5 резонансных/прецедентных дел в сфере недвижимости

5 резонансных/прецедентных дел в сфере недвижимости

Сфера недвижимости — одна из самых изменчивых и чувствительных к экономическим реалиям. Ее зависимость от налоговой системы, валютных издержек, международных отношений, кредитной политики банков провоцирует настоящую правовую эволюцию. Сегодня все чаще создаются новые судебные прецеденты, которые делают рынок более специфичным и многообразным. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова пятерка самых нетипичных судебных решений.

1. Правда за валютными ипотечниками

Первый номер в рейтинге без преувеличения занимает решение Пушкинского городского суда по иску валютного заемщика к ВТБ о пересчете платежей по ипотеке. Кредитный договор был заключен еще в 2008 году. По его условиям женщина взяла ипотеку сроком на 30 лет на покупку однокомнатной квартиры под 13,5% годовых. Но на момент оформления доллар стоил 23,5 рубля, а к 2015-му вырос более, чем в два раза. Таким образом, ежемесячно в счет погашения долга и процентов по нему заемщице необходимо было отдавать банку 1 872 $. И если в первый год погашения она ежемесячно платила около 44 тыс. рублей, то спустя 7 лет эта сумма составляла уже 75 тысяч. Такой валютный коллапс привел к большим долгам перед банком, и исполнять свои обязательства дальше клиентка уже не смогла.

В требованиях истец заявила о необходимости внести в договор пункт о расчете и возврате кредита в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, который не должен превышать 30 рублей за 1 $. Банк ВТБ ранее такие условия не принял, однако суд полностью удовлетворил иск и признал сделку «кабальной и ничтожной», а также приравнял сумму ежемесячного платежа по кредиту к 24 рублям за 1 $. В своем решении, — говорит адвокат Олег Сухов, — судья сослался на статью 451 Гражданского кодекса, где говорится о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Несмотря на то, что в апелляционной инстанции решение было отменено, оно, так или иначе, спровоцировало волну новых судебных исков от ипотечников, в том числе, и коллективных, к разным банкам.

2. Незаконная перепланировка доведет до изъятия квартиры

По праву резонансным и показательным можно считать решение Головинского районного суда Москвы о принудительном выселении собственника-нарушителя и продажи его квартиры с публичных торгов. В свое время владелец жилья решился на глобальную перепланировку – он увеличил площадь сан.узла в несколько раз за счет коридора, кухни и комнаты. Естественно, согласовать такую перестройку мужчина не потрудился, а на предписания Мосжилинспекции не реагировал. Дело передали в суд, который обязал нарушителя в течение полу года привести квартиру в первоначальное состояние, однако это решение владелец не выполнил до сих пор, поэтому его квартира в ближайшее время должна «уйти с молотка». Стоит отметить, что в силу статьи 29 Жилищного кодекса, все деньги от продажи квартиры с публичных торгов, должны перечисляться собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения и на приведение жилого помещения в прежнее состояние – уже новым владельцем.

3. Обвинен в самострое может быть каждый

Судебная практика содержит множество дел о сносе самовольных построек, но все они касаются, в основном, стихийных ларьков и мелких павильонов, примыкающих к станциям метро. Однако есть среди них и нетипичные случаи. В 2015 году сразу несколько столичных предпринимателей обратились в суд с иском о признании незаконным постановления Правительства Москвы об организации работ по сносу самовольных построек. В перечень таких объектов, в том числе, попали крупные торговые центры, расположенные на улице Таганской и проспекте Мира, принадлежащие ООО «ТЦ Таганка», ООО «Пирамида», ООО «Звездочка».

Истцы заявили о нарушении своих конституционных прав, норм гражданского и земельного кодексов, а также федерального закона о защите конкуренции. По их мнению, спорные объекты признаками самовольной постройки не обладали, поскольку возведены были на основе разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и с надлежащим введением их в эксплуатацию. Установленный административный порядок сноса зданий, находящихся в частной собственности у законных владельцев, является чистым произволом, лишает всякого права на судебную защиту и не предполагает разумной компенсации за этот снос. В то же время представители столичного Правительства настаивали на правомерности принятия документа. По их мнению, вопросы владения, пользования и распоряжения землёй находятся, в том числе, и в ведении субъектов РФ, и город Москва, как субъект, вправе реализовывать такие полномочия.

Московский городской суд исковые требования заявителей не удовлетворил, а Верховный суд в своем апелляционном определении подтвердил правильность и законность такого решения.

4. Залог на недвижимость теперь считается платежным документом

Довольно неоднозначно восприняло банковское сообщество решение Верховного суда по иску Агентства по страхованию вкладов к бывшему заемщику Межпромбанка, лицензия которого была отозвана еще в 2010 году. До этого клиент оформил ипотеку в размере 707 тысяч долларов и приобрел квартиру в центре Москвы. АСВ, который являлся конкурсным управляющим банка-банкрота, настаивал на том, что за все время ответчик ни разу не перечислил платежи по кредиту. Это доказывают и справки из налоговой о доходах заемщика на тот период. В общей сложности истец требовал взыскать с ответчика 1,4 млн. долларов, включая проценты по основному долгу и неустойку. Однако клиент настаивал на том, что кредит был погашен вовремя, но подтверждающих документов у него не было — они утеряны. Единственное, чем он мог доказать прекращение своих обязательств перед банком – это снятие залога с ипотечной квартиры, которое в Росреестре осуществили по ходатайству банка и заемщика еще в 2008 году.

Спор с многолетней историей в итоге вышел на финишную прямую – сначала апелляционная коллегия Московского городского суда удовлетворила иск АСВ, сославшись на то, что снятия залога – не повод считать кредит «закрытым». А уже после Верховный суд отменил это постановление и признал правоту ответчика, фактически создав правовой прецедент о том, что снятие залога с квартиры является доказательством прекращения всех кредитных обязательств перед банком.

5. Не построил квартиры, компенсируй их рыночную стоимость

Интересное продолжение имеет история вокруг одного из питерских застройщиков элитных ЖК, строительство которых затянулось более, чем на три года. Федеральный арбитражный суд вынес решение в пользу обманутых дольщиков, фактически вернув им не только уплаченные за квартиры деньги вместе с процентами за пользование, но и взыскал с нерадивого девелопера разницу между стоимостью жилья, прописанной в ДДУ от 2007 года, и актуальной рыночной ценой, которая оказалась на 2,5 миллиона рублей выше. Чтобы добиться такого прецедента дольщики пошли на небольшую хитрость. Ключевую роль при этом, — говорит адвокат Олег Сухов, — сыграло Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где в пункте 5 сказано, что«если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, в частности, разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества».

Однако, чтобы суд принял этот важный документ во внимание, необходимо было слушать дело в арбитраже. Предприимчивые дольщики переуступили свои права на квартиры юридическому лицу — таким образом, иск был направлен по подсудности в федеральный арбитражный суд. Иск прошел несколько апелляционных рассмотрений и, в конечном итоге, решение было принято в пользу дольщиков.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Дарственная или завещание? Что выбрать наследнику и почему?

