Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратились клиенты Н.Р. и Г.У. На консультации пояснили, что в 2008 году ими был заключен предварительный договор с застройщиком. Стороны согласовали стоимость объекта недвижимости и срок сдачи – третий квартал 2010 года. В 2009 году стало очевидным, что строительство объекта не будет завершено к указанному сроку, и Н.Р. с Г.У. обратились в суд с требованием о расторжении предварительного договора, взыскав полную стоимость квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и моральный ущерб.

С 2010 года в арбитражном суде рассматривалось дело о банкротстве застройщика. Позже клиенты узнали, что производство о банкротстве было прекращено. В связи с данным обстоятельством, заявления Н.Р. и Г.У. о включении в реестр требований кредиторов рассмотрены не были, и производство по ним также подлежало прекращению.

В 2012 году в отношении застройщика было возбуждено уголовное дело. Директор общества (застройщика) был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). В рамках уголовного дела Н.Р. и Г.У. были признаны потерпевшими.

Н.Р. и Г.У. обратились в Москомстройинвест с просьбой о включении их в реестр обманутых дольщиков. Однако уполномоченный орган отказал заявителям, сославшись на то, что договор между ними и застройщиком был расторгнут в судебном порядке, и действующим не является.

 

Правовая позиция адвоката:

Адвокат Сухов О. В. пояснил клиентам, что решение Москомстройинвеста является незаконным, его необходимо обжаловать в судебном порядке в пределах трехмесячного срока. Дела, связанные с оспариванием решений, а также действий или бездействий органов власти разрешаются по правилам административного судопроизводства. Поэтому Сухов О. В. подготовил административное исковое заявление и предъявил его в суд по месту жителя Н.Р. и Г.У. (истцов).

В ходе рассмотрения дела по существу, адвокат Сухов О. В. обратил внимание суда на следующее. В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 20.09.2013 года (далее – Приказ), лицу для включения в реестр обманутых дольщиков, необходимо соответствовать хотя бы одному из критериев, которые в нем указаны. В частности: задержка строительства, прекращение права владения и пользования земельным участком, признание гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела, установление факта привлечения денежных средств по договорам, которые не расторгнуты и не признаны недействительными, ликвидация и банкротство.

Пунктом 14 Правил установлены основания для отказа во включении заявителей в реестр. Ими являются: несоответствие лиц критериям, непредставление или представление документов в недостаточном объеме, введение дома в эксплуатацию и передача квартиры застройщику, привлечение средств для строительства дома на землях, которые не предназначены для данной цели.

Представитель Москомстройинвеста возражал против исковых требований. Пояснил, что предварительный договор купли-продажи не является договором долевого участия, а денежные средства ранее были взысканы по решению суда, в связи с чем права истцов не могут быть нарушены.

Однако адвокат Сухов О. В. пояснил суду, что взысканные денежные средства по решению суда в рамках исполнительного производства не получены, деятельность застройщика прекращена, истцы в установленном порядке признаны потерпевшими. Поэтому в отношении Н.Р. и Г.У. имеются фактические обстоятельства, установленные федеральным законодательством в качестве критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших.

Обосновывая правовую позицию, Сухов О. В. сослался на судебную практику по аналогичным делам: Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 31-КГ15-9, Апелляционное определение Самарского областного суда от 06.03.2015 по делу N 33-2435/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-31574/2015.

Результат по делу:

Заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа во включении Н.Р. и Г.У. в реестр обманутых дольщиков, и возложил на Москомстройинвест обязанность включить истцов в указанный реестр, устранив тем самым нарушение их прав и свобод.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Право на квартиру в недостроенном доме, оспариваемое Некоммерческим Партнерством

Право на квартиру в недостроенном доме, оспариваемое Некоммерческим Партнерством

Обстоятельства дела

К адвокату Олегу Сухову обратилась Ю. Она несколько лет назад заключила договор инвестирования на строительство квартиры в новостройке. В последующем Застройщик обанкротился и передал дом на достройку дольщикам, объединившимся в Некоммерческое партнерство (далее НП). Последнее не признавало права на квартиру за Ю.

Адвокат Олег Сухов подготовил исковое заявление в Подольский городской суд, просил суд признать за Ю право на квартиру в недостроенном доме.

Выводы суда

Изучив заявленные исковые требования, представленные со стороны некоммерческого партнерства возражения, затребованные по запросам документы, суд установил.

В соответствии с Дополнительным соглашением к инвестиционному контракту о частичной уступке прав по Инвестиционному контракту НП приняло обязательства достройки дома, на квартиру в котором претендует Ю, с обеспечением прав требований всех дольщиков, в том числе и истца Ю.

На листе 3 данного Дополнительного соглашения указано, что НП осведомлено об обременениях в отношении дома с учетом имеющихся прав дольщиков, перечисленных в Приложении № 1.

Как следует из п. 1.8. Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту НП принимает на себя обязательства перед третьими лицами, в том числе и перед Ю, обладающими правами требования на жилые помещения.

В соответствии с п. 3.1. Доп. соглашения срок сдачи дома в эксплуатацию определен как 2 квартал 2009 года. В силу п. 3.3.1. Дополнительного соглашения НП обязалось обеспечить оформление и регистрацию права собственности дольщиков, в том числе в пользу Ю, на квартиры.

Ответчик НП ссылался на отсутствие у Ю надлежащих платежных документов, а также обязательных дополнительных соглашений с НП.

Заявленные возражения суд не принял во внимание, обосновывая тем, нормами материального права (статья 392 ГК РФ) императивно установлены границы требований должника (ответчика) к кредитору (истцу).

Кроме того, действующим законодательством на кредитора не возлагаются дополнительные обязательства в отношении должника.

Следовательно, ссылки ответчика НП на отсутствие оснований в удовлетворении иска по причине не подписания или не предоставления каких-либо документов, являются надуманными и необоснованными.

Адвокат Олег Сухов представил суду договор, представил документ, подтверждающий оплату договора, кроме этого судом установлено, что Ю внесена в список дольщиков, претендующих на квартиры, она, как надлежащий правообладатель числится в реестре Приложения № 1 к Дополнительному соглашению к Инвестиционному контракту под соответствующим номером.

Суд указал, что НП, принявшее от первоначального Застройщика обязательства по достройке дома и передаче квартир дольщикам, в том числе Ю, вправе требовать только от первоначального Застройщика необходимые ему документы, подтверждающие наличие или отсутствие прав Ю на спорную квартиру, что прямо следует из статьи 385 ГК РФ (Доказательства прав нового кредитора).

