На асфальте: Налоги гарантированы

На асфальте: Налоги гарантированы

Государство обещает строить больше жилья и продавать его по доступным ценам, но ресурсов для этого в бюджете нет.

В ноябре прошлого года была принята федеральная целевая программа «Жилище», согласно которой годовой объем новостроек должен вырасти к 2015 г. до 90 млн кв. м, а к 2020 г. — до 140 млн. Для сравнения: в СССР строили по 80 млн кв. м. В России даже перед кризисом сдавали не более 60 млн кв. м, 25 млн из которых — силами частников.

Строительная отрасль больше показывает видимость активности, нежели реальное развитие. Производство основных стройматериалов в прошлом году выросло на 11% по сравнению с 2009 г., отметил Виктор Басаргин, министр регионального развития РФ.

В мечтах о стройках

В этом году, как полагает премьер-министр РФ Владимир Путин, строители сдадут 63 млн кв. м. За счет каких законодательных инициатив страна может выйти на 90 млн кв. м к 2015 г.?

Сейчас по вводу жилья на душу населения Россия хотя и опережает большинство стран Восточной Европы и СНГ, но по-прежнему в 2-3 раза отстает от Западной Европы, признает Басаргин.

Ежегодно жилищное строительство, по данным чиновника, дает в оборот около 2 трлн руб. Федеральный бюджет на программу «Жилище» на пять лет выделяет 291 млрд руб. «На первый взгляд деньги небольшие», — согласен Басаргин. «Добрать финансирование» государство рассчитывает за счет региональных бюджетов и инвесторов. Обещая взамен правильные законы, облегчающие бремя застройщиков и покупателей.

По словам Басаргина, в Госдуму внесен на рассмотрение законопроект, предусматривающий введение нового аукционного механизма по продаже и аренде земли. Победителем выйдет тот, кто максимально снизит цены продаж жилья, построенного на этих участках.

Муниципалитет берет на себя обязательство утвердить проект планировки, разработанной застройщиком, предоставить землю либо в собственность застройщиков, либо в аренду (ставка будет равна сумме земельного налога), обеспечить подключение к внешней коммунальной инфраструктуре и выкупить построенную девелопером внутри, рассказала Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». Застройщик же готовит проект планировки, разрабатывает типовую документацию, строит жилье и заключает договоры купли-продажи или долевого участия (ДДУ) по цене, зафиксированной на аукционе. Покупателями такого жилья — а оно будет принадлежать к экономклассу — могут быть только физлица или органы публичной власти. Нарушение правил заключения договоров грозит штрафом до 1 млн руб. по каждому жилому помещению. При заключении ДДУ, например, покупатели заплатят лишь 10% от стоимости жилья, остальные 90% — по завершении строительства. Предполагается, что собственные средства дольщиков составят 20%, а на 80% они смогут получить долгосрочный ипотечный кредит.

Доступное ипотечное кредитование, которое поможет развивать строительную отрасль, по-прежнему в числе приоритетов властей. В 2010 г. в стране было выдано в 2,3 раза больше ипотечных кредитов, чем в 2009 г., на общую сумму 380 млрд руб. (данные ЦБ РФ). Но ипотека в России, по подсчетам АИЖК, занимает не более 3% от ВВП — против 25% у стран «среднего уровня развития» (данные Всемирного банка). А годовые ставки по кредитам, хотя и снизились до средних 13%, невероятно далеки от европейских 4-6%. Ставка Сбербанка в 8%, по признанию опрошенных банкиров, скорее маркетинговый ход: заемщик не может прийти «с улицы», должен иметь собственных средств не менее 50% от стоимости жилья, есть и другие ограничения.

Согласно «Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 г.» (принята летом 2010 г.) ипотека должна стать доступной для 30% российских семей к 2015 г., для 50% — к 2020 г. и для 60% — к 2030 г. (против 17% в 2009 г.). Число сделок на кредитные деньги достигнет к тому времени 14,9% от ВВП.

Новаторский ГК

Поправки в первую часть Гражданского кодекса (ГК) могут вступить в силу в начале 2012 г., отмечал Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству. Проект изменений в ГК эксперты уже называют новаторским. Правда, смысл в это определение вкладывают разный. К примеру, помощник президента Аркадий Дворкович сказал, что ряд подготовленных поправок мешает решать насущные проблемы экономики, а иногда просто толкает ее назад. Но в отношении физических лиц новые положения ГК скорее расширяют их права, нежели ущемляют.

Так, в проекте предусмотрено введение механизма компенсации ущерба от правомерных действий властей. Раньше это было возможно, только если действия госорганов признавались незаконными. После проведения оценки нанесенного вреда в суд будет направляться исковое заявление. Возмещать потери будут из федерального бюджета.