Дарственная или завещание? Что выбрать наследнику и почему?

Гражданское право предусматривает множество вариантов приобретения наследства. Так, недвижимость можно не только получить по завещанию, но и принять его в дар, то есть безвозмездно. О столь дорогом подарке, как квартира или дом, мечтает, пожалуй, каждый, но далеко не все представляют, во что обходится такая щедрость. Так все же, что проще и практичнее – подарок или завещание? Взвесить все за и против двух самых распространенных способов передачи имущества потенциальным наследникам помогает адвокат Олег Сухов.

Региональная статистика чаще свидетельствует в пользу договора дарения. По данным Росреестра, в одном только Санкт-Петербурге с начала этого года было зарегистрировано почти 48 тысяч таких сделок. Тогда как питерские нотариусы в среднем заверяют до 36 тысяч завещаний ежегодно.

Отдавая приоритет завещанию или дарственной, главное, что берут во внимание наследники, это сроки передачи права собственности на имущество. Так, при дарении недвижимость переходит в пользу нового владельца с момента регистрации права собственности в Росреестре – по закону такой срок составляет не более двух недель, а при завещании полноправным распорядителем наследник становится только после смерти родственника. Стоит учитывать и то, что свидетельство о праве на наследство нотариус выдаст лишь спустя пол года от этой даты.

Распространенная практика, когда при составлении договора дарения отдельным пунктом в нем прописывается то, что даритель может продолжать жить в квартире. Однако в Росреестре, вероятно, откажут в регистрации документа в таком варианте. Дело в том, что по закону с момента, когда недвижимость формально перешла от одного собственника к другому, права третьих лиц прекращаются. Другими словами, если тот, кому подарили квартиру, тут же ее продаст, даривший и станет этим третьим лицом, а значит, велики шансы выселить его через суд, если сам он не выпишется, — предупреждает адвокат Олег Сухов. Это один из рисков, который несет владелец квартиры, оформляя дарственную. При составлении завещания такой момент, конечно, исключен.

Одним из существенных недостатков дарственной и очевидных минусов для владельца является невозможность изменить содержание договора. Говоря юридическим языком, такой документ не имеет обратной силы. Поставленные под ним подписи обеих сторон означают полное согласие с условиями сделки, правами и обязанностями дарителя и одаряемого. В отличие от завещания, которое наследодатель может изменить в любое время после его составления.

В контексте сравнения стоит упомянуть и о законодательных новшествах, по которым с 2016 года все сделки по отчуждению долей в рамках договора дарения необходимо заверять у нотариуса. И хотя изменения не затронули передачу прав собственности на весь жилой объект, то есть дарить квартиру или дом целиком, как и прежде, можно без нотариального заверения, такие поправки фактически ставят еще один минус варианту с дарственной. Новый порядок усложняет процесс оформления и лишает наследника свободы выбора.

С другой стороны — процедура нотариального заверения договора дарения может ускорить регистрацию сделки в Росреестре за счет сокращения времени на проверку и подтверждение подлинности документов. Также стоит подчеркнуть, что не заверенные соглашения оспариваются в суде гораздо чаще, чем те, которые нотариус удостоверил, поскольку они имеют особую доказательную силу.

В целом же, для признания недействительным завещания закон дает больше оснований, чем в случае с договором дарения. Например, часто родственники завещают то, что является совместным имуществом, а значит, должно делиться поровну между владельцами, и доля одного не может считаться наследством другого. Или же допускаются очевидные оплошности: не соблюдается форма документа, а нотариусы могут нарушить порядок заверения или не правильно поставить удостоверяющую подпись.  Между тем, поводов для обжалования договора дарения крайне мало, — говорит адвокат Олег Сухов. Чаще всего истцы настаивают на том, что в момент подписания этого документа даритель находился в невменяемом состоянии по причине болезни или был недееспособным, то есть не понимал значения своих действий.

Так, в апреле этого года житель Подмосковья пытался через суд вернуть квартиру, которая должна была перейти ему по наследству после смерти отца. Оформить недвижимость он не смог, так как ранее жилье перешло в собственность постороннего человека по договору дарения. Истец попытался оспорить сделку, доказывая, что его отец злоупотреблял спиртным и не мог отдавать отчета своим действиям на момент подписания документа. И, кроме того, заявил суду, что покойный родитель получил за квартиру небольшую денежную сумму в размере 500 тысяч рублей, рассчитывая, видимо, на отмену сделки по тем основаниям, что имела место компенсация, т.е. притворность договора. Тогда в силу Гражданского кодекса договор дарения может быть отменен, так как считается безвозмездной сделкой.

Ответчик сначала признал факт передачи денег, а позже отказался от этой позиции и настаивал на том, что передача квартиры была безвозмездной, в качестве подарка покойного в знак благодарности за многолетнюю дружбу и помощь. Суд отказал в иске, так как не нашел подтверждений недееспособности наследодателя.

Обычно, делая выбор в пользу одного из вариантов, участники сделки выбирают менее рискованный и безущербный для обеих сторон. Ну а эти критерии, в свою очередь, зависят от условий, обстоятельств в конкретной семье и взаимоотношений между близкими родственниками. Нормы права лишь задают общие рамки, которым нужно беспрекословно следовать.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Возмещение компенсации за недостатки в квартире по договору долевого участия

Возмещение компенсации за недостатки в квартире по договору долевого участия

Обстоятельства дела:
С. предъявил иск к ЗАО «СМУ-5», требуя возместить расходы на ликвидацию недостатков объекта долевого строительства в размере 80 000 руб., и компенсировать моральный вред в размере 10 000 руб.
Обстоятельства дела: истец и ответчик 23 апреля 2008 года заключили договор долевого участия в строительстве. В соответствии с договором в список проводимых в жилом помещении работ содержалось положение об установке оконных блоков со стеклопакетами и застекление лоджии. Осматривая помещение, истец заметил значительные перекосы, и с целью проверить качество работ, обратился к эксперту. Эксперт в заключении пояснил, что монтаж рам осуществлен с нарушением, конструкции балконов не закреплены, пеноизоляция проведена не качественно. Такие дефекты нарушают предписания ГОСТа, и относятся они к категории критических. С., пытаясь урегулировать спор в досудебном порядке, направил претензию в адрес ответчика, но ответ на претензию не получил.
В заключении эксперт указал, что для устранения нарушений, нужно провести демонтаж и установить обновленные оконные конструкции. С. заключил договор с ООО«Винд-Торг», чтобы произвести работы по замене существующих конструкций в жилом помещении. Сумма истца на затраты равнялась 80 000 руб.

Правовая позиция адвоката:
ЗАО «СМУ-5» нарушил права потребителя в отношении С., потому что ответчик знал о претензиях истца, но мероприятий для устранения недостатков не принял.
Так как истцом были самостоятельно устранены первоначальные нарушения, то он правомерно заявил свои требования о взыскании затраченных денежных средств, предъявив квитанцию об оплате и заключенный договор об оказании услуг ООО «Винд-Торг».
Поэтому требуется взыскать с ответчика ущерб в размере 80 000 руб., на основании имеющегося заключения эксперта. Помимо суммы ущерба можно взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., судебные расходы в размере 9 000 руб.,штраф в размере 10 000 руб., а всего 100 000 руб.

Результат по делу:
Суд удовлетворил требования истца. Суд апелляционной инстанции доводы ответчика не поддержал. Оставил в силе решение суда первой инстанции.

Как кризис повлиял на разгул мошеннической преступности

Как кризис повлиял на разгул мошеннической преступности

С наступлением кризиса число мошеннических сделок с недвижимостью значительно выросло. Криминальный размах рынка буквально бьет прошлые рекорды. По данным Генеральной прокуратуры с начала 2016 года в России мошенниками было совершенно почти 112 тысяч преступлений – по сравнению с прошлым годом это количество увеличилось более, чем на четверть. Между тем, небывалый рост правонарушений аналитики из ГУВД Москвы зафиксировали в сфере махинаций с недвижимостью – в 2015-м было 684 таких факта, что практически в два раза превысило прежний показатель. О том, как преступность отреагировала на кризис, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Спекуляции с новостройками

В разгар кризиса москвичи изыскивают новые возможности для инвестирования, в том числе, в объекты недвижимости. В результате все больше застройщиков выходят на рынок с новыми предложениями, а банки увеличивают портфели ипотечных кредитов. О такой динамике наглядно свидетельствует статистика Управления Росреестра по Москве. Так, в III квартале 2016 года специалисты зарегистрировали вдвое больше договоров долевого участия, чем за тот же период год назад. Но стремление рядовых потребителей сохранить и приумножить свой капитал провоцирует не только закономерную реакцию деловых рынков, но и теневую активность.

Столичные аферисты не дремлют и апробируют новые схемы обмана покупателей новостроек. И главным здесь, пожалуй, является добросовестность застройщика. Внешне реноме девелопера может не вызывать никаких сомнений. Работа на стройке кипит, офис продаж работает, компания активно рекламирует свои услуги в СМИ, но все это не редко оказывается видимостью, — утверждает адвокат Олег Сухов. Подводные камни могут быть самого разного «габарита» — от просроченной или фиктивной лицензии на право осуществления своей деятельности до банкротства застройщика и двойных продаж квартир. Ключевая задача мошенников при этом — заставить клиента, если не расплатиться полностью, то хотя бы внести первый взнос или задаток.

Буквально на днях по подозрению в мошенничестве столичная полиция арестовала одного из владельцев строительной компании. Следствие располагает доказательствами того, что задержанный перепродавал разным собственникам одни и те же квартиры в ЖК«Терлецкий парк» в Новогиреево. По данным «Москомстройинвеста», из 300 покупателей квартир в жилом комплексе в реестр пострадавших включены 72 фамилии. Кто будет достраивать объект пока не известно. Мошенничество в особо крупном размере, которое инкриминируют бывшему инвестору, предполагает до 10 лет тюрьмы. Стоит отметить, что ранее этот же застройщик уже был замечен в сопричастности к крупным аферам в сфере долевого строительства. Тогда речь шла о двойных продажах в жилом комплексе «Западные ворота столицы».

Вторичное жилье. Новые схемы в действии

Рынок вторичного жилья всегда под прицелом мошенников. Хотя такая недвижимость менее ликвидная, и спрос на нее зачастую рождает нужда и потребность в крыше над головой, а не намерение инвестировать.

В ходу излюбленные классические схемы – с подделыванием документов о собственности, доверенностей, завещаний или дарственных. Потерпевшие – граждане из «групп риска» или умершие, о которых аферисты узнают благодаря «хорошо информированным поставщикам» из компетентных служб. Однако известны и относительно новые криминальные маневры, на которые идут преступники ради личной наживы.

Одна из схем сегодня активно применяется в российских регионах. Мошенники выбирают заведомо слабых собственников – часто женщин и пожилых людей, которые владеют долями в квартирах, и угрозами понуждают продать их за бесценок. Они подселяются к жертве и делают ее быт невыносимой, запугивают, систематически избивают или портят имущество. Подобные уголовные дела сегодня находятся на рассмотрении следователей в Екатеринбурге и Волгограде. Стоит отметить, — говорит адвокат Олег Сухов, — что прецедент, когда мошенники понесли заслуженное наказание, уже создан в Свердловской области. Целых 9 лет аферист помышлял «долевой» скупкой по «дешевке», за что был осужден на 5 лет за принуждение к совершению сделки под угрозой насилия, а также за умышленное уничтожение и повреждение чужого имущества.

Еще одна относительно новая схема практикуется в подмосковных Химках. Наспех созданная финансовая организация выдавала кредиты на выгодных условиях, но под залог недвижимости. В Химках такая контора работала под вывеской Городского залогового центра. Получилось так, что потерпевшие брали кредит, а фактически просто продавали свои квартиры за бесценок – документ о залоге, который подписывали клиенты, оказался договором купли-продажи их жилья. Вскоре после оформления сделки недвижимость перепродавали другим лицам, а прежних жильцов выселяли.

Сегодня в Химкинском городском суде начался процесс по этому делу, однако, его успешный исход весьма призрачен. Доказать заемщику, что он не осознавал, что подписывает – довольно сложно. Между тем, под договором купли-продажи стоит подлинная подпись клиента и юридически все чисто.

  «Антикризисная» бдительность

Проверяйте документы самым тщательным образом – особенно те, что подписываете. Например, договор купли-продажи описывает двустороннюю возмездную сделку, по которой продавец передает в собственность покупателю недвижимость за определенную сумму, указанную в договоре. Документ о залоге имущества не может содержать таких условий. В нем одна из сторон – залогодержатель предоставляет другой – залогодателю денежный займ, а последний в качестве гарантии возврата передает в залог собственность, принадлежащую ему на законных основаниях.

Если вы имеете дело с застройщиком, то кроме права заниматься строительными работами, у него должно быть разрешение на строительство, документы на земельный участок, где возводится объект – договор аренды или свидетельство о собственности на землю, а также проектная декларация, которая обычно размещена в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того федеральный закон  «Об участии в долевом строительстве» обязывает застройщика страховать свою ответственность перед потребителем, — напоминает адвокат Сухов.

Внимательно изучите эти документы, сверьте в них даты. Все данные можно перепроверить в ЕГРЮЛ на портале налоговой службы – это открытая база, доступная для всех. Изучите другие объекты выбранного вами застройщика – новоселы или те, кто только собирается получить ключи от новых квартир, часто создают форумы на сторонних сайтах, где без прикрас рассказывают об особенностях жизни в ЖК, бытовых проблемах, взаимоотношениях с застройщиком и управляющими компаниями. Противостоять черному рынку глобально, вы, таким образом, конечно, не способны, но повысить степень личной безопасности и обойти мошенников стороной это поможет.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

4 основные препятствия, затрудняющие оформление наследства через нотариуса

4 основные препятствия, затрудняющие оформление наследства через нотариуса

Получение наследства по завещанию или по закону — не такая уж простая процедура, как может показаться на первый взгляд. Ее порядок строго регламентирован и содержит множество нюансов, незнание которых, что называется, не освобождает от ответственности. Поэтому процесс нередко заканчивается не в кабинете у нотариуса, а в зале суда. О том, в какие правовые ловушки чаще всего попадают наследники, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

 

Пропущен срок подачи заявления

Со дня смерти наследодателя у его близких в запасе ровно 6 месяцев, чтобы заявить о своих правах на активы покойного. Факт вроде бы общеизвестный, но нарушения все равно случаются и довольно часто. Независимо от причин задержки, проблем опоздавшему не избежать. Нотариус просто не примет у него «просроченное» заявление.

Из такой ситуации есть три выхода. Первый — попробовать договориться о восстановлении срока с другими наследниками и заново поделить имущество. Трудность в том, что для этого надо получить письменное согласие от каждого, а на практике убедить человека уменьшить или отдать свою долю в чью-то пользу очень и очень непросто. Если хотя бы один из сонаследников откажется, придется обращаться в суд.

Здесь шансов на успех куда больше. При наличии соответствующих документов можно доказать, что в отведенные законом полгода гражданин принял наследство фактически. К примеру, въехал в квартиру умершего, сделал в ней ремонт и оплачивал коммуналку. Или же убедить суд в том, что срок пропущен по уважительной причине: из-за болезни, длительной командировки, службы в армии и так далее. Еще один веский аргумент — когда наследник не знал и не мог знать о смерти родственника.

Правда, тут нужно учитывать, что «уважительность» — категория оценочная, и конкретные обстоятельства вполне могут не признать таковыми. Например, год назад в Ростове-на-Дону жительница не успела вступить в наследство, потому что слишком долго восстанавливала документы на дом. Будучи уверенной, что судья сочтет подобную задержку оправданной, она подала исковое заявление и проиграла. Опять же, если по закону наследник обязан был заботиться о родственнике, сослаться на незнание о его кончине вряд ли получится, — утверждает адвокат Олег Сухов. Весной в этом убедился саратовец, который на целый год просрочил оформление наследства после смерти бабушки. Якобы, ему не сообщили о случившемся, хотя покойная жила с ним в одном городе. Суд назвал опоздание проявлением безразличия к судьбе родственницы и отказал в восстановлении срока.

 

Нужна работа над ошибками

Другая проблема, с которой сталкиваются наследники — ошибки, опечатки и описки в документах. Они могут обнаружиться где угодно, от завещания до кадастрового паспорта дома. Многие уверены, что подобная мелочь не отразится на процедуре, и даже зная о несоответствиях, не торопятся их исправлять. А зря. При несовпадении всего одной буквы или цифры нотариус может отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Для начала необходимо попытаться решить вопрос через орган, который допустил оплошность. Например, работники питерского ЗАГСа, регистрируя брак, проявили невнимательность и при фамилии наследодателя Дегтерев, его жена получила фамилию Дегтерёва. Различие заметили уже после смерти мужа. Супруга обратилась в госструктуру с заявлением об исправлении и бумагами, подтверждающими родство с покойным. Спустя время ей выдали новый документ.

Если устранить ошибку на этом уровне нельзя, — говорит адвокат Олег Сухов, — добиваться справедливости следует в судебном порядке. Так, в прошлом году жительница Крыма, чтобы оформить наследство после смерти сына, была вынуждена подать иск к местной администрации. Чиновники неверно указали номер квартиры в свидетельстве о собственности, из-за чего нотариус не смог достоверно установить принадлежность жилплощади. Суд удовлетворил требования матери в полном объеме.

 

Необходимо доказать родство

Когда речь идет о наследовании по закону, родственные связи играют ключевую роль. Поэтому нотариус проверяет их особенно тщательно, а при малейших сомнениях отказывает в выдаче свидетельства. Самым близким, чтобы подтвердить, что покойный был для них не чужим человеком, достаточно свидетельств о браке, рождении, усыновлении или признании отцовства. Дальним родственникам приходится обращаться с запросами в ЗАГС, изучать семейную переписку, брать справки в соцзащите и по месту жительства умершего. Зачастую самостоятельные поиски не приводят к желаемому результату, и претенденту на имущество не остается ничего другого, как устанавливать факт родственных отношений через суд. Именно так в этом году поступила москвичка, оказавшаяся единственной наследницей своей двоюродной тети. В качестве доказательств заявительница использовала справку из ЗАГСа о том, что покойная приходилась двоюродной сестрой ее отцу, а также совместные фотографии, новогодние открытки и показания общих знакомых. Процесс занял несколько месяцев, но завершился успешно.

 

Отсутствуют документы на имущество

Вступая в права на наследство, гражданин должен предоставить все документы на собственность, которой владел покойный: выписку из ЕГРП на квартиру, дарственную на дом, свидетельство о регистрации машины и т.д. Иногда собрать требуемый пакет сразу не получается. Например, часть бумаг удерживает кто-то из родственников, либо они утеряны. Главное, что надо предпринять в этом случае, рекомендует адвокат Олег Сухов, — подать нотариусу заявление о принятии наследства. Причем не важно, каким способом: лично, заказным письмом или через нотариальную палату. Иначе из-за бумажной волокиты есть риск пропустить установленный 6-месячный срок. Затем следует запросить дубликаты недостающих бумаг в соответствующих инстанциях. Это можно сделать самостоятельно или через того же нотариуса за дополнительную плату. Так, информацию о недвижимости предоставят в Росреестре, данные о банковских счетах — в кредитной организации. Сведения об объекте, приватизированном в 1990-х, стоит поискать в муниципальном архиве.

Если получить документы по запросу не удалось, или выяснилось, что их в принципе не существовало, не избежать судебного разбирательства. Два года назад с такой проблемой столкнулась жительница Омска. Ее покойный отец не успел оформить возведенный коттедж в Росреестре. В итоге дочери пришлось доказывать, что объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с законом. К счастью, в семейном архиве сохранились бумаги на земельный участок и техпаспорт. Суд признал право собственности на наследство за истицей.

Автор статьи:
адвокат Олег Сухов,
основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»
Сайт: www.advokatsuhovoleg.ru
Телефон: +7 (495) 545 93 64

Взыскание неустойки в случае просрочки

Взыскание неустойки в случае просрочки

Между компанией-застройщиком и Л. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого компания-застройщик приняла на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру Л. Обязательства по оплате стоимости квартиры Л. выполнены своевременно и в полном объеме. Указанным договором установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Согласно договору срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен путем внесения изменений в договор в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию.