Суд определил, что любые претензии со стороны НП по отношению к Ю могут заявляться лишь отдельными исковыми требованиями, и не могут служить причиной к отказу в праве на оплаченную истцом квартиру в соответствии со ст. 218 ГК РФ, т.к. указанное право возникло к первоначальному Застройщику и перемена лица-должника в обязательстве по исполнению условий договора перед истцом-кредитором не может служить основанием к не исполнению обязательств нового должника – НП.

Также суд посчитал не подлежащими удовлетворению доводы НП о том, что у него не возникли обязательства перед Ю, в связи с незаключением договора, иного соглашения, в силу чего НП является ненадлежащим ответчиком.

Приведенными выше Дополнительным соглашением к Инвестиционному договору и Приложению № 1 НП взяла на себя обязательства по достройке дома, передачи квартир дольщикам, в том числе Ю, оформлению всех необходимых документов. До настоящего момента данные обязательства не исполнены.

Ни Договором между НП и Ю, ни договором между прежним Застройщиком и Ю, ни действующим законодательством, не предусмотрено возложение на кредитора (Ю) дополнительных обязательств при переводе долга с одного лица на другое, что и имеет место в настоящем деле и в настоящем споре.

Суд посчитал несостоятельными доводы НП в части указания на необходимость обращения истца в Арбитражный суд вследствие процесса банкротства.

Как дом, так и права на квартиру из имущества Застройщика выведены указанными выше Договорами и дополнительными соглашениями, обязательства в указанной части Застройщиком переданы новой компании НП, в силу чего обращение в Арбитражный суд с требованиями о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте в рамках процесса банкротства, недопустимо.

Результат по делу, решение суда

В рамках заявленных требований суд согласился с доводами и основаниями истца, требования удовлетворил в полном объеме, признал за Ю право собственности на квартиру в недостроенном доме.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Адвокат Олег Сухов дал комментарии на съемках пикета обманутых дольщиков, проходивших 13 октября 2011 года в центре Москвы

Адвокат Олег Сухов дал комментарии на съемках пикета обманутых дольщиков, проходивших 13 октября 2011 года в центре Москвы

Адвокат Олег Сухов дал комментарии каналу РЕН ТВ на съемках пикета обманутых дольщиков, проходивших 13 октября 2011 года в центре Москвы. В демонстрации приняли участие представители 5 городов Подмосковья: Щербинка, Химки, Климовск, Троицк, пос. Марфино Одинцовского района, и обманутые дольщики, купившие квартиры в Москве: ул. Металлургов дом 62, корп. 1, ул. Генерала Глаголева вл. 19-21, Открытое шоссе, дольщики других домов, пострадавшие в том числе от таких Застройщиков, как КТ Социальная инициатива, ЗАО«Энергостройкомплект-М», ООО ВНЛ, ЖСК «Строим вместе», многие иные.

Поправки в законодательство: Застройщик обанкротился — дольщик, достраивай дом сам

Поправки в законодательство: Застройщик обанкротился — дольщик, достраивай дом сам

Вступившие в силу изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» разъясняют, что делать покупателям квартир в новостройке, если строительная компания накрылась

Поправки, как предполагается, должны защищать интересы покупателей квартир в новостройках в случае, если у застройщика дела пойдут совсем плохо и он будет объявлен банкротом. До сих пор такой вариант развития событий для дольщиков был самым тяжелым: получить хоть что-то  с отдавшей концы фирмы, как правило, оказывалось нереально.

Новшеств вводится много, самые основные из них таковы:

— Застройщиком теперь считается любая компания, собравшая деньги с дольщиков, независимо от того, была ли такая ее деятельность законной.

То есть, если выяснится, что у компании на самом деле и не было прав, скажем, на земельный участок или она каким-то еще образом проигнорировала российское законодательство, отвечать перед дольщиками в рамках процесса о банкротстве все равно придется.

— Требовать со строителя-банкрота свою недвижимость (это касается как квартир, так и, скажем, машиномест) ныне могут все участники долевого строительства, независимо от того, по «белой» или «серой» схеме с них собирались деньги. То есть качать права можно не только с договором об участии в долевом строительстве на руках (законный для таких случаев вариант), но и, например, на основании:

— предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи помещения,

— договора займа,

— вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества),

— договора простого товарищества,

— векселя,

— внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив.

Принимаются во внимание и другие сделки, суть которых так или иначе сводится к следующему: застройщику были переданы деньги и (или) иное имущество в целях строительства многоэтажного дома с тем, чтобы впоследствии получить там жилое помещение в собственность.

Это действительно радикальное новшество. Ранее строители могли непринужденно уйти от ответственности перед своими клиентами, просто обанкротив фирму. Далее все было просто: раз договора не соответствуют закону о долевом строительстве, то дольщиков вроде как и нет. Теперь, если поправки действительно заработают, такой вариант уже не пройдет.

— Сам дольщик решает, чего требовать от застройщика — квартиры в собственность или денег за нее. Будут существовать две параллельные очереди с требованиями к банкроту: одна — из тех, кто хочет денег, вторая — из тех, кто претендует на недвижимость. При этом дольщик вправе требовать не только возмещения той суммы, которую он в свое время вложил в строительство, но и убытков. Под убытками подразумевается разница между нынешней рыночной ценой квартиры и той суммой, которую внес участник строительства по договору (с тех пор могло пройти несколько лет, за которые стоимость жилья, как правило, увеличивалась).

— В очереди кредиторов дольщиков подвинули вперед. С ними будут рассчитываться сразу после того, как застройщик расплатится с лицами, которым он причинил физический и моральный вред, и отдаст долги по зарплате. Раньше участников долевого строительства «отоваривали» практически последними, перед ними гасились долги банкам и поставщикам — а после этого ни денег на счетах, ни какого-нибудь имущества обычно уже и не оставалось.

— Поправки также устанавливают, что дальше делать с домом, если он остался недостроенным. Вариантов — в зависимости от ситуации — может быть несколько:

— Недострой идет с молотка, участники долевого строительства получают деньги, которые удалось выручить за реализацию их имущественных прав.

— Дом приобретает другой застройщик, к нему и переходят обязательства компании-банкрота перед дольщиками.

— Недострой передается самим дольщикам, которые создают кооператив и принимают меры для того, чтобы завершить строительство. Для этого собрание участников строительства должно принять решение о создании такого кооператива.

Сами дольщики — точнее сказать, представляющие их интересы общественные организации — поправками недовольны. Как считает Игорь Гульев, создатель социальной сети Однодольщики.Ру, государство, предлагая гражданам объединяться, создавать жилищно-строительные кооперативы и достраивать долгострои своими силами, фактически самоустраняется от решения проблем обманутых дольщиков. Вариант же с продажей объекта другому застройщику, по его мнению, тяжело осуществим: если бы стройка была выгодной, ее бы давно достроили, а убыточный объект кто же захочет выкупать? Еще один минус — дольщикам, чьи застройщики уже в процессе банкротства, дается два месяца с момента вступления закона в силу на то, чтобы их требования были включены в соответствующие реестры, — а этого времени, по мнению Гульева, с учетом неспешности наших судов может не хватить.

Стоит, однако, отметить, что до нынешних поправок в случае банкротства фирмы дольщики обычно оставались вообще ни с чем — даже если договор был заключен чин чином по закону. Поэтому изменения в законодательстве явно ситуацию не ухудшат.

По мнению адвоката Олега Сухова, минус заключается в том, что арбитражные споры могут длиться долгое время. В остальном нововведения положительные, хотя проблему обманутых дольщиков они, конечно, не решат.

Внимание! Новшества, о которых мы тут говорили, касаются именно тех случаев, когда компания-застройщик официально признается банкротом. Для дольщиков, которых кинули компании, все еще продолжающие работать, правила игры остаются прежними.

ВАЖНО

Споры компаний-банкротов с дольщиками отныне будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах — непосредственно в процессе рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Арбитражные управляющие должны сами разыскать дольщиков и сообщить им как о факте банкротства, так и об их правах.

ЦИФРА

Сейчас в России, по официальным данным, насчитывается около 80 тысяч обманутых дольщиков.

Пресс-центр «КП»

Россиянам опять обещают доступное жильеЖилье экономкласса на неиспользуемых федеральных землях, переданных Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (фонд «РЖС»), будет обходиться примерно на 15 процентов дешевле, чем в среднем стоит недвижимость того же класса в том или ином регионе. Об этом рассказал на пресс-конференции в «Комсомольской правде» генеральный директор фонда Александр Браверман.

Напомним: задача фонда «РЖС» — содействовать строительству жилья экономкласса, прежде всего малоэтажного. Для этого ему переданы пустующие федеральные земли. Застройщикам фонд передает участки уже с инфраструктурой, документами и готовым механизмом финансирования, что снижает их затраты и соответственно стоимость квадратного метра.

В частности, в июне этого года принят закон, позволяющий бесплатно передавать земли фонда жилищно-строительным кооперативам ученых, военнослужащих, федеральных государственных служащих. В целом в этом году на землях фонда появятся дома в семи регионах включая Москву. Всего в 2011 году на землях «РЖС» будет в стадии проектирования и строительства находиться 7,6 млн. кв. метров жилья, в 2012-м — 18 млн. кв. метров, а в 2013-м — 31 млн. кв. метров.

Елена ОДИНЦОВА, Источник: Комсомольская правда

Черная “семерка” / Лидером по количеству остановленных новостроек является Сергиев Посад

Черная “семерка” / Лидером по количеству остановленных новостроек является Сергиев Посад

Безоговорочным лидером по количеству остановленных новостроек является Сергиев Посад. Головную боль соинвесторов вызвал крупный проект ЖК  «Золотые ворота». Первый 17-этажный дом этого жилого комплекса начал строиться в 2004 году на ул. Строительная. Но застройщик — ООО «ЕвроИнвест» — по различным причинам несколько раз приостанавливал проект, пояснил адвокат Олег Сухов. С его слов, сейчас при поддержке областных властей деньги найдены не только на завершение строительства этого дома, но и постройку еще трех новых домов.

На втором «почетном» месте — долгострои Королева. За последние 7 лет здесь появилось несколько брошенных строек. Среди них — дома на ул. Маяковского, 10; ул. Пушкинская, 21; ул. Горького, 47. Все эти объекты безуспешно пыталась построить компания «Славяне». Сейчас доводить долгострои до ума взялась компания «Партнер-Капитал», которая привлекла банковский кредит на застройку.

Третье место — у Пушкино. Прекращено строительство домов по адресам: 13-й квартал, мкр. Серебрянка, дом 2, 2-я очередь (48/2), и 47 (застройщик — «Стройперспектива+»); мкр. Междуречье (застройщик — «Славяне»); ул. Озерная, вл. 1, 2, 3  (застройщик — «СК ТРОПОС»).

На четвертом месте расположилась Балашиха. Здесь застопорилась застройка северо-восточной части квартала Лукино, 1-й корпус. Застройщик: ЗАО «МЭННИ». Сроки сдачи дома постоянно переносятся. Заглохли работы и на ул. Заречной, 15Б (застройщик — компания ООО «Гиза XXI век»). По договору с частными инвесторами строительство дома должно было закончиться в 4-м квартале 2007 года. Соинвесторы обращались в горадминистрацию, прокуратуру с просьбой проверить банкротство застройщика. Результатов пока нет.

Пятое место — у Троицка. Город, присоединенный к столице, «прославился» строительством дома на ул. Текстильщиков, который в 2004 году начало возводить ООО «Компания АТН». Сейчас строительство не ведется.

Тень на репутацию Железнодорожного бросило ООО «С.М.А. Модерн Индустрия». Согласно заключенным договорам долевого участия и инвестирования, квартиры на ул. Пионерская, 14/3, граждане должны были получить до 30 мая 2008 года. Однако по стройке гуляет только ветер. Сейчас в арбитражном суде г. Москвы рассматриваются 3 заявления о признании застройщика банкротом. Определением арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2010 г. в отношении застройщика введена процедура наблюдения.

Завершает черный список Лобня. Своим попаданием в проблемный список город обязан ООО «Коммунстройресурс», которое с 2004 года никак не может даже подготовить котлован для дома на ул. Окружная, 13. После банкротства застройщика его правопреемником стала компания «МС-Груп». Ее единственным действием стал частичный отказ соинвесторам в их правах на квартиры, сообщил Сухов.

Источник

Дольщики вернут свое / Банкротить застройщиков будут по новым правилам

Дольщики вернут свое / Банкротить застройщиков будут по новым правилам

Обманутым дольщикам будет проще вернуть свои деньги в случае банкротства застройщика. Госдума планирует рассмотреть до отпуска во втором чтении проект закона, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, привлекающих деньги граждан. Правда, застройщикам законопроект ничего хорошего не сулит и, как считают участники рынка, делает строительный бизнес еще более рискованным. Однако в преддверии выборов появление социально направленных законодательных инициатив — неизбежность.

Пожалуй, самое главное в законопроекте — легализация разного рода схем приобретения жилья в строящихся домах. Законопроект предусматривает преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам. При этом гражданам, средства которых привлекал застройщик, обеспечат равный уровень защиты интересов, независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались средства. То есть закон в равной степени предоставляет защиту как тем, кто заключил договоры участия в долевом строительстве, так и тем, кто вкладывал деньги в строительство через любые другие схемы: например, через «займовые», «вексельные», схемы с использованием предварительного договора купли-продажи и т.п.

Эксперты считают, что эти изменения очень важны для участников строительства. Вот какой пример приводит адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»: «В соответствии с законом Московской области N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области», дольщиками считаются лишь те покупатели новостроек, которые подписали договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировали их в регистрационной службе. «В обсуждаемом же законопроекте круг обманутых дольщиков значительно расширится, и это правильно, так как по „серым схемам“ работает большинство застройщиков», — отмечает он.

А вот Александр Соколовский, старший юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр» считает, что законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам, а это несправедливо. «Участниками строительства, в том числе и по договорам долевого участия, могут быть не только граждане, но и юридические лица, о которых в изменениях не упоминается, — говорит он. — Установление правила о преимущественном удовлетворении требований граждан — участников строительства нарушает принцип равенства участников гражданского оборота, установленный ст. 1 ГК РФ».

Кроме того, недоумение экспертов вызывает и пункт документа, в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ставится в зависимость от имущественного положения участника строительства, а именно — от наличия у него или члена его семьи иного жилья в собственности или по договору социального найма. «Такой подход противоречит ст. 19 Конституции РФ, которая гарантирует равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения», — напоминает Александр Соколовский. Считает не слишком справедливым этот пункт документа и Светлана Ильина, директор ГК «НДМ». «Законопроект призван защищать тех людей, у которых нет своего жилья или они имели некачественное жилье. Такой категории дольщиков предоставляется приоритетное право по возврату денежных средств или получения жилья в построившемся доме перед другими дольщиками. Но этот же пункт ведет к тому, что в случае ограниченности средств могут пострадать интересы других дольщиков», — предупреждает она.

Законопроектом предусмотрены и специальные требования к реализации имущества застройщика незавершенного строительства, в частности, предусмотрен порядок распределения средств от такой продажи между кредиторами, требования которых обеспечены залогом, участниками строительства (дольщиками), кредиторами первой и второй очереди. Олег Сухов считает перераспределение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков справедливым решением, т.к. застройщик обладает основным и ценным активом — недостроенным домом, который оплачивали дольщики. Соответственно, именно дольщики должны иметь преимущественное право на возмещение убытков за счет такого дома при реализации его в стадии банкротства.

В качестве одной из возможностей погашения требований участников строительства предусмотрена возможность передачи земельного участка и недостроенного жилого дома строительному кооперативу, созданному гражданами, средства которых привлек застройщик, для завершения строительства дома. Решение о такой форме погашения требований будет приниматься собранием участников строительства. Также предусмотрена возможность передачи участникам строительства жилых помещений в ином многоквартирном доме, принадлежащем застройщику, который не выполнил обязательства перед участниками долевого строительства.

Адвокат Олег Сухов считает, что этот пункт перекладывает всю ответственность за недострой с плеч застройщика и администрации на плечи обманутых дольщиков. «Эта практика достройки имеется и в настоящее время, при этом она является сложной при реализации, — говорит он. — Я считаю, что наше государство все же должно выработать альтернативный механизм, направленный на возможность возмещения убытков дольщикам за счет недобросовестного застройщика и администрации в таких правоотношениях. Это будет как справедливым, так и законным действием. Иначе получается, что государство предоставляет обманутой и потерпевшей стороне за свой счет исправлять преступные действия строительных организаций».

Что касается особенностей продажи имущества застройщика, который находится в процессе банкротства, то не всем опрошенным «РБГ» экспертам понятен процесс возврата денежных средств или жилья. «Недостроенный дом идет на торги, его выкупает другой застройщик, деньги заплачены согласно экспертной оценке себестоимости. Полученные деньги должны погасить часть долгов, — рассуждает Светлана Ильина. — Но, с другой стороны, новый собственник здания вместе с домом приобретает обязательство выполнить передачу жилых помещений дольщикам. В законопроекте не виден механизм закрытия долгов перед дольщиками в полном объеме. Не ясно, на кого упадут окончательные долговые обязательства и кто будет нести материальную ответственность перед обманутыми дольщиками. Если все обязательства падают на нового собственника, то непонятно, в чем будет его выгода приобретения недостроя. В ином случае автоматически должна будет увеличиваться стоимость оставшегося жилья для погашения затрат на выплату долгов перед дольщиками». Если механизм не будет отработан, то, по мнению эксперта, мы можем получить увеличение стоимости жилья или массовые недострои.

Вообще эксперты сходятся во мнении, что законопроект, защищая дольщиков, во многом ущемляет интересы застройщиков. Как объясняет президент НП СРО «ЦентрРегион» Кирилл Шалин, в случае если по каким-то причинам финансирование строительства дома гражданами прекратится, застройщику будет трудно выполнить свои обязательства перед подрядчиками, не говоря уж о собственном интересе в проекте. «В этой ситуации застройщик, по всей видимости, должен будет требовать стопроцентной оплаты строительства со стороны граждан-инвесторов. Иначе его риски будут слишком велики. Данная инициатива может привести к свертыванию института долевого строительства в пользу, например, такого института, как ипотека в строящемся доме», — резюмирует он.

Поправки помогут дольщикам

Поправки помогут дольщикам

Урегулировать проблему обманутых дольщиков пытаются уже долгие годы. Однако воз, как говорится, и ныне там… Экономический кризис еще более усугубил это проблему, и число пострадавших возросло. Причем остались с недостроенным жильем и покупатели, которые вложили деньги в объекты крупных, известных строительных компаний.

По данным Минрегиона на начало года, в России официально зарегистрировано 83,9 тыс. обманутых дольщиков и 873 проблемных объекта. По данным сайта «Однодольщики.Ру», пострадавшими от недобросовестных застройщиков себя считают более 70 тыс. семей.

Что интересно, из всех дольщиков только малая часть вообще защищены законом.

Большинство покупали квартиры по вексельным схемам или договорам предварительных продаж, на них действие закона не распространяется. Причина в том, что, по данным компании «НДВ-Недвижимость», в августе прошлого года по закону 214-ФЗ в Москве строилось только 7% жилья, соответственно, в еще более ранние годы такой процент был минимален. Так что вполне возможно, покупатели квартир с удовольствием купили бы жилплощадь по другой схеме, но домов, которые строились по закону 214-ФЗ, было мало даже в Москве, что уж говорить о других регионах.