Более значимой станет и роль нотариусов: в редакции законопроекта записано, что сделки, подлежащие госрегистрации, подлежат обязательному нотариальному оформлению. Это, безусловно, увеличит расходы на оформление сделок, но законодатели надеются, что взамен граждане получат больше гарантий. Илья Плотников, юрист компании «Яковлев и партнеры», считает это положение спорным: помимо удорожания сделок «оно может затруднить гражданский оборот».

Правомерность сделки должна проверяться при ее регистрации, говорит юрист. Однако весной 2010 г. Высший арбитражный суд вынес решение, что запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Будут ли нотариусы таким гарантом вместо Росреестра — вопрос. В настоящее время не существует сложившейся практики привлечения нотариусов к имущественной ответственности за ошибки, допущенные при удостоверении сделок с недвижимостью, рассказывает Плотников.

Предложенные изменения в ГК значительно расширяют и понятие кабальной сделки (совершенной гражданином на крайне невыгодных условиях вследствие неопытности в делах, легкомыслия или слабоволия). Может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием не только насилия (как теперь), но и реальной угрозы. Сделка, совершенная под влиянием обмана, тоже может быть признана судом недействительной по требованию потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, которые добросовестное лицо должно было сообщить. Может быть признана недействительной и сделка, совершенная под влиянием заблуждения, рассказал Крашенинников.

Жилищный кодекс подправят

Поправки готовятся и в Жилищный кодекс (ЖК). У законодателей есть намерение прекратить распространенную практику регистрации в квартире десятков людей. Планируется ограничить права собственника квартиры на вселение лиц, если в результате на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы, определенной органом местного самоуправления. Исключения будут сделаны для супруга, детей или родителей собственника или нанимателя.

Еще одна новация — установление минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. При общей площади до 30 кв. м она должна составлять не менее 1/3, для жилья от 30 до 60 кв. м — 1/6, от 60 до 120 кв. м — 1/10.

«Такого рода изменения в ЖК РФ будут противоречить ГК РФ, — комментирует Олег Сухов, юрист Первого столичного юридического центра. — Но если власти смогут реализовать задуманное, в значительной степени снизится квартирное рейдерство, когда лица, покупающие незначительные доли в квартирах, пытаются занять жилое помещение на основании свидетельства о праве собственности».

Для детей и родителей

В Госдуму на обсуждение внесены поправки и в Семейный кодекс, призванные защищать права детей на жилье после развода родителей. Разведенных отцов и матерей могут обязать не только платить алименты на детей, но и нести дополнительные расходы, связанные с наймом для них квартиры. Это может быть в тех случаях, если у родителя, с которым проживает ребенок, отсутствует жилье на праве собственности, или доля в праве общей собственности на жилое помещение, обеспечивающее возможность совместного проживания ребенка и этого родителя, или жилое помещение на условиях социального найма.

Могут быть и другие обстоятельства, которые не позволяют родителю обеспечить ребенка помещением для проживания. Правда, какие — законопроект не уточняет. Нет в нем и нормы, как должны распределяться расходы за арендованные для ребенка квадратные метры между бывшими супругами.

Также Госдума намерена внести поправки в ЖК, призванные закрепить права на жилье за бывшими супругами, если они были в нем зарегистрированы. Членам семьи собственника, в том числе бывшим супругам, предполагается сохранять право проживать в квартире даже в случае ее продажи, рассказывает Сухов.

Москва больше не дает

А вот в столице законодательные власти намерены прекратить практику улучшения жилищных условий при сносе домов и расселении — и собственникам, и нанимателям муниципальных квартир. Мосгордума приняла изменения в закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве» (№   21 от 31 мая 2006 г.).

Если ранее нанимателям предоставлялось новое жилье из расчета 18 кв. м на человека и семья из 5-7 человек, проживающая в 2-комнатной квартире, могла рассчитывать на 3- и 4-комнатные хоромы, то теперь ей придется переезжать в квартиру, равную по площади ранее занимаемой. Не будут улучшаться жилищные условия и очередников: они будут переезжать в аналогичные прежним квартиры и ждать, пока подойдет их очередь на улучшение жилищных условий.

Ждем налога

Ориентировочно с 2013 г. будет введен единый налог на недвижимость для физических лиц. Его будут платить владельцы жилых и нежилых помещений и собственники земельных участков с правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследства.

Ставка нового налога планировалась на уровне 0,1-2% в год, ее итоговый размер будут определять местные законодательные органы власти. «Есть негативные примеры, когда местные органы власти в разы завышали тарифы по сравнению со средними показателями по РФ», — рассказывает Сухов. Помещение площадью до 50 кв. м налогом обещают не облагать.

Светлана Данилова, Ведомости, Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»,

Поиск