Понуждение зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения

Понуждение зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения

В Адвокатский центр Олега Сухова обратился М. (далее Ответчик). Указанному лицу принадлежало на праве собственности ½ доля нежилого помещения. Данная доля помещения была оформлена по договору купли продажи в пользу О. (далее Истец) на основании доверенности представителем М. – К.

Адвокат представлял интересы М., в соответствии с построенной позицией в суде удалось добиться вынесения решения, в соответствии с которым О. было отказано в удовлетворении требований о понуждении к регистрации договора купли-продажи нежилого помещения.

Позиция адвоката Олега Сухова сводилась к следующему.

В 2011 года в суд обратилась О. с иском к М. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи на объект недвижимости.

1. В соответствии со ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним»: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме другого собственника о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, а так же документы, подтверждающие отказ от преимущественного права покупки доли.

2. В договоре купли-продажи и Акте приема-передачи нежилого помещения указано, что нежилое помещение до заключения договора никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также не обременено правами третьих лиц».

Как следует из материалов дела и подтверждено сторонами в ходе судебного разбирательства, ½ доли нежилого помещения находится в залоге, что подтверждается Договором ипотеки.

Так же по факту данное жилое помещение занимало ООО на основании действующего договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Согласно ст.433 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента подписания его сторонами. Таким образом, все нарушения имеют место при его заключении.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в ст. 59 Основ гражданского законодательства «при толковании договора судом, арбитражным судом или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений» и лишь при неясности буквального смысла какого-либо условия «он (смысл) устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями и смыслом договора в целом».

В тексте документа (договора), предоставленного для регистрации перехода права собственности, должны были содержаться сведенья об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости, при этом изложено содержание ограничения, срок действия, лицо, в пользу которого ограничиваются права.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом: отсутствие данных условий в договоре означает, что сделка не соответствует требованиям закона и является НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ.

3. Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора отчуждения об отчуждении заложенного объекта недвижимости проводится при одновременной подачи заявления и документов всеми сторонами сделки (покупатель, продавец, залогодержатель), при предъявлении оригинала письменного согласия залогодержателя на отчуждение залога.

На основании п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В нарушение Закона о государственной регистрации прав, Закона об ипотеке, К. не указал в договоре купли-продажи о наличии обременения помещения банком, не предоставил письменного согласия залогодержателя на заключение указанного договора, а также не указал действующий договор аренды жилого помещения, напротив скрыл данный факт, гарантируя обратное, тем самым нарушил закон, права и обязанности всех заинтересованных сторон в сделке.

В соответствии со ст.20 Закона о госрегистрации, в регистрации прав может быть отказано, если:

-документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

4. В соответствии с правоустанавливающими документами на спорный объект недвижимости, указанное помещение является Предприятием общественного питания.

На основании ст. 560 ГК РФ: 1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ. 2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. 3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 561 ГК РФ, п. 2: До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Как пояснил истец на судебном заседании, указанные документы сторонами составлены и рассмотрены не были.

5. Кроме того, представленное истцом согласие супруга М. на сделку, а также доверенность, в соответствии с которой осуществлялась продажа, являются спорными, подвергаются сомнению, т.к. их содержание и дата оформления не отражают напрямую волю лиц, их выдавших, на совершение именно рассматриваемой сделки.

По результатам рассмотренного процесса суд отказал О. в заявленных требованиях, спорное помещение оставил в собственности М.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Почему в Крыму недвижимость дороже, чем на Рублевке

Почему в Крыму недвижимость дороже, чем на Рублевке

Трудности переходного периода

Россияне уже вовсю скупают недвижимость на крымском берегу. По словам местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30–40% и продолжают расти. А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже сопоставима с ценами на Рублёвке. И все же риэлторы пока советуют не торопиться совершать сделки.

Как объяснил адвокат Олег Сухов, в настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы, в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему» России. Это означает, что до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству. Органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра. Пока отсутствуют даже бланки документов и программное обеспечение.

На практике это значит лишь то, что все сделки с недвижимостью в регионе заморожены. Положение осложняется еще и тем, что с самого начала марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ к Государственному реестру Украины (аналог российского Росреестра) для Крыма и Севастополя. А ведь именно в этом учреждении проводятся все сделки с недвижимостью. Более того, без доступа к базе Госреестра крымчане и севастопольцы просто не могут подтвердить право собственности на данный объект, а риэлторы и покупатели – проверить историю квартиры или дома, изучить правовую чистоту участка, дома или квартиры. А без подобной процедуры в России не выводит объект на сделку ни одно уважающее себя агентство недвижимости.

