Понуждение зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения

Понуждение зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения

В Адвокатский центр Олега Сухова обратился М. (далее Ответчик). Указанному лицу принадлежало на праве собственности ½ доля нежилого помещения. Данная доля помещения была оформлена по договору купли продажи в пользу О. (далее Истец) на основании доверенности представителем М. – К.

Адвокат представлял интересы М., в соответствии с построенной позицией в суде удалось добиться вынесения решения, в соответствии с которым О. было отказано в удовлетворении требований о понуждении к регистрации договора купли-продажи нежилого помещения.

Позиция адвоката Олега Сухова сводилась к следующему.

В 2011 года в суд обратилась О. с иском к М. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи на объект недвижимости.

1. В соответствии со ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним»: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме другого собственника о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, а так же документы, подтверждающие отказ от преимущественного права покупки доли.

2. В договоре купли-продажи и Акте приема-передачи нежилого помещения указано, что нежилое помещение до заключения договора никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также не обременено правами третьих лиц».

Как следует из материалов дела и подтверждено сторонами в ходе судебного разбирательства, ½ доли нежилого помещения находится в залоге, что подтверждается Договором ипотеки.

Так же по факту данное жилое помещение занимало ООО на основании действующего договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Согласно ст.433 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента подписания его сторонами. Таким образом, все нарушения имеют место при его заключении.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в ст. 59 Основ гражданского законодательства «при толковании договора судом, арбитражным судом или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений» и лишь при неясности буквального смысла какого-либо условия «он (смысл) устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями и смыслом договора в целом».

В тексте документа (договора), предоставленного для регистрации перехода права собственности, должны были содержаться сведенья об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости, при этом изложено содержание ограничения, срок действия, лицо, в пользу которого ограничиваются права.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом: отсутствие данных условий в договоре означает, что сделка не соответствует требованиям закона и является НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ.

3. Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора отчуждения об отчуждении заложенного объекта недвижимости проводится при одновременной подачи заявления и документов всеми сторонами сделки (покупатель, продавец, залогодержатель), при предъявлении оригинала письменного согласия залогодержателя на отчуждение залога.

На основании п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В нарушение Закона о государственной регистрации прав, Закона об ипотеке, К. не указал в договоре купли-продажи о наличии обременения помещения банком, не предоставил письменного согласия залогодержателя на заключение указанного договора, а также не указал действующий договор аренды жилого помещения, напротив скрыл данный факт, гарантируя обратное, тем самым нарушил закон, права и обязанности всех заинтересованных сторон в сделке.

В соответствии со ст.20 Закона о госрегистрации, в регистрации прав может быть отказано, если:

-документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

4. В соответствии с правоустанавливающими документами на спорный объект недвижимости, указанное помещение является Предприятием общественного питания.

На основании ст. 560 ГК РФ: 1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ. 2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. 3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 561 ГК РФ, п. 2: До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Как пояснил истец на судебном заседании, указанные документы сторонами составлены и рассмотрены не были.

5. Кроме того, представленное истцом согласие супруга М. на сделку, а также доверенность, в соответствии с которой осуществлялась продажа, являются спорными, подвергаются сомнению, т.к. их содержание и дата оформления не отражают напрямую волю лиц, их выдавших, на совершение именно рассматриваемой сделки.

По результатам рассмотренного процесса суд отказал О. в заявленных требованиях, спорное помещение оставил в собственности М.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Раздел имущества при разводе

Раздел имущества при разводе

Обстоятельства дела:

03.09.2002 г. между Х. и С. был зарегистрирован брак.

18.02.2013 брак между Х. и С. расторгнут.

С. обратился в суд с иском к Х. о разделе совместно нажитого имущества, мотивируя свои требования тем, что в период с 2001-2002 г. Х. на свое имя приобретены 2 квартиры (г. Москва, ул. Зеленодольская, д. __) и мащино-место в Москве. При этом оплата стоимости приобретенного Х. имущества производилась супругами в период брака за счет нажитых денежных средств.

