Признание регистрации права на объект недвижимости незаконным

Признание регистрации права на объект недвижимости незаконным

В Адвокатский Центр адвоката Олега Сухова обратилось ООО. Данное ООО является арендатором рынка и на условиях субаренды предоставило гражданке Д. место под торговлю. Д. возвела на торговом месте павильон и зарегистрировала его на праве собственности как объект недвижимого имущества.

ООО обратилось в суд, просило признать регистрацию недействительной, суд отказал, вынес решение о правомерности указанной регистрации, соглашаясь с тем, что Д. должна быть собственником зарегистрированного павильона.

Адвокату Олегу Сухову предстояло отменить решение в кассационном порядке.

Доводы кассационной жалобы сводились к следующему.

1. Суд посчитал ошибочными доводы ООО о том, что земельный участок для строительства павильона Ответчику не предоставлялся, объект является движимым имуществом.

Право собственности на торговый павильон зарегистрировано Д. незаконно, с нарушением действующего законодательства, так как торговый павильон не является недвижимым имуществом, что так же усматривается из выводов экспертизы, кроме того, земельный участок в установленном законом порядке Д. не предоставлялся.

Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В рассматриваемом споре напротив, объект не связан с землей так, что при его перемещении возможно причинение несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу статей 13, 17 и 20 вышеуказанного Закона, а так же ст. 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости» при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Торговый павильон не является недвижимым имуществом, так как представляет собой каркас из металлических труб, обшитых досками, покрытыми утеплителем и облицованными пластиковым сайдингом. Павильон не имеет прочной связи с землей, так как не имеет фундамента! Боле того, отсутствуют какие-либо коммуникации (тепло и водоснабжение, канализация), имеется только электричество, которое подведено воздушным путем, через находящийся рядом столб линии электропередачи.

Договором о предоставлении торгового места не предусмотрено право Д. на строительство объекта недвижимости. Установленный торговый павильон не имеет прочной связи с землей, как следует из текста самого договора. Согласно п. 2.1 Договора торговое место предоставляется временно, до окончания строительства рыночной площадки. Согласно п.п.3.1 и 3.2 данного договора, возможен перенос павильона на другое торговое место на данной рыночной площадке или на другую рыночную площадку. Согласно п.п. 8.4, 8.5 предусмотрен вывоз павильона с территории рыночной площадки.

В соответствии с. п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 8 ст. 3 ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс РФ» торговым местом считается — место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс РФ» торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.

Из сказанного выше следует вывод: по своим признакам торговый павильон не относится к объектам недвижимого имущества, а является движимым имуществом (объектом некапитального строительства), которое не подлежит государственной регистрации.

2.Особое внимание заслуживают выводы строительно-технической экспертизы, произведенной по Определению суда.

В экспертном заключении содержатся следующие выводы:

1) Вопрос: Имеет ли торговый павильон фундамент? Если имеет, то из чего он состоит?

Ответ: Фундамента под исследуемым объектом нет. Здание опирается на отдельные элементы, никак не связанные между собой в единую устойчивую конструкцию. Детали конструкции не защищены от коррозии, не имеют соединения, конструкция не обеспечивает прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость фундамента.

2) Вопрос: прикреплены ли стены, пол, иные составные части павильона к фундаменту?

Ответ: Никакие составные части павильона к фундаменту не прикреплены.

3) Вопрос: Подведены ли к павильону подземные коммуникации?

Ответ: Не подведены.

4) Вопрос: Возможен ли перенос павильона на другое место без причинения несоразмерного ущерба?

Ответ: перемещение здания возможно в двух направлениях: по вертикали и по горизонтали. И в первом и во втором случае перемещение здания ВОЗМОЖНО БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ (расстояние между зданием и поверхностью земли составляет 50 см).

Однако суд, имея экспертное заключение, указывает в решение обратное: торговый павильон, возведенный Ответчиком, является именно объектом недвижимости, не являясь вспомогательным объектом, предназначенным для обслуживания или работы другого объекта, имеет самостоятельное использование, независимо от другого объекта, имеет связь с земельным участком, на котором расположен.

