5 резонансных/прецедентных дел в сфере недвижимости

5 резонансных/прецедентных дел в сфере недвижимости

Сфера недвижимости — одна из самых изменчивых и чувствительных к экономическим реалиям. Ее зависимость от налоговой системы, валютных издержек, международных отношений, кредитной политики банков провоцирует настоящую правовую эволюцию. Сегодня все чаще создаются новые судебные прецеденты, которые делают рынок более специфичным и многообразным. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова пятерка самых нетипичных судебных решений.

1. Правда за валютными ипотечниками

Первый номер в рейтинге без преувеличения занимает решение Пушкинского городского суда по иску валютного заемщика к ВТБ о пересчете платежей по ипотеке. Кредитный договор был заключен еще в 2008 году. По его условиям женщина взяла ипотеку сроком на 30 лет на покупку однокомнатной квартиры под 13,5% годовых. Но на момент оформления доллар стоил 23,5 рубля, а к 2015-му вырос более, чем в два раза. Таким образом, ежемесячно в счет погашения долга и процентов по нему заемщице необходимо было отдавать банку 1 872 $. И если в первый год погашения она ежемесячно платила около 44 тыс. рублей, то спустя 7 лет эта сумма составляла уже 75 тысяч. Такой валютный коллапс привел к большим долгам перед банком, и исполнять свои обязательства дальше клиентка уже не смогла.

В требованиях истец заявила о необходимости внести в договор пункт о расчете и возврате кредита в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, который не должен превышать 30 рублей за 1 $. Банк ВТБ ранее такие условия не принял, однако суд полностью удовлетворил иск и признал сделку «кабальной и ничтожной», а также приравнял сумму ежемесячного платежа по кредиту к 24 рублям за 1 $. В своем решении, — говорит адвокат Олег Сухов, — судья сослался на статью 451 Гражданского кодекса, где говорится о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Несмотря на то, что в апелляционной инстанции решение было отменено, оно, так или иначе, спровоцировало волну новых судебных исков от ипотечников, в том числе, и коллективных, к разным банкам.

2. Незаконная перепланировка доведет до изъятия квартиры

По праву резонансным и показательным можно считать решение Головинского районного суда Москвы о принудительном выселении собственника-нарушителя и продажи его квартиры с публичных торгов. В свое время владелец жилья решился на глобальную перепланировку – он увеличил площадь сан.узла в несколько раз за счет коридора, кухни и комнаты. Естественно, согласовать такую перестройку мужчина не потрудился, а на предписания Мосжилинспекции не реагировал. Дело передали в суд, который обязал нарушителя в течение полу года привести квартиру в первоначальное состояние, однако это решение владелец не выполнил до сих пор, поэтому его квартира в ближайшее время должна «уйти с молотка». Стоит отметить, что в силу статьи 29 Жилищного кодекса, все деньги от продажи квартиры с публичных торгов, должны перечисляться собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения и на приведение жилого помещения в прежнее состояние – уже новым владельцем.

3. Обвинен в самострое может быть каждый

Судебная практика содержит множество дел о сносе самовольных построек, но все они касаются, в основном, стихийных ларьков и мелких павильонов, примыкающих к станциям метро. Однако есть среди них и нетипичные случаи. В 2015 году сразу несколько столичных предпринимателей обратились в суд с иском о признании незаконным постановления Правительства Москвы об организации работ по сносу самовольных построек. В перечень таких объектов, в том числе, попали крупные торговые центры, расположенные на улице Таганской и проспекте Мира, принадлежащие ООО «ТЦ Таганка», ООО «Пирамида», ООО «Звездочка».

Истцы заявили о нарушении своих конституционных прав, норм гражданского и земельного кодексов, а также федерального закона о защите конкуренции. По их мнению, спорные объекты признаками самовольной постройки не обладали, поскольку возведены были на основе разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и с надлежащим введением их в эксплуатацию. Установленный административный порядок сноса зданий, находящихся в частной собственности у законных владельцев, является чистым произволом, лишает всякого права на судебную защиту и не предполагает разумной компенсации за этот снос. В то же время представители столичного Правительства настаивали на правомерности принятия документа. По их мнению, вопросы владения, пользования и распоряжения землёй находятся, в том числе, и в ведении субъектов РФ, и город Москва, как субъект, вправе реализовывать такие полномочия.

Московский городской суд исковые требования заявителей не удовлетворил, а Верховный суд в своем апелляционном определении подтвердил правильность и законность такого решения.

4. Залог на недвижимость теперь считается платежным документом

Довольно неоднозначно восприняло банковское сообщество решение Верховного суда по иску Агентства по страхованию вкладов к бывшему заемщику Межпромбанка, лицензия которого была отозвана еще в 2010 году. До этого клиент оформил ипотеку в размере 707 тысяч долларов и приобрел квартиру в центре Москвы. АСВ, который являлся конкурсным управляющим банка-банкрота, настаивал на том, что за все время ответчик ни разу не перечислил платежи по кредиту. Это доказывают и справки из налоговой о доходах заемщика на тот период. В общей сложности истец требовал взыскать с ответчика 1,4 млн. долларов, включая проценты по основному долгу и неустойку. Однако клиент настаивал на том, что кредит был погашен вовремя, но подтверждающих документов у него не было — они утеряны. Единственное, чем он мог доказать прекращение своих обязательств перед банком – это снятие залога с ипотечной квартиры, которое в Росреестре осуществили по ходатайству банка и заемщика еще в 2008 году.

Спор с многолетней историей в итоге вышел на финишную прямую – сначала апелляционная коллегия Московского городского суда удовлетворила иск АСВ, сославшись на то, что снятия залога – не повод считать кредит «закрытым». А уже после Верховный суд отменил это постановление и признал правоту ответчика, фактически создав правовой прецедент о том, что снятие залога с квартиры является доказательством прекращения всех кредитных обязательств перед банком.

5. Не построил квартиры, компенсируй их рыночную стоимость

Интересное продолжение имеет история вокруг одного из питерских застройщиков элитных ЖК, строительство которых затянулось более, чем на три года. Федеральный арбитражный суд вынес решение в пользу обманутых дольщиков, фактически вернув им не только уплаченные за квартиры деньги вместе с процентами за пользование, но и взыскал с нерадивого девелопера разницу между стоимостью жилья, прописанной в ДДУ от 2007 года, и актуальной рыночной ценой, которая оказалась на 2,5 миллиона рублей выше. Чтобы добиться такого прецедента дольщики пошли на небольшую хитрость. Ключевую роль при этом, — говорит адвокат Олег Сухов, — сыграло Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где в пункте 5 сказано, что«если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, в частности, разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества».

Однако, чтобы суд принял этот важный документ во внимание, необходимо было слушать дело в арбитраже. Предприимчивые дольщики переуступили свои права на квартиры юридическому лицу — таким образом, иск был направлен по подсудности в федеральный арбитражный суд. Иск прошел несколько апелляционных рассмотрений и, в конечном итоге, решение было принято в пользу дольщиков.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Дарственная или завещание? Что выбрать наследнику и почему?

Дарственная или завещание? Что выбрать наследнику и почему?

Гражданское право предусматривает множество вариантов приобретения наследства. Так, недвижимость можно не только получить по завещанию, но и принять его в дар, то есть безвозмездно. О столь дорогом подарке, как квартира или дом, мечтает, пожалуй, каждый, но далеко не все представляют, во что обходится такая щедрость. Так все же, что проще и практичнее – подарок или завещание? Взвесить все за и против двух самых распространенных способов передачи имущества потенциальным наследникам помогает адвокат Олег Сухов.

Региональная статистика чаще свидетельствует в пользу договора дарения. По данным Росреестра, в одном только Санкт-Петербурге с начала этого года было зарегистрировано почти 48 тысяч таких сделок. Тогда как питерские нотариусы в среднем заверяют до 36 тысяч завещаний ежегодно.

Отдавая приоритет завещанию или дарственной, главное, что берут во внимание наследники, это сроки передачи права собственности на имущество. Так, при дарении недвижимость переходит в пользу нового владельца с момента регистрации права собственности в Росреестре – по закону такой срок составляет не более двух недель, а при завещании полноправным распорядителем наследник становится только после смерти родственника. Стоит учитывать и то, что свидетельство о праве на наследство нотариус выдаст лишь спустя пол года от этой даты.

Распространенная практика, когда при составлении договора дарения отдельным пунктом в нем прописывается то, что даритель может продолжать жить в квартире. Однако в Росреестре, вероятно, откажут в регистрации документа в таком варианте. Дело в том, что по закону с момента, когда недвижимость формально перешла от одного собственника к другому, права третьих лиц прекращаются. Другими словами, если тот, кому подарили квартиру, тут же ее продаст, даривший и станет этим третьим лицом, а значит, велики шансы выселить его через суд, если сам он не выпишется, — предупреждает адвокат Олег Сухов. Это один из рисков, который несет владелец квартиры, оформляя дарственную. При составлении завещания такой момент, конечно, исключен.

Одним из существенных недостатков дарственной и очевидных минусов для владельца является невозможность изменить содержание договора. Говоря юридическим языком, такой документ не имеет обратной силы. Поставленные под ним подписи обеих сторон означают полное согласие с условиями сделки, правами и обязанностями дарителя и одаряемого. В отличие от завещания, которое наследодатель может изменить в любое время после его составления.

В контексте сравнения стоит упомянуть и о законодательных новшествах, по которым с 2016 года все сделки по отчуждению долей в рамках договора дарения необходимо заверять у нотариуса. И хотя изменения не затронули передачу прав собственности на весь жилой объект, то есть дарить квартиру или дом целиком, как и прежде, можно без нотариального заверения, такие поправки фактически ставят еще один минус варианту с дарственной. Новый порядок усложняет процесс оформления и лишает наследника свободы выбора.

С другой стороны — процедура нотариального заверения договора дарения может ускорить регистрацию сделки в Росреестре за счет сокращения времени на проверку и подтверждение подлинности документов. Также стоит подчеркнуть, что не заверенные соглашения оспариваются в суде гораздо чаще, чем те, которые нотариус удостоверил, поскольку они имеют особую доказательную силу.

В целом же, для признания недействительным завещания закон дает больше оснований, чем в случае с договором дарения. Например, часто родственники завещают то, что является совместным имуществом, а значит, должно делиться поровну между владельцами, и доля одного не может считаться наследством другого. Или же допускаются очевидные оплошности: не соблюдается форма документа, а нотариусы могут нарушить порядок заверения или не правильно поставить удостоверяющую подпись.  Между тем, поводов для обжалования договора дарения крайне мало, — говорит адвокат Олег Сухов. Чаще всего истцы настаивают на том, что в момент подписания этого документа даритель находился в невменяемом состоянии по причине болезни или был недееспособным, то есть не понимал значения своих действий.

Так, в апреле этого года житель Подмосковья пытался через суд вернуть квартиру, которая должна была перейти ему по наследству после смерти отца. Оформить недвижимость он не смог, так как ранее жилье перешло в собственность постороннего человека по договору дарения. Истец попытался оспорить сделку, доказывая, что его отец злоупотреблял спиртным и не мог отдавать отчета своим действиям на момент подписания документа. И, кроме того, заявил суду, что покойный родитель получил за квартиру небольшую денежную сумму в размере 500 тысяч рублей, рассчитывая, видимо, на отмену сделки по тем основаниям, что имела место компенсация, т.е. притворность договора. Тогда в силу Гражданского кодекса договор дарения может быть отменен, так как считается безвозмездной сделкой.

Ответчик сначала признал факт передачи денег, а позже отказался от этой позиции и настаивал на том, что передача квартиры была безвозмездной, в качестве подарка покойного в знак благодарности за многолетнюю дружбу и помощь. Суд отказал в иске, так как не нашел подтверждений недееспособности наследодателя.

Обычно, делая выбор в пользу одного из вариантов, участники сделки выбирают менее рискованный и безущербный для обеих сторон. Ну а эти критерии, в свою очередь, зависят от условий, обстоятельств в конкретной семье и взаимоотношений между близкими родственниками. Нормы права лишь задают общие рамки, которым нужно беспрекословно следовать.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

За затягивание сроков сдачи дома дольщики получат компенсацию

За затягивание сроков сдачи дома дольщики получат компенсацию

По подсчетам риэлторов, в 90 процентах случаях застройщики при сдаче квартир не укладываются в сроки, определенные в договорах с клиентами. По мере продолжения кризиса число таких «долгостроев», конечно, возрастет.

Как же быть в подобных ситуациях? С одной стороны, хочется за излишнее ожидание получить с застройщика компенсацию, но, с другой, приходится думать о том, чтобы вообще не остаться без жилья и денег, уже уплаченных за него. Варианты возможны разные, более подробно о них рассказал «Российской газете» президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Хороший вариант: если дольщику все же выдали ключи

На некоторых юридических форумах можно прочитать совет: «Если застройщик затягивает сдачу дома, дождитесь, когда он выдаст вам ключи, и обращайтесь в суд». Действительно так было бы лучше всего. Если вы все же смогли хоть и с громадным опозданием, но дождаться свою квартиру, которую приобрели на основе закона N 214-ФЗ, то есть по договору долевого участия (ДДУ), действовать надо в точности по указанному плану. И вы наверняка получите приличное вознаграждение за свои мытарства.

Не исключено, что дело даже решится без суда. Приведем пример. В 2012 году свежеиспеченный обладатель квартиры потребовал у застройщика почти 2 миллиона рублей за полугодовую просрочку. И получил эти деньги без судебной волокиты.

Ведь по суду застройщик оплачивал бы, помимо неустойки, еще и судебные издержки (статья 98 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а кроме того, моральный вред и штраф размером в половину присужденной истцу суммы за недобровольное исполнение его требований (статьи 15 и 13 Закона «О защите прав потребителей»). Застройщик посчитал, что дешевле откупиться неустойкой и взыскать расходы на нее с субподрядчика, по чьей вине и произошла задержка.

Но вот фирма, возводившая многоквартирный дом в столичном районе Левобережный, в прошлом году отказалась компенсировать дольщику почти пятимесячную задержку передачи квартиры. Квартиру тот приобрел за 12379750 рублей. Исходя из пункта 2 статьи 6 закона N 214-ФЗ, за каждый день просрочки неустойка, которую Хорошевский суд столицы присудил в пользу истца, составила 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (в 2015 году — 8,25%), или 6515 рулей 43 копейки. А всего за 153 дня набежало 996860 рублей 30 копеек. Сегодня, к слову, ставка рефинансирования Центробанка увеличилась до 10%.

Если бы тот судебный процесс проходил сейчас, то неустойка составила бы уже 1262734 рубля 50 копеек (8253 рубля 17 копеек в день). Помимо нее, — говорит адвокат Олег Сухов, — покупатель квартиры получил 30 тысяч рублей за моральный ущерб и полную оплату судебных издержек. Как видим, судиться с застройщиком из-за несвоевременного выполнения обязательств смысл есть, и еще какой!

Плохой вариант: если дольщику ключи не выдали

Но что делать, когда имеются основания считать, что завершения строительства можно и не дождаться? Сразу возникают опасения. По данным Рейтингового агентства строительных компаний (РАСК), на начало осени нынешнего года в стране не достроено почти 400 жилых зданий, рассчитанных в общей сложности более чем на 50 тысяч квартир.

С осени 2015 по осень нынешнего года обанкротился 61 застройщик, или почти втрое больше, чем за аналогичный период годом раньше. Тут уже цитированный выше совет с юридических форумов не работает, и требуются другие ходы.

В 2014 году Одинцовский городской суд признал право собственности на квартиру в недостроенном доме. Суд исходил из определения Верховного суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу №4-В10-34, которое, в свою очередь отсылало к статье 130 Гражданского кодекса РФ. Эта статья к недвижимому имуществу относит, в том числе и объекты незавершенного строительства.

После вынесения определения Верховного суда, подобные судебные решения стали нормой. И если вы понимаете, что ваш застройщик и впрямь находится на грани банкротства, в ряде случаев имеет смысл упредить события и стать через суд собственником еще недостроенного объекта, — рекомендует адвокат Олег Сухов, — все же лучше, чем ничего.

Иные способы действий связаны с использованием возможностей, содержащихся в законе N 214-ФЗ. В частности, в его статье 11, позволяющей переуступать свое право требования по договору. Может быть, и впрямь найдется желающий приобрести жилье в проблемном доме. Хотя вряд ли за такой объект кто-либо даст серьезную цену. А вот статья 9 того же закона разрешает дольщикам в одностороннем порядке разрывать договор долевого участия при двухмесячной задержке сдачи объекта. Так, например, в минувшем году поступили покупатели квартиры у ООО «Гринфлайт», действующего в Челябинске.

Калининский районный суд города обязал застройщика оплатить истцам, согласно статьям 9 и 10 закона N 214-ФЗ, не только полную стоимость договора участия в долевом строительстве, но и опять-таки неустойку за пользование чужими деньгами (та же 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от суммы договора за каждый день просрочки) и прочие убытки, которые дольщики понесли в связи с неполучением квартиры вовремя. То есть, скажем, если бы им в ожидании квартиры после того, как вышел срок ее сдачи, пришлось арендовать жилье, то и расходы на него легли бы на нерадивого застройщика. А если бы дольщики покупали квартиру в ипотеку, то решать вопросы с банком опять же пришлось бы строителям.

Кстати, ждать наступления даты, прописанной в ДДУ, а затем отсчитывать еще два месяца, чтобы приступить к процедуре разрыва отношений с застройщиком, вовсе не обязательно. Во все том же судебном решении со ссылкой на пункт 1 части 1.1 статьи 9 N 214-ФЗ сказано, что для одностороннего расторжения договора долевого участия дольщику вполне достаточно предположения о том, что застройщик свои обязательства не исполнит. То есть если стройка встала всерьез и надолго, можно смело идти в суд.

Решение с односторонним разрывом ДДУ можно считать вполне приемлемым. Но недостаток заключается в том, что люди после всех тяжб получат именно деньги, а вовсе не жилье. Его придется покупать опять, и очень вероятно, что вновь у ненадежного застройщика. А значит, возможно, повторение сценария.

Вариант хуже некуда: если ключи не выданы, а квартира куплена не по ДДУ

В общем, проблем с квартирами в недостроенных домах хватает. И закон о долевом участии не в полной мере защищает дольщика. Но еще печальнее, если квартира куплена не по ДДУ, а в виде пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот тут все перечисленные проблемы наверняка покажутся цветочками, — говорит адвокат Олег Сухов.

Владивостокский городской суд отказал несколько лет назад в иске члену одного такого ЖСК. В решении сказано, что на покупку жилья в строящемся доме не по договору долевого участия не распространяется ни сам закон N 214-ФЗ, ни даже Закон «О защите прав потребителей». На это, в частности, указывает постановление пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17. Вот и получилось, что ЖСК за неисполнение обязательств перед пайщиком ее платить не должен. Равно как и передавать ему квартиру, поскольку дом ещё не построен.

Пайщику, тем не менее, повезло. В соответствии с действовавшей на момент сделки редакцией статьи 1 закона N 214-ФЗ, Приморский краевой суд (следующая инстанция по сравнению с Владивостокским городским судом) посчитал незаконным привлечение средств для строительства иным путем, кроме как по договору долевого участия, и неустойку все же назначил. Но фортуна так улыбается редко кому из членов ЖСК.

Поэтому если вы надумали обзавестись квартирой в новостройке, приобретайте ее все же по договору долевого участия. Тогда и компенсацию с застройщика будет получить легче.

Запрет на сухой алкоголь не имеет смысла

Запрет на сухой алкоголь не имеет смысла

Запрет на сухой алкоголь экономически нецелесообразен. На рынке он практически отсутствует и к тому же обходится дороже традиционного спиртного. Такое мнение высказал адвокат Олег Сухов, комментируя инициативу правительства России, которое поддержало запрет на производство и оборот спиртосодержашей продукции в сухом виде.

«Даже в Японии, где „сухой алкоголь“ полностью легализован, его доля на рынке спиртного составляет лишь 1%. Опыт США также показывает, что подобная продукция пользуется крайне низким спросом. В России «сухой алкоголь» практически отсутствует в продаже. Поэтому введение запрета ощутимо не отразится на торговле алкоголем, объемах контрафакта или уровне алкоголизма», — заявил Сухов «Известиям».

Напомним, кабмин концептуально поддержал запрет на производство и продажу «сухого алкоголя» в России, заявив, что требуется уточнение определений и формулировок.

«Сухой алкоголь» представляет из себя порошок, основой которого являются производные крахмала, способные впитывать до 60% спирта от собственной массы. При растворении в воде образуется алкогольный напиток. Сейчас его производство и оборот в РФ никак не регулируется, поэтому порошковый алкоголь теоретически можно продавать несовершеннолетним, торговать им ночью, а также в местах, где продажа обычного спиртного запрещена.

Кадастрофа местного масштаба

Кадастрофа местного масштаба

Власти не устраивает заниженная кадастровая оценка, граждан — завышенная. Чтобы решить эту проблему, было решено создать госоценщика, который, как обещают, честно все посчитает. Правда, это вряд ли спасет суды от массовых исков, а чиновников — от скандалов, поскольку данные, которыми оперируют оценщики, хоть частные, хоть государственные,— изначально неверны.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Поселок художников — один из самых престижных районов на севере Москвы. По обе стороны улиц Шишкина, Сурикова, Левитана за заборами прячутся недавно построенные шикарные особняки. Старые деревянные дома, принадлежащие наследникам советской творческой интеллигенции, здесь тоже сохранились. И изредка жители соседних многоквартирных домов с завистью наблюдают, как у того или иного дома в поселке появляются новые жильцы.

Зависть в данном случае совершенно естественна: даже на пике кризиса рыночная цена самого скромного дома в поселке художников не падала ниже $5,5 млн (около 400 млн руб.), а содержать эту недвижимость совсем недорого: один из жителей рассказал «Деньгам», что платит около 12 тыс. руб. в год за аренду земли, и все.

Впрочем, в ближайшие несколько месяцев можно ожидать всплеск сделок купли-продажи на рынке элитной московской недвижимости. В октябре владельцы такой собственности получат уведомления из налоговой службы: «Поздравляем! Вы стали миллионером! А вы — миллиардером!» В этих «письмах счастья» миллионы будут указаны гипотетические, а сумма налога — взаправдашняя.

Для жилья кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. ставка имущественного налога для физлиц составляет 2%, или чуть меньше 6 млн руб., к 2020 году. А если регион перешел на расчет этого налога по кадастровой цене (таких 28, включая Москву и область), то уже в этом году придет платежка более чем на 1 млн руб.

Но риэлторы уверены: кто хотел, тот избавился от этих проблем, а другим бежать поздно. «Налог при продаже инвестиционной квартиры после перехода на кадастровую стоимость может неприятно удивить инвесторов, которые получили право собственности на свои объекты после 1 января этого года»,— напоминает ведущий юрисконсульт сети офисов недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Продать инвестиционное жилье — теперь колоссальная головная боль, потому что-либо надо держать ее пять лет, либо платить при продаже НДФЛ не менее чем с 70% кадастровой цены.

«Собственники побегут оспаривать кадастровую стоимость жилья, и первыми будут владельцы элитных жилых объектов вроде „Алых парусов“, «Кутузовской ривьеры», жилых домов в Хамовниках и т. п., где некоторые квартиры оценили от 150 млн руб.»,— говорит гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. Сейчас она помогает одному из клиентов, который пытается оспорить кадастровую стоимость усадьбы на Рублевке — ее оценили более чем в 1 млрд руб.

Кадастр против всех

Первые уведомления собственникам жилья еще только начинают приходить, однако поводы для беспокойства у граждан объективно имеются. Перед тем как повысить налоговую нагрузку для населения, государство успело потренироваться на предпринимателях, пересчитав их недвижимость по кадастровой стоимости. В результате бизнес первым столкнулся с проблемой массового завышения стоимости земли и строений.

Как следует из статистики Росреестра, в 2015 году комиссии, созданные при территориальных органах ведомства, рассмотрели 22,4 тыс. споров о результатах определения кадастровой стоимости, что почти в два раза больше, чем годом ранее. То есть речь идет об ошибочной оценке десятков тысяч объектов по всей стране.

«Если вы посмотрите план судебных заседаний на текущий день в Мособлсуде, то увидите: 90% процессов — это оспаривание кадастровой стоимости»,— говорит Ирина Вишневская. В подавляющем большинстве случаев собственники пытаются снизить кадастровую оценку до рыночной стоимости.

Согласно оценкам Счетной палаты, за последние два года предпринимателям и гражданам удалось таким образом уменьшить налоговую базу почти на 4 трлн руб.

В первой половине этого года кадастровую стоимость удалось снизить еще на 615 млрд руб. (в основном речь идет о земельных участках). «И тут вопрос уже заключается даже не в том, будете вы платить 5 тыс. руб. или 10 тыс. руб. налога. Дело в другом: если сотка земли на рынке стоит 30 тыс., почему государство оценило ее в 157 тыс. руб.?» — говорит Ирина Вишневская.

Тот же самый вопрос задают себе власти, потому что есть и обратные варианты. К примеру, кадастровая стоимость наобум выбранного дома площадью 472 кв. м в поселке художников оказалась сопоставима с оценкой двушки площадью 58 кв. м в сталинке на соседней улице — 16,5 млн руб. против 12,5 млн руб.

В результате был разработан закон «О государственной кадастровой оценке», по которому вместо рыночных оценщиков процедурой государственной кадастровой оценки с 2017 года займутся государственные бюджетные учреждения (ГБУ). В июле этот федеральный закон подписал президент России.

Оценка будет производиться по единой методике, разработанной Минэкономики. ГБУ по кадастровой оценке должны быть созданы к 1 января 2020 года в каждом субъекте РФ. До этого времени законом установлен переходный период. Как сообщили «Деньгам» в ГУП МО МОБТИ, в 60 субъектах принято решение реорганизовать в ГБУ действующие БТИ.

Как будет меняться налог на жилье

Адрес Площадь
(кв. м)
Кадастровая
стоимость (руб.)
Налог за
2015 год
(руб.)
Налог за
2016 год
(руб.)
Налог за
2017 год
(руб.)
Налог за
2018 год
(руб.)
Полный налог
за 2019 год
(руб.)
Москва
Москва, район Бутово 36,50 5 026 689,48 1 014,47 1 328,94 1 643,40 1 957,87 2 272,34
Москва, район
Измайлово, ул. Ткацкая
71,30 9 147 434,93 1 876,31 3 052,61 4 228,92 5 405,23 6 581,53
Москва, район
Тверской, 1-я Тверская
-Ямская
34,80 13 724 255,22 2 311,03 3 922,05 5 533,08 7 144,10 8 755,13
Москва, центр, наб.
Тараса Шевченко
72,20 28 473 885,83 8 794,55 16 889,11 24 983,66 33 078,21 41 172,77
Московская область
Московская область, г.
Луховицы
35,10 2 285 655,14 433,46 570,92 708,37 845,83 983,29
Московская область, г.
Химки
35,00 3 425 749,60 444,04 700,07 956,11 1 212,14 1 468,18
Московская область, г. Балашиха
69,60 5 292 946,37 1 224,80 1 861,59 2 498,39 3 135,19 3 771,98
Московская область, г.
Красногорск
73,70 6 669 844,10 1 305,57 2 194,14 3 082,71 3 971,28 4 859,85

Источник: данные ГУП МО МОБТИ.

База данности

Создание госмонополии на кадастровую оценку несет в себе совершенно очевидные риски. Муниципальные и региональные власти как никогда нуждаются сейчас в дополнительных налоговых поступлениях, а KPI государственного оценщика вряд ли будет привязан к формированию рыночной стоимости объектов недвижимости и сокращению притока денег в бюджет. Кроме того, сами же чиновники признают, что проблема с кадастровой оценкой недвижимости возникла не из-за того, что ею занимались рыночные оценщики, а из-за некачественных исходных данных, многих из которых в ГКН просто нет.

«Новый федеральный закон не внес ничего нового, лишь оформил правила деятельности в указанной области путем ее организации через бюджетные структуры, отстранив частных оценщиков от работы и получения доходов, направив их (доходы) в кошелек государства. Доходы при этом взимаются все с тех же собственников. Сложившаяся практика подтвердила, что кадастровую стоимость собственности можно устанавливать с любой погрешностью в любую сторону без каких-либо последствий и без ответственности перед налогоплательщиками»,— утверждает адвокат Олег Сухов.

По его словам, оспорить кадастровую оценку властей и сейчас сложно, а в перспективе будет еще сложнее.

Сегодня собственники могут оспорить кадастровую оценку в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при Росреестрах субъектов. Для юридических лиц прохождение комиссии обязательно.

У субъектов федерации есть право проводить кадастровую переоценку через два-три года или через пять лет. Процесс оспаривания может растянуться на годы. Ирина Вишневская приводит в пример кейс клиента, который в 2015 году оспорил кадастровую оценку торгово-офисного центра с 3,2 до 1,6 млрд руб., то есть вдвое. А через полгода по результатам кадастровой переоценки, утвержденной субъектом, цена его объекта вновь выросла, но уже до 3,8 млрд руб.

«Отчет оценщика стоит от 5 тыс. руб. (самая простая квартира в самой дешевой оценочной компании) до 200 тыс. руб. (оценка зданий). В рамках суда — назначение экспертиз по определению правильности предоставленного заявителем отчета и определению стоимости объекта недвижимости (от 25 тыс. руб. до 200 тыс. руб. в зависимости от предмета оценки). Юридическое сопровождение — от 15 тыс. руб. до 300 тыс. руб. в зависимости от региона и объема работы (комиссия или суд, или все вместе)»,— перечисляет Олег Сухов.

Все эти расходы останутся, хотя комиссии по оспариванию после создания ГБУ будут организованы уже при них.

«Для того ГБУ и создаются, чтобы всего этого можно было избежать»,— парирует генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.

По его словам, в базе данных Московской области до сих пор есть масса сведений, где указаны абстрактные виды использования участков, например жилищное строительство под многоэтажную застройку, где стоимость земли по сравнению с ИЖС выше в десять раз.

«А по факту там ИЖС. Полный хаос по адресам,— говорит он.— В итоге все недовольны: предприниматели — потому что оценка завышена, субъект — потому что его завалили жалобами, а он должен дать ответ, все перелопатить, внести эти данные. Налоговой нужно все это пересчитать, суды завалены сотней дел. И никто не виноват». Перед ГБУ и будет стоять задача все это исправить.

Чиновники уверяют, что после создания госмонополии оспаривать завышенную кадастровую оценку станет проще, как заявлял об этом в июне глава Росреестра Игорь Васильев. Сейчас пересмотреть кадастровую стоимость можно в двух случаях: если для ее определения использовались недостоверные сведения или если собственник хочет установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной цены.

«Новая система оставляет только одно основание для оспаривания кадастровой стоимости — установление ее в размере рыночной. А исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки, возлагается на ГБУ. Это значительно упрощает процедуру оспаривания, так как гражданину или юридическому лицу в случае выявления ошибок при определении кадастровой стоимости не надо обращаться в комиссию или суд»,— отмечают в Росреестре.

Например, если речь идет об ошибке в кадастровой стоимости квартир в одном доме или участков в одном товариществе. «Достаточно, чтобы кто-то один из собственников обратился с заявлением об исправлении такой ошибки, и она будет исправлена для всех. При этом кадастровая стоимость после исправления может быть изменена только в сторону понижения. Законом вводится совершенно новая норма, в соответствии с которой стоимость, полученная в результате исправления ошибки, должна будет применяться ко всему периоду использования неправильной стоимости»,— добавляют в Росреестре.

Сейчас, по словам юристов, даже оспорив кадастровую стоимость на дату оценки, сниженная цена действует при расчете налога только с того момента, когда суд ее утвердил.

Впрочем, в созданном ГБУ будут работать те же самые специалисты, которые оценивали недвижимость и раньше, работая в частных компаниях. А главное — они будут пользоваться все той же базой данных, ошибки в которой и приводят к сегодняшним скандалам.

Коммерсант

Признание кабальной сделки недействительной

Признание кабальной сделки недействительной

Обстоятельства по делу:

К. обратилась к адвокату Сухову О. В. На консультации клиент пояснила, что на протяжении нескольких лет у нее имеется задолженность в банках. С целью погасить долговые обязательства, она получила деньги, и подписала договор дарения доли в квартире. Однако на момент заключения сделки, К. считала, что подписывает договор залога доли. Кроме того, клиент подписала расписку не на сумму фактически полученной денежной суммы, а на иную, в несколько раз превышающую действительный долг.

 

Правовая позиция адвоката:

Адвокат Олег Сухов подготовил исковое заявление о признании договора дарения недействительным, и подал его в суд.

В ходе рассмотрения судебного спора по существу, адвокат пояснил суду следующее. Спорная квартира находилась в долевой собственности – по ½ доли за К. и Р.К. (внучка К.). Незадолго до обращения в суд, состоялся переход права собственности. Адвокат представил в материалы дела кредитные договоры, подтвердив, тем самым, что в отношении К. возбуждено несколько исполнительных производств.

Кроме того, в судебном заседании была допрошена К., которая утверждала, что она постоянно проживает в квартире длительное время, несет бремя содержания имущества, оплачивая коммунальные платежи. Дополнительно сообщила, что договор был подписан ею под влиянием заблуждения, так как она не читала его, в суть не вникала, а ответчик не разъяснил, что К. теряет право собственности на долю.

В обоснование доводов истца, адвокат представил квитанцию о единовременной выплате долговых обязательств перед кредитными организациями. Р.К., приглашенная в качестве свидетеля, доложила суду, что после совершения сделки, К. заключила с ответчиком договор аренды, по условиям которого ответчик предоставил К. в краткосрочную аренду долю квартиры с ежемесячной оплатой, который прикрывал график погашения задолженности.

Немаловажным фактом в данном деле, на который сослался адвокат, является отсутствие иного пригодного жилья у К. В указанном споре, Сухов О. В. сослался на ст. 179 ГК РФ, объяснив, что сделка была совершена вследствие стечения трудных жизненных обстоятельств. Обязательным условием для признания сделки недействительной по данному основанию является доказанность крайне невыгодных условий. Адвокат Сухов О. В. пояснил суду, что истцом собраны и представлены в дело документы, обосновывающие правовую позицию по делу, а ответчик, в свою очередь, не доказал, что у сторон имелось намерение заключить именно договор дарения.

Необходимым условием признания сделки кабальной является вынужденность лица вступить в обязывающие двусторонние договорные отношения. К. не могла преодолеть тяжелые обстоятельства (выплату многочисленных кредитов), иначе как посредством заключения сделки.

Кроме того, помимо применения общих последствий недействительности сделки, в результате которых стороны возвращают друг другу все полученное по сделке, адвокат заявил требование о взыскании убытков, которые ответчик должен был возместить К. в силу закона. Основополагающими правовыми нормами, регулирующими отношения сторон в сфере взыскания убытков, являются ст. ст. 15, 393 ГК РФ.

 

Результат по делу:

Суд, выслушав сторон, принял решение, которым удовлетворил требования истца. Суды последующих инстанций оставили решение без изменения.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Управление домов в наших руках

Управление домов в наших руках

Около двух тысяч «липовых» ТСЖ собираются ликвидировать московские власти до конца этого года. Сейчас в столице идут масштабные проверки. Как определить, добросовестно ли работает руководство Товарищества собственников жилья? Комментирует гость в студии ТВЦ адвокат Олег Сухов.

Как не потерять работу. Работающие родители

Как не потерять работу. Работающие родители

Адвокат Олег Сухов в гостях у программы НТВ утром. Тема передачи: Работающие родители — как не потерять рабочее место, по причине регулярных вынужденных пропусков. Сокращение трудового дня — возможно ли? Что такое ненормированный трудовой день? Как решается вопрос если нужно ребенка отвезти в больницу, забрать из садика, забрать из школы?

Семинар по недействительным сделкам на базе компании «Консультант плюс»

Семинар по недействительным сделкам на базе компании «Консультант плюс»

23 августа 2016 года адвокат Олег Сухов провел семинар у агента самой популярной правовой базы России«Консультант +» компании «Что делать Консалт».

Тема семинара – недействительные сделки.

Делясь собственным опытом с практикующими юристами и нотариусами, более четырех академических часов адвокат рассказывал о том, какие сделки чаще всего признаются недействительными, какие из них не нужно оспаривать и почему, об основных рисках и последствиях таковых, а также механизмах исключения совершения оспоримых или ничтожных сделок.

Тема семинара и все его выступление были основаны на личном профессиональном опыте адвоката Олега Сухова.

Признание недействительным заявления о выходе из ООО

Признание недействительным заявления о выходе из ООО

Обстоятельства по делу:

У.М. обратился к адвокату Сухову О. В. с просьбой представлять его интересы в арбитражном суде. На консультации клиент пояснил, что у него был совместный бизнес с Р.Н. — они являлись участниками общества, и доля каждого в уставном капитале составляла по 50%. В 2015 году У.М. стало известно, что единственным участником является Р.Н., а ранее, принадлежащая доля У.М., перешла в собственность юридического лица. Основанием тому послужило заявление У.М. о выходе из состава участников. Однако клиент заверил адвоката, что он не подписывал заявление о выходе из общества.

 

Правовая позиция адвоката:

Адвокат Олег Сухов подал в арбитражный суд исковое заявление, в котором просил суд признать недействительным заявления У.М. о выходе из состава юридического лица и выплате действительной стоимости доли. Правовая позиция была изложена следующим образом.

В соответствии со ст. 26 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»  (далее – Закон об ООО) любой участник имеет право на выход из общества без согласия остальных участников, если иное не закреплено положениями устава. В пункте 6.1 Устава ООО «КС» было определено, что отчуждение доли юридическому лицу происходит независимо от одобрения участников. В п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 90 разъяснено, что моментом передачи доли участника обществу является момент подачи заявления в письменном виде о выходе. Таким образом, указанные действия свидетельствуют о том, что рассматриваемая сделка носит односторонний характер, для совершения которой необходима воля одной стороны.

Однако У. М. заявление о выходе из состава юридического лица не подавал и не подписывал. Поэтому по ходатайству адвоката Сухова О. В. была назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ЦСЭ». Эксперт, проводивший исследование образцов почерка, установил, что подпись от имени У.М. выполнена другим лицом. Следовательно, истец не выражал свою волю на выход из участников общества. Тем не менее, ответчик не согласился с экспертными выводами, и представил рецензию, где было указано, что заключение научно не обоснованно и позволяет сомневаться в его достоверности. Однако адвокат указал, что рецензия не опровергает выводы экспертизы, не содержит противоречивых выводов, а является всего лишь субъективным мнением другого специалиста. Обосновывая свой довод относительно оспаривания выводов эксперта, Сухов О. В. сослался на Постановление ФАС ПО от 01.08.2014 по делу N А49-3623/2013, где суд пришел к аналогичному выводу.

Кроме того, эксперт, проводивший первое исследование, является квалифицированным профессионалом, имеет необходимые свидетельства, дипломы и сертификаты.

Ответчик полагал, что У.М. не оплатил долю в уставном капитале в срок, который был определен уставом, поэтому часть неоплаченной по закону суммы должна перейти в собственность общества. Адвокат Олег Сухов опроверг данный довод, пояснив, что в соответствии со ст. 10 Закона об ООО, ответчик мог в судебном порядке потребовать исключения У.М. из состава участников в случае неполной оплаты своей доли, однако, этого сделано не было.

Кроме того, в материалы дела не были представлены со стороны ответчика доказательства того, что У.М. считал себя вышедшим из состава юридического лица.

Адвокат Сухов О. В. в судебном процессе опирался на судебную практику по аналогичным делам, ссылаясь на Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 N 09АП-38881/2015 по делу N А40-31939/2014, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу N А14-16743/2014.

 

Результат по делу:

Арбитражный суд удовлетворил требования У.М., заявление было признано недействительным, с ответчика взысканы государственная пошлина и судебные расходы на представителя.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Поиск