В период брака в 2004 г. Х. и С. приобрели квартиру в Челябинской области, г. Миасс. Квартира была оформлена на С. 05.03.2013 г.  С., не получив на то письменного согласия Х., произвел отчуждение этой квартиры путем заключения договора купли-продажи с Е.

В период брака на имя С. открыт счет в банке.

Х. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив документы и обстоятельства дела, адвокат подал встречное исковое заявление.

Позиция адвоката:

Адвокатом было подано встречное исковое заявление, в которым Х. просила взыскать половину денежных средств С., находящихся на расчетном счете банка, денежные средства в счет компенсации половины стоимости квартиры, расположенной в Челябинской области, г. Миасс по договору между С. и Е.

В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В соответствии со ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимости и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно сведений из ЕГРП Х. приобрела квартиру 21.05.2001 г. (по адресу: г.Москва, ул. Зеленодольская, д. __.)

Таким образом, поскольку данная квартира приобретена и оплачена Х. до заключения брака, данное имущество не входит в состав совместно нажитого и разделу не подлежит.

16.04.2002 года Х. приобрела машино-место в г. Москве.

Поскольку указанное машино-место приобретено Х. до заключения брака, данное имущество не входит в состав совместно нажитого и разделу не подлежит.

Вторая квартира, заявленная С.как приобретенная в браке с Х. (также находящаяся по адресу Москва, ул. Зеленодоская, д. __) от 10.06.2001 г. приобретена в собственность дочерью Х., а не самой Х.

Доказательств оплаты имущества двух квартир, машино-места в период брака за счет совместно нажитых средств С. и Х. суду не представлено.

Результат по делу:

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований С. к Х. о разделе совместно нажитого имущества. Встречные исковые требования Х. к С о разделе совместно нажитого имущества удовлетворил. Произвел раздел совместно нажитого имущества, взыскав со С. в пользу Х. денежные средства в размере <сумма>, в счет компенсации половины суммы денежных средств, находящихся на банковском счету С., а также денежные средства в размере <сумма>, в счет компенсации стоимости квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Миасс…, по договору купли-продажи от 05.03.2013 г., заключенному между С.и Е.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Признание сделки недействительной

Признание сделки недействительной

Гражданка А обратилась в «Первый Столичный Юридический Центр» с просьбой о содействии в признании договора дарения недействительным.

Обстоятельства дела.

Между А. (продавцом) и Г. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя однокомнатную квартиру. За Г. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. Данный договор удостоверен нотариусом.

Между А. и Г. заключено соглашение к договору купли-продажи квартиры, в котором стороны договорились о том, что А. в течение 10 лет со дня регистрации договора купли-продажи проживает в проданной квартире, оплачивает квартплату, телефонные счета, электроэнергию, а также ежемесячно в течение 10 лет обязуется выплачивать 1000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты; при этом первый платеж должен быть осуществлен ею через один месяц со дня регистрации договора купли-продажи квартиры; по истечении 10 лет и получения 120 платежей Г. обязуется переоформить за 10000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты право собственности на квартиру на А.; в случае невыполнения финансовых обязательств А. обязуется освободить в месячный срок проданную квартиру. В этот же день нотариально удостоверенным заявлением Г. обязался передать принадлежащую ему на праве частной собственности спорную квартиру в собственность А. в случае исполнения ею всех условий заключенного между ними соглашения. Г. по договору дарения произвел отчуждение спорной квартиры в пользу Е. За Е. на это жилое помещение зарегистрировано право собственности. Фактически, между сторонами был заключен договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, по которому А. исполнила принятые на себя обязательства, имеющиеся на момент рассмотрения дела в суде.

Адвокатом Олегом Суховым, юристом Первого Столичного Юридического Центра было подано исковое заявление к Г. и Е. в N-ский районный суд о признании договора дарения недействительным.

Суд, изучив материалы дела, вынес решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, в соответствии со ст.ст. 624, п. 2 ст. 218 ГК РФ.