— Нельзя назвать точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам. По разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев, — считает Олег Сухов. — Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей.

Нельзя не учитывать и объективные, исторически сложившиеся причины, по которым крымская недвижимость и курорты пока еще «не дотягивают» до зарубежных аналогов, пусть даже и эконом-класса. Как заявила эксперт международного агентства недвижимости «Сфера Групп» Наталья Снегирева, большинство совершаемых сделок по покупке недорогой квартиры или домика не берегу моря стоимостью $30 000 — $70 000 по-прежнему приходится на Болгарию, Турцию, Грецию и Испанию. За подобную сумму в перечисленных странах можно приобрести современное комфортное жилье. В Крыму же при аналогичной стоимости покупки клиент может рассчитывать лишь на убогое жилье советской постройки: домик без удобств или квартиру в панельной«хрущобе» или «брежневке».

Сдавать в аренду туристам жилье в Крыму не слишком выгодно из-за короткого курортного сезона. Добавим сюда же бытовые трудности с электроэнергией и водой, неудобную дорогу и советский уровень сервиса, — и предложение вложиться в Крым покажется не слишком привлекательным.

— Чтобы недвижимость Крыма стала конкурентоспособной, нужно не только появление достойных девелоперских проектов, но и реализация целого комплекса мер, таких как наделение региона статусом особой экономической зоны (ОЭЗ), создание корпорации развития Крыма и принятие специальной федеральной целевой программы, — считает Наталья Снегирева, — Как известно, разработка и реализация подобных государственных программ занимает далеко не один год, что не устраивает сегодняшних покупателей недвижимости, которые хотят жить сегодня, а не в ожидании светлого будущего.

Мораторий на сделки – рынок готовится к скачку?

Руководство Крыма решило временно, до Нового года ввести мораторий на сделки с недвижимостью, приватизацию земли и республиканской собственности. По словам бывшего первого вице-премьера крымского правительства Рустама Темиргалиева, эта мера введена до утверждения Генерального плана развития территории Крыма, разработка которого поручена Минрегионразвитию и Минстрою России совместно с крымскими ведомствами. Кроме того, на территории полуострова будет проведен аудит с привлечением нотариусов и местных администраций всех объектов недвижимости и земельных участков, последует массовая перерегистрация уже существующих прав собственности на все недвижимое имущество и внесение информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕРГП). Лишь после этого участники рынка недвижимости получат достоверную картину о собственниках, необходимую как для государственных, так и для частных инвестиций.

К счастью, желающие вложиться в Крым есть. По результатам исследования, проведенного Международным агентством недвижимости «Сфера Групп», около 30% потенциальных покупателей зарубежной бюджетной курортной недвижимости проявляют повышенный интерес к недвижимости Крыма.

Людей не пугают очевидные риски, связанные с «черным рынком» недвижимости. «Разумеется, в сложившихся условиях резко возрастает риск мошенничества, но, по-видимому, россиян и это не смущает. Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

В условиях правового вакуума уже сложились «серые схемы» купли-продажи. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксирована цена объекта в день сделки. Покупатель передает задаток наличными, или же стороны арендуют банковскую ячейку на длительный срок. После этого продавец передает покупателю на руки украинское свидетельство о регистрации права собственности.

В новостройках процесс передачи участка или квартиры происходит через переоформление на покупателя членства в кооперативе, а получение денег оформляется распиской.

Конечно, в условиях, когда сделку часто нельзя оформить нотариально, ведь многие нотариусы в Крыму пока не работают из-за перехода на российское законодательство, риск обмана возрастает на порядок. «Например, в любой момент может выясниться, что недвижимость находится в залоге по банковским кредитам. Владельцы жилья, приобретенного по сомнительным схемам, рискуют втянуться в длительные судебные разбирательства как с лицами, оспаривающими право собственности, так и с банками. Существует опасность того, что опрометчиво приобретенные земельные участки уже в обозримом будущем могут принудительно изъять новые власти для развития заявленных российским правительством социальных, инфраструктурных, транспортных проектов», – поясняет Наталья Снегирева.

