Взыскание денежных средств по договору долевого участия в строительстве

Взыскание денежных средств по договору долевого участия в строительстве

Обстоятельства дела:
Ч. подал исковое заявление с требованием расторгнуть договор долевого участия с ЗАО «ПИК-Регион», взыскать произведенную денежную суму и убытки.
Обстоятельства дела: истец указывал, что 31 августа 2005 года он заключил договор долевого участия в программе. Предметов договора является трехкомнатная квартира. Срок сдачи объекта должен был назначен на 3 квартал 2006 года. Ч., выплатив денежную сумму в размере 1 449 425 руб. исполнил свои обязательства надлежащим образом. Предъявленный ЗАО «ПИК-Регион» акт приема-передачи квартиры, истец не подписал, так как считает, что качество квартиры не соответствует условиям договора, работы до сих пор продолжаются, и ответчиком нарушен срок передачи истцу объекта более чем на 7 лет.
Ответчик не согласился с заявленными требованиями истца, так как полагает, что ЗАО «ПИК-Регион» исполнил надлежащим образом условия договора, принял действия для преодоления негативных обстоятельств, предложив замену спорной квартиры на схожую квартиру в спорном доме без несущих конструкций.
Ответчик также просил суд уменьшить размер неустойки, потому что Ч. не предоставил доказательств ущерба.

Правовая позиция адвоката:
Действительно, истец исполнил свои обязательства надлежащим образом, это подтверждают платежные документы, предоставленные им. В свою очередь ответчик обязательства по договору не исполнил: жилое помещение не передал Ч. до 01 октября 2006 г. Следовательно, ответчик просрочил исполнение обязательства более чем на 7 лет. Опираясь на нормы ФЗ «О защите прав потребителей» и ГК РФ, необходимо отметить, что нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию является существенным нарушением условия договора, следовательно, истцу необходимо возвратить денежные средства в размере 1 449 425 руб. Для определения суммы убытков, была проведена оценочная экспертиза, по заключению которой стоимость квартиры была установлена в размере 4 755 237 руб.
Сумма убытков была рассчитана путем разницы между ценой выполнения работы, установленной договором, и рыночной стоимостью схожей квартиры. Итоговый размер убытков составил 3 305 811 руб., неустойка была установлена в размере 799 425 руб.

Результат по делу:
Исковые требования лица были удовлетворены в полном объеме. Суд апелляционной инстанции жалобу ответчика отклонил.

Уменьшение стоимости выкупа коммерческих объектов недвижимости

Уменьшение стоимости выкупа коммерческих объектов недвижимости

Обстоятельства дела:
ИП Федосова О. А. подала исковое заявление, требуя признания ошибочной размер стоимости объекта оценки, и установить рыночную стоимость нежилых помещений в размере 3 200 000 руб., которые были предложены Администрацией для последующей покупки. Помимо требований оспорить стоимость нежилых помещений истец просит обязать Администрацию заключить договор купли-продажи в начальной редакции, то есть с выкупной ценой помещений равной 1 918 000 руб.
Ответчик Администрация с доводами истца не согласился, полагал, что рыночная цена установлена верно и составляет 3 200 000 руб., ссылаясь на выводы оценщика. Также, просит отказать в требовании об обязании заключить договор, потому что истец пропустил тридцатидневный срок, чтобы передать разногласия по договору на рассмотрение суда.

Правовая позиция адвоката:
Нельзя согласиться с доводом ответчика о пропуске срока, потому что данная норма не распространяется на случаи, когда такое предложение исходит от обязанной стороны.
Судом было назначено проведение экспертизы для установления рыночной стоимости нежилых помещений. Эксперт указал в отчете, что рыночная помещений стоимость составляет 2 397 073 руб.
Необходимо сослаться на нормы Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», согласно нормам которого, такие субъекты имеют право на законных основаниях приобретать имущество из муниципальной собственности по рыночной цене, которая устанавливается независимым оценщиком. Отчет, предоставленный ответчиком, включает достаточное количество неточностей, поэтому суд не счел его допустимым доказательством.
Результат по делу:
Вынося решение по делу, суд обязал заключить договор купли-продажи нежилых помещений с выкупной ценой в размере 2 397 073 руб., которая была определена в ходе назначения судебной оценочной экспертизы. Кроме того, по решению суда, продавец должен передать нежилые помещения, составив акт приема-передачи в течение 5 дней.

Отказ в понуждении заключить основной договор купли-продажи по условиям предварительного договора

Отказ в понуждении заключить основной договор купли-продажи по условиям предварительного договора

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратился Г.Ф.Р. Клиент пояснил адвокату, что к нему предъявлен иск с требованием обязать заключить основной договор купли продажи земельного участка с домом с гражданином К.А.М.

Г.Ф.Р. сказал, что земельный участок с домом был продан третьему лицу, так как предварительный договор, заключенный с К.А.М., утратил свое действие, потому что стороны не подписали основной договор в установленный срок. Кроме того, предварительный договор был обеспечен задатком, который Г.Ф.Р. готов возвратить К.А.М.

Правовая позиция адвоката:

Изучив документы, адвокат пришел к следующим выводам. В предварительном договоре купли-продажи было указано, что Г.Ф.Р. принадлежит земельный участок общей площадью 1421 кв. м., после раздела которого, он обязуется продать К.А.М. земельный участок площадью 676 кв. м. То есть на момент заключения предварительного договора, самостоятельный участок площадью 676 кв. м. не существовал, потому что не было осуществлено его межевание. Следовательно, сторонами был заключен договор, в котором были несогласованны существенные условия, в том числе предмет. Ввиду вышесказанного, предварительный договор купли-продажи следует считать незаключенным.

Стороны оговорили в предварительном договоре срок заключения основного договора, который оканчивался 01 мая 2015 года. До 01 мая 2015 года К.А.М. к Г.Ф.Р. не обращался с требованием о заключении основного договора, что в свою очередь означает, прекращение обязательств сторон. Поэтому Г. Ф.Р. имел право на продажу земельного участка с домом третьему лицу.

Спорное имущество к моменту судебного разбирательства было передано третьему лицу, о чем свидетельствовал акт приема-передачи, подписанный сторонами. Предметом договора купли-продажи, заключенного между Г.Ф.Р. и новым покупателем, был земельный участок общей площадью 1421 кв. м. В соответствии с гражданским законодательством, преимущественное право на переданное спорное имущество имеет третье лицо, которому такое имущество передано во владение.

Адвокат обратил внимание суда на то, что документы, представленные истцом суду, были сфальсифицированы, потому что Г.Ф.Р. не подписывал предварительный договор и дополнительное соглашение к нему в редакции истца. В договоре были искажены сроки и размеры штрафа. Адвокатом было заявлено ходатайство о проведении почерковедческой и технической экспертиз.

Результат по делу:

В требованиях К.А.М. об обязании заключить основной договор купли-продажи, было отказано судом.

Взыскание неустойки в случае просрочки

Взыскание неустойки в случае просрочки

Между компанией-застройщиком и Л. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого компания-застройщик приняла на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру Л. Обязательства по оплате стоимости квартиры Л. выполнены своевременно и в полном объеме. Указанным договором установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Согласно договору срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен путем внесения изменений в договор в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию.

Договором конкретизировано, что застройщик обязуется передать квартиру в течение тридцати дней после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Впоследствии между К. и Л. был заключен договор уступки права (требования), согласно которому к К. перешло право требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома.

Застройщиком были нарушены предусмотренные договором сроки передачи квартиры участнику долевого строительства. Информацию и предложение об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию новый покупатель не получала, дополнительное соглашение с ней заключено не было.

На ее обращения добровольно исполнить свои обязанности по передаче квартиры по акту приема-передачи для оформления в собственность, а также выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры ответа от застройщика получено не было.

К. обратилась за помощью к адвокату Олегу Сухову. После детального изучения материалов дела, адвокат составил и подал в суд исковое заявление об исполнении ответчиком договорных обязательств, признании права собственности и взыскании суммы неустойки.

Позиция адвоката:

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к К. перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право требовать взыскания неустойки с ответчика.

То, что К. подписала акт приема-передачи спорной квартиры, не означает, что она согласилась с несвоевременным сроком исполнения ответчиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Результат по делу:

Решением суда исковые требования К. удовлетворены. За К. признано право собственности на двухкомнатную квартиру, а также взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Возвращение арендатору гарантийного взноса

Возвращение арендатору гарантийного взноса

Обстоятельства дела.

Между ОАО «М..» и ООО «СВ…» был заключен договор аренды здания общей площадью 16217 кв. м, согласно данному договору ООО «СВ…» обязуется передать во временное владение и пользование здание, ОАО «М..» обязался осуществлять арендную плату за пользование объектом аренды. Сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендатор платежным поручением перечислил на расчетный счет арендодателя согласованный сторонами гарантийный взнос в размере 16 217 000 рублей.

Предмет договора аренды передан арендодателем арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи от 31.12.2010 г. в состоянии, отвечающем санитарным и противопожарным требованиям, пригодном для эксплуатации. По условиям договора при истечении срока, арендодатель обязуется вернуть арендатору гарантийный взнос. Данное обязательство ООО «СВ…» не выполнила, удерживая сумму гарантийного взноса, Арендодатель ссылается на обнаруженные им неисправности внутреннего противопожарного водопровода.

Позиция адвоката.

Согласно акту приема-передачи, предмет договора аренды передан Арендодателем арендатору в состоянии, отвечающем санитарным и противопожарным требованиям, пригодным для эксплуатации, данный акт был подписан сторонами.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 22.03.2011 г. к договору аренды от 31.12.2010 г. N МИ-10-1824-12 Арендатор платежным поручением N 1164 от 30.03.2011 г. перечислил на расчетный счет Арендодателя согласованный сторонами гарантийный взнос в размере 16 217 000 руб.

Пунктом 5 дополнительного соглашения N 1 согласовали, что по истечении срока действия договора N МИ-10-1824-12 от 31.12.2010 в случае отсутствия задолженности со стороны Арендатора по арендной плате и начисленных и предъявленных со стороны Арендодателя штрафных санкций (неустойки) за несвоевременное перечисление гарантийной суммы, последняя подлежит возврату Арендатору в течение 10 банковских дней с даты подписания Акта сдачи-приемки объекта Арендодателю.

Арендодателем, никаких претензий к состоянию неисправности внутреннего противопожарного крана, не высказывалось. Данное обстоятельство подтверждается, письмом направленным арендодателем арендатору с перечнем замечаний, согласно которому каких либо претензий по поводу неисправности внутреннего противопожарного крана не высказывалось.

В связи с этим, отказ арендодателя вернуть гарантийную сумму является незаконным и прямо нарушает нормы гражданского законодательства и условия договора.

В соответствии с п. 2.2.14 договора аренды Арендатор обязан по окончанию срока действия договора (при не заключении договора аренды на новый срок) или при его досрочном расторжении, освободить занимаемые помещения в течение тридцати дней с момента окончания действия договора.

Срок действия договора аренды установлен сторонами по 30.06.2011 г. включительно (п. 1.2 договора).

Арендатор письмом от 27.07.2011 г. N 4564 с приложением акта возврата здания уведомил Арендодателя об освобождении спорного здания и его возврате.

В соответствии с п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В связи с тем, что претензий Арендодатель к Арендатору относительно исправности и работоспособности внутреннего противопожарного водопровода не предъявлял, при этом учитывая, что Арендодателем не оспаривался факт освобождения арендуемого здания, действия арендатора являются добросовестными и отвечающими требованиям ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество(неосновательное обогащение).

Результат по делу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы исковые требования ОАО «М..» к ООО «СВ…» о взыскании гарантийной суммы с арендодателя в размере 16 217 000 руб удовлетворены в полном объеме.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Поиск