Поскольку А. исполнила денежные обязательства по соглашению от 10.06.2000 г., в том числе выплатила определенную соглашением выкупную стоимость квартиры, то ее обязательства по этому соглашению следует признать исполненными в полном объеме и, следовательно, у ответчика возникла безусловная обязанность оформить переход к истице права собственности на спорную квартиру. Поскольку ответчик неправомерно уклонился от исполнения ранее принятого обязательства, подарив спорное имущество Е., то имеются основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания за истицей в соответствии с положениями ст. 624, п. 2 ст. 218 ГК РФ права собственности на предмет соглашения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку на момент совершения сделки по дарению объекта недвижимости право собственности на это имущество в силу условий соглашения перешло к А., то в соответствии со статьей 167 ГК РФ признание сделки недействительной влечет последствия ее недействительности, которыми в рассматриваемом случае является признание недействительной регистрации права собственности за Е.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 1).

Таким образом, государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Притом, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает А. права на судебную защиту. Не лишает ее права требовать от Г. исполнения принятого на себя обязательства.

При таких обстоятельствах судом правомерно аннулирована запись о регистрации права собственности на спорную квартиру за Е. и признано право собственности на это имущество за А.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Отказ в истребовании квартиры, признании договора купли-продажи недействительным.

Отказ в истребовании квартиры, признании договора купли-продажи недействительным.

В Адвокатский Центр Олега Сухова обратилась М. (далее Ответчик), основанием обращения к адвокату стали заявленные судебные требования от К. (далее Истец) к М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, изъятии в собственность К. жилого помещения, купленного М.

Судебное дело трижды рассматривалось с городском суде, трижды в кассационной коллегии Московского областного суда, один раз в Президиуме Московского областного суда.

По результатам всех судебных процессов суд пришел к выводу о необходимости отказа К. в заявленных требованиях, оставлении М. приобретенной квартиры.

В качестве заявленных доводов адвоката Олега Сухова в защиту М. послужили следующие основания.

1. Недействительность сделки, во исполнении которой передано имущество, не свидетельствует само по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является наличие или отсутствие в действиях собственника воли на отчуждение имущества.

Суд установил волю истца на продажу спорного объекта недвижимости, которая была выражена в следующем.

— Объявления о продаже спорной квартиры в газете;

— Продажа спорной квартиры осуществлялась ответчику через агентство недвижимости;

— Доверенность на продажу квартиры истцом подписывалась;

— Заключался Агентский договор по продаже квартиры с агентством недвижимости;

— Передача оригиналов документов на квартиру от собственника посреднику;

— Показания свидетелей;

— Выписка К. из спорной квартиры до ее продажи;

— Иные обстоятельства.

Кроме того, в суд истица обратилась по истечении 1,5 лет с момента совершения сделки.

2. При разрешении спора суд учел правомерность действий со стороны покупателя при приобретении жилого помещения, его статус добросовестного покупателя.

Как установил суд, что не отрицается истцом и иными участниками по делу, ответчик признан добросовестным приобретателем, что позволяет ему претендовать на спорную квартиру, как свою собственную, купленную с соблюдением норм действующего законодательства.

3. Недействительность сделки сама по себе не является основанием для истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Как следует из прямого содержания п. 35, 39 Постановления Пленума ВС РФ №  10 и Пленума ВАС РФ №  22 от 29.04.2010 года, Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 г. №  6-П, истребование имущества из чужого незаконного владения, согласно ст. 302 ГК РФ возможно только при отсутствии воли собственника на отчуждение имущества, результатом чего совершенная сделка признается недействительной, а имущество утрачивается собственником.

П. 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При наличии воли на отчуждение имущества даже при недействительности сделки, однозначному применению указанная ст. 302 ГК РФ не подлежит.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Гарантийное письмо, доверенность и расписка об отсутствии претензий не могут заменить договор купли продажи

Гарантийное письмо, доверенность и расписка об отсутствии претензий не могут заменить договор купли продажи

Обстоятельства дела

К адвокату Олегу Сухову за правовой помощью обратился С. В конце 2010 года он намеревался продать свою однокомнатную квартиру, нашел покупателя – К., оформил доверенность на покупателя для регистрации перехода права собственности и подписал гарантийное письмо о снятии с регистрационного учета у нотариуса. Однако потом передумал заключать сделку.

Затем С. узнал, что К. оформил право собственности на его квартиру.