Договором конкретизировано, что застройщик обязуется передать квартиру в течение тридцати дней после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Впоследствии между К. и Л. был заключен договор уступки права (требования), согласно которому к К. перешло право требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома.

Застройщиком были нарушены предусмотренные договором сроки передачи квартиры участнику долевого строительства. Информацию и предложение об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию новый покупатель не получала, дополнительное соглашение с ней заключено не было.

На ее обращения добровольно исполнить свои обязанности по передаче квартиры по акту приема-передачи для оформления в собственность, а также выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры ответа от застройщика получено не было.

К. обратилась за помощью к адвокату Олегу Сухову. После детального изучения материалов дела, адвокат составил и подал в суд исковое заявление об исполнении ответчиком договорных обязательств, признании права собственности и взыскании суммы неустойки.

Позиция адвоката:

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к К. перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право требовать взыскания неустойки с ответчика.

То, что К. подписала акт приема-передачи спорной квартиры, не означает, что она согласилась с несвоевременным сроком исполнения ответчиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Результат по делу:

Решением суда исковые требования К. удовлетворены. За К. признано право собственности на двухкомнатную квартиру, а также взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг, составленный специалистами «Юридического центра адвоката Олега Сухова» по реальным судебным делам, показывает, какие договоренности застройщики нарушают чаще всего.

Первый и главный повод для претензий — срыв сроков строительства.

По закону об участии в долевом строительстве девелопер обязан выплатить неустойку дольщикам в случае срыва сроков строительства. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. В некоторых случаях застройщики пытаются включать в договоры оговорки, обязывающие дольщиков заключать дополнительные соглашения об изменении сроков строительства дома, если он не будет сдан в срок. Однако такие мотивировки незаконны, подсказывают адвокаты.

«В прошлом году судами вынесено несколько сотен решений о взыскании с застройщиков неустойки в пользу покупателей жилья. Более того, одному из подмосковных дольщиков удалось взыскать с недобросовестной строительной компании компенсацию морального вреда в размере 40 тысяч рублей», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

На втором месте — затягивание сроков оформления новостроек в собственность.

Ключи есть, ремонт сделан, а собственности нет, прописку не получить, в школу детей не устроить. А если еще квартира в ипотеке, то это значит, что процент банк взимает повышенный.

Причины, которые называют застройщики, — неурегулированные правоотношения между юрлицами и властями, выступающими сторонами инвестиционного контракта. Как правило, именно правовые коллизии не позволяют застройщику сформировать и предоставить в Росреестр пакет документов, необходимый для оформления прав на возведенный объект.

Однако тут закон на стороне дольщика — можно признать право собственности на квартиры в судебном порядке, главное, чтобы дом был сдан госкомиссии и издано постановление о присвоении дому почтового адреса.
Масштабы проблемы таковы, что в последние годы выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке, отмечает Олег Сухов.

На третьем месте иски по исправлению строительного брака.

Большинство недоделок возникают из-за нарушения технологий строительства. Наиболее распространенные: некачественный монтаж оконных и балконных блоков, отсутствие звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий, протечки кровли, смещение панелей, недостаточно глубокая опора плит перекрытий на внутренние стены, открытые монтажные швы и стыки, сколы на наружных панелях.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.
Конечно, если же передаваемая квартира не подходит для проживания, покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. По закону качественные изъяны должны быть зафиксированы в соответствующем акте и подтверждены заключением строительно-технической экспертизы.

Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке — как показывает практика, в большинстве случаев суды выносят решения в пользу граждан.

Если дольщикам удалось выявить недоделки еще в ходе строительства, то необходимо привлечь к ним внимание Госстройназдора (это ведомство контролирует соответствие работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, проектной документации), советуют адвокаты.

На четвертом месте — низкое качество и дороговизна услуг эксплуатирующей компании.

Как правило, претензии покупателей новостроек к управдомам связаны с различного рода поборами, неоправданно завышенными счетами за ЖКУ, неработающими лифтами, отсутствием горячего водоснабжения и отопления.
Адвокат Олег Сухов рекомендует дольщикам фиксировать нарушения, допущенные УК, с помощью Государственной жилищной инспекции, которая занимается контролем за жилищными и коммунальными услугами. Если не помогло, то активно обжаловать действия управдомов в суде.
На пятом месте — дефицит социально-бытовой инфраструктуры либо ее недоступность из-за высокой платы.

Застройщики обещают полноценную инфраструктуру, а вводят ее существенно позже ввода домов. Застройщики все чаще лишают покупателей новостроек не только муниципальных школ и детских садов, но также и общедоступного парковочного пространства.

В последние два года наметилась тенденция: в судах увеличилось число обращений от покупателей новостроек, связанных с отсутствием доступа у новоселов к инфраструктурным элементам уже построенных жилых комплексов.

Например, недавно в одном из новых подмосковных микрорайонов была запрещена бесплатная парковка автотранспорта на значительной части его территории.

«Если документально либо свидетельскими показаниями зафиксирован факт предоставления ложной информации покупателям квартир, то такие действия застройщиков можно расценивать как обман потребителей. Кроме того, необходимо иметь в виду, что, стремясь извлечь максимум прибыли из инфраструктурных объектов, многие застройщики отклоняются от проектной документации, нарушают санитарные нормы и технические регламенты», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг, составленный специалистами «Юридического центра адвоката Олега Сухова» по реальным судебным делам, показывает, какие договоренности застройщики нарушают чаще всего.

Первый и главный повод для претензий — срыв сроков строительства.

По закону об участии в долевом строительстве девелопер обязан выплатить неустойку дольщикам в случае срыва сроков строительства. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. В некоторых случаях застройщики пытаются включать в договоры оговорки, обязывающие дольщиков заключать дополнительные соглашения об изменении сроков строительства дома, если он не будет сдан в срок. Однако такие мотивировки незаконны, подсказывают адвокаты.

«В прошлом году судами вынесено несколько сотен решений о взыскании с застройщиков неустойки в пользу покупателей жилья. Более того, одному из подмосковных дольщиков удалось взыскать с недобросовестной строительной компании компенсацию морального вреда в размере 40 тысяч рублей», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

На втором месте — затягивание сроков оформления новостроек в собственность.

Ключи есть, ремонт сделан, а собственности нет, прописку не получить, в школу детей не устроить. А если еще квартира в ипотеке, то это значит, что процент банк взимает повышенный.

Причины, которые называют застройщики, — неурегулированные правоотношения между юрлицами и властями, выступающими сторонами инвестиционного контракта. Как правило, именно правовые коллизии не позволяют застройщику сформировать и предоставить в Росреестр пакет документов, необходимый для оформления прав на возведенный объект.

Однако тут закон на стороне дольщика — можно признать право собственности на квартиры в судебном порядке, главное, чтобы дом был сдан госкомиссии и издано постановление о присвоении дому почтового адреса.
Масштабы проблемы таковы, что в последние годы выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке, отмечает Олег Сухов.

На третьем месте иски по исправлению строительного брака.

Большинство недоделок возникают из-за нарушения технологий строительства. Наиболее распространенные: некачественный монтаж оконных и балконных блоков, отсутствие звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий, протечки кровли, смещение панелей, недостаточно глубокая опора плит перекрытий на внутренние стены, открытые монтажные швы и стыки, сколы на наружных панелях.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.
Конечно, если же передаваемая квартира не подходит для проживания, покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. По закону качественные изъяны должны быть зафиксированы в соответствующем акте и подтверждены заключением строительно-технической экспертизы.

Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке — как показывает практика, в большинстве случаев суды выносят решения в пользу граждан.

Если дольщикам удалось выявить недоделки еще в ходе строительства, то необходимо привлечь к ним внимание Госстройназдора (это ведомство контролирует соответствие работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, проектной документации), советуют адвокаты.

На четвертом месте — низкое качество и дороговизна услуг эксплуатирующей компании.

Как правило, претензии покупателей новостроек к управдомам связаны с различного рода поборами, неоправданно завышенными счетами за ЖКУ, неработающими лифтами, отсутствием горячего водоснабжения и отопления.
Адвокат Олег Сухов рекомендует дольщикам фиксировать нарушения, допущенные УК, с помощью Государственной жилищной инспекции, которая занимается контролем за жилищными и коммунальными услугами. Если не помогло, то активно обжаловать действия управдомов в суде.
На пятом месте — дефицит социально-бытовой инфраструктуры либо ее недоступность из-за высокой платы.

Застройщики обещают полноценную инфраструктуру, а вводят ее существенно позже ввода домов. Застройщики все чаще лишают покупателей новостроек не только муниципальных школ и детских садов, но также и общедоступного парковочного пространства.

В последние два года наметилась тенденция: в судах увеличилось число обращений от покупателей новостроек, связанных с отсутствием доступа у новоселов к инфраструктурным элементам уже построенных жилых комплексов.

Например, недавно в одном из новых подмосковных микрорайонов была запрещена бесплатная парковка автотранспорта на значительной части его территории.

«Если документально либо свидетельскими показаниями зафиксирован факт предоставления ложной информации покупателям квартир, то такие действия застройщиков можно расценивать как обман потребителей. Кроме того, необходимо иметь в виду, что, стремясь извлечь максимум прибыли из инфраструктурных объектов, многие застройщики отклоняются от проектной документации, нарушают санитарные нормы и технические регламенты», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

BFM.ru

Гражданские инициативы: метод заработать на государстве миллион долларов

Гражданские инициативы: метод заработать на государстве миллион долларов

Редкого гражданина не тревожит неэффективное расходование доходов бюджета, нечестная приватизация 90-х гг., инвестирование нефтегазовых доходов в зарубежную валюту и прочие вопросы распределения и перераспределения государственной собственности, которая, безусловно, в первую очередь принадлежит народу. В последнее время россияне заметно активизировались в этом направлении. Причем не как-нибудь   , а практически пытаясь участвовать в работе одного из основополагающих ведомств Российской Федерации – Министерства финансов. Отделы министерства, работающие с входящей корреспонденцией, практически завалены предложениями граждан, в которых инициативные россияне предлагают принять закон «о природной ренте» и таким образом каждому дать кусок от нефтяного пирога России (это не считая отдельно взятой борьбы с коррупцией и «распилами»). Кроме того, граждане ратуют за отмену налогов, а также забрасывают Минфин требованиями выделить им по миллиону долларов для непосредственной реализации своего права на власть в стране.

Таким образом, отношение народа к государству все больше напоминает отношения между акционерами и компанией: видя отчет о грандиозных прибылях, люди требуют соответствующих дивидендов. В этой статье мы собрали самые курьезные гражданские инициативы о госфинансах и попросили экспертов их серьезно прокомментировать.

Как получить нефтедоллары

«Если мы такие богатые, то почему мы такие бедные?» — именно этот вопрос является отправной точкой при формулировании озвученных выше гражданских инициатив. Ведь в отличие от большинства стран погруженной в глубокий кризис Европы, Россия завершила прошлый год с профицитом бюджета, 4-процентным ростом ВВП и заметно распухшим Резервным фондом. Почему же тогда численность населения с доходами ниже прожиточного минимума в 2011г. в РФ, по данным Росстата, выросла на 0,2 процентного пункта — до 12,8%, а разница в доходах между бедными и богатыми так и осталась 16-кратной? И это притом, что Россия является одним из крупнейших экспортеров нефти в мире. Впрочем, именно к доходам от продажи черного золота у россиян больше всего вопросов.

Проблема распределения сверхдоходов в каждом государстве решается по-своему. При этом, надо сказать, большинство нефтедобывающих стран расходуют прибыль от продажи углеводородов более-менее одинаково — на социальную поддержку населения и структурные инвестиции. Эталоном в вопросе распределения средств, полученных от взимания природной ренты, принято считать Норвегию с ее социально ориентированной экономикой, вниманием к экологии и уровню жизни населения.

Арабские страны также не отстают от своей передовой европейской коллеги. К примеру, в ОАЭ государством на каждого гражданина открывается счет, и к совершеннолетию он имеет на нем около ста тысяч долларов. Кроме того, каждый гражданин этой страны имеет право выбрать для обучения любой университет мира, и государство оплатит все расходы. В Кувейте счет открывают всего на три тысячи долларов, зато здесь можно получить беспроцентный кредит на сумму 220 тыс. долл. для строительства жилья, а домохозяйкам и несовершеннолетним государство платит неплохие «зарплаты». В Саудовской Аравии действуют по той же схеме, плюс здесь существуют совершенно бесплатные медицина и образование, которые благодаря щедрому финансированию поднялись на довольно высокий уровень.

Однако, по оценкам экспертов, Россия не сможет перенять опыт арабских шейхов, даже если захочет: население нашей страны слишком велико, нефтегазовых доходов на всех просто не хватит. Так, в нашей стране продается всего 13 барр. нефти на человека в год, а это значит, что россиянин может претендовать всего на тысячу триста долларов ежегодного нефтяного дохода, в то время как на жителя Катара приходится в 26 раз больше — 34 тыс. долл., на гражданина Кувейта — 32 тыс. долл., Норвегии — 19 тыс. долл. Даже на жителя Казахстана приходится 3 тыс. долл. в год, а Азербайджана — 2,4 тыс. долл. Принимая во внимание эти цифры, эксперты советуют не обольщаться насчет возможности внедрения принципа нефтяного социализма в нашей стране. В сложившихся условиях доходы от энергоресурсов должны быть лишь одним из последних слагаемых экономики, но никак не основным источником доходов и главным козырем в популистских играх политиков.

Как уволить госмашину

Впрочем, аппетиты россиян нефтедолларами из Резервного фонда не ограничиваются. Одна из последних отечественных «фишек» — беллетристическое общение с Минфином с требованиями выделить средства из бюджета «для осуществления власти непосредственно». Активисты этого движения подсчитали, что если сложить запланированные на 2012г. расходы бюджета на социальное обеспечение, здравоохранение, спорт, культуру и образование, то получится примерно по 1,2 млн долл. на каждого гражданина. Требование «поделиться» к финансовому ведомству граждане подкрепляют буквой закона: в Конституции есть строки «единственным источником власти является народ России» и «народ осуществляет свою власть непосредственно». В обращениях пишут, что потребность реализовывать эту власть «непосредственно» появилась из-за того, что государство не смогло улучшить их качество жизни, а на миллион долларов в год они смогут реализовать эту задачу значительно лучше. А чтобы Минфин спал спокойно, «гражданин-хозяин» предлагает регулярно предоставлять ведомству финансовый отчет о выполненной работе по улучшению своего качества жизни.

Таких писем в 2011г. Минфин получил 15 тысяч, или 42% от всех обращений граждан в ведомство. Эта цифра шокировала регулятора настолько, что он посчитал необходимым опубликовать письмо, в котором популярно объяснил, что подобные требования граждан незаконны. «Действующее законодательство не дает основания для получения вышеуказанных средств отдельному гражданину», — сказано в письме Минфина. Кроме того, ведомство посчитало важным напомнить гражданам о том, что, используя бланки и печати с гербовой символикой, граждане нарушают положения закона «О Государственном гербе Российской Федерации». В заключении ведомственного письма было сказано, что Минфин уже пожаловался полиции на всех спамеров.

У экспертов подобная акция вызывает только снисходительные улыбки и сетования на банальную финансовую и юридическую безграмотность населения. По просьбе РБК адвокат Олег Сухов оценил шансы этой кампании на успех. По его экспертному мнению, наиболее вероятным исходом подобной тяжбы с государством станет не выдача миллиона долларов, а требование к гражданину уплатить штраф от 2 до 3 тыс. руб. за неправомерное использование герба РФ. «Сложившееся на сегодняшний день законодательство не дает оснований для получения вышеуказанных средств отдельному гражданину, так как подобное распределение бюджета может привести к дестабилизации государственного уклада Российской Федерации», — согласен с Минфином адвокат.

Также эксперт отмечает, что «непосредственным выражением власти народа являются референдум и свободные выборы, а не „дележка бюджета“. Всем же желающим получить казенных денег О.Сухов порекомендовал ознакомиться со статьей 69 Бюджетного кодекса, в котором установлен исчерпывающий перечень возможных форм бюджетных ассигнований, которые могут быть предоставлены различным лицам. При этом он подчеркивает, что «предлагаемое в обращениях граждан распределение бюджетных ассигнований не предусмотрено Конституцией и иными законодательными актами и не соответствует принципам бюджетной системы Российской Федерации».

Как уйти в оффшоры

Пока государство активно обсуждает введение налога на роскошь или прогрессивной шкалы подоходного налога, часть населения выступает с предложением упразднить все оброки в принципе. Мотивация подобной инициативы состоит в том, что на 13% от своей зарплаты человек сможет лучше обеспечить свое здоровье и образование, чем это делается в госучреждениях. И, как ни странно, в мире есть страны, в которых не взимается подоходный налог: Оман, ОАЭ, Уругвай, Андорра, Монако и еще ряд государств. Также во многих странах налогами не облагается наименее обеспеченная часть населения. В России перед законом все равны: 13% от любой зарплаты должны идти в бюджет.

При этом важно иметь в виду и противоположный опыт. Например, население Швеции и Бельгии отдают государству 50% своего заработка для того, чтобы обеспечить «социальный рай». Однако у шведов есть так называемые образовательные ваучеры: государство раздает их родителям, а те сами решают, какой школе их отдать, что создает элемент рынка. В России же бюджетные средства равномерно размазываются между всеми школами и поликлиниками, что снижает их эффективность.

Защитники теории «ручного управления» налогами отмечают, что государство забирает у них столько денег, сколько хватило бы на хорошие частные школы и больницы, дорогие лекарства и платные автострады. Кроме того, они напоминают знаменитое высказывание Томаса Джефферсона «Вводя подоходный налог, вы создаете нацию обманщиков, делая простой народ более зависимым от денежных средств и политики глобального обмана».

Старший аналитик ИГ «Норд-Капитал» Сергей Алин считает, что отказ от подоходного налога в России фактически нереализуем в силу обширности территории, которая является очень неоднородной и по своему развитию. При этом эксперт не согласен с мнением, что гражданин со средним или ниже среднего достатком сможет на эти 13% купить лучшие услуги, чем предоставляет государство. «Если государство откажется от НДФЛ, кто-то   , безусловно, выиграет, но останется много людей (явно не меньшинство), вообще отрезанных от необходимых услуг. А это уже попирает сами устои государственного устройства», — отмечает эксперт. Также С.Алин не считает хорошей и идею введения прогрессивной шкалы подоходного налога, которая может спровоцировать отток капитала, уклонение от уплаты НДФЛ, перекосы в развитии регионов и социальное недовольство. «Всем будет лучше, если ни одна из перечисленных инициатив не реализует себя на практике. „Плоская шкала“ НДФЛ – лучший вариант в текущих реалиях и правилах игры», — резюмировал аналитик.

Справедливости ради заметим, что однажды в России уже пытались ввести монетизацию льгот, и закончилось это плачевно. Точнее, сама реформа была проведена, но на ней практически закончились очень многие льготы, бывшие во время существенным подспорьем беднейшим слоям населения. Также напомним, что в прошлом году в казну поступило почти 2 трлн руб. налога на доходы физлиц, что составило 17,5% ото всех доходов России. Отказаться от почти одной пятой поступлений в бюджет государство не сможет, особенно сегодня, когда Минфин заявляет о дефиците бюджета в I квартале 2012г., а обстановка в глобальной экономике продолжает оставаться крайне напряженной.

Алина Евстигнеева, РБК

Навязанная бдительность

Навязанная бдительность

Но нередки на этом рынке и случаи откровенного мошенничества: продали не тот объект, провели сделку через подставную фирму, не оформили земельный участок перед домом в собственность. Существующее законодательство не всегда может защитить незадачливого покупателя. К сожалению, состояние рынка и его операторов таково, что приходится быть предельно бдительными.

Видели очи, что покупали

«Не так давно был случай: собственник выставил на продажу дом, находящийся прямо напротив кладбища. По документам было видно, что он владеет домом всего несколько месяцев. Когда брокер его спросил, как он умудрился сделать такое сомнительное приобретение, хозяин ответил, что приехал с женой на объект поздно вечером. Им понравился сам дом и тихое место, и они сразу же внесли задаток», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.

По невнимательности люди умудряются приобретать недвижимость с проходящими чуть ли не по их участкам линиями электропередачи, жилье с видом на мусорные свалки и трассы, отмечает Цветков. В таких случаях продавца можно обвинить лишь в лукавстве — он не скрывал изъянов объекта, но сумел представить его в выгодном свете и формально не виноват в халатности покупателя. Однако бывают ситуации, когда продавец оказывается мошенником.

Такой же, но без газона

Управляющий директор Urban Realty Светлана Кондачкова вспоминает случай, когда потенциальному покупателю показали дорогой коттедж на участке с проведенными ландшафтными работами, а по документам оказалось, что был приобретен недострой на голой земле. Когда стоит задача продать неликвидный объект, мошенники могут даже перевесить таблички с названиями улиц и номерами домов и показать клиенту не только не тот дом, но и совершенно другую улицу, делится руководитель управления маркетинга и развития группы компаний  «Конти» Сергей Мигунов.

Случается, что в процессе строительства застройщики в одностороннем порядке пересматривают потребительские характеристики объекта: площадь, планировку дома и даже его месторасположение. Адвокат Олег Сухов приводит примеры из своей практики, когда не только изменялся проект строящегося здания, но и росло количество домов в поселке, уменьшалась площадь земельного участка, под окнами жилых комплексов  «вдруг» начинали прокладывать дорогу или возводить подстанции, очистные сооружения, магазины.

Как рассказывает директор департамента продаж ОПИН Наталья Картавцева, много спорных ситуаций возникает и с землей. На рынке известны случаи, когда застройщик целенаправленно вел строительство, не предусмотренное генпланом, и в результате оказалось, что на месте домов должен был располагаться инфраструктурный объект. Иногда работы ведутся на участке, не подходящем для малоэтажной застройки. Чтобы впоследствии не возникало проблем,  «земля должна быть только в статусе ИЖС  (индивидуальное жилищное строительство) или МЖС  (малоэтажное жилищное строительство), никак не сельхозназначения или под дачное строительство», — настаивает председатель совета директоров ГК  «Городок» Владислав Конюхов.

Покупатель рискует, если строительная компания не является собственником участка.  «Застройщик может предварительно договориться с собственником о выкупе участка, но так и не сделает этого. Результат — строительство признают незаконным, дом обяжут снести, а покупатель не сможет претендовать на оформление жилья в собственность. Такие случаи не редки», — говорит Сухов.

Гендиректор компании  «Гуд вуд» Александр Дубовенко отмечает, что покупатели невнимательно читают договоры. А там написано, например, что девелопер обязуется дотянуть электросети только до трансформатора и предлагает собственникам делать разводку по квартирам или домам за свой счет. Иногда со стороны продавца документы подписывает лицо, не имеющее отношения к сделке, а покупатели не удосуживаются сверить данные его паспорта с теми, что значатся в документах, продолжает Картавцева.  «Встречаются не только черные риэлторы, но и черные нотариусы, клепающие липовые доверенности», — добавляет Цветков.

От простого к сложному

К покупке малоэтажного жилья нужно отнестись с не меньшей серьезностью, чем к приобретению дорогого загородного дома. Риэлторы и девелоперы дают массу советов: перед просмотром навести справки о проекте и зайти на форумы, на которых обмениваются информацией новоиспеченные собственники, посетить сайт застройщика и взглянуть на фотоотчеты о текущей стройке. Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК  «Городок», рекомендует изучить, как вел себя застройщик в кризисный период, в 2008-2010 гг.:  «Если его объекты не были заморожены, если обязательства он пусть и с некоторыми задержками, но выполнил, то ему можно доверять». Нелишним будет узнать, работают ли с этим проектом крупные банки, государственные институты развития (Фонд РЖС, АИЖК) или ведомства  (Минобороны), можно ли купить жилье в ипотеку.

Перед покупкой можно изучить близлежащую территорию.  «О состоянии дел на проекте многое скажут детали: наличие собственной дороги к комплексу и удобной дорожной навигации  (муниципальные указатели, рекламные щиты), качество внешнего ограждения, благоустройство территории, присутствие капитальных строений, инфраструктуры», — перечисляет Картавцева. Надо обращать внимание и на внутрипоселковую дорогу.  «Обычная бетонная дорога стоит 2000 руб. за 1 кв. м. При минимальной ее ширине в 5 м 1 км будет стоить 10 млн руб. Еще требуется плата за съезд с шоссе, которая составляет от 1 млн до 3 млн руб. Таким образом, если в поселке всего 50 владений, которые продаются по низкой цене, нужно понимать, что дороги не будет никогда», — категоричен Дубовенко.

Внимательно стоит осмотреть коммуникации: они должны фактически присутствовать на участке. Картавцева вспоминает, что самые обстоятельные клиенты не просто вызывали геодезиста и следили за тем, как идет обмер, но и находили специалистов, способных оценить качество коммуникаций, спускались с ними под землю, проверяя, как проложены сети.  «Мы также советуем изучить перепад высот на участке, где строится комплекс, состав грунта, уровень подземных вод, учесть наличие или отсутствие карстовых пустот», — осторожничает Кондачкова. Застройщик должен быть готов предоставить покупателю копии техусловий на газ, канализацию, электроэнергию и воду.

Нужно проверить и свидетельство о праве собственности на строение и земельный участок, получить выписку из ЕГРП, чтобы выяснить, нет ли у объекта обременений или судебного ареста  (выписка из ЕГРП выдается в Федеральной регистрационной службе в течение пяти рабочих дней любому лицу, предъявившему паспорт). Также можно озаботиться выпиской о переходе права собственности на объект, которая выдается в Регистрационной палате хозяину объекта или доверенному лицу, чьи полномочия подтверждены нотариально.  «Срок исковой давности в России — три года, надо убедиться, что в течение этих лет не возникало имущественных споров и существенных обременений», — отмечает Цветков. Узнать, есть ли у застройщика разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о собственности на участок и его кадастровый паспорт. И осведомиться, в каком статусе находится земля, и проследить историю ее приобретений. Такую информацию можно раздобыть в земельном комитете местной администрации, в регпалате или через фирму-посредника.

Да, еще советуют заказать и свежую  (не более одного месяца давности) выписку из ЕГРЮЛ, где имеется краткая информация о юрлице, генеральном директоре и главном бухгалтере, а также ознакомиться с балансом компании, с которой предстоит подписывать договор. Правда, баланс еще надо уметь прочесть. В общем, судя по обилию рекомендаций, в итоге счастливый покупатель станет разбираться в загородной недвижимости лучше любого прораба, юриста или риэлтора. Увы, в процессе сбора всех этих документов само желание купить дом может испариться.

Ведомости

  • 1
  • 2
Поиск