Однако сдвиги в лучшую сторону все-таки есть. «За последние полгода число объектов, строящихся по Федеральному закону 214, возросло, и на сегодняшний день по нему возводится порядка 65% жилых домов», — отметили в «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, есть информация о том, что в преддверии выборов и как отклик на призыв премьер-министра Владимира Путина решить проблему обманутых дольщиков в короткие сроки партия «Единая Россия» начала лоббировать поправки к закону «О банкротстве». Если в последнем чтении нововведения депутатов будут приняты, тогда требования к застройщику можно будет выставить по любой форме договора, в том числе по предварительному договору купли-продажи, договору подряда на строительство, векселям и другим документам, которые позволяют установить «факт передачи денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения… в собственность».

С каждым днем все больше обманутых дольщиков предпочитают не надеяться на государство, а достроить дома самостоятельно. О том, возможно ли такое народное решение проблемы обманутых дольщиков, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист первого столичного юридического центра.

Единолично дольщики не могут участвовать в достройке дома, для этого им необходимо объединиться и создать организацию. Самая распространенная форма такого типа организаций — это жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья.

После регистрации в налоговой инспекции ЖСК дольщики имеют право как будущие собственники дома и настоящие собственники объекта незавершенного строительства (что предполагается по закону — статья 218 ГК РФ) начать организацию завершения строительства и оформления документов. Но это лишь гипотетически, на практике дело обстоит намного сложнее.

Чтобы завершить строительство дома, необходимо переоформить все заключенные на застройщика документы, начиная от договоров с подрядными организациями и заканчивая инвестиционным контрактом с правительством Москвы (или администрацией любого другого города, где осуществляется строительство). Кроме того, необходимо переоформить договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, договор на обмеры дома органами БТИ и т. д. Стоит отметить, что любой договор и любой документ напрямую взаимосвязаны с другим договором и другими документами, направленными на осуществление строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Все документы зависят один от другого, и чтобы осуществить такое переоформление, необходимо перезаключать каждую «бумажку», а это сделать практически невозможно.

Вот несколько способов, направленных на достройку домов с непосредственным участием дольщиков.

Способ первый. Местные органы власти расторгают инвестиционный контракт с «обессилевшим» застройщиком и передают его полномочия вновь созданной или существующей строительной организации — новому застройщику. При этом объект строительства обременяется правами на жилые помещения дольщиков. Что немаловажно, юридические лица, претендующие на помещения, и физические лица, претендующие на нежилые помещения в качестве лиц, имеющих намерение получить по завершении строительства оплаченные метры, не учитываются. Им предлагается заявлять имущественные требования кредиторов к обанкротившемуся застройщику, т. е., проще говоря, остаются практически ни с чем.

Органы власти путем административного ресурса «продавливают» все властные инстанции и организации, участвующие в инвестиционном проекте, что дает возможность переоформить все нужные документы на нового застройщика. Кроме того, из бюджета соответствующего региона выделяются средства на достройку. В итоге проблема решена.

Способ второй. Дольщики помогают застройщику не обанкротиться, оплачивают все его расходы по строительству за свой счет, что ограждает дольщиков от необходимости сталкиваться с бюрократическим аппаратом и переоформлять всю документацию.

Способ третий. Как правило, либо ни к чему не приводящий, либо приводящий к первому способу взаимоотношений. Организация дольщиков самостоятельно пытается оформить на себя все документы на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, но повсеместно получает отказ, т. к. уже заключенные договоры и оформленные документы на застройщика являются действующими, не расторгнуты, а параллельные отношения с двумя организациями (с застройщиком и ЖСК) невозможны. При данном способе разрешить возникший конфликт без вмешательства административного ресурса невозможно, соответственно, смотрите способ первый выхода из сложившейся проблемы.

Способ четвертый. Лица, вложившие денежные средства в объект строительства, банкротят застройщика и признают за собой право собственности на объект незавершенного строительства через суд, чем обременяют указанный объект. И если в рамках конкурсного производства при банкротстве находится покупатель-инвестор, готовый достроить дом с имеющимися по решению суда обременениями в пользу дольщиков, то такой инвестор завершает строительство за свой счет. Данный способ занимает очень много времени, так как процессы банкротства длятся годами, иногда даже десятилетиями.

Примеры, когда дольщики достраивают свои дома сами, уже существуют на практике. И если есть силы и желание взвалить такой груз на собственные плечи, то шанс переехать в новую квартиру возрастает многократно. А если мучиться с самостоятельным решением проблемы недостроя желания нет, тогда можно подождать соответствующих поправок в Закон «О банкротстве», который скорее всего будет принят в недалеком будущем.

Ольга ЮРЬЕВА, Источник: Московская Правда

На асфальте: Доля и недоля

На асфальте: Доля и недоля

За последние 5-6 лет регионы самостоятельно изыскали или привлекли из внебюджетных источников около 6-8 млрд руб. на помощь обманутым дольщикам, отмечал Константин Королевский, заместитель министра регионального развития, в интервью «Российской газете» ( «РГ»). По данным Минрегиона РФ, в стране 74 000 обманутых дольщиков и более 897 проблемных объектов. В Москве насчитали 6800 обманутых дольщиков.

Число замороженных и проблемных строек в Московском регионе достигает в настоящее время около 260, из них примерно 50 приходится на Москву, отмечают в Первом столичном юридическом центре. Ежедневно список пополняется домами, которые по той или иной причине перестают строиться и застройщики которых объявляют себя банкротами.

В Московском регионе примерно 35 000 кинутых дольщиков, о которых нам известно, комментирует Игорь Гульев, создатель проекта «Однодольщики.ру». «Я такой же обманутый дольщик, — рассказывает он. — Семь лет назад я отдал деньги за квартиру в ЖК  «Лесная корона» в Юбилейном и ни квартиры, ни денег больше не видел».

На сайте odnodolshiki.ru указано 123 объекта по Москве и области. Среди застройщиков названы «СУ-155», Mirax Group, инвестиционная компания ВНЛ, инвестиционно-строительная корпорация «Империя», «Олимп», «Святоград-инвест», объединение «Мособлпромстрой» и т. д. Самым «токсичным» заказчиком, проблемным для дольщиков, Игорь Гульев считает Министерство обороны РФ.

Без прав и защиты

«На первичном рынке у человека, который хочет купить квартиру, вариантов мало, — считает Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА, — либо он принимает существующие правила игры, либо нет. Он должен выбрать застройщика, которому по каким-то причинам будет доверять, отдать деньги и молиться. Больше ничего не остается».

«В Москве почти нет застройщиков и объектов, где бы квартиры продавались по ФЗ-214  «Об участии в долевом строительстве», — продолжает Дмитрий Учитель, председатель НП содействия защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов» корпорации Mirax Group. Хотя закон действует с 2005 г.

Жилье в «Форте Кутузов» продавалось по предварительным договорам купли-продажи с «Авантой» (аффилирована с Mirax Group). Весной 2010 г. заказчик-застройщик «Кутузовской мили» — ФЦСР в одностороннем порядке расторг с «Авантой» договор: Mirax Group не выполнила обещанного. На сегодня «Форт Кутузов» — пилотный проект «Кутузовской мили» — построен на 95-98%.

А покупатели остались не у дел. «Мы пытались через суд признать право требования (признать нас соинвесторами строительства), право собственности на квартиры, на долю в доме, но тщетно. Суд вовсе не выносит никакого решения, уже год судья просто переносит заседания», — рассказывает Дмитрий Учитель.

Возражения «Аванты» на иск покупателей по большей части сводятся к тому, что, поскольку дом не сдан в эксплуатацию, выдел квартиры в объекте невозможен: «До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры». Требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры «Аванта» также оспаривает. «Отсутствуют необходимые правовые основания для признания жилого дома объектом незавершенного строительства»: не расторгнут договор подряда, договор аренды земельного участка имеет действующий статус.

Страшный сон покупателей «Форта Кутузов» — передача их дома в залоговую массу должника, «Аванты», и, соответственно, Mirax. Об этом рассылались письма некоммерческим партнерством комитету кредиторов Mirax Group, где уведомлялось о наличии дольщиков-физлиц и требовалось воспринимать их как обременение.

Если застройщик обанкротился, недостроенный им объект попадет в конкурсную массу. Согласно действующему ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участники долевого строительства попадают в кредиторы последней очереди, комментирует Нина Евстратова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры». Им еще необходимо доказать свои права на денежное требование в суде.

В настоящее время ФЦСР готов переоформлять договоры покупателей в соответствии с ФЗ-214. Но для этого надо, чтобы «Аванта» переуступила права по уже проданным квартирам. Значительно усложняют ситуацию финансовые несоответствия. По данным Учителя, на строительство было затрачено 2,53 млрд руб., а с покупателей жилья «Кутузовской мили» ( «Форт Кутузов» и строение 1) Mirax собрала 5,7 млрд руб. Это значит, что примерно две трети покупателей могут остаться без новых переоформленных договоров.

«Закон о долевом участии в строительстве не предусматривает какие-либо механизмы давления на застройщика. Дольщик может лишь требовать вернуть ему назад деньги и уплатить неустойку. Но если у застройщика на завершение строительства средств нет, навряд ли это поможет», — говорит Нина Евстратова.

В Подмосковье, например, «Пересвет-груп» продавала жилье в доме на Октябрьском проспекте, 20, по ФЗ-214. Но ни дома, ни денег покупатели до сих пор не видят, а сдать объект должны были несколько лет назад. «Строительство новостройки в Люберцах (Октябрьский проспект, 20) действительно заняло больший срок из-за проблем с финансированием и смены подрядной организации, в ходе которой пришлось приостановить возведение дома на несколько месяцев», — комментируют в компании. «Большинство покупателей с пониманием относится к задержке сроков строительства. Реализация квартир ведется по 214-ФЗ, поэтому права покупателей будут соблюдены», — обещает девелопер. По сообщению пресс-службы, внутри новостройки на 80-70% выполнен монтаж межкомнатных перегородок, электропроводки, заканчивается монтаж лифтов, на 80% выполнена кладка балконов.

«Если застройщик полностью останавливает строительство, значит, у него нет на дальнейшую деятельность денег. Каким-то образом подстегнуть компаниюгде-то  найти деньги практически невозможно», — констатирует Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.

На рынке достаточно много случаев, когда застройщики, которые продавали жилье по 214-ФЗ, имели все необходимые документы и разрешения, но не смогли достроить объекты. В Подмосковье примерно 15 таких компаний подало заявления на банкротство, вспоминает Максим Гольдберг.

Протест почти не слышен

Общественное движение «Однодольщики» организует и проводит акции, митинги, которыми надеется привлечь внимание законодательных и исполнительных властей. «В каждом случае необходимо проводить тщательное расследование, куда делись деньги, как получилось, что объект вдруг перестал строиться», — говорит Гульев. Но результаты «работы» правоохранительных органов говорят сами за себя. «Четыре раза было возбуждено уголовное дело в отношении руководства «Альфа-дизайна» — девелопера ЖК «Лесная корона», и четыре раза оно приостанавливалось», — приводит пример Гульев. «Мне не известны случаи, когда было проведено следствие глубоко и всесторонне, были бы найдены деньги на завершение долгостроев», — говорит он.

Инициативная группа обманутых дольщиков подмосковного поселка «Барселона» сообщила о своем намерении начать бессрочную голодовку в связи с «безвыходной ситуацией». По словам активиста группы Инны Склокиной, все попытки покупателей жилья вернуть законным путем вложенные в строительство собственные средства или получить дома в настоящее время натыкаются на противодействие со стороны владельцев компаний ООО «Строй-капитал» и ООО «Калина» (застройщики проекта).

«Законодательство не предусматривает обязанности каких-либо других лиц по завершению строительства дома, — отмечает Евстратова. — Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор. В заключении данного договора, его исполнении органы государственной власти участия не принимают. Соответственно, их помощь по достройке ограничивается их полномочиями и компетенцией в соответствии с нормами законодательства».

В Москве до кризиса муниципальные власти за счет новых застройщиков проблемные дома достраивали. «На сегодняшний день данная практика вмешательства государственной и муниципальной власти почти отсутствует», — добавляет Сухов.

Сами виноваты

«Я не стал бы утверждать, что в регионах все чиновники сидят и ковыряют в носу, ничего не делая для решения проблемы», — говорил Королевский «РГ». По его данным, в Подмосковье за 2010 г. введено в эксплуатацию более 80 жилых домов общей площадью 600 000 кв. м, «еще по ряду объектов идет возврат денежных средств пострадавшим вкладчикам, на 30 объектах возобновлено строительство, зачастую с привлечением новых инвесторов».

На сайте odnodolshiki.ru выложены ответы властей. От Владивостока до Москвы отписываются одинаково. МВД по Республике Татарстан на заявление о преднамеренном банкротстве ООО «Защита», которое не достраивает два дома с 2005 г.: «Ввиду отсутствия состава уголовно наказуемого деяния вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела». А на письмо по поводу прекращения «Святоградинвестом» финансирования в 2008 г. дома в Люберцах и начала процедуры банкротства компании люберецкая прокуратура ответила следующее: «Правоотношения, связанные с привлечением средств для долевого строительства <…> в соответствии с ФЗ-214 оформляются договором участия в долевом строительстве. Любой иной договор является притворной сделкой <…> притворная сделка ничтожна». То есть покупатели виноваты сами — не те договоры подписывали.

«Без попустительства властей подобной ситуации с обманутыми дольщиками бы не было», — негодует Дмитрий Учитель.

«Законодательство в отношении долевого строительства на самом деле никак не урегулировано, — категоричен Гульев. — Нет надзора за расходованием средств дольщиков. Долевой рынок имеет все признаки финансового, а предварительные договоры, по которым продается большая часть квартир, по сути, фьючерсы. Но деятельность банков контролирует пять ведомств, и никто уже давно не слышал про митинги обманутых вкладчиков банков. А кто контролирует деятельность какого-нибудь ООО  «Одуванчик», которое собирает деньги людей, обещая им через 3-4 года квартиры?»

Уничтожить рынок

«Однодольщики» предлагают уничтожить долевой рынок как таковой, привлечь банки в качестве посредников. Чтобы покупатели передавали свои деньги не застройщику, а в банк, где будет открыт спецсчет или депозит под строительство конкретного объекта. А уже банк будет выдавать транши девелоперу. При такой системе вероятность, что застройщик вдруг исчезнет с деньгами покупателей, невелика. «Я не слышал, чтобы девелопер обманул банк. А вот частных инвесторов обманывают постоянно», — объясняет Гульев.

Подобная система применяется на западных рынках. «Банк финансирует проект и полностью его контролирует. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос (10%), но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен», — рассказывает Джеймс Кук, председатель совета директоров компании «Кредитмарт». По словам Гульева, банки участвовали бы в такой схеме, ведь для них это новый рынок.

Второй вариант, предлагаемый «Однодольщиками», — создание Агентства по страхованию дольщиков (АСД), аналогичного Агентству по страхованию вкладов. В это агентство застройщики должны будут перечислять, например, 5% от суммы контрактов. Как считает Гульев, за 1-1,5 года можно будет таким образом перестроить рынок долевого участия и помочь тем, кто попал в беду. АСД поможет достроить брошенные дома. Контролировать деятельность АСД могла бы ФСФР и сами строительные компании.

Идея обязательного страхования по аналогии с ОСАГО существует на рынке давно, рассказывает Гольдберг (он еще в 2009 г. обращался с подобным предложением к представителям Госдумы, Совета Федерации, АИЖК, РСПП, отклика нигде не нашел: «Видимо, никому это не нужно»).

Организуется фонд, куда застройщики перечисляют какой-то процент от контрактов, чтобы в случае необходимости был источник финансирования достройки домов. Предполагается, что по этому принципу работают СРО. Но застройщикам этот вариант не нравится. «Беспокойство девелоперов понятно. Они опасаются, что добропорядочным компаниям придется платить за мошенников. Возникает еще одна проблема: если застройщик знает, что за него достроят другие, будет относиться к проекту недостаточно ответственно. И, конечно, может появиться коррупционная составляющая: компания может специально недостраивать объект, чтобы получать средства из фонда», — объясняет он.

Из всех вариантов защиты покупателей на сегодняшний день рабочим может оказаться только коммерческое страхование финансовых рисков дольщиков — рисков неполучения квартиры. Такой страховой продукт существует с 1998 г., но никогда не имел существенного развития на рынке. В Московском регионе, по информации НСКА, предлагает подобную услугу около 10 игроков.

Следует дополнить действующее законодательство в области гарантий при строительстве многоквартирных домов и наложить ответственность по их достройке на органы государственной или муниципальной власти, считает адвокат Сухов. Необходимо страховать строительство домов в целом и каждый договор долевого участия.

Отрегулировать рынок недвижимости несложно, почему же до сих этого не могут сделать? «В мутной воде легче рыбка ловится», — уверен Игорь Гульев. «Без сцепки правительства и застройщиков продажи помимо 214-ФЗ невозможны. Если строить и продавать по закону, невозможно платить откаты, давать взятки и проч.», — говорит он.

Век обещаний

Теперь очередное обещание дал премьер Владимир Путин, заявив, что к середине 2012 г. полностью будет решена проблема долевого строительства. «Некоторые стройки по вполне понятным причинам не укладываются в срок до середины 2012 г. и переходят на конец года», — добавил Королевский.

«Проблема дольщиков не решается, — возражает Игорь Гульев. — Мой объект, например, стоит недвижим уже семь лет. Я знаю дольщиков с прошлого века. Федеральные власти отказываются заниматься этой проблемой, адресуя ее местным администрациям. Общий посыл таков, что проблему должен решать тот, кто ее создал». Но и местные администрации не торопятся.

В том же Юбилейном дольщики, перекрыв дорогу, потребовали отставки мэра Валерия Кирпичева. «Мэр города и все городское руководство отказываются даже признавать недостроенные дома проблемными», — отметил Гульев. В тот раз 20 человек задержали и продержали без протокола 10 часов. По решению суда обманутых дольщиков оштрафовали на 40 000 руб., передавал «Интерфакс».

По информации Королевского, «лишь» около 3-5% от построенного за последние годы с привлечением средств граждан жилья в России входит в перечень проблемного. «Поэтому страшилку из долевки делать не нужно», — уверял он «РГ». «Многие дольщики поселка „Барселона“ находятся на грани отчаяния, потому что им просто негде жить, а все свои накопления многие из нас, и в том числе я, отдали в «Строй-капитал». У нас просто тупиковая ситуация, из которой мы не видим выхода», — говорит Инна Склокина.

Страховать не готовы

Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА:

— Услугу по страхованию рисков дольщиков тяжело продвигать. Кому-то кажется, что это слишком дорого, кто-то  надеется, что государство защитит его по 214-ФЗ.

Как Национальное страховое и кредитное агентство мы работаем с 2009 г., за это время застраховали 60 человек, отказали примерно в 10 случаях (объекты не прошли нашу аккредитацию). 85% клиентов — покупатели жилья экономкласса, 15% покупали бизнес-класс. Стоимость страховки — 0,6-2% от контракта. По условиям страхования человек может получить полностью уплаченную за жилье сумму после того, как дата передачи квартиры, указанная в договоре, прошла, а жилья дольщик не получил. Тогда пишется заявление о возвращении средств или продлении страхового полиса. Страховая компания рассматривает заявление в течение трех месяцев, она должна убедиться, что нет возможности взыскать деньги с застройщика. Таким основанием для страховщика может быть открытое уголовное дело о мошенничестве со стороны застройщика, его банкротство или другое решение суда о невозможности взыскать с застройщика деньги.

От момента написания заявления до выплаты денег может пройти до полугода. Но это все равно лучше, чем не получить ничего — ни жилья, ни денег.

Когда застройщик банкротится

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра:

— Если компания-застройщик банкротится, для покупателей-дольщиков многое зависит от стадии строительства дома.

Если стройка и не начиналась, рекомендую обратиться в суд и признать права на оплаченные квартиры как обременение инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществляется строительство.

Если строить начали, но дом не завершен, необходимо обратиться в суд с требованиями о признании права на незавершенный строительством объект.

Если дом практически достроен, то рекомендую признать права собственности на квартиры и зарегистрировать свое право с получением свидетельств на жилые и нежилые помещения, организовать ТСЖ или ЖСК и завершить строительство за свой счет.

Указанные выше рекомендации позволят обременить объект, чтобы он не был продан при банкротстве (передан в конкурсную массу) постороннему лицу — застройщику, инвестиционной компании, а остался с обременениями, обязывающими нового застройщика предоставить квартиры дольщикам.

Однако признание права на квартиры в частично оконченном или не оконченном строительством доме не устранит проблему завершения строительства и получения квартир — этот вопрос на законодательном уровне не решен и остается открытым.

Как не оказаться среди обманутых дольщиков? И что делать, если вы все-таки вошли в их число

Как не оказаться среди обманутых дольщиков? И что делать, если вы все-таки вошли в их число

Несмотря на то, что покупка недвижимости на стадии строительства является делом в некоторой степени рискованным, желающих с каждым годом не становится меньше. В случае удачного исхода покупателю достается квартира за значительно меньшие деньги, чем продают такие же в готовых домах. Но что делать в случае неудачи? И как максимально обезопасить себя от нее при выборе объекта для соинвестирования?

«Есть определенный круг ситуации, при которых, застраховать себя от потери недвижимости или денег, просто невозможно. Это покупка наследственных квартир и покупка недвижимости в новостройках, — говорит Римма Балясникова, менеджер по связям с общественностью ЕГСН. — Ни одна компания не может дать реальные гарантии, что она не обанкротится и достроит объект. Даже крупные фирмы, такие как, к примеру, CУ – 155, известны своими долгостроями и недостроями, более мелким застройщикам доверять еще сложнее. Особенно вспоминается печальный кризисный период, когда обнаружилось, что строительством множества объектов на разных этапах занимались разные компании, и при этом ни одна из них даже не планировала завершать строительство».

Так или иначе, тем, для кого покупка недвижимости на стадии строительства является единственной возможностью обзавестись жильем, эксперты дают некоторые советы.

Специалисты советуют

Прежде всего, перед тем, как принять решение о покупке квартиры в том или ином строящемся объекте, необходимо убедиться, что застройщик располагает всеми необходимыми документами. Их можно найти на сайте девелопера или попросить у него для ознакомления.

Вот перечень самых важных из них:

— документы на земельный участок — право собственности либо договор аренды
— разрешение на строительство. «Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.», — поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
— акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.

При выборе объекта стоит обратить внимание на репутацию застройщика, выяснить, какие объекты им уже возведены, и какова судьба его прежних соинвесторов. С другой стороны, отсутствие у строительной компании портфеля уже реализованных объектов – еще не повод отказаться от покупки. Большинство застройщиков прилагают максимум усилий к тому, чтобы первый дом, выходящий под их брендом, соответствовал всем требованиям рынка, отмечает Александр Зиминский. И все же, тем, кто планирует приобрести квартиру у «молодого» застройщика, Римма Балясникова советует узнать о возможности поэтапной оплаты, чтобы минимизировать свои риски.

Еще один важный момент – наличие возможности взять в крупных банках ипотеку на покупку квартиры в интересующем доме. «Если банки дают кредиты под строительство вашего будущего дома, значит, уверены в его завершении, — говорит Зиминский. — Кроме того, важно — работает ли девелопер с крупными риэлторскими агентствами. Дело в том, что профессиональные продавцы не станут заниматься реализацией сомнительных проектов».

Кроме того, если застройщик работает по ФЗ? 214, это может оградить его клиента от некоторых проблем. Например, от двойных продаж, поскольку, в этом случае договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе (также как и сделки на вторичном рынке — договоры купли-продажи, дарения и проч.). Как правило, девелоперы, работающие по этому закону, стараются это особо подчеркнуть в разговоре с потенциальным клиентом. «Если ранее среди застройщиков существовала практика привлечения денег покупателей еще до получения всей документации по запланированному объекту, теперь, согласно указанному Закону, заключать Договоры и привлекать денежные средства дольщиков можно только после согласования и получения всех документов на строительство, в том числе завершающего документа — разрешения на основное строительство. При этом практика работы застройщиков показывает, что даже при соблюдении нового Закона 214-ФЗ и привлечении покупателей к приобретению квартир при наличии всех необходимых документов на строительство, количество обманутых дольщиков не сокращается, а строительные компании умудряются банкротиться и не выполнить свои обязательства. Иными словами, после вступления в силу ФЗ 214 проблема обманутых дольщиков в России пока так и осталась не решенной», — констатирует Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра». »Таким образом, ФЗ? 214 защищает дольщика только от откровенного мошенничества, но не защищает от некомпетентности застройщика», — заключает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Если дом не строят…

По словам Олега Сухова, в случае если дом не строится в течение более 2 лет, т.е. строительные работы не начинались вовсе, либо приостановлены, необходимо в срочном порядке обращаться с жалобами в различные инстанции: администрацию, правоохранительные и надзорные органы, многие иные, чтобы обратить внимание на уже возникшую проблему. «Например, по Инвестиционному контракту строительство микрорайона в Южном Тушино должно было завершиться еще в 2005 году, а процедурой признания пострадавших дольщиков обманутыми правительство Москвы стало заниматься только в настоящее время после многочисленных пикетов и демонстраций нескольких тысяч не получивших жилья граждан», — говорит эксперт.

В Москве для того, чтобы получить статус обманутого дольщика, необходимо подать документы в префектуру, Главное следственное управление и Мосстройинвест. В случае присвоения данного статуса есть шансы рассчитывать на то, что квартирой обеспечит Московское правительство. «При этом в столице остается огромное количество пострадавших дольщиков, которые так и не признаны обманутыми, кроме того, процедура признания пострадавших дольщиков обманутыми действует выборочно по ограниченному числу проблемных новостроек», — добавляет Сухов. По его словам, в других регионах и, в частности, в Подмосковье, ситуация еще хуже. Там механизмов получения статуса «обманутый дольщик» не существует вовсе. «Пострадавшие от действий застройщиков пишут жалобы, просят выделить деньги на достройку дома, но в большинстве своем результаты этих действий — плачевные. Если в Москве достройка дома может быть интересна другому (новому) инвестору, даже с учетом того, что придется раздать дольщикам часть квартир, то в регионах России – нет», — заключает эксперт.

Анна Сафронова, опубликовано: РБ.ру

  • 1
  • 2
Поиск