Признание регистрации права на объект недвижимости незаконным

В Адвокатский Центр адвоката Олега Сухова обратилось ООО. Данное ООО является арендатором рынка и на условиях субаренды предоставило гражданке Д. место под торговлю. Д. возвела на торговом месте павильон и зарегистрировала его на праве собственности как объект недвижимого имущества.

ООО обратилось в суд, просило признать регистрацию недействительной, суд отказал, вынес решение о правомерности указанной регистрации, соглашаясь с тем, что Д. должна быть собственником зарегистрированного павильона.

Адвокату Олегу Сухову предстояло отменить решение в кассационном порядке.

Доводы кассационной жалобы сводились к следующему.

1. Суд посчитал ошибочными доводы ООО о том, что земельный участок для строительства павильона Ответчику не предоставлялся, объект является движимым имуществом.

Право собственности на торговый павильон зарегистрировано Д. незаконно, с нарушением действующего законодательства, так как торговый павильон не является недвижимым имуществом, что так же усматривается из выводов экспертизы, кроме того, земельный участок в установленном законом порядке Д. не предоставлялся.

Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В рассматриваемом споре напротив, объект не связан с землей так, что при его перемещении возможно причинение несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу статей 13, 17 и 20 вышеуказанного Закона, а так же ст. 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости» при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Торговый павильон не является недвижимым имуществом, так как представляет собой каркас из металлических труб, обшитых досками, покрытыми утеплителем и облицованными пластиковым сайдингом. Павильон не имеет прочной связи с землей, так как не имеет фундамента! Боле того, отсутствуют какие-либо коммуникации (тепло и водоснабжение, канализация), имеется только электричество, которое подведено воздушным путем, через находящийся рядом столб линии электропередачи.

Договором о предоставлении торгового места не предусмотрено право Д. на строительство объекта недвижимости. Установленный торговый павильон не имеет прочной связи с землей, как следует из текста самого договора. Согласно п. 2.1 Договора торговое место предоставляется временно, до окончания строительства рыночной площадки. Согласно п.п.3.1 и 3.2 данного договора, возможен перенос павильона на другое торговое место на данной рыночной площадке или на другую рыночную площадку. Согласно п.п. 8.4, 8.5 предусмотрен вывоз павильона с территории рыночной площадки.

В соответствии с. п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 8 ст. 3 ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс РФ» торговым местом считается — место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс РФ» торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.

Из сказанного выше следует вывод: по своим признакам торговый павильон не относится к объектам недвижимого имущества, а является движимым имуществом (объектом некапитального строительства), которое не подлежит государственной регистрации.

2.Особое внимание заслуживают выводы строительно-технической экспертизы, произведенной по Определению суда.

В экспертном заключении содержатся следующие выводы:

1) Вопрос: Имеет ли торговый павильон фундамент? Если имеет, то из чего он состоит?

Ответ: Фундамента под исследуемым объектом нет. Здание опирается на отдельные элементы, никак не связанные между собой в единую устойчивую конструкцию. Детали конструкции не защищены от коррозии, не имеют соединения, конструкция не обеспечивает прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость фундамента.

2) Вопрос: прикреплены ли стены, пол, иные составные части павильона к фундаменту?

Ответ: Никакие составные части павильона к фундаменту не прикреплены.

3) Вопрос: Подведены ли к павильону подземные коммуникации?

Ответ: Не подведены.

4) Вопрос: Возможен ли перенос павильона на другое место без причинения несоразмерного ущерба?

Ответ: перемещение здания возможно в двух направлениях: по вертикали и по горизонтали. И в первом и во втором случае перемещение здания ВОЗМОЖНО БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ (расстояние между зданием и поверхностью земли составляет 50 см).

Однако суд, имея экспертное заключение, указывает в решение обратное: торговый павильон, возведенный Ответчиком, является именно объектом недвижимости, не являясь вспомогательным объектом, предназначенным для обслуживания или работы другого объекта, имеет самостоятельное использование, независимо от другого объекта, имеет связь с земельным участком, на котором расположен.

Как и любой объект строительства, пишет суд, торговый павильон является стационарным зданием, то есть НЕ МОБИЛЬНЫМ (ЕГО ПЕРЕДИСЛОКАЦИЯ БЕЗ ПРЕДШЕСТВУЮЩИХ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ НЕВОЗМОЖНА).

Таким образом, суд, ссылаясь на данное экспертное заключение, признал его обоснованным, однако трактует выводы эксперта по своему усмотрению, абсолютно в обратном значении самого заключения, что и привело к неправильному рассмотрению дела и неправомерному решению.

 

3. В решении суд так же посчитал ошибочным довод ООО о том, что торговый павильон возведен Д. на земельном участке, не предоставленным ему для строительства объекта недвижимости, а также с нарушением норм  Земельного Кодекса  РФ.

Процедура выделения земельного участка для строительства объекта недвижимости предусмотрена ст. ст. 30-34 ЗК РФ.

Однако процедура не была соблюдена: земельный участок, на котором находится павильон, Д. для строительства объекта недвижимости в указанном порядке не предоставлялся. Более того, участок земли, расположенный под павильоном Д., не является самостоятельным земельным участком, образованным для этих целей и не поставлен на кадастровый учет, как отдельный земельный участок

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

ООО, являясь арендатором земельного участка, где распложен павильон Д., согласия на выдел земельного участка под его павильон не давал. Данный земельный участок входит в состав всего участка земли площадью 5 144 м², который был предоставлен Обществу для эксплуатации рынка по Договору аренды с администрацией.

Таким образом, Д. заняла данный земельный участок по Договору предоставления торгового места, который не предусматривает строительство объектов недвижимости.

Согласно ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства в частности относятся правоустанавливающие документы на земельный участок.

Однако в свидетельстве о государственной регистрации права, в качестве документов оснований регистрации права Д., указан только Акт приемочной комиссии, утвержденный Постановлением администрации.

Данный акт сам по себе (без правоустанавливающих документов на земельный участок) не может быть признан основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости, так как регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости возможна только при предоставлении полного пакета документов, подтверждающих выделение земельного участка, как такового, и предоставление земельного участка для целей капитального строительства.

Таким образом, государственная регистрация права собственности Д. на указанный торговый павильон, как на объект недвижимости, является не законной, торговый павильон не является объектом недвижимости и возведен на земельном участке, не предоставленном ответчице для этих целей.

Данный факт подтверждается ответом Администрации  (Комитет по управлению имуществом.

Регистрация права собственности Д. на торговый павильон нарушает права ООО, как арендатора земельного участка, на котором он расположен.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

 

4. В Решении суд ссылается на то обстоятельство, что ООО, равно как и третьим лицом, пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

4.1. Суд указывает: оспариваемое ООО свидетельство было выдано Д. 20.01.2006 года, однако ООО обратилось в суд только 20.01.2011 года. Доводы ООО о том, что о нарушении своего права он узнал только при получении выписки из ЕГРП от 18.02.2010 года, суд посчитал необоснованными.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 208 РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.57): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Таким образом, ООО, не являясь собственником, является иным владельцем земельного участка, на котором располагается павильон Д. Данный факт подтверждается Договором аренды, заключенным между ООО и Администрацией.

Ссылка суда на иные, ранее вынесенные, решения суда и на то обстоятельство, что ООО, якобы, знал о строительстве торгового павильона на территории рынка НЕ ИМЕЮТ ПРАВОВОГО ЗНАЧЕНИЯ для исчисления срока исковой давности.

4.2. Кроме того, суд не обратил должного внимания на тот факт, что исходя из положений Договора о предоставлении торгового места, ООО предоставило Д. именно торговое место на территории рыночной площадки района  «Б Волги» для установки легко сборного торгового помещения.

Из заключенных договоров следует, что павильон не имеет прочной связи с землей, так как вышеуказанные Договоры предусматривают перенос павильона на другое место.

Более того, Д. заключила с ООО последний Договор на предоставление земельного участка, в то время, как ею УЖЕ было ЗАРЕГЕСТРИРОВАНО право собственности на возведенный павильон, как на объект недвижимости.

Таким образом, заключая Договор, по условиям которого предусматривается только установка легко сборного павильона, Д. СОЗНАТЕЛЬНО ввела ООО в заблуждение.  По этой причине, Истец не мог знать ни о строительстве, ни о факте регистрации объекта Д., соответственно, не имело оснований для получения информации из ЕГРП. Для обращения в суд в более ранние сроки у ООО не было ни оснований, ни причин.

 

Только после второго судебного заседания, через час судебных прений, кассационная коллегия согласилась с доводами Адвоката Олега Сухова, и вынесла Определение об отмене ранее вынесенного решения суда, закрепляющего за Д. на праве собственности торговый павильон.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск