой не нашел объективного подтверждения в рамках рассматриваемого судебного процесса, а именно, назначенная судом Судебно-Психологическая экспертиза не подтвердила факт утраты способности осознавать значение своих действий и руководить ими на момент подписания договора купли-продажи.

4. Срок исковой давности.

Адвокат просил суд отказать в заявленных требованиях, в том числе и по причинам пропуска срока исковой давности.

Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, является оспоримой. Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом споре отсутствуют доказательства, подтверждающие, что мать узнала об обстоятельствах, являющихся основанием для признания договора купли-продажи спорной квартиры недействительной, за 1 год до обращения ненадлежащим истцом в суд.

 

Суд первой инстанции удовлетворил требования сына и признал договор недействительным, определил передать квартиру в собственность сына и матери.

Адвокат Сухов Олег Владимирович обратился в кассационную инстанцию Московского городского суда, которая согласилась с доводами кассационной жалобы и отменила решение Люблинского районного суда. Определение Московского городского суда в полном объеме соответствовало доводам кассационной жалобы. В дальнейшем Люблинский районный суд г. Москвы вынес новое решение, в соответствии с которым отказал сыну в заявленных требованиях в полном объеме и признал права на квартиру за доверителями адвоката.

Доводы кассационной жалобы, определения Московского городского суда и решение Люблинского районного суда приводятся ниже.

1. Несмотря на то, что в соответствии с назначенной судом судебно-психологической экспертизой факт утраты способности осознавать значения своих действий при подписании договора матерью не подтвердился, суд необоснованно сослался на необязательность результатов полученной экспертизы, а в основу своего решения положил свидетельские показания, которые являются относимыми доказательствами.

Кроме того, суд не принял во внимание ответ на запрос, направленный в Наркологический диспансер г. Москвы, в соответствии с которым был получен ответ, что мать на диспансерном наркологическом учете в НД №   6 НЕ СОСТОИТ. Указанное обстоятельство имеет существенное значение для дела, однако суд его проигнорировал.

2. Суд первой инстанции, об отмене которого просит Адвокат, пришел к выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения сына и матери помимо их воли. При этом стоит отметить, что, во-первых, сам сын не ссылается на отсутствие его воли при заключении договора, во-вторых, сын в судебном заседании так и не смог дать ответ, чем нарушено его право данной сделкой, в-третьих, сын на момент сделки был дееспособным и совершеннолетним лицом, получил денежные средства за проданную квартиру. В суд не представлено доказательств нарушение воли сына по оспариваемой сделке, как уже было сказано ранее, отсутствие воли матери так же не доказано, если не считать более чем сомнительные свидетельские показания.

Суд первой инстанции обосновал в своем решении, что отсутствие воли на совершение сделки матери автоматически приводит к отсутствию воли по указной сделке и сына. Применительно к статье 180 ГК РФ данный вывод суда является ошибочным.

Воля лица зависит от самого лица, по указанному спору сын был намерен совершить сделку, распорядился своей долей в спорной квартире, получил за нее денежные средства. В течение долгих лет сын не упоминал об отсутствии у него воли при совершении данной сделки. Договор оформлялся в общем порядке без каких-либо ограничений и снижения стоимости проданной квартиры, поэтому заключение суда о том, что воля сына в полном объеме зависела от воли другого сособственника, не обосновано.

3. В решении суд первой инстанции ссылается на то, что сын является надлежащим истцом по делу, несмотря на то, что в суде отстаивает интересы иного дееспособного и вменяемого участника сделки, не имея на то законных или договорных оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ: сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с приведенной нормой закона с рассматриваемыми исковыми требованиями в суд вправе обращаться только сама сторона договора, считающая себя на момент сделки не способной отдавать отчет о совершаемых поступках, или ее правопреемник. Мать с требованиями о признании сделки недействительной не обращалась, недееспособной не является, в силу чего ее сын – истец, не может в силу закона обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями.

4. Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, является оспоримой. Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом споре отсутствуют доказательства, подтверждающие, что мать узнала об обстоятельствах, являющихся основанием для признания договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, за 1 год до обращения ненадлежащим истцом в суд. Более того, мать и не может на это ссылаться, т.к. те обстоятельства, о которых упоминает сын, не могут быть неизвестны матери с самого начала сделки, так как касаются ее напрямую и лично.

Сын как ненадлежащий истец не может заявлять о сроке исковой давности, т.к. в силу ст. 177 ГК РФ не может обращаться в суд с рассматриваемыми требованиями.

Адвокату Сухову Олегу Владимировичу по приведенному выше спору удалось отстоять за своими доверителями оспариваемую квартиру. Первое решение, не соответствующее нормам материального права было отменено и вынесено новое решение, которое в настоящее время вступило в законную силу.

Представитель ответчиков в судебном споре о признании договора купли-продажи квартиры недействительным:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

Поиск