Как и любой объект строительства, пишет суд, торговый павильон является стационарным зданием, то есть НЕ МОБИЛЬНЫМ (ЕГО ПЕРЕДИСЛОКАЦИЯ БЕЗ ПРЕДШЕСТВУЮЩИХ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ НЕВОЗМОЖНА).

Таким образом, суд, ссылаясь на данное экспертное заключение, признал его обоснованным, однако трактует выводы эксперта по своему усмотрению, абсолютно в обратном значении самого заключения, что и привело к неправильному рассмотрению дела и неправомерному решению.

 

3. В решении суд так же посчитал ошибочным довод ООО о том, что торговый павильон возведен Д. на земельном участке, не предоставленным ему для строительства объекта недвижимости, а также с нарушением норм  Земельного Кодекса  РФ.

Процедура выделения земельного участка для строительства объекта недвижимости предусмотрена ст. ст. 30-34 ЗК РФ.

Однако процедура не была соблюдена: земельный участок, на котором находится павильон, Д. для строительства объекта недвижимости в указанном порядке не предоставлялся. Более того, участок земли, расположенный под павильоном Д., не является самостоятельным земельным участком, образованным для этих целей и не поставлен на кадастровый учет, как отдельный земельный участок

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

ООО, являясь арендатором земельного участка, где распложен павильон Д., согласия на выдел земельного участка под его павильон не давал. Данный земельный участок входит в состав всего участка земли площадью 5 144 м², который был предоставлен Обществу для эксплуатации рынка по Договору аренды с администрацией.

Таким образом, Д. заняла данный земельный участок по Договору предоставления торгового места, который не предусматривает строительство объектов недвижимости.

Согласно ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства в частности относятся правоустанавливающие документы на земельный участок.

Однако в свидетельстве о государственной регистрации права, в качестве документов оснований регистрации права Д., указан только Акт приемочной комиссии, утвержденный Постановлением администрации.

Данный акт сам по себе (без правоустанавливающих документов на земельный участок) не может быть признан основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости, так как регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости возможна только при предоставлении полного пакета документов, подтверждающих выделение земельного участка, как такового, и предоставление земельного участка для целей капитального строительства.

Таким образом, государственная регистрация права собственности Д. на указанный торговый павильон, как на объект недвижимости, является не законной, торговый павильон не является объектом недвижимости и возведен на земельном участке, не предоставленном ответчице для этих целей.

Данный факт подтверждается ответом Администрации  (Комитет по управлению имуществом.

Регистрация права собственности Д. на торговый павильон нарушает права ООО, как арендатора земельного участка, на котором он расположен.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

 

4. В Решении суд ссылается на то обстоятельство, что ООО, равно как и третьим лицом, пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

4.1. Суд указывает: оспариваемое ООО свидетельство было выдано Д. 20.01.2006 года, однако ООО обратилось в суд только 20.01.2011 года. Доводы ООО о том, что о нарушении своего права он узнал только при получении выписки из ЕГРП от 18.02.2010 года, суд посчитал необоснованными.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 208 РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.57): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Таким образом, ООО, не являясь собственником, является иным владельцем земельного участка, на котором располагается павильон Д. Данный факт подтверждается Договором аренды, заключенным между ООО и Администрацией.

Ссылка суда на иные, ранее вынесенные, решения суда и на то обстоятельство, что ООО, якобы, знал о строительстве торгового павильона на территории рынка НЕ ИМЕЮТ ПРАВОВОГО ЗНАЧЕНИЯ для исчисления срока исковой давности.

4.2. Кроме того, суд не обратил должного внимания на тот факт, что исходя из положений Договора о предоставлении торгового места, ООО предоставило Д. именно торговое место на территории рыночной площадки района  «Б Волги» для установки легко сборного торгового помещения.

Из заключенных договоров следует, что павильон не имеет прочной связи с землей, так как вышеуказанные Договоры предусматривают перенос павильона на другое место.

Более того, Д. заключила с ООО последний Договор на предоставление земельного участка, в то время, как ею УЖЕ было ЗАРЕГЕСТРИРОВАНО право собственности на возведенный павильон, как на объект недвижимости.