Адвокат Олег Сухов предложил обратиться в суд с иском о признании регистрации права собственности за К. на квартиру недействительной и истребовать из незаконного владения.

Выводы суда:

05 октября 2010 года между С. (продавец), с одной стороны и К. (покупатель), с другой стороны, в простой письменной форме подписан договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого С. продал К. квартиру.

06 октября 2010 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступили заявления от К., действующего одновременно, как от имени продавца С. по доверенности, удостоверенной 05 октября 2010 года нотариусом г. Москвы, так и от себя лично, о регистрации вышеназванного договора купли-продажи квартиры.

15 октября 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности К.

Адвокат Олег Сухов настоял на проведении судебно-почерковедческой экспертизы, на разрешение которой поставлен вопрос: выполнена ли подпись на договоре купли-продажи квартиры от 05.10.2010 г. С. или другим лицом.

Согласно заключению эксперта-криминалиста АНО» ***» подпись от имени С., расположенная в графе «подписи сторон», в договоре купли-продажи квартиры от пятого октября две тысячи десятого года, выполнены не самим С., а другим лицом с подражанием.

Суд не принял ряд документов, как подтверждающие волю С. на отчуждение спорной квартиры в пользу К., а именно: расписка об отсутствии претензий продавца, доверенность на регистрацию сделки, гарантийное письмо С. о снятии с регистрационного учета. Так как юридическое значение имеет правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, который являлся предметом спора, в связи с чем, именно он подлежал экспертному исследованию и оценки суда. Не имеется оснований полагать, что своими конклюдентными действиями С. произвел отчуждение квартиры, поскольку в силу статей 549, 550 ГК РФ продажа недвижимости оформляется письменным договором.

Результат дела:

Регистрация права собственности на квартиру за К. признана недействительной, квартира подлежит передаче во владение С.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Право на жилье. Риски

Право на жилье. Риски

Сегодня регистрацию прав собственности задерживают практически во всех новостройках столицы. Покупателям квартир это грозит в лучшем случае небольшими временными неудобствами, в худшем — потерей приобретенного жилья. Ситуация может измениться, если новые столичные власти создадут условия для приватизации земли в столице. А пока у покупателей жилья есть лишь один выход — приобретать те квартиры, которые реализуются по договору о долевом строительстве.
Год задержки не срок
Сроки регистрации прав, по словам управляющего партнера компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, не соблюдаются примерно в 90% новостроек столицы и области. Минимальная задержка составляет три-четыре месяца, максимальная — несколько лет.
Причина минимальных задержек — несогласованные действия между участниками строительства. Возведение дома — это длительный процесс, в котором участвует большое количество юридических лиц: застройщики, инвесторы, представители муниципальных органов и другие. Как правило, на строительство жилого комплекса уходит не меньше года. Когда дом построен, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После этого начинается уточнение всех обязательств и взаимоотношений между инвесторами: определяется, какое количество квартир получит город, застройщик, инвестор и многое другое. Поскольку в течение строительства происходит довольно много изменений, которые требуют согласования, процесс выверки всех договоренностей занимает немало времени.
После всех согласований БТИ производит окончательные обмеры, в ходе которых уточняются площади квартир. В силу специфики строительного процесса окончательная площадь квартиры, как правило, не соответствует проектной. Поэтому один из участников инвестконтракта доплачивает определенные деньги, другой, наоборот, получает их назад. Происходят окончательные взаиморасчеты. Затем, продолжает госпожа Литинецкая, инвестор строительства собирает полный пакет документов, который подается в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) для открытия адреса дома. УФРС проводит экспертизу документов и, если все в порядке, через один-три месяца открывает адрес. После этого начинается процедура оформления квартир в собственность непосредственно покупателей—физических лиц.
На любом из этапов может произойти непредвиденная задержка, рассуждает Евгений Скоморовский, которую не может предугадать даже самый исполнительный и добропорядочный застройщик. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, факторы риска различны: это и изменения конъюнктуры рынка, и различные рыночные потрясения, и сложности с городскими службами и подрядчиками, и невыполнение госорганами своих обязательств, например проведение коммуникаций. «В точно запланированное время сдается очень незначительное количество проектов,— говорит Евгений Скоморовский.— Поэтому задержку регистрации прав собственности от нескольких месяцев до года можно воспринимать как данность и спокойно ждать; если больше — то в этом случае стоит подавать в суд».
Группа риска
Сложности и задержки могут возникнуть практически в любом проекте. Однако, обращает внимание адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов, главная группа риска — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Когда строительство ведут ЖСК, то практически всегда возникают проблемы с получением прав собственности.
Кроме того, по словам советника президента ФСК «Лидер» Григория Алтухова, очень часто длительные задержки по оформлению прав собственности встречаются в проектах, которые реализуются на участках, принадлежащих государственным институтам. Например, если объект возводится на землях Минобороны или участке, принадлежащем городу. В этом случае для начала оформления прав собственности инвестор должен подписать с другой стороной (госструктурой) акт о реализации инвестиционного контракта, для чего построить, выделить и передать государству квартиры и нежилые помещения во вновь возводимых объектах. И здесь, по словам господина Алтухова, инвестора «поджидают» две сложности. Во-первых, госструктуры крайне медлительны и забюрократизированы, поэтому даже полностью готовый комплект документов может согласовываться месяцами, а то и годами. Во-вторых, другая сторона на вполне законном основании может не подписывать акт реализации инвестконтракта до его полного завершения, то есть пока не построены все дома и все социальные объекты микрорайона, которые должны передаваться государству. «Впрочем, и застройщик не всегда заинтересован в скорейшем оформлении собственности покупателями в новостройке, ведь это надо опять-таки выполнить все обязательства по инвестконтракту, а потом долго и кропотливо готовить пакет документов — и все это  «за свой счет»»,— замечает Григорий Алтухов.
Примеров, когда застройщик, возводящий дома на землях Минобороны, задерживал оформление прав собственности, множество. Так, жильцы первого корпуса микрорайона «Немчиновка», который реализует компания «НДВ-Недвижимость», по договору должны были получить права собственности на квартиры в марте 2011 года. Теперь застройщик, компания УНР-494, обещает выполнить свои обязательства к весне 2012 года, объясняя проволочку возникшими сложностями с военным ведомством.
В более сложную ситуацию попали жильцы дома N152 по Варшавскому шоссе, купившие в 2003-2004 годах квартиры у ПСНК «Воскресенский». Дом, который изначально планировалось достроить к 2005 году, тоже возводится на бывших землях Минобороны РФ. В середине 2000-х годов строительная компания обанкротилась. ГК ПИК, унаследовавшая проект, достроила комплекс лишь в начале 2011 года. В марте жильцы получили ключи от квартир и приступили к ремонту. Однако выполнить часть договора, которая касалась получения жильцами прав собственности, в ПИК отказались на основании того, что покупатели заключали договор не с их компанией, а с обанкротившимся ПСНК «Воскресенский». Сегодня жильцы дома добиваются получения прав собственности через суд. Один из них, Алексей, рассказал «Дому», что отдал документы в суд еще в июне текущего года, но очередь до него пока не дошла. «Суды завалены подобными делами и не в состоянии быстро переварить их»,— говорит он.
В последнее время растет и стоимость услуг юристов, специализирующихся на недвижимости. Год-два назад, замечает Олег Сухов, юридическая помощь в получении прав собственности на жилье обошлась бы в 35-40 тыс. рублей, сегодня эта планка выросла до 50-60 тыс.
Зачем нужно право собственности
Впрочем, на ситуацию можно посмотреть с другой стороны. Квартиру покупатели получили, а жить можно и без прав собственности. Но если их нет, то невозможно получить прописку по месту жительства. «Например, отсутствие прописки не запрещает отдать ребенка в ближайшую школу или детский сад, но серьезно усложняет эту процедуру,— рассуждает коммерческий директор Tekta Group Роман Семчишин. — Дело в том, что преимущественное право — у детей, прописанных в районе, а остальные могут быть приняты, если останутся свободные места». С поликлиникой немного проще: к ней взрослого или ребенка прикрепляют по фактическому месту проживания. Для этого, объясняет Евгений Скоморовский, необходимо написать заявление, предъявить медицинский страховой полис и доказать, что вы проживаете в данном районе. Доказательством может служить как временная регистрация, так и любой документ, удостоверяющий право на квартиру: договор долевого участия, паенакопления или любой другой. «Но на основании этих документов, договора можно обратиться в администрацию детского сада и объяснить ситуацию, тем самым может появиться возможность встать на очередь и после получения собственности все оформить законно»,— объясняет юрист компании «Пересвет-Инвест» Ирина Мусатова.
Вторая проблема — продажа квартиры. Согласно закону, при отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости лицо не вправе совершать сделки, направленные на его отчуждение. Однако, как замечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Bonton Realty Евгения Коростелева, реализовать квартиру можно путем заключения договора уступки права требования, предварительного договора купли-продажи или даже путем расторжения договора долевого участия с застройщиком и заключения нового договора долевого участия с покупателем. Однако цена в этом случае будет ниже на 15-20%, чем при продаже жилья.
Евгений Скоморовский добавляет, что существуют и другие ограничения — в частности, отсутствие права собственности усложнит проведение перепланировки или переустройства помещения. А отсутствие прописки может повлечь проблемы при приеме на работу, оформлении кредита, загранпаспорта, лицензии на огнестрельное оружие.
Мария Литинецкая обращает внимание, что ст. 139 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), которая являлась единственной статьей, регулировавшей управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме, была признана утратившей силу. Теперь, согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется или застройщиком, или управляющей компанией, привлеченной строительной компанией. «Таким образом, получается, что создавать ТСЖ до получения прав собственности нельзя»,— объяснила госпожа Литинецкая.
Управляющая компания, как правило, является «дочерней структурой» застройщика. Конкурентов нет, в результате компания получает полный карт-бланш и устанавливает завышенные цены на услуги. «Теоретически жилец может обратиться в суд,— замечает Олег Сухов.— По логике эксплуатирующая компания должна проиграть, но парадокс в том, что в большинстве случаев суды решают вопрос не в пользу жильцов».
Спасение в приватизации
Впрочем, любая из вышеперечисленных проблем лишь добавляет жильцу дополнительные неудобства. Более серьезная проблема заключается в том, что может появиться другой человек, имеющий права на занимаемую им квартиру. Как рассказал Олег Сухов, 29 покупателей квартир заселились в дом N9 по улице Дмитриевского пять-шесть лет назад, прожили в квартирах шесть лет и были поставлены перед фактом, что их квартиры принадлежат другим собственникам. Жилье приобреталось через компанию «Энергостройкомплект-М», с которой основной застройщик проекта ЗАО «Пересвет-Инвест» к тому времени расторг договор соинвестирования. Деньги от продажи квартир «Пересвет-Инвест» не получал, и нет ничего удивительного, что жилье в собственность компания оформила на себя. «Перовский суд уже три года разбирается с данными делами, но не в пользу дольщиков»,— говорит Олег Сухов. При этом, заметил адвокат, у дольщиков немного шансов вернуть вложенные в покупку квартир деньги, так как компания «Энергостройкомплект-М» признана банкротом.
Сегодня гарантию на получение прав собственности может дать покупателям лишь договор долевого участия (ДДУ). Если квартира куплена по закону 214-ФЗ, рассуждает Евгений Скоморовский, то правообладатель может самостоятельно, независимо от застройщика оформить право собственности, так как ДДУ после его заключения регистрируется в Регистрационной палате. А после того как дом построен, покупатель регистрирует на себя право собственности. Генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков замечает, что если по вине застройщика сроки будут нарушены, то к нему будут применены серьезные штрафные санкции.
Директор юридического департамента УК «Эталон» Виктория Цытрина считает, что задержек с передачей прав собственности станет меньше, если в Москве пройдет масштабная приватизация земель. Эксперт апеллирует к опыту северной столицы, где сегодня строители возводят объекты на участках, выкупленных у города и других собственников. В результате сложностей с оформлением прав собственности практически нет. «В северной столице застройщики указывают реальные сроки и стараются их соблюдать»,— подытожила госпожа Цытрина.
Денис Тыкулов, главный редактор «Гдеэтотдом.РУ», специально для «Дома
Поиск