Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратились клиенты Н.Р. и Г.У. На консультации пояснили, что в 2008 году ими был заключен предварительный договор с застройщиком. Стороны согласовали стоимость объекта недвижимости и срок сдачи – третий квартал 2010 года. В 2009 году стало очевидным, что строительство объекта не будет завершено к указанному сроку, и Н.Р. с Г.У. обратились в суд с требованием о расторжении предварительного договора, взыскав полную стоимость квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и моральный ущерб.

С 2010 года в арбитражном суде рассматривалось дело о банкротстве застройщика. Позже клиенты узнали, что производство о банкротстве было прекращено. В связи с данным обстоятельством, заявления Н.Р. и Г.У. о включении в реестр требований кредиторов рассмотрены не были, и производство по ним также подлежало прекращению.

В 2012 году в отношении застройщика было возбуждено уголовное дело. Директор общества (застройщика) был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). В рамках уголовного дела Н.Р. и Г.У. были признаны потерпевшими.

Н.Р. и Г.У. обратились в Москомстройинвест с просьбой о включении их в реестр обманутых дольщиков. Однако уполномоченный орган отказал заявителям, сославшись на то, что договор между ними и застройщиком был расторгнут в судебном порядке, и действующим не является.

 

Правовая позиция адвоката:

Адвокат Сухов О. В. пояснил клиентам, что решение Москомстройинвеста является незаконным, его необходимо обжаловать в судебном порядке в пределах трехмесячного срока. Дела, связанные с оспариванием решений, а также действий или бездействий органов власти разрешаются по правилам административного судопроизводства. Поэтому Сухов О. В. подготовил административное исковое заявление и предъявил его в суд по месту жителя Н.Р. и Г.У. (истцов).

В ходе рассмотрения дела по существу, адвокат Сухов О. В. обратил внимание суда на следующее. В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 20.09.2013 года (далее – Приказ), лицу для включения в реестр обманутых дольщиков, необходимо соответствовать хотя бы одному из критериев, которые в нем указаны. В частности: задержка строительства, прекращение права владения и пользования земельным участком, признание гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела, установление факта привлечения денежных средств по договорам, которые не расторгнуты и не признаны недействительными, ликвидация и банкротство.

Пунктом 14 Правил установлены основания для отказа во включении заявителей в реестр. Ими являются: несоответствие лиц критериям, непредставление или представление документов в недостаточном объеме, введение дома в эксплуатацию и передача квартиры застройщику, привлечение средств для строительства дома на землях, которые не предназначены для данной цели.

Представитель Москомстройинвеста возражал против исковых требований. Пояснил, что предварительный договор купли-продажи не является договором долевого участия, а денежные средства ранее были взысканы по решению суда, в связи с чем права истцов не могут быть нарушены.

Однако адвокат Сухов О. В. пояснил суду, что взысканные денежные средства по решению суда в рамках исполнительного производства не получены, деятельность застройщика прекращена, истцы в установленном порядке признаны потерпевшими. Поэтому в отношении Н.Р. и Г.У. имеются фактические обстоятельства, установленные федеральным законодательством в качестве критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших.

Обосновывая правовую позицию, Сухов О. В. сослался на судебную практику по аналогичным делам: Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 31-КГ15-9, Апелляционное определение Самарского областного суда от 06.03.2015 по делу N 33-2435/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-31574/2015.

Результат по делу:

Заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа во включении Н.Р. и Г.У. в реестр обманутых дольщиков, и возложил на Москомстройинвест обязанность включить истцов в указанный реестр, устранив тем самым нарушение их прав и свобод.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Одностороннее расторжение договора долевого участия

Одностороннее расторжение договора долевого участия

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратилась З.Е.Е., которая пояснила на консультации, что застройщик уведомил ее об изменении сроков строительства. Из сообщения следовало, что стройка многоквартирного дома, и сдача однокомнатной квартиры не состоятся ранее, чем через год. З.Е.Е. попросила помочь Сухова О. В. вернуть деньги, оплаченные в счет стоимости квартиры, и расторгнуть договор долевого участия (далее – ДДУ).

 

Правовая позиция адвоката:

В соответствии со ст. 9 ФЗ № 214, регулирующим правовые отношения между дольщиком и застройщиком, одна из сторон вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. В рассматриваемом споре одностороннее расторжение ДДУ связано с нарушением срока строительства застройщиком.

Чтобы расторгнуть ДДУ, адвокат Сухов О. В. направил в адрес организации уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения. Помимо уведомления о расторжении, адвокат указал, что застройщик обязан возвратить денежные средства с процентами за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в двойном размере и с даты оплаты договора.

Так как застройщик оставил претензию без ответа, адвокат Сухов О. В. подал исковое заявление в суд. В ходе судебного разбирательства, он сослался на ФЗ № 214 и Закон «О защите прав потребителей», а также на аналогичную судебную практику: Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2015 по делу N 33-13479, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2015 по делу N 33-3198, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2014 по делу N 33-34778.

Адвокатом Суховым О. В. были рассчитаны проценты от стоимости договора, подлежащие уплате. Размер процентов за необоснованное пользование денежными средствами составил 1/300 от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. Они подлежали начислению со дня внесения оплаты З.Е.Е. до момента возврата их застройщиком. Так как З.Е.Е. заключала ДДУ в качестве физического лица, то адвокат указал, что рассчитанные проценты подлежат взысканию в двойном размере.

Пунктом 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» определено, что за несоблюдение в досудебном порядке требований потребителя о возврате денег, к взысканной судом денежной сумме присуждается штраф в размере 50%.

Застройщик исковые требования не признал, в возражениях указал, что З.Е.Е. злоупотребила правом, и вина организации в задержке сроков строительства отсутствует. Однако Сухов О. В. опроверг аргумент ответчика, так как участнику долевого строительства предоставлено ФЗ № 214 право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке независимо от вины застройщика.

 

Результат по делу:

Суд установил факт нарушения срока передачи объекта недвижимости истцу и обоснованно удовлетворил требования З.Е.Е. Вышестоящие судебные инстанции не приняли во внимание доводы ответчика (застройщика), указав, что нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение оспариваемого решения, судом не допущено.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Исследование: наиболее распространенные основания получения скидки у застройщиков через суд

Исследование: наиболее распространенные основания получения скидки у застройщиков через суд

Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали судебную практику и определили наиболее распространенные основания исков о снижении договорной цены и взыскании с застройщиков компенсаций.

Наиболее распространенным основанием для получения 10-15% скидки на квартиру является обнаружение в ней строительных недостатков. «При вынесении подобных решений суды опираются на нормы закона об участии в долевом строительстве, который позволяет дольщикам при обнаружении недостатков, нарушений требований технических регламентов требовать безвозмездного устранения недоделок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения понесенных на ремонт расходов. Аналогичные правила установлены и законом о защите прав потребителей», — отмечает адвокат Олег Сухов.

Срыв сроков передачи квартиры в собственность покупателя — еще один повод не только для выбивания 5-10-процентной скидки с непунктуального девелопера, но и для расторжения договора с выплатой компенсации, включающей проценты за пользование чужими денежными средствами, убытков, морального вреда. Зачастую эти средства позволяют приобрести взамен бракованной квартиры более качественное и просторное жилье.

Веским доводом в пользу снижения цены договора долевого строительства на 2-3% может стать и недостача квадратных метров. Как правило, в таких делах застройщики пытаются апеллировать к положениям договоров с дольщиками, в которых предусмотрены особые условия перерасчета договорной цены при расхождении заявленной и фактической площади. При этом девелоперы забывают о ч.1 ст. 16 закона «О защите прав потребителей», согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, аннулируются по умолчанию.

Взыскание клиентом с банка % за пользование денежными средствами

Взыскание клиентом с банка % за пользование денежными средствами

Видеоконсультация адвоката Олега Сухова на тему: Как возвратить денежные средства с одной дебетовой карты, которые не могут быть получены на вторую карту при ее замене на основании смены фамилии (как получить моральный вред и проценты за пользование чужими денежными средствами)

Взыскание процентов по ипотечному кредиту с застройщика при расторжении договора

Взыскание процентов по ипотечному кредиту с застройщика при расторжении договора

В июне 2012 года между Р. и ЗАО «С» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор с обязанностью ЗАО «С» передать в собственность Р. квартиру в строящемся многоквартирном доме не более, чем через 2 месяца после даты государственной регистрации обществом своего права собственности на указанную вновь построенную квартиру, но не позднее марта 2014 г.