Таким образом, заключая Договор, по условиям которого предусматривается только установка легко сборного павильона, Д. СОЗНАТЕЛЬНО ввела ООО в заблуждение.  По этой причине, Истец не мог знать ни о строительстве, ни о факте регистрации объекта Д., соответственно, не имело оснований для получения информации из ЕГРП. Для обращения в суд в более ранние сроки у ООО не было ни оснований, ни причин.

 

Только после второго судебного заседания, через час судебных прений, кассационная коллегия согласилась с доводами Адвоката Олега Сухова, и вынесла Определение об отмене ранее вынесенного решения суда, закрепляющего за Д. на праве собственности торговый павильон.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Оспаривание договора ренты

Оспаривание договора ренты

Обстоятельства дела:

Б. обратилась в суд первой инстанции с целью расторжения договор пожизненного содержания с иждивением с Г., требуя признать за ней право собственности на квартиру. В связи с преждевременной смертью истца, производство было приостановлено для определения преемника. Преемником была назначена К., которая являлась наследницей по завещанию. Суд первой инстанции установил, что спорная квартира была отчуждена в пользу Х. И, посчитав доводы истца несостоятельными, отказал удовлетворить требования.

Истец была не согласна с вынесенным решением, считая его незаконным и необоснованным. Просила отменить решение и удовлетворить иск.

 

Правовая позиция адвоката:

Суд действительно принял решение, которое по праву можно считать незаконным и необоснованным. По договору ответчик обязан был осуществлять уход за Б., оплачивать каждый месяц ее содержание, осуществлять своевременно ремонт, покупать мебель и бытовую технику. Кроме того, в договоре прописано, что ответчик должен оказать услуги по погребению с учетом пожеланий Б.

Суд, отказывая удовлетворить иск, сослался на то, что истец не доказала обстоятельств, указывающих не неполучение содержания. Посчитал, что показания свидетелей объективно подтверждают выплату ответчиком ренты.

Нельзя согласиться с выводами суда, потому что как таковых достаточных доказательств в материалах дела не имелось. Договором предусмотрено, что факт получения денежных средств оформляется распиской. Расписок у ответчика не оказалось. Им были предъявлены в качестве доказательств различные чеки, которые не доказывают, что купленные в соответствии с ними товары и лекарственные средства, были переданы Б. Уход также не был обеспечен надлежащим образом, потому что при жизни Б. был заключен договор с агентством, которое предоставляет услуги сиделки. Жизнью Б. ответчик не интересовался и навещал ее последний раз пол года назад.

При таких обстоятельствах, явно указывающих на недобросовестное исполнение обязательств по договору, следует обратиться к нормам ст.ст. 450, 599 ГК РФ, дающих основания для расторжения договора.

Также необходимо опровергнуть тот факт, что покупатель квартиры, которую ответчик продал, относится к категории добросовестных покупателей. Недобросовестность покупателя квартиры выражается в том, что Г. и Х. знакомы, живут в одном доме, и она знала о договоре ренты. Поэтому при должной осмотрительности она должна была знать, что квартиру приобретает у лица, не имеющего права ее отчуждать.

 

Результат по делу:

Суд апелляционной инстанции изменил первоначальное решение суда, признав договор пожизненного содержания расторгнутым и применив последствия недействительности сделок.

Признание права на наследственное имущество

Признание права на наследственное имущество

В Адвокатский Центр Олега Сухова обратились два брата А. и А1. Из представленных документов следовало, что в 1988 году дед А. и А1. переоформил на сестру А. земельный участок с домом недалеко от Москвы. При этом указанный участок с домом был приобретен совместно бабушкой и дедом А. и А1., в соответствии с чем А. и А1. полагали, что имеют право претендовать как наследники по праву правопреемства после смерти бабушки и отца на соответствующую долю дома и земельного участка.

Одинцовским городским судом А. и А1. в требованиях было отказано.

Адвокат Олег Сухов обратился в Московский областной суд с кассационной жалобой, в рамках судебного процесса пояснил следующее.

Решением Одинцовского городского суда Московской области исковые требования А. и А1. (далее истцы) к Т. (ответчик), ДПК «Работники МИД», Администрации Юдинского сельского округа, Администрации Одинцовского муниципального района (далее Ответчики) об установлении юридического факта, о признании права собственности в порядке наследования оставлены, без удовлетворения.

С указанным решением суда истцы не согласны, считают его, подлежащим отмене по следующим основаниям

1.1. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что Решением Гагаринского районного суда от 25 мая 2011 года, Определением Московского городского суда от 18.11.2011 года уже установлен юридический факт принятия наследства матерью А. и А1., а также утвержден порядок наследования, сложившийся после отца истцов.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда

1.2. В оспариваемом решении Суд необоснованно установил тот факт, что:

«отец истцов написал заявление в правление кооператива о приеме в члены его дочери, и передачей ей половину паенакопления». Здесь же суд сослался на то обстоятельство, что на заявлении имеется подпись отца истцов о том, что он не возражает против заявления.

Данные доводы не соответствуют представленным суду доказательствам и доводам представителя ДПК «Работники МИД»:

2.1. На заявлении дед истцов четко выразил свою волю о передаче дочери лишь половины его паенакоплений, а не половины всего пая:

2.2. В августе 1987 года ответчица обратилась с заявлениями в правление кооператива «Работники МИД СССР» с просьбой о принятии ее в члены кооператива в связи с передачей ей половины паенакоплений отца:

2.3. В соответствии с Протоколом №  2 Общего собрания членов ЖСК «Работники МИД СССР» от  _________________ 1987 года решено было принять Ответчицу в члены кооператива и перечислить на нее половину паенакоплений отца.

2.4. В соответствии с Протоколом судебного заседания представитель ДПК «Работники МИД» подтвердил, что до принятия ответчика в члены кооператива бабушка и отец истцов владели паем по ½ доли.

2.5. Согласно ст. 20 КоБС РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Из буквального толкования вышеуказанных документов следует, что дед истцов распорядился и был вправе распорядиться лишь своей частью паенакоплений, то есть ½ долей, а именно, передал ответчице половину своего паенакопления, то есть ¼ всего паенокапления, поскольку в силу ст. 20 КоБС РСФСР имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. Супруга деда согласия на передачу своей части паенакоплений детям не давала.

2.6. Ссылка в решении суда на то обстоятельство, что на заявлении о принятии ответчицы в члены кооператива имеется подпись отца истцов о том, что он не возражает против заявления необоснованна, так как отец истцов является сыном первоначальных собственников спорного имущества, а дети не могут претендовать на имущество родителей при жизни последних.

3.1. В оспариваемом решении и материалах дела не имеется ни одного документа (заявления о передаче пая, договора дарения пая или Протокола Общего собрания членов ЖСК «Работники МИД СССР» т.д.), который мог бы подтвердить правомерность приобретения ответчиком всего паенакопления, кроме заявления от 1987 года о передаче ответчику ¼ паенакопленя. Суд не мотивировал в решении с какого момента ответчик стала собственником всего паенакопления, при этом указанное обстоятельство имеет первостепенное значение по рассматриваемому делу. Без установления данного обстоятельства невозможно разрешить вопрос по существу, в том числе отказать истцу в иске, признав за истцом права на спорное наследственное имущество.

Доводы суда о том, что только ответчик оплачивала расходы по содержанию дома в данном случае не могут являться основанием для приобретения ею всего паенакопления и исключения данного имущества из наследственной массы истцов.

По итогам кассационного разбирательства коллегия Московского областного суда пришла к выводу о том, что решение Одинцовского городского суда следует отменить, как неправомерное и нарушающее права истцов.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Преимущественное право на выкуп арендованных помещений

Преимущественное право на выкуп арендованных помещений

К Адвокату Сухову Олегу обратилось ООО «…», с целью представления интересов Общества в суде апелляционной инстанции  (ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД). В суде первой инстанции общество действовало самостоятельно, без представителя, в удовлетворении требований было отказано.

Изначально, ООО «Фарма» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению имуществом города … Московской области (далее — КУИ), выразившееся в не проведении оценки арендуемых заявителем помещений площадью … кв. м, по адресу: Московская область, г. …, ул…, д…, и не направлении заявителю надлежащим образом оформленного договора купли-продажи. Заявитель также просил суд обязать КУИ произвести оценку вышеназванного имущества и направить в адрес ООО «Фарма» договор купли-продажи указанных помещений.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N … в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «…» в лице Представителя Сухова О. В. обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

В отношении заявленных требований представитель ООО «…» Сухов О. В. поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представители администрации города …, КУИ  и Совета депутатов … возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд вынес Определение об отмене решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между КУИ (арендодатель) и ООО «…» (арендатор) заключен договор аренды от … 2001г. N 2…, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное пользование сроком на 5 лет с …2002 по …2006 нежилое помещение общей площадью …кв. м, находящееся по адресу: Московская область, г…., ул…., д…

Договор аренды от …2001 г. N 2 зарегистрирован в установленном порядке …2001г.

Дополнительным соглашением от ….2006г. N 2 срок договор аренды продлен до …б2011г.

02 сентября 2009 года Советом депутатов г. … принято решение N … «Об условиях реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества в г. …», которым, в том числе предусмотрено, что арендуемое ООО «…» недвижимое имущество в виде нежилого помещения площадью …. кв. м, отнесено к категории имущества, подлежащего приватизации в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.09.2009 N 1819 КУИ г. … обратился к ООО «…» с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

19 октября 2009 года ООО «…» направило главе г. … письмо об отказе от реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью ….кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. …, ул…, д. …, и просило предоставить указанное имущество в долгосрочную аренду сроком на 30 лет.

Впоследствии, письмом от 11.11.2010 ООО «…» обратилось к главе г. … с просьбой предоставить обществу в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в собственность указанное выше нежилое помещение, во втором квартале 2011 года с рассрочкой на три года.

В ответ на указанное обращение администрация г. … направила ООО «…» письмом от … 2010, которым отказала обществу в реализации его преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости, ссылаясь на то, что ранее ООО «…» уже отказалось от своего преимущественного права на выкуп имущества, в связи с чем спорное помещение было отнесено к категории имущества, предназначенного для сдачи его в аренду на долгосрочной основе.

08 февраля 2011 года ООО «…» повторно направило главе г. … письмо, в котором просило предоставить обществу возможность реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Письмом от ….2011 N 2 КУИ г. … известил ООО «…» о принятии его заявления от 08.02.2011 к сведению и рассмотрении данного вопроса Советом депутатов г. …

Полагая, что бездействие КУИ г. …, выразившееся в не совершении действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы общества, ООО «…» обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд отменил первоначальное решении, обосновывая свою позицию следующим.

В обоснование заявленных требований ООО «…» ссылается на то, что рыночная оценка арендуемого им объекта недвижимости не производилась и условия выкупа спорного помещения до сведения общества не доводились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определение условий приватизации и направление субъекту малого или среднего предпринимательства, имеющему преимущественное право на приобретение имущества, проекта договора купли-продажи, содержащего, в том числе, условие о цене, относится к числу обязанностей органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации.

Вместе с тем, доказательств принятия решения об условиях приватизации спорного объекта в материалах дела не имеется. В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители КУИ г. …, администрации г. … и Совета депутатов г. … пояснили, что такое решение не принималось. Советом депутатов г. … принято было лишь решение от 02.09.2009 N 728/70 «Об условиях реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества в г. …».

Однако такое решение, по мнению арбитражного апелляционного суда, не отвечает требованиям, установленным статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку не содержит в себе условий приватизации муниципального имущества, а лишь указывает на наличие у арендаторов преимущественного права на выкуп арендуемого ими имущества.

Письмом от 21.09.2009 N… КУИ г. …предложило ООО «…» заключить договор купли-продажи арендуемого обществом помещения. К указанному письму были приложены: копия решения Совета депутатов г. … от 02.09.2009 N …, никем не подписанная типовая форма проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и требование о погашении задолженности.

Однако направленная в адрес общества типовая форма проекта договора купли-продажи не соответствует требованиям закона, поскольку не содержит в себе существенных условий договора купли-продажи: покупателя имущества, предмета договора и рыночной цены продаваемого объекта, определенной в соответствии с требованиями Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель КУИ г. … и администрации г. … пояснили, что проект договора купли-продажи спорного объекта в адрес ООО «…» не направлялся.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд пришёл к выводу о том, что процедура, установленная статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, КУИ г. … выполнена не была, условия, необходимые для возможности реализации ООО «…» преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта, органом местного самоуправления изначально обеспечены не были.

Кроме того, закон связывает момент утраты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не с абстрактным отказом от реализации этого права, а с действиями либо бездействием субъекта малого или среднего предпринимательства, совершенными по результатам рассмотрения проекта договора купли-продажи, который в обязательном порядке должен поступить от органа местного самоуправления и содержать конкретно определенные условия, либо с расторжением уже заключенного договора.

В обоснование своих возражений администрация г. … и КУИ г. … ссылаются на то, что письмом от 19.10.2009 ООО «…» отказалось от реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Однако Арбитражный апелляционный суд не признал указанный довод обоснованным, поскольку письмо ООО «…» от 19.10.2009 не содержит формулировки об отказе от заключения договора купли-продажи, а КУИ г. … не направило в адрес общества надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи арендуемого имущества, содержащий все существенные условия договора.

Само по себе письмо ООО «…» от 19.10.2009 не может свидетельствовать об утрате обществом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, учитывая, что КУИ г. … не выполнен порядок приватизации, предусмотренный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Совета депутатов г. … от 25.11.2009 N 771/74 арендуемое ООО «…» нежилое помещение включено в перечень муниципального имущества предназначенного для предоставления в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Между тем, учитывая, что ООО «…» не отказывалось от заключения договора купли-продажи спорного объекта, а КУИ г. … не была соблюдена процедура обеспечения арендаторам возможности реализовать их преимущественные права на приобретение арендуемого имущества, установленная Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, арбитражный апелляционный суд считает, что включение арендуемого обществом помещения в указанный выше перечень, утвержденный решением Совета депутатов г. … от 25.11.2009 N …, не может свидетельствовать об утрате истцом права на преимущественный выкуп арендуемого объекта.

Кроме того, суду не представлено доказательств, подтверждающих, что названное решение Совета депутатов г. … от 25.11.2009 N …было опубликовано в установленном порядке в соответствии с положениями статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, ссылки КУИ и администрации г. … на то, что отсутствуют условия, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для реализации ООО «…» своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, не могут быть признаны обоснованными.

ООО «…» не утратило своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Письмом от 11.11.2010 ООО «…» обратилось к главе г. … с просьбой предоставить обществу в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в собственность арендуемое нежилое помещение.

Администрация г. …. письмом от 09.12.2010 N … отказала обществу в реализации его преимущественного права.

08 февраля 2011 года ООО «…» повторно направило главе г. … письмо о выкупе арендуемого объекта.

КУИ г. … не представил суду доказательств, что рассмотрел поступившие после 01.01.2009 заявление ООО «…» в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Федерального закона.

Арбитражным апелляционным судом не установлено препятствий для реализации обществом своего преимущественного права.

При таких обстоятельствах, бездействие КУИ г. … не соответствует указанным выше положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суд постановил: решение Арбитражного суда Московской области … отменить. Признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, бездействие Комитета по управлению имуществом города …Московской области по не проведению оценки арендуемых помещений площадью ….. кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. …, ул…, д. …, и не направлению в адрес общества с ограниченной ответственностью «….» надлежащим образом оформленного проекта договора купли-продажи.

Обязать Комитет по управлению имуществом города … Московской области в десятидневный срок с момента вынесения настоящего постановления произвести оценку нежилого помещения площадью … кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. …, ул. …, д.

Обязать Комитет по управлению имуществом города … Московской области направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «….» оформленный договор купли-продажи арендуемых помещений площадью … кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. …, ул…, д. …

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Недействительность решения Общего собрания акционеров

Недействительность решения Общего собрания акционеров

К Адвокату Сухову Олегу обратилось ООО «Х» с просьбой представления интересов в суде первой и, в случае необходимости, в апелляционной инстанции.

Изначально Общество с ограниченной ответственностью «Х» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО   «У», А.Е.С, Межрайонной инспекции ФНС России N 46 по г. Москве, Б.Г.П., третье лицо: Ш.В.А. о признании недействительным решения общего собрания и решения налогового органа.

В обоснование иска Адвокат указал, что по состоянию на 18.02.2010 Б. Г.П. не являлся собственником 80 штук обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО «У» и, соответственно, договор дарения указанных акций от 18.02.2010, заключенный между Б. Г.П. и А.Е.С. является ничтожным согласно ст. 168 Кодекса.

В этой связи, решение внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «У» от 17.02.2010 г., оформленное протоколом N 10 о заключении договора дарения 80 штук обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО «У» между Б.Г.П. и А.Е.С.; решение внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «У» от 18.02.2010 г., оформленное протоколом N 11, о прекращении полномочий генерального директора ЗАО «У» Ш.В.А. и о назначении на указанную должность А. Е.С.; решение МИФНС N 46 по г. Москве о внесении в ЕГРЮЛ записи за государственным регистрационным номером 2107747949747 в отношении ЗАО «У» являются недействительными, поскольку в указанных собраниях принимали участие лица, не являющиеся акционерами общества, и, соответственно, решение налогового органа основано на недостоверных данных.

Решением Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, ЗАО «У», А.Е.С. обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении иска, указывая, что истцы не являются заинтересованными лицами по указанному делу, поскольку не приобрели права акционеров.

Представители заявителей доводы апелляционных жалоб в судебном заседании поддержали в полном объеме.

Представитель Сухов О. В. и третьего лица в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель МИФНС N 46 по г. Москве полагал подлежащим отмене решение в части признания недействительным решения налогового органа.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения оспариваемого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции установлено, что 17 февраля 2010 года состоялось внеочередное общее собрание акционеров ЗАО «У», оформленное Протоколом N 10 о заключении Договора дарения 80 штук обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО «У» между Б. Г.П. и А.Е.С.

В этот же день был заключен Договор дарения 80 штук обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО «У» между Б.Г.П. (продавец) и А.Е.С.(покупатель).

18 февраля 2010 года состоялось Внеочередное общее собрание акционеров ЗАО «У», оформленное Протоколом N 11 о прекращении полномочий Генерального директора ЗАО «У» Ш.В.А. и назначении на указанную должность А.Е.С.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительность, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе, договоры дарения спорного имущества по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что на момент заключения договора с А.Е.С. у Б.Г.П. отсутствовало право собственности на акции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у него права распоряжения указанным имуществом путем дарения и обоснованно признал договора дарения недействительной сделкой как совершенной с нарушением требований ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 51 Федерального закона «Об акционерных обществах» правом участия в общем собрании акционеров обладают лица, включенные в реестр акционеров общества на дату, определенную органом, принявшим решение о созыве собрания.

Исходя из пункта 1 статьи 55 Федерального закона «Об акционерных обществах» внеочередное общее собрание акционеров проводится как по инициативе самого совета директоров общества, так и по требованию других лиц, в том числе акционера, являющегося владельцем не менее чем 10 процентов голосующих акций общества на дату предъявления требования.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что на момент проведения оспариваемых собраний в соответствии с реестром акционеров Б. Г.П., А.Е.С., являлись акционерами общества, и, соответственно, могли созывать внеочередное общие собрания акционеров, участвовать в них и голосовать по каким-либо решениям, принимаемым на данном собрании, а также, что соблюдены требования закона, предъявляемые к порядку созыва и проведения внеочередного общего собрания акционеров, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований о признании недействительными решение внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «У» от 17.02.2010 г., оформленное протоколом N 10 о заключении договора дарения 80 штук обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО «У» между Б.Г.П. и А.Е.С.; решение внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «У» от 18.02.2010 г., оформленное протоколом N 11, о прекращении полномочий генерального директора ЗАО «У» Ш.В.А. и о назначении на указанную должность А.Е.С.

Поскольку решение внеочередного общего собрания акционеров основано на недействительной сделке, то указанное решение не могло служить основанием для внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, не связанных с внесением изменений в учредительные документы общества, и соответственно, решение МИФНС N 46 по г. Москве принято на основании представленных недостоверных сведений и является недействительным. Данный судебный процесс закончился следующим: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N…….оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Адвоката Олег Сухов дал комментарий в программе «Вести Москва» на канале «Россия» тема: «Заложники в своём доме»

Адвоката Олег Сухов дал комментарий в программе «Вести Москва» на канале «Россия» тема: «Заложники в своём доме»

Мария Самойлова, Екатерина Слесарева

Двести жителей нового дома на улице Борисовские пруды рискуют оказаться на улице. На квартиры, куда они законно вселились год назад, неожиданно предъявил претензии коммерческий банк. Там показывают бумаги, из которых следует, что застройщик эти квартиры успел не только продать, но и заложить.

Как и большинство людей в этом доме, Галина Владимировна Захарченко покупала квартиру ещё на этапе строительства. Рекламный проспект обещал комфортное жильё, красивый вид из окна и новую счастливую жизнь. Проблемы начались, когда дом уже должны были сдать в эксплуатацию. Застройщик почему-то тянул время, и людям пришлось через суд доказывать право на собственность. Спустя год, когда все уже успели обжиться и сделать ремонт, в дверь неожиданно постучали.

«И буквально полтора месяца назад к нам в дом явились представители „Собинбанка“, где нам предъявили договор, заключенный с у «УниверсСтройЛюксом», где наши квартиры в количестве 58 оказались заложенными после нашей оплаты, после нашей покупки», — рассказывает Галина Захарченко, старшая по дому №      5, корпус 1.

Теперь застройщик «УниверсСтройЛюкс» — на грани банкротства, банк заявляет, что квартиры принадлежат ему — это долги застройщика. Жители, объединенные одной проблемой, ищут адвокатов и юристов. И недоумевают, как такое возможно, чтобы отбирали частную собственность, и никто не мог защитить.

«Многие из нас продали квартиры, живём сейчас здесь под вопросом. Где нам тогда жить, если жить негде? Это единственное наше жильё, которое мы трудом, потом и кровью заработали. Дети наши, что должны делать? Где они будут жить — в коробках?» – возмущена Ольга Чикирева, жительница дома №      5, корпус 1.

Третье лицо – банк — пытается теперь отменить право собственности на квартиры. Потому что ни в каких документах при оформлении залога не значилось, что у квартир появились новые хозяева.

«Следующее заседание будет в Мосгорсуде. Мосгорсуд отменит решение Нагатинского суда, и тогда наше право собственности, которое зарегистрировано в Государственном реестре, можно будет выбросить на помойку», — пояснил Александр Нагорнов, житель дома №      5, корпус 1.

Пока из всего дома только 58 квартир оказались заложены застройщиком в банк — это примерно 200 человек. Жильцы уверены, что это только первая волна — по законам жанра скоро могут постучать в дверь и к их соседям.

«Я считаю, что это мошенническая операция, это самая настоящая махинация. Потому что однозначно есть сговор, потому что договор займа не зарегистрирован. То есть мы имеем всё-таки Государственные свидетельства о регистрации права. Договор займа не зарегистрирован», — говорит Олег Чижов, житель дома №      5, корпус 1.

Люди полагают, что застройщик и банк — заодно. И о такой схеме договорились изначально. Такое предположение сделал юрист, к которому жители обратились за помощью.

«На сегодняшний момент, наверное, это больше проблем в законодательстве. Объясню почему: с людьми были заключены договора, которые нигде в государственных учреждениях не отмечаются. А это даёт право застройщику повторно использовать права и реализовывать их тем или иным способом. В данном случае у нас был способ залога. Но не исключено, что застройщик мог и продать эти помещения», — уточнил Олег Сухов, адвокат.

Возможно, таким нечестным способом застройщик пытался выбраться из кризиса. Ситуация распространенная. Проблемы бизнеса решаются за счёт простых людей. Но обманутые жильцы сдаваться не собираются и намерены, помимо всего прочего, обратиться в правоохранительные органы, чтобы там проверили методы работы этой компании.

Источник Видео: Вести-Москва
Поиск