Признание за наследниками прав и обязанностей по договору купли-продажи

Признание за наследниками прав и обязанностей по договору купли-продажи

Обстоятельства дела.

К.К. с семьей из 6 человек состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в районе Отрадное с 1996 года. Семья К. К. была зарегистрирована по адресу: **, где на их семью из 6 человек приходилась двухкомнатная квартира. На основании указанных обстоятельств, с учетом мнения общественной жилищной комиссии, Префектом района Отрадное в 2009 году было принято решение о предоставлении жилого помещения – четырехкомнатной квартиры по договору купли-продажи с рассрочкой платежа К.К.

С тех пор К.К. ежемесячно вносил выкупные платежи за квартиру, своевременно вносил плату за бытовые услуги.

23 апреля 2010 года К.К. умер.

Нотариусом г. Москвы N к имуществу умершего К.К. заведено наследственное дело.

27 января 2011 года К.Н., как бывшая супруга покойного К.К., обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, состоящее из прав и обязанностей по указанному выше договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. Однако нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, ссылаясь на то, что подписанный договор купли-продажи не был зарегистрирован, следовательно, права и обязанности из указанного договора не возникли.

К.Н. обратилась за помощью в Юридический Центр адвоката Олега Сухова. Юристами Центра было составлено исковое заявление.

Позиция ответчика.

28 декабря 2009 года между К.К. и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а также ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» был подписан договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 15 лет жилого помещения по адресу: ******.

Договор был заключен на основании распоряжения Префекта Северо-Восточного административного округа, по договору Департамент передал, а К.К. принял в срочное пользование указанное жилое помещение. Срок был установлен на 15 календарных лет.

Началом срока действия договора является день подписания предварительного договор, а предварительный договор подписан 28 декабря 2009 года. Договор этот был надлежащим образом подписан, однако зарегистрирован по форме не был.

23 апреля 2010 года К.К. умер, в то же время подписанный договор купли-продажи не был зарегистрирован, следовательно, права и обязанности из указанного договора не возникли. Однако судом не может быть принята во внимание норма, на которую сослался нотариус. Тот обосновывал постановление об отказе в совершении нотариального действия на п. 2 ст. 558 ГК РФ, в соответствии с которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако согласно п. 2.2.1 договора, поверенный обязался подготовить за свой счет в полном объеме комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Таким образом, договор не прошел государственную регистрацию по причинам, за которые покупатель — К.К. не мог отвечать. В связи со смертью он также был лишен возможности обратиться в суд с требованием о регистрации сделки в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ, регистрации надлежаще оформленной сделки в случае уклонения второй стороны от её регистрации, что и имело место в данном случае.

При этом К.К. вносил платежи в счет исполнения договора, квартира была предоставлена ему в пользование.

Более того, нельзя признавать, что право на улучшение жилищных условий неразрывно связано с личностью наследодателя и не может быть передано другому лицу в силу следующего.

К.Н. состояла с наследодателем в зарегистрированном браке с 07.10.2006 года. Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности права на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Гражданский кодекс РФ и иные федеральные законы не устанавливают запрета на наследование прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. Из толкования ст. 1112 ГК РФ следует, что к имущественным правам, входящим в состав наследственного имущества могут относиться реально существовавшие права, возникшие при жизни наследодателя. Более того, такой вывод делает и законодатель относительно к иному льготному имуществу. Так, в ст. 1184 ГК РФ, где говорится, что средства транспорта и другое имущество, предоставленные государством или муниципальным образованием на льготных условиях наследодателю в связи с его инвалидностью или другими подобными обстоятельствами, входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом.

Таким образом, вытекает обоснованный вывод о том, что имущественные права и обязанности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 15 лет жилого помещения по адресу: ******, входят в состав наследства.

Результат по делу.

Исковые требования Мещанский районный суд удовлетворил в полном объёме, признав за К.Н. как наследницей права и обязанности по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. Таким образом, квартира была сохранена за семьёй умершего К.К.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Средний размер алиментов в РФ составил 1,6 тыс. руб. в месяц, 80% мужчин уклоняются от выплат

Средний размер алиментов в РФ составил 1,6 тыс. руб. в месяц, 80% мужчин уклоняются от выплат

Абсолютное большинство (80%) российских мужчин уклоняются от выплаты алиментов в полном объеме. К такому выводу пришла коллегия «Юридического центра адвоката Олега Сухова» по итогам проведенного исследования.

Как говорится в пресс-релизе компании, при этом только 30% женщин, которые имеют право на алименты, решают вопрос через суд. Что интересно, процент успешных дел (взысканных алиментов) достаточно высок. Так, из всех обращающихся в суд женщин порядка 70% выигрывают дела в пользу себя и своего ребенка.

Как известно, размер алиментов напрямую зависит от прозрачности доходов бывшего супруга. «Лучший способ предотвратить проблемы, которые могут возникнуть в связи с невозможностью точно определить размер дохода бывшего супруга, заключить соглашение с ним об уплате алиментов в фиксированной сумме у нотариуса, — советуют адвокаты. — Тем не менее, немногие женщины стремятся оформить такое соглашение еще на стадии развода. С учетом того, что по закону в настоящее время оформление алиментов необязательно, причиной здесь может быть как несогласие супруга, так и отсутствие надежды вообще добиться выплаты алиментов».

Как отмечается в юридическом комментарии, с безработного, не имеющего дохода, можно взыскать алименты в сумме, рассчитанной исходя из прожиточного минимума. Однако проблемы это не решает, поскольку размер таких алиментов будет ничтожно мал. Более чем у десятой части семей выплаты алиментов не превышают 300 руб. в месяц, а у четверти семей – 500 руб. Средний ежемесячный размер алиментов в России составляет менее 1,6 тыс. руб. Примерно для половины семей это всего лишь 10% их общего денежного дохода.

Для борьбы с неплательщиками юристы считают необходимым изменить действующей законодательство. Большая часть предложений сводится к изменению системы госконтроля выплаты алиментов. Среди альтернативных решений женщины высказывались за предоставление бывшему супругу документов, подтверждающих все расходы на ребенка, мужчины и вовсе приходили к выводу, что женщине следует выходить замуж за того, «с кем можно договориться… а мужчина если не хочет платить, то платить и не будет».

Одним из последних предложений Комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей, вынесенных на обсуждение, было создание специализированного государственного фонда по взысканию средств с неплательщиков алиментов, и введение государственного минимального стандарта алиментов не ниже 25% прожиточного минимума ребенка, на период розыска уклоняющегося от уплаты алиментов лица. «Думается, что такой законопроект будет как отчасти обеспечивать интерес матерей, так и стимулировать интерес компетентных органов к розыску неплательщика и привлечению его к ответственности», — резюмирует адвокат О.Сухов.

РБК.Личные Финансы

Разведенных родителей выталкивают с рынка жилья

Разведенных родителей выталкивают с рынка жилья

Купля-продажа недвижимости попала под «налог» в 25% и выше

Конституционный суд (КС) резко усложнил решение жилищных вопросов для разведенных родителей: теперь любая сделка купли-продажи недвижимости попадает под «налог» в виде алиментов в 25%, 33% или даже 50%. Миллионы родителей теперь не смогут легально разъехаться, переехать или улучшить свои жилищные условия. Чтобы продать или разменять жилье, им придется занижать его стоимость, что сразу же повысит риски расторжения сделок. Взимание алиментов с разовой продажи недвижимости многие юристы считают ошибкой в российском законодательстве.

Дети не должны страдать от разводов родителей, а выплата алиментов на содержание несовершеннолетних – дело святое. Такими соображениями руководствовался Конституционный суд, когда в феврале 2012 года подтвердил обязанность платить алименты с дохода от продажи недвижимости – даже в случае разовых сделок. Но справедливое на первый взгляд решение КС на практике значительно осложнило решение жилищных вопросов для разведенных родителей. Разменять общую квартиру или продать, например, бабушкин дом таким родителям будет очень непросто. Ведь индивидуальный «налог» по ставке 25%, 33% или 50% – в зависимости от количества детей – фактически лишает граждан перспектив легального улучшения жилищных условий за счет продажи той или иной недвижимости.

В конце февраля КС рассмотрел жалобу Владимира Гниломедова, который оспаривал конституционность перечня вида заработков и доходов, с которых должны удерживаться алименты. Гражданин Гниломедов был недоволен тем, что Волжский городской суд взыскал с него алименты в сумме 25% дохода от продажи недвижимости, сообщает Интерфакс. Заявитель полагал, что взыскание незаконно: доходы были получены от разовой сделки.

Этот частный спор об алиментах в сделках с недвижимостью на самом деле может затронуть интересы миллионов россиян. Около 70% браков завершаются разводами, и на сегодня более 10 млн. человек должны получать алименты на содержание детей. Только в Федеральной службе судебных приставов находится около 2 млн. дел о взыскании алиментов.

Чтобы решить свои жилищные проблемы, родителям теперь придется всеми правдами и неправдами обходить индивидуальный «налог» на развод. Но такие хитрости создают дополнительные риски как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. «Обязанность уплаты алиментов при продаже недвижимости наверняка приведет к формальному занижению ее договорной стоимости», – говорит адвокат Олег Сухов. Но в перспективе это приведет к росту судебных дел о признании сделок недействительными, считает адвокат. «Один из очевидных способов – занижение в документах стоимости объекта», – подтверждает директор департамента агентства Home estate Галина Санамян.

«Возможно занижение сумм сделок, использование договоров дарения, создание долговых обязательств и т.п. При этом в тень могут уйти 5–10% сделок, из-за чего несколько уменьшится сумма налоговых отчислений», – соглашается председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе.

«Проблема взимания алиментов с разовых сделок действительно существует. Внятное определение дохода содержит только бухгалтерское и налоговое законодательство. Однако эти нормы, строго говоря, не применимы к случаям взыскания алиментов», – говорит руководитель управления бухгалтерского и правового консалтинга «ФинЭкспертизы» Нина Козлова. Экономически разумным доходом, с которого следует удерживать алименты, была бы разница между полученным доходом от продажи квартиры и расходом по покупке этой квартиры, считает она. К сожалению, ясность в этот вопрос Конституционный суд не внес, признает она.

«Необходимо четко регламентировать, что именно считать доходом от продажи квартиры. Нужно определить те случаи, когда дохода фактически не возникает: например, в случае переезда родителя в другую аналогичную квартиру. Хотя документально он продает одну квартиру и покупает другую. Ну и главное, чтобы виноватым в проведении сделки с неплательщиком алиментов не оказался добросовестный покупатель», – отмечает юрист компании «Инком-недвижимость» Наталья Киселева.

«Самый простой вариант – оформление сделки продажи договором дарения. Формально в этом случае никакого дохода не возникает, и алименты платить будет не с чего. Правда, такая сделка будет недействительной в силу притворности. Однако эту притворность придется доказать в суде. И заранее сказать, удастся ли это, невозможно», – признает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.

2012-02-29 / Михаил Сергеев

На асфальте: Налоги гарантированы

На асфальте: Налоги гарантированы

Государство обещает строить больше жилья и продавать его по доступным ценам, но ресурсов для этого в бюджете нет.

В ноябре прошлого года была принята федеральная целевая программа «Жилище», согласно которой годовой объем новостроек должен вырасти к 2015 г. до 90 млн кв. м, а к 2020 г. — до 140 млн. Для сравнения: в СССР строили по 80 млн кв. м. В России даже перед кризисом сдавали не более 60 млн кв. м, 25 млн из которых — силами частников.

Строительная отрасль больше показывает видимость активности, нежели реальное развитие. Производство основных стройматериалов в прошлом году выросло на 11% по сравнению с 2009 г., отметил Виктор Басаргин, министр регионального развития РФ.

В мечтах о стройках

В этом году, как полагает премьер-министр РФ Владимир Путин, строители сдадут 63 млн кв. м. За счет каких законодательных инициатив страна может выйти на 90 млн кв. м к 2015 г.?

Сейчас по вводу жилья на душу населения Россия хотя и опережает большинство стран Восточной Европы и СНГ, но по-прежнему в 2-3 раза отстает от Западной Европы, признает Басаргин.

Ежегодно жилищное строительство, по данным чиновника, дает в оборот около 2 трлн руб. Федеральный бюджет на программу «Жилище» на пять лет выделяет 291 млрд руб. «На первый взгляд деньги небольшие», — согласен Басаргин. «Добрать финансирование» государство рассчитывает за счет региональных бюджетов и инвесторов. Обещая взамен правильные законы, облегчающие бремя застройщиков и покупателей.

По словам Басаргина, в Госдуму внесен на рассмотрение законопроект, предусматривающий введение нового аукционного механизма по продаже и аренде земли. Победителем выйдет тот, кто максимально снизит цены продаж жилья, построенного на этих участках.

Муниципалитет берет на себя обязательство утвердить проект планировки, разработанной застройщиком, предоставить землю либо в собственность застройщиков, либо в аренду (ставка будет равна сумме земельного налога), обеспечить подключение к внешней коммунальной инфраструктуре и выкупить построенную девелопером внутри, рассказала Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». Застройщик же готовит проект планировки, разрабатывает типовую документацию, строит жилье и заключает договоры купли-продажи или долевого участия (ДДУ) по цене, зафиксированной на аукционе. Покупателями такого жилья — а оно будет принадлежать к экономклассу — могут быть только физлица или органы публичной власти. Нарушение правил заключения договоров грозит штрафом до 1 млн руб. по каждому жилому помещению. При заключении ДДУ, например, покупатели заплатят лишь 10% от стоимости жилья, остальные 90% — по завершении строительства. Предполагается, что собственные средства дольщиков составят 20%, а на 80% они смогут получить долгосрочный ипотечный кредит.

Доступное ипотечное кредитование, которое поможет развивать строительную отрасль, по-прежнему в числе приоритетов властей. В 2010 г. в стране было выдано в 2,3 раза больше ипотечных кредитов, чем в 2009 г., на общую сумму 380 млрд руб. (данные ЦБ РФ). Но ипотека в России, по подсчетам АИЖК, занимает не более 3% от ВВП — против 25% у стран «среднего уровня развития» (данные Всемирного банка). А годовые ставки по кредитам, хотя и снизились до средних 13%, невероятно далеки от европейских 4-6%. Ставка Сбербанка в 8%, по признанию опрошенных банкиров, скорее маркетинговый ход: заемщик не может прийти «с улицы», должен иметь собственных средств не менее 50% от стоимости жилья, есть и другие ограничения.

Согласно «Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 г.» (принята летом 2010 г.) ипотека должна стать доступной для 30% российских семей к 2015 г., для 50% — к 2020 г. и для 60% — к 2030 г. (против 17% в 2009 г.). Число сделок на кредитные деньги достигнет к тому времени 14,9% от ВВП.

Новаторский ГК

Поправки в первую часть Гражданского кодекса (ГК) могут вступить в силу в начале 2012 г., отмечал Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству. Проект изменений в ГК эксперты уже называют новаторским. Правда, смысл в это определение вкладывают разный. К примеру, помощник президента Аркадий Дворкович сказал, что ряд подготовленных поправок мешает решать насущные проблемы экономики, а иногда просто толкает ее назад. Но в отношении физических лиц новые положения ГК скорее расширяют их права, нежели ущемляют.

Так, в проекте предусмотрено введение механизма компенсации ущерба от правомерных действий властей. Раньше это было возможно, только если действия госорганов признавались незаконными. После проведения оценки нанесенного вреда в суд будет направляться исковое заявление. Возмещать потери будут из федерального бюджета.

Более значимой станет и роль нотариусов: в редакции законопроекта записано, что сделки, подлежащие госрегистрации, подлежат обязательному нотариальному оформлению. Это, безусловно, увеличит расходы на оформление сделок, но законодатели надеются, что взамен граждане получат больше гарантий. Илья Плотников, юрист компании «Яковлев и партнеры», считает это положение спорным: помимо удорожания сделок «оно может затруднить гражданский оборот».

Правомерность сделки должна проверяться при ее регистрации, говорит юрист. Однако весной 2010 г. Высший арбитражный суд вынес решение, что запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Будут ли нотариусы таким гарантом вместо Росреестра — вопрос. В настоящее время не существует сложившейся практики привлечения нотариусов к имущественной ответственности за ошибки, допущенные при удостоверении сделок с недвижимостью, рассказывает Плотников.

Предложенные изменения в ГК значительно расширяют и понятие кабальной сделки (совершенной гражданином на крайне невыгодных условиях вследствие неопытности в делах, легкомыслия или слабоволия). Может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием не только насилия (как теперь), но и реальной угрозы. Сделка, совершенная под влиянием обмана, тоже может быть признана судом недействительной по требованию потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, которые добросовестное лицо должно было сообщить. Может быть признана недействительной и сделка, совершенная под влиянием заблуждения, рассказал Крашенинников.

Жилищный кодекс подправят

Поправки готовятся и в Жилищный кодекс (ЖК). У законодателей есть намерение прекратить распространенную практику регистрации в квартире десятков людей. Планируется ограничить права собственника квартиры на вселение лиц, если в результате на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы, определенной органом местного самоуправления. Исключения будут сделаны для супруга, детей или родителей собственника или нанимателя.

Еще одна новация — установление минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. При общей площади до 30 кв. м она должна составлять не менее 1/3, для жилья от 30 до 60 кв. м — 1/6, от 60 до 120 кв. м — 1/10.

«Такого рода изменения в ЖК РФ будут противоречить ГК РФ, — комментирует Олег Сухов, юрист Первого столичного юридического центра. — Но если власти смогут реализовать задуманное, в значительной степени снизится квартирное рейдерство, когда лица, покупающие незначительные доли в квартирах, пытаются занять жилое помещение на основании свидетельства о праве собственности».

Для детей и родителей

В Госдуму на обсуждение внесены поправки и в Семейный кодекс, призванные защищать права детей на жилье после развода родителей. Разведенных отцов и матерей могут обязать не только платить алименты на детей, но и нести дополнительные расходы, связанные с наймом для них квартиры. Это может быть в тех случаях, если у родителя, с которым проживает ребенок, отсутствует жилье на праве собственности, или доля в праве общей собственности на жилое помещение, обеспечивающее возможность совместного проживания ребенка и этого родителя, или жилое помещение на условиях социального найма.

Могут быть и другие обстоятельства, которые не позволяют родителю обеспечить ребенка помещением для проживания. Правда, какие — законопроект не уточняет. Нет в нем и нормы, как должны распределяться расходы за арендованные для ребенка квадратные метры между бывшими супругами.

Также Госдума намерена внести поправки в ЖК, призванные закрепить права на жилье за бывшими супругами, если они были в нем зарегистрированы. Членам семьи собственника, в том числе бывшим супругам, предполагается сохранять право проживать в квартире даже в случае ее продажи, рассказывает Сухов.

Москва больше не дает

А вот в столице законодательные власти намерены прекратить практику улучшения жилищных условий при сносе домов и расселении — и собственникам, и нанимателям муниципальных квартир. Мосгордума приняла изменения в закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве» (№   21 от 31 мая 2006 г.).

Если ранее нанимателям предоставлялось новое жилье из расчета 18 кв. м на человека и семья из 5-7 человек, проживающая в 2-комнатной квартире, могла рассчитывать на 3- и 4-комнатные хоромы, то теперь ей придется переезжать в квартиру, равную по площади ранее занимаемой. Не будут улучшаться жилищные условия и очередников: они будут переезжать в аналогичные прежним квартиры и ждать, пока подойдет их очередь на улучшение жилищных условий.

Ждем налога

Ориентировочно с 2013 г. будет введен единый налог на недвижимость для физических лиц. Его будут платить владельцы жилых и нежилых помещений и собственники земельных участков с правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследства.

Ставка нового налога планировалась на уровне 0,1-2% в год, ее итоговый размер будут определять местные законодательные органы власти. «Есть негативные примеры, когда местные органы власти в разы завышали тарифы по сравнению со средними показателями по РФ», — рассказывает Сухов. Помещение площадью до 50 кв. м налогом обещают не облагать.

Светлана Данилова, Ведомости, Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»,

Поиск