Помимо этого, между Р. и ЗАО «С» был заключен договор купли-продажи векселя, согласно которому, ответчик продал истцу простой, беспроцентный вексель.

Р. полностью исполнил свои обязательства по передаче ЗАО «С» денежных средств в размере стоимости квартиры за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Т».

Однако ЗАО «С» свои обязательства не исполнило, более того не приступило к строительству и даже не получило разрешение на него.

Р. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. После детального изучения материалов дела адвокатом было составлено и подано исковое заявление в суд о признании недействительными предварительного договора, договора купли-продажи векселя, взыскании денежных средств, оплаченных по указанным договорам, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Правовая позиция адвоката

В силу ст. 1102 ГК РФ переданные Р. ЗАО «С» денежные средства относятся к категории неосновательного обогащения, так как свои обязательства по договорам перед Р. общество не исполнило и, абсолютно очевидно, что не сможет их исполнить в установленный срок.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. А в случае, если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают причитающуюся ему сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Согласно ст. ст. 15, 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу п. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лицо, не получившее разрешение на строительство, не может быть признано застройщиком. Таким образом, согласно п. 2 названной статьи данное лицо не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме.

Кроме того, такое привлечение денежных средств граждан может осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве.

ЗАО «С», не являясь застройщиком, и в нарушение ФЗ № 214 осуществляло привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи векселя.

В силу п. 7 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ № 214, либо такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном законе способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 данного закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, а также взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Р. полностью исполнил обязательства по передаче ЗАО «С» денежных средств в размере стоимости квартиры за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Т», и проценты, которые Р. вынужден выплачивать по принятому кредитному обязательству очевидно являются его убытками.

Аналогичной позиции придерживаются и суды, в частности Московского городской суд в Определении от 14.03.2012 по делу № 33-7693; в Определении от 24 января 2012 г. по делу № 33-1764.

Результат по делу

Исковые требования Р. были полностью удовлетворены судом. Предварительный договор и договора купли-продажи векселя были признаны недействительными, с ЗАО «С» были взысканы денежные средств, выплаченные Р. по указанным договорам, взысканы проценты за пользование денежными средствами Р. и убытки в виде процентов по кредитному договору, заключенному Р. с ОАО «Т» с целью исполнения обязательств по вышеуказанным договорам, заключенным с ЗАО «С».

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Долги по векселю надо возвращать

Долги по векселю надо возвращать

В Первый Столичный Юридический Центр обратились представители Общества с ограниченной ответственностью «Колосс» с просьбой о содействии по взысканию денежных средств по простому векселю, обязательства по которому не были исполнены векселедателем в лице ООО «Финиш».

Обстоятельства дела.

Между ООО «Старт» и ООО «Финиш» был заключен договор поставки от 30.03.2009 года N 0-00/11, в соответствии с которым ООО «Финиш» обязалось перечислить ООО «Старт» за поставленные строительные материалы денежные средства в размере 2 000 000 руб.

Соглашением от 03.05.2010 года стороны договорились, что ООО «Финиш» в счет закрытия долга передает ООО «Старт» вексель на сумму 2 000 000 руб., а ООО «Старт» передает вексель ООО «Колосс» в счет оплаты за приобретаемую квартиру.

ООО «Финиш» 05.05.2010 выдало простой вексель, подписанный руководителем предприятия-векселедателя и главным бухгалтером предприятия-векселедателя, на сумму 2 000 000 руб. Вексель подлежит оплате по предъявлении, но не ранее 20 июля 2010 года.

По акту приема-передачи от 13.05.2010 года вексель передан ООО «Старт» (индоссант) ООО «Колосс» посредством проставления индоссамента на оборотной стороне во исполнение договора купли-продажи от 05.05.2010 N 45 квартиры по адресу: ___________________________.

24.12.2010 нотариусом _________________ ООО «Финиш» было направлено письмо с требованием оплатить вексель на общую сумму 2 000 000 руб., однако ООО«Финиш» вексель не оплатило. Нотариусом ___________________ вынесен акт о протесте векселя в неплатеже против векселедателя в соответствии со статьей 44 Положения о простом и переводном векселе, введенного в действие постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР от 07.08.1937 N 104/1341 (далее — Положение о переводном и простом векселе).

Адвокатом Олегом Суховым, юристом Первого Столичного Юридического Центра, было подано исковое заявление в Арбитражный суд города Москвы к ООО«Финиш» и ООО «Старт» с требованиями о взыскании задолженности по оплате векселя, процентов за пользование чужими денежными средствами, издержек по совершению протеста векселя.

Суд, изучив материалы дела, вынес решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, в соответствии со ст.ст. 43, 47, 48, 77, 78 Положения о переводном и простом векселе, а также наличия в деле надлежащих доказательств предъявления ценной бумаги должнику для получения долга — акта нотариуса о протесте векселя в неплатеже.

Спорные отношения сторон являются вексельными и регулируются Федеральным законом от 11.03.1997 N 48-ФЗ «О переводном и простом векселе» (далее — Закон N 48-ФЗ) и Положением о переводном и простом векселе. На основании статьи 43 Положения о переводном и простом векселе векселедержатель может обратить свой иск против индоссантов, векселедателя и других обязанных лиц при наступлении срока платежа, если платеж не был совершен. В соответствии со статьей 34 Положения о переводном и простом векселе переводный вексель сроком по предъявлении оплачивается при его предъявлении и должен быть предъявлен к платежу в течение одного года со дня его составления. Согласно статье 77 Положения о переводном и простом векселе к простому векселю применяются, поскольку они не являются несовместимыми с природой этого документа, постановления, относящиеся к переводному векселю, касающиеся в том числе и срока платежа. В силу статьи 47 Положения о переводном и простом векселе все выдавшие, акцептовавшие, индоссировавшие переводный вексель или поставившие на нем аваль являются солидарно обязанными перед векселедержателем. Векселедержатель имеет

право предъявления иска ко всем этим лицам, к каждому в отдельности и ко всем вместе, не будучи принужден соблюдать при этом последовательность, в которой они обязались. Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2000 N 33/14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», вексельные сделки порождают две категории вексельных обязательств — обязательства прямых должников и обязательства должников в порядке регресса.

Прямыми должниками являются векселедатель в простом векселе и акцептант в векселе переводном. Требования к ним, а также к авалистам данных лиц (при их наличии) могут быть предъявлены как в срок платежа, так и в течение всего срока вексельной давности безотносительно к наличию или отсутствию протеста. Основанием требований к прямым должникам является сам вексель, находящийся у кредитора.

Все иные лица являются участниками регрессных вексельных обязательств, что означает наступление этих обязательств только при условии наличия протеста в неплатеже либо ином нарушении при обороте векселя со стороны прямых должников. Без такого протеста регрессные должники не обязаны по векселю, кроме случаев, когда иное предусмотрено в самом векселе (статья 46 Положения) либо прямо установлено Положением о переводном и простом векселе.

В рассматриваемом случае ООО «Колосс» (векселедержатель) обратилось с иском о взыскании суммы вексельного долга, процентов и издержек солидарно с прямого должника — ООО «Финиш» (векселедатель) и с регрессного должника — ООО «Старт», которое индоссировало спорный вексель. Протест в неплатеже спорного векселя совершен надлежащим образом. Требования статьи 44 Положения о переводном и простом векселе о форме акта, удостоверяющего отказ в неплатеже, соблюдены. Акт о протесте векселя в неплатеже не оспорен и не признан в судебном порядке недействительным.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что на ООО «Финиш» и ООО «Старт» распространяются правила статей 47, 49 Положения о переводном и простом векселе, в соответствии с которыми ответчики, будучи векселедателем и индоссантом, обязаны уплатить ООО «Колосс» вексельную сумму, проценты и издержки по векселю, являются полностью обоснованными.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск