Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратились клиенты Н.Р. и Г.У. На консультации пояснили, что в 2008 году ими был заключен предварительный договор с застройщиком. Стороны согласовали стоимость объекта недвижимости и срок сдачи – третий квартал 2010 года. В 2009 году стало очевидным, что строительство объекта не будет завершено к указанному сроку, и Н.Р. с Г.У. обратились в суд с требованием о расторжении предварительного договора, взыскав полную стоимость квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и моральный ущерб.

С 2010 года в арбитражном суде рассматривалось дело о банкротстве застройщика. Позже клиенты узнали, что производство о банкротстве было прекращено. В связи с данным обстоятельством, заявления Н.Р. и Г.У. о включении в реестр требований кредиторов рассмотрены не были, и производство по ним также подлежало прекращению.

В 2012 году в отношении застройщика было возбуждено уголовное дело. Директор общества (застройщика) был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). В рамках уголовного дела Н.Р. и Г.У. были признаны потерпевшими.

Н.Р. и Г.У. обратились в Москомстройинвест с просьбой о включении их в реестр обманутых дольщиков. Однако уполномоченный орган отказал заявителям, сославшись на то, что договор между ними и застройщиком был расторгнут в судебном порядке, и действующим не является.

 

Правовая позиция адвоката:

Адвокат Сухов О. В. пояснил клиентам, что решение Москомстройинвеста является незаконным, его необходимо обжаловать в судебном порядке в пределах трехмесячного срока. Дела, связанные с оспариванием решений, а также действий или бездействий органов власти разрешаются по правилам административного судопроизводства. Поэтому Сухов О. В. подготовил административное исковое заявление и предъявил его в суд по месту жителя Н.Р. и Г.У. (истцов).

В ходе рассмотрения дела по существу, адвокат Сухов О. В. обратил внимание суда на следующее. В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 20.09.2013 года (далее – Приказ), лицу для включения в реестр обманутых дольщиков, необходимо соответствовать хотя бы одному из критериев, которые в нем указаны. В частности: задержка строительства, прекращение права владения и пользования земельным участком, признание гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела, установление факта привлечения денежных средств по договорам, которые не расторгнуты и не признаны недействительными, ликвидация и банкротство.

Пунктом 14 Правил установлены основания для отказа во включении заявителей в реестр. Ими являются: несоответствие лиц критериям, непредставление или представление документов в недостаточном объеме, введение дома в эксплуатацию и передача квартиры застройщику, привлечение средств для строительства дома на землях, которые не предназначены для данной цели.

Представитель Москомстройинвеста возражал против исковых требований. Пояснил, что предварительный договор купли-продажи не является договором долевого участия, а денежные средства ранее были взысканы по решению суда, в связи с чем права истцов не могут быть нарушены.

Однако адвокат Сухов О. В. пояснил суду, что взысканные денежные средства по решению суда в рамках исполнительного производства не получены, деятельность застройщика прекращена, истцы в установленном порядке признаны потерпевшими. Поэтому в отношении Н.Р. и Г.У. имеются фактические обстоятельства, установленные федеральным законодательством в качестве критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших.

Обосновывая правовую позицию, Сухов О. В. сослался на судебную практику по аналогичным делам: Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 31-КГ15-9, Апелляционное определение Самарского областного суда от 06.03.2015 по делу N 33-2435/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-31574/2015.

Результат по делу:

Заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа во включении Н.Р. и Г.У. в реестр обманутых дольщиков, и возложил на Москомстройинвест обязанность включить истцов в указанный реестр, устранив тем самым нарушение их прав и свобод.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Предварительный договор – не лучший способ покупки жилья в новостройке

Предварительный договор – не лучший способ покупки жилья в новостройке

После принятия Федерального Закона №    214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

Снижение штрафа за уклонение от подписания договора аренды

Снижение штрафа за уклонение от подписания договора аренды

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратился индивидуальный предприниматель М.В. Он пояснил адвокату, что заключил предварительный договор аренды нежилых помещений с другим индивидуальным предпринимателем, по условиям которого подписание основного договора аренды должно было состояться спустя два месяца. Однако ИП М.В., получив документы для заключения основного договора от арендодателя, уклонился от его подписания. За указанное бездействие стороны согласовали условие о выплате штрафа в размере 450 000 рублей.

ИП М.В. посчитал, что размер штрафа необоснованно завышен, и попросил адвоката представить его интересы в арбитражном суде.

 

Правовая позиция адвоката:

Следует отметить, что снижение размера штрафа законом допускается. Но чтобы суд удовлетворил данное требование ответчика, необходимо во время рассмотрения дела в суде первой инстанции подать соответствующее заявление о снижении штрафа. Снижение штрафа за уклонение от подписания основного договора аренды – это право суда, а не обязанность. Поэтому, если ответчик не заявит соответствующее ходатайство именно в первой инстанции, суды вышестоящих инстанций его рассматривать не будут.

В силу договорных обязательств сторонами был включен в договор пункт, который предусматривал обязательный порядок досудебного урегулирования спора в случае уклонения от заключения договора одной из сторон – обращение с требованием о понуждении. Уклонением также признавались действия, которые выражались в невнесении обеспечительного платежа в течение десяти дней со дня подписания предварительного договора, одностороннего отказа и пр.

Чтобы снизить размер штрафа, адвокат Сухов О. В. обратил внимание суда и истца на ст. 333 ГК РФ. В данной норме приводится правовое обоснование снижения штрафа – несоразмерность последствий нарушения обязательств. Суд обязан соотнести санкцию и оценку нанесенного ущерба уклонением от заключения основного договора аренды. Верховный Суд неоднократно отмечал, что каждый случай индивидуален, конкретен, поэтому именно от обстоятельств дела зависит понижение размера штрафа.

Положительным моментом в данном деле послужило не предъявление истцом достаточных доказательств, дающих основание полагать, что нанесенный ему ущерб от не заключения основного договора аренды явился следствием каких-либо сложившихся неблагоприятных обстоятельств у истца. Кроме того, доверитель Сухова О. В., не нарушая условий договора, внес обеспечительный платеж вовремя, который возврату не подлежал.

 

Результат по делу:

Арбитражный суд согласился с доводами адвоката Сухова О. В. и снизил размер штрафа на 300 000 рублей. Суды вышестоящих инстанций признали решение в данной части правомерным.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Отказ в понуждении заключить основной договор купли-продажи по условиям предварительного договора

Отказ в понуждении заключить основной договор купли-продажи по условиям предварительного договора

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратился Г.Ф.Р. Клиент пояснил адвокату, что к нему предъявлен иск с требованием обязать заключить основной договор купли продажи земельного участка с домом с гражданином К.А.М.

Г.Ф.Р. сказал, что земельный участок с домом был продан третьему лицу, так как предварительный договор, заключенный с К.А.М., утратил свое действие, потому что стороны не подписали основной договор в установленный срок. Кроме того, предварительный договор был обеспечен задатком, который Г.Ф.Р. готов возвратить К.А.М.

Правовая позиция адвоката:

Изучив документы, адвокат пришел к следующим выводам. В предварительном договоре купли-продажи было указано, что Г.Ф.Р. принадлежит земельный участок общей площадью 1421 кв. м., после раздела которого, он обязуется продать К.А.М. земельный участок площадью 676 кв. м. То есть на момент заключения предварительного договора, самостоятельный участок площадью 676 кв. м. не существовал, потому что не было осуществлено его межевание. Следовательно, сторонами был заключен договор, в котором были несогласованны существенные условия, в том числе предмет. Ввиду вышесказанного, предварительный договор купли-продажи следует считать незаключенным.

Стороны оговорили в предварительном договоре срок заключения основного договора, который оканчивался 01 мая 2015 года. До 01 мая 2015 года К.А.М. к Г.Ф.Р. не обращался с требованием о заключении основного договора, что в свою очередь означает, прекращение обязательств сторон. Поэтому Г. Ф.Р. имел право на продажу земельного участка с домом третьему лицу.

Спорное имущество к моменту судебного разбирательства было передано третьему лицу, о чем свидетельствовал акт приема-передачи, подписанный сторонами. Предметом договора купли-продажи, заключенного между Г.Ф.Р. и новым покупателем, был земельный участок общей площадью 1421 кв. м. В соответствии с гражданским законодательством, преимущественное право на переданное спорное имущество имеет третье лицо, которому такое имущество передано во владение.

Адвокат обратил внимание суда на то, что документы, представленные истцом суду, были сфальсифицированы, потому что Г.Ф.Р. не подписывал предварительный договор и дополнительное соглашение к нему в редакции истца. В договоре были искажены сроки и размеры штрафа. Адвокатом было заявлено ходатайство о проведении почерковедческой и технической экспертиз.

Результат по делу:

В требованиях К.А.М. об обязании заключить основной договор купли-продажи, было отказано судом.

Возврат задатка по предварительному договору

Возврат задатка по предварительному договору

Обстоятельства дела:

Между И. и К. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно условиям договора И. передал К. <дата> денежные средства в размере <сумма> рублей в счет оплаты за недвижимость, что подтверждается распиской. Между тем, договор купли-продажи между сторонами заключен не был по ряду причин. Возвратить полученные денежные средства К, несмотря на многочисленные обращения, отказался.

И. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив представленные И. документы, адвокат резюмировал, что уплаченная И. сумма является не авансом, а задатком, и согласно действующего законодательства имеется возможность взыскать эту сумму с К в двойном размере. Адвокат подготовил необходимую документацию в суд.

Позиция адвоката:

В судебном заседании адвокат пояснил, что аванс – это всего лишь условие об оплате (товара, услуги) и он несет только платежную функцию. В то время как указанная в договоре сумма должна быть квалифицированна как задаток, так как несет в себе 3 функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную, что было четко отражено сторонами в условиях предварительного договора, где ясно указано, что сумма в размере <сумма> является обеспечением исполнения договора Покупателем.

В силу положений ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 381. ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Результат по делу:

Судом исковые требования И. удовлетворены в полном объеме.

Суд взыскал с К. в пользу И. двойную сумму задатка и судебные расходы.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Если Вы оформили НЕ договор долевого участия

Если Вы оформили НЕ договор долевого участия

Видеоконсультация адвоката Олега Сухова на тему На основе каких правовых актов регулируются отношения привлечения денежных средств на приобретение жилого помещения. Если с дольщиком после 2005 года был заключен не договор долевого участия — он вправе потребовать убытки, убытки в виде процентов, компенсацию морального вреда (Предварительный договор, Вексель)

Взыскание процентов по ипотечному кредиту с застройщика при расторжении договора

Взыскание процентов по ипотечному кредиту с застройщика при расторжении договора

В июне 2012 года между Р. и ЗАО «С» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор с обязанностью ЗАО «С» передать в собственность Р. квартиру в строящемся многоквартирном доме не более, чем через 2 месяца после даты государственной регистрации обществом своего права собственности на указанную вновь построенную квартиру, но не позднее марта 2014 г.

Помимо этого, между Р. и ЗАО «С» был заключен договор купли-продажи векселя, согласно которому, ответчик продал истцу простой, беспроцентный вексель.

Р. полностью исполнил свои обязательства по передаче ЗАО «С» денежных средств в размере стоимости квартиры за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Т».

Однако ЗАО «С» свои обязательства не исполнило, более того не приступило к строительству и даже не получило разрешение на него.

Р. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. После детального изучения материалов дела адвокатом было составлено и подано исковое заявление в суд о признании недействительными предварительного договора, договора купли-продажи векселя, взыскании денежных средств, оплаченных по указанным договорам, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Правовая позиция адвоката

В силу ст. 1102 ГК РФ переданные Р. ЗАО «С» денежные средства относятся к категории неосновательного обогащения, так как свои обязательства по договорам перед Р. общество не исполнило и, абсолютно очевидно, что не сможет их исполнить в установленный срок.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. А в случае, если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают причитающуюся ему сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Согласно ст. ст. 15, 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу п. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лицо, не получившее разрешение на строительство, не может быть признано застройщиком. Таким образом, согласно п. 2 названной статьи данное лицо не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме.

Кроме того, такое привлечение денежных средств граждан может осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве.

ЗАО «С», не являясь застройщиком, и в нарушение ФЗ № 214 осуществляло привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи векселя.

В силу п. 7 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ № 214, либо такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном законе способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 данного закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, а также взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Р. полностью исполнил обязательства по передаче ЗАО «С» денежных средств в размере стоимости квартиры за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Т», и проценты, которые Р. вынужден выплачивать по принятому кредитному обязательству очевидно являются его убытками.

Аналогичной позиции придерживаются и суды, в частности Московского городской суд в Определении от 14.03.2012 по делу № 33-7693; в Определении от 24 января 2012 г. по делу № 33-1764.

Результат по делу

Исковые требования Р. были полностью удовлетворены судом. Предварительный договор и договора купли-продажи векселя были признаны недействительными, с ЗАО «С» были взысканы денежные средств, выплаченные Р. по указанным договорам, взысканы проценты за пользование денежными средствами Р. и убытки в виде процентов по кредитному договору, заключенному Р. с ОАО «Т» с целью исполнения обязательств по вышеуказанным договорам, заключенным с ЗАО «С».

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Почему в Крыму недвижимость дороже, чем на Рублевке

Почему в Крыму недвижимость дороже, чем на Рублевке

Трудности переходного периода

Россияне уже вовсю скупают недвижимость на крымском берегу. По словам местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30–40% и продолжают расти. А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже сопоставима с ценами на Рублёвке. И все же риэлторы пока советуют не торопиться совершать сделки.

Как объяснил адвокат Олег Сухов, в настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы, в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему» России. Это означает, что до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству. Органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра. Пока отсутствуют даже бланки документов и программное обеспечение.

На практике это значит лишь то, что все сделки с недвижимостью в регионе заморожены. Положение осложняется еще и тем, что с самого начала марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ к Государственному реестру Украины (аналог российского Росреестра) для Крыма и Севастополя. А ведь именно в этом учреждении проводятся все сделки с недвижимостью. Более того, без доступа к базе Госреестра крымчане и севастопольцы просто не могут подтвердить право собственности на данный объект, а риэлторы и покупатели – проверить историю квартиры или дома, изучить правовую чистоту участка, дома или квартиры. А без подобной процедуры в России не выводит объект на сделку ни одно уважающее себя агентство недвижимости.

— Нельзя назвать точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам. По разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев, — считает Олег Сухов. — Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей.

Нельзя не учитывать и объективные, исторически сложившиеся причины, по которым крымская недвижимость и курорты пока еще «не дотягивают» до зарубежных аналогов, пусть даже и эконом-класса. Как заявила эксперт международного агентства недвижимости «Сфера Групп» Наталья Снегирева, большинство совершаемых сделок по покупке недорогой квартиры или домика не берегу моря стоимостью $30 000 — $70 000 по-прежнему приходится на Болгарию, Турцию, Грецию и Испанию. За подобную сумму в перечисленных странах можно приобрести современное комфортное жилье. В Крыму же при аналогичной стоимости покупки клиент может рассчитывать лишь на убогое жилье советской постройки: домик без удобств или квартиру в панельной«хрущобе» или «брежневке».

Сдавать в аренду туристам жилье в Крыму не слишком выгодно из-за короткого курортного сезона. Добавим сюда же бытовые трудности с электроэнергией и водой, неудобную дорогу и советский уровень сервиса, — и предложение вложиться в Крым покажется не слишком привлекательным.

— Чтобы недвижимость Крыма стала конкурентоспособной, нужно не только появление достойных девелоперских проектов, но и реализация целого комплекса мер, таких как наделение региона статусом особой экономической зоны (ОЭЗ), создание корпорации развития Крыма и принятие специальной федеральной целевой программы, — считает Наталья Снегирева, — Как известно, разработка и реализация подобных государственных программ занимает далеко не один год, что не устраивает сегодняшних покупателей недвижимости, которые хотят жить сегодня, а не в ожидании светлого будущего.

Мораторий на сделки – рынок готовится к скачку?

Руководство Крыма решило временно, до Нового года ввести мораторий на сделки с недвижимостью, приватизацию земли и республиканской собственности. По словам бывшего первого вице-премьера крымского правительства Рустама Темиргалиева, эта мера введена до утверждения Генерального плана развития территории Крыма, разработка которого поручена Минрегионразвитию и Минстрою России совместно с крымскими ведомствами. Кроме того, на территории полуострова будет проведен аудит с привлечением нотариусов и местных администраций всех объектов недвижимости и земельных участков, последует массовая перерегистрация уже существующих прав собственности на все недвижимое имущество и внесение информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕРГП). Лишь после этого участники рынка недвижимости получат достоверную картину о собственниках, необходимую как для государственных, так и для частных инвестиций.

К счастью, желающие вложиться в Крым есть. По результатам исследования, проведенного Международным агентством недвижимости «Сфера Групп», около 30% потенциальных покупателей зарубежной бюджетной курортной недвижимости проявляют повышенный интерес к недвижимости Крыма.

Людей не пугают очевидные риски, связанные с «черным рынком» недвижимости. «Разумеется, в сложившихся условиях резко возрастает риск мошенничества, но, по-видимому, россиян и это не смущает. Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

В условиях правового вакуума уже сложились «серые схемы» купли-продажи. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксирована цена объекта в день сделки. Покупатель передает задаток наличными, или же стороны арендуют банковскую ячейку на длительный срок. После этого продавец передает покупателю на руки украинское свидетельство о регистрации права собственности.

В новостройках процесс передачи участка или квартиры происходит через переоформление на покупателя членства в кооперативе, а получение денег оформляется распиской.

Конечно, в условиях, когда сделку часто нельзя оформить нотариально, ведь многие нотариусы в Крыму пока не работают из-за перехода на российское законодательство, риск обмана возрастает на порядок. «Например, в любой момент может выясниться, что недвижимость находится в залоге по банковским кредитам. Владельцы жилья, приобретенного по сомнительным схемам, рискуют втянуться в длительные судебные разбирательства как с лицами, оспаривающими право собственности, так и с банками. Существует опасность того, что опрометчиво приобретенные земельные участки уже в обозримом будущем могут принудительно изъять новые власти для развития заявленных российским правительством социальных, инфраструктурных, транспортных проектов», – поясняет Наталья Снегирева.

Если продавец и не идет на сознательный обман, совсем не факт, что после внедрения российской системы регистрации прав собственности оформленные по серым схемам объекты можно будет приватизировать или перерегистрировать в собственность по российским законам. После адаптации Крыма к российской системе учета прав и кадастру могут возникнуть проблемы, связанные с разночтениями в украинском и российском реестрах собственности.

Интерес разогревают искусственно

В чем же причина такого спроса на крымскую недвижимость? По мнению директора компании Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерины Орловой, рынок недвижимости Крыма «разогревают» искусственно, по такой же схеме, которую мы уже видели в Сочи.

Это и хорошо, и плохо, ведь протекционизм, в той или иной форме, всегда был действенным способом реанимации экономики страны в период ее упадка. Конечно, важно уточнить, что именно эффективным способом экстренной реанимации, а не постоянным механизмом, как данная мера применялась в период Советского Союза.

Вспомним, как долго внушали обоснованные опасения перспективы развития Сочи. Учитывая высокие цены и низкое качество услуг, многие эксперты обоснованно сомневались в востребованности этого курорта для всех социальных слоев. В значительной мере рынок недвижимости в Сочи был бы«разогрет» до необходимой отметки, в первую очередь, инвестиционными сделками частных инвесторов. Одновременно в городе строили новые современные отели, спортивные сооружения, обучали персонал работать по мировым стандартам.

Со временем перемены неизбежно коснутся и Крыма, как курорта эконом-класса. В Крыму рост цен может быть обусловлен уже только ростом числа туристов. В условиях, когда, вполне возможно, гражданам России могут существенно осложнить выезд на зарубежный отдых, свои курорты будут востребованы, как никогда. Да и в ситуации доступности зарубежных курортов немалое количество людей предпочитают внутренний туризм. Ведь в любой стране везде существуют свои минусы для регулярного отдыха, особенно с семьей: или это совсем чуждые культуры, или длительный (дорогой) перелет.

Признание за наследниками прав и обязанностей по договору купли-продажи

Признание за наследниками прав и обязанностей по договору купли-продажи

Обстоятельства дела.

К.К. с семьей из 6 человек состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в районе Отрадное с 1996 года. Семья К. К. была зарегистрирована по адресу: **, где на их семью из 6 человек приходилась двухкомнатная квартира. На основании указанных обстоятельств, с учетом мнения общественной жилищной комиссии, Префектом района Отрадное в 2009 году было принято решение о предоставлении жилого помещения – четырехкомнатной квартиры по договору купли-продажи с рассрочкой платежа К.К.

С тех пор К.К. ежемесячно вносил выкупные платежи за квартиру, своевременно вносил плату за бытовые услуги.

23 апреля 2010 года К.К. умер.

Нотариусом г. Москвы N к имуществу умершего К.К. заведено наследственное дело.

27 января 2011 года К.Н., как бывшая супруга покойного К.К., обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, состоящее из прав и обязанностей по указанному выше договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. Однако нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, ссылаясь на то, что подписанный договор купли-продажи не был зарегистрирован, следовательно, права и обязанности из указанного договора не возникли.

К.Н. обратилась за помощью в Юридический Центр адвоката Олега Сухова. Юристами Центра было составлено исковое заявление.

Позиция ответчика.

28 декабря 2009 года между К.К. и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а также ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» был подписан договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 15 лет жилого помещения по адресу: ******.

Договор был заключен на основании распоряжения Префекта Северо-Восточного административного округа, по договору Департамент передал, а К.К. принял в срочное пользование указанное жилое помещение. Срок был установлен на 15 календарных лет.

Началом срока действия договора является день подписания предварительного договор, а предварительный договор подписан 28 декабря 2009 года. Договор этот был надлежащим образом подписан, однако зарегистрирован по форме не был.

23 апреля 2010 года К.К. умер, в то же время подписанный договор купли-продажи не был зарегистрирован, следовательно, права и обязанности из указанного договора не возникли. Однако судом не может быть принята во внимание норма, на которую сослался нотариус. Тот обосновывал постановление об отказе в совершении нотариального действия на п. 2 ст. 558 ГК РФ, в соответствии с которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако согласно п. 2.2.1 договора, поверенный обязался подготовить за свой счет в полном объеме комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Таким образом, договор не прошел государственную регистрацию по причинам, за которые покупатель — К.К. не мог отвечать. В связи со смертью он также был лишен возможности обратиться в суд с требованием о регистрации сделки в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ, регистрации надлежаще оформленной сделки в случае уклонения второй стороны от её регистрации, что и имело место в данном случае.

При этом К.К. вносил платежи в счет исполнения договора, квартира была предоставлена ему в пользование.

Более того, нельзя признавать, что право на улучшение жилищных условий неразрывно связано с личностью наследодателя и не может быть передано другому лицу в силу следующего.

К.Н. состояла с наследодателем в зарегистрированном браке с 07.10.2006 года. Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности права на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Гражданский кодекс РФ и иные федеральные законы не устанавливают запрета на наследование прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. Из толкования ст. 1112 ГК РФ следует, что к имущественным правам, входящим в состав наследственного имущества могут относиться реально существовавшие права, возникшие при жизни наследодателя. Более того, такой вывод делает и законодатель относительно к иному льготному имуществу. Так, в ст. 1184 ГК РФ, где говорится, что средства транспорта и другое имущество, предоставленные государством или муниципальным образованием на льготных условиях наследодателю в связи с его инвалидностью или другими подобными обстоятельствами, входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом.

Таким образом, вытекает обоснованный вывод о том, что имущественные права и обязанности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 15 лет жилого помещения по адресу: ******, входят в состав наследства.

Результат по делу.

Исковые требования Мещанский районный суд удовлетворил в полном объёме, признав за К.Н. как наследницей права и обязанности по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. Таким образом, квартира была сохранена за семьёй умершего К.К.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
  • 1
  • 2
Поиск