Если продавец и не идет на сознательный обман, совсем не факт, что после внедрения российской системы регистрации прав собственности оформленные по серым схемам объекты можно будет приватизировать или перерегистрировать в собственность по российским законам. После адаптации Крыма к российской системе учета прав и кадастру могут возникнуть проблемы, связанные с разночтениями в украинском и российском реестрах собственности.

Интерес разогревают искусственно

В чем же причина такого спроса на крымскую недвижимость? По мнению директора компании Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерины Орловой, рынок недвижимости Крыма «разогревают» искусственно, по такой же схеме, которую мы уже видели в Сочи.

Это и хорошо, и плохо, ведь протекционизм, в той или иной форме, всегда был действенным способом реанимации экономики страны в период ее упадка. Конечно, важно уточнить, что именно эффективным способом экстренной реанимации, а не постоянным механизмом, как данная мера применялась в период Советского Союза.

Вспомним, как долго внушали обоснованные опасения перспективы развития Сочи. Учитывая высокие цены и низкое качество услуг, многие эксперты обоснованно сомневались в востребованности этого курорта для всех социальных слоев. В значительной мере рынок недвижимости в Сочи был бы«разогрет» до необходимой отметки, в первую очередь, инвестиционными сделками частных инвесторов. Одновременно в городе строили новые современные отели, спортивные сооружения, обучали персонал работать по мировым стандартам.

Со временем перемены неизбежно коснутся и Крыма, как курорта эконом-класса. В Крыму рост цен может быть обусловлен уже только ростом числа туристов. В условиях, когда, вполне возможно, гражданам России могут существенно осложнить выезд на зарубежный отдых, свои курорты будут востребованы, как никогда. Да и в ситуации доступности зарубежных курортов немалое количество людей предпочитают внутренний туризм. Ведь в любой стране везде существуют свои минусы для регулярного отдыха, особенно с семьей: или это совсем чуждые культуры, или длительный (дорогой) перелет.

Отказ в истребовании квартиры, признании договора купли-продажи недействительным.

Отказ в истребовании квартиры, признании договора купли-продажи недействительным.

В Адвокатский Центр Олега Сухова обратилась М. (далее Ответчик), основанием обращения к адвокату стали заявленные судебные требования от К. (далее Истец) к М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, изъятии в собственность К. жилого помещения, купленного М.

Судебное дело трижды рассматривалось с городском суде, трижды в кассационной коллегии Московского областного суда, один раз в Президиуме Московского областного суда.

По результатам всех судебных процессов суд пришел к выводу о необходимости отказа К. в заявленных требованиях, оставлении М. приобретенной квартиры.

В качестве заявленных доводов адвоката Олега Сухова в защиту М. послужили следующие основания.

1. Недействительность сделки, во исполнении которой передано имущество, не свидетельствует само по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является наличие или отсутствие в действиях собственника воли на отчуждение имущества.

Суд установил волю истца на продажу спорного объекта недвижимости, которая была выражена в следующем.

— Объявления о продаже спорной квартиры в газете;

— Продажа спорной квартиры осуществлялась ответчику через агентство недвижимости;

— Доверенность на продажу квартиры истцом подписывалась;

— Заключался Агентский договор по продаже квартиры с агентством недвижимости;

— Передача оригиналов документов на квартиру от собственника посреднику;

— Показания свидетелей;

— Выписка К. из спорной квартиры до ее продажи;

— Иные обстоятельства.

Кроме того, в суд истица обратилась по истечении 1,5 лет с момента совершения сделки.

2. При разрешении спора суд учел правомерность действий со стороны покупателя при приобретении жилого помещения, его статус добросовестного покупателя.

Как установил суд, что не отрицается истцом и иными участниками по делу, ответчик признан добросовестным приобретателем, что позволяет ему претендовать на спорную квартиру, как свою собственную, купленную с соблюдением норм действующего законодательства.

3. Недействительность сделки сама по себе не является основанием для истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Как следует из прямого содержания п. 35, 39 Постановления Пленума ВС РФ №  10 и Пленума ВАС РФ №  22 от 29.04.2010 года, Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 г. №  6-П, истребование имущества из чужого незаконного владения, согласно ст. 302 ГК РФ возможно только при отсутствии воли собственника на отчуждение имущества, результатом чего совершенная сделка признается недействительной, а имущество утрачивается собственником.

П. 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При наличии воли на отчуждение имущества даже при недействительности сделки, однозначному применению указанная ст. 302 ГК РФ не подлежит.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск