Расторжение договора пожизненной ренты

По настоящему делу адвокат Сухов Олег Владимирович представлял интересы ответчика (далее плательщик ренты) в Перовском районном суде города Москвы и Московском городском суде. Истцом (далее получатель ренты) выступала бабушка, которая пыталась расторгнуть договор ренты в связи со следующими основаниями, что приводятся ниже.

Итак, истица обратилась в суд, просила расторгнуть Договор пожизненной ренты, заключенный 17 октября 2006 года, а так же возвратить ей спорную квартиру.

С заявленными истицей требованиями ответчик не согласился, свои доводы подтверждает следующим.

1. Согласно п. 6 Договора Плательщик ренты единовременно выплачивает Получателям ренты 900 000 рублей, а так же ежемесячно 5 000 рублей на обоих Получателей ренты. В соответствии с представленными в суд документами свои обязательства ответчик исполнил в полном объеме.

2. Кроме того, Истец просил суд расторгнуть Договор пожизненной ренты, при этом не указал, на каких условиях в случае такого расторжения истец будет компенсировать ответчику оплаченные выше денежные средства в размере более 1 млн. р.

3. Истец сослался на то, что ответчик не выполняет обязательства по расходам на ремонт, содержание, эксплуатацию указанной квартиры, не исполняет обязанностей по недопущению снижения стоимости квартиры.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается. Истцом не представлено доказательств стоимости квартиры на момент заключения Договора пожизненной ренты и, соответственно, на момент обращения в суд. Так же истец не представил доказательств того, что квартира является непригодной для проживания.

Порядок отнесения жилых помещений к категории непригодных для постоянного проживания установлен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 (действует и в настоящее время), согласно которому рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на междведомственные комиссии исполкомов районных(городских, районных в городах) Советов народных депутатов. Акта межведомственной комиссии о придании спорной квартире статуса непригодной для проживания суду не представлено.

4. Более того, истица ссылалась на обязанность плательщика ренты по выплате ей не 5 000 р. в месяц, как это предусмотрено Договором, а 8 660 рублей.

Адвокат ответчик, не согласился и с данными доводами по следующим основаниям.

Размер 1 МРОТ с момента заключения Договора пожизненной ренты и до настоящего времени составляет 100 рублей, в связи с чем оснований для увеличения размера пожизненной ренты в одностороннем порядке у истца не имеется.

В соответствии со ст. 5 ФЗ РФ О минимальном размере оплаты труда №  82-ФЗ от 19 июня 2000 года исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам (к которым относится в том числе и Договор пожизненной ренты), установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 года по 31 декабря 2000 года исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

В соответствии со статьями 1 и 3 указанного выше закона, размер 1 МРОТ, на который ссылается истец, применим только для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. Применение минимального размера оплаты труда для других целей не допускается.

Обоснованность настоящих возражений ответчика подкрепляется, в том числе Постановлением Президиума Московского Городского Суда от 3 октября 2008 г. по делу N 44г-386.

Указанное выше мнение адвоката ответчика подтверждается пунктом 2 Постановления Конституционного суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТИ ВТОРОЙ СТАТЬИ 5 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О МИНИМАЛЬНОМ РАЗМЕРЕ ОПЛАТЫ ТРУДА» В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН А.Ф. КУТИНОЙ И А.Ф. ПОВАРНИЦИНОЙ.

Более того, указанное Постановление обширно и детально раскрывает все обстоятельства действующего законодательства в области определения и применения МРОТ в отношениях по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением.

 

Перовский районный суд г. Москвы удовлетворил требования истицы и Адвокат Сухов Олег Владимирович, представляя интересы своего доверителя, обратился в кассационную коллегию Московского городского суда. Московский городской суд отменил решение Перовского районного суда по основаниям, представленным Адвокатом, по тем же самым основаниям при пересмотре дела Перовский районный суд города Москвы вынес новое решение, которое в настоящее время вступило в законную силу в соответствии с определением Московского городского суда. В соответствии с указанным решением ответчику оставлена квартира, договор признан действующим, плательщик ренты признан добросовестной стороной договора.

Ниже приводятся основания кассационной жалобы, по которым и были постановлены Определение Московского городского суда и новое решение Перовского районного суда г. Москвы.

 

Перовский районный суд, удовлетворяя требования истца, пришел к самостоятельным выводам о следующем:

1. Суд установил факт передачи по договору пожизненной ренты 900 000 рублей (почти половина стоимости спорной квартиры на момент заключения рассматриваемого договора) от ответчика получателям ренты при его подписании, однако, посчитал, что данный договор является безвозмездным;

2. Суд, установив факт полного и добросовестного исполнения обязательств ответчика в части ежемесячной оплаты договора ренты в течение всего срока действия договора – 4 года (5 000 рублей), пришел к выводу о неисполнении обязательств последним перед истцом в силу распространения на сторон действия Постановления Конституционного Суда РФ, в соответствии с которым, по мнению суда, с ноября 2008 года ответчик должен платить рентные платежи не в размере 5 000 рублей ежемесячно как установленно договором, а сумму, соответствующую 2 МРОТ согласно указанного Постановления Конституционного суда РФ в размере, превышающем 5 000 рублей;

3. Суд расторг договор пожизненной ренты с умершей стороной данного договора (один из рентополучателей – РНЗ);

4. Суд отнес к наследственной массе ½ часть квартиры, принадлежащей до заключения Договора ренты умершей РНЗ, после заключения данного договора  — ответчику.

Указанное решение было отменено по следующим основаниям.

1. В соответствии со ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. 2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Согласно п. 3 Договора пожизненной ренты Получатели ренты передают Плательщику ренты спорную квартиру не бесплатно, а под выплату ренты, размер которой в соответствии с п. 6 Договора пожизненной ренты определен как первоначальный единовременный платеж в размере 900 000 рублей.

Указанная сумма Получателями ренты была принята, что следует как из Расписки, имеющейся в материалах дела, в которой оба рентополучателя подтвердили факт принятия денег от ответчика, расчетных вкладов на сумму 380 000 рублей в ОАО КБ СДМ-Банк, открытых на имя истицы, т.е. в день оформления договора пожизненной ренты и получения денежных средств по данному договору, а так же из самого договора, где указано о принятии денежных средств от ответчика, данные факты судом установлены.

При указанных обстоятельствах выводы суда о безвозмездности рассматриваемого договора пожизненной ренты не выглядят убедительными, более того, не основаны на нормах материального права.

Суд сослался на применение статьи 431 ГК РФ и буквального толкования Договора пожизненной ренты, однако именно буквальное толкование Договора говорит о возмездности сделки, по которой передается столь значительная сумма денежных средств.

Придя к ошибочному выводу о безвозмездности рассматриваемого договора, суд так же сделал неправильный вывод и в отношении отсутствия обязанности истца возвращать ответчику оплаченные по договору 900 000 рублей.

2. Установив в ходе судебного разбирательства факт полной и регулярной оплаты рентных платежей в размере 5 000 рублей в месяц, предусмотренных п. 6 Договора пожизненной ренты, руководствуясь Постановлением Конституционного суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТИ ВТОРОЙ СТАТЬИ 5 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О МИНИМАЛЬНОМ РАЗМЕРЕ ОПЛАТЫ ТРУДА» В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН А.Ф. КУТИНОЙ И А.Ф. ПОВАРНИЦИНОЙ, суд сделал вывод о том, что ответчик обязан осуществлять оплату рентных платежей не по условиям Договора, а в соответствии с размером МРОТ, установленном статьей 1 Закона «О минимальном размере оплаты труда», при этом для отношений по рентным платежам установлены правила, содержащиеся в ст. 5 указанного Закона.

В соответствии с приведенным выше Постановлением Конституционного суда РФ Положение части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года. На сегодняшний день новое законодательство не принято, а соответственно, действуют положения статьи 5 указанного закона в прежней редакции, что определяют размер 1 МРОТ из расчета 100 рублей.

Несмотря на то, что Законодательного акта принято не было, соответственно, законом не установлен размер 1 МРОТ по оспариваемому Договору, суд тем не менее по собственной инициативе, не подтвержденной действующим законодательством, применил к отношениям сторон иные нормы законодательства – статью 1 Закона «О минимальном размере оплаты труда».

Данный вывод суда не только не соответствует нормам материального права, но и существенно нарушает права ответчика, который надлежащим образом исполняет как условия Договора, так и подлежащие применению нормативные акты.

Суд, не зная о том, какое законодательство в данной части будет принято, определил размер рентных платежей, который может в значительной степени отличаться от рассчитанных судов. Проведенные судом расчеты по установлению размера 1 МРОТ по не принятому еще законодательству не могут являться обоснованными для признания решения законным в данной части.

3. Суд расторг договор с умершей стороной рассматриваемого договора (один из рентополучателей – РНЗ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно только по требованию одной из сторон договора. В случае смерти одной из сторон договора, расторжение такого договора невозможно.

В соответствии с возникшим спором, в части перехода права собственности на ½ долю квартиры одного из умерших Получателей ренты, договор исполнен и прекращен. Действие рассматриваемого договора пожизненной ренты имеет силу лишь в части исполнения обязательств по оплате Рентных платежей пережившему Получателю ренты. Однако право на получение Рентных платежей никак не связано с правом на получение в собственность ½ доли квартиры, перешедшей от умершего Получателя ренты Плательщику ренты. Ни истец, ни суд не вправе ставить вопрос о расторжении договора пожизненной ренты в данной его части, в связи с прекращением на основании ст. 418 ГК РФ.

4. В соответствии с государственной регистрацией Договора Пожизненной ренты, собственником недвижимого имущества становится Рентодатель — ответчик (ст. 584, 131 ГК РФ).

Суд, расторгая договор, прекратил право собственности ответчика на ½ долю в праве собственности на спорную квартиру, которая в силу Закона и зарегистрированного Договора принадлежит непосредственно ответчику. Суд полагает, что указанную долю необходимо передать наследникам умершего Получателя Ренты – РНЗ, однако указанный вывод суда не находит подтверждения в действующем законодательстве.

В отношении наследников Получателя ренты у ответчика в связи со смертью Получателя ренты обязательств не возникает. С другой стороны, согласно п. 2 ст. 596 ГК РФ в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты… При этом стоит отметить, что к Получателю ренты переходит именно право на получение ренты, как денежного содержания, но не переходит право на получение доли квартиры от умершего Получателя Ренты, которая остается в собственности Плательщика ренты.

При указанных обстоятельствах последствия расторжения Договора пожизненной ренты не могут распространяться на наследников умершего Получателя ренты, как лиц, не участвующих в спорных отношениях.

Более того, при указанных обстоятельствах отсутствуют законные основания для лишения Плательщика ренты его права собственности на долю квартиры в пользу иных лиц.

Представитель ответчика в судебном споре о расторжении договора ренты:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск