6 причин, почему в России никогда не отменят приватизацию жилья

6 причин, почему в России никогда не отменят приватизацию жилья

Последние шесть лет постоянно встает вопрос о прекращении приватизации жилых помещений. Сначала было объявлено, что бесплатная приватизация завершится к марту 2010 года, затем сроки отодвинули до марта 2013 года, потом до 2015 года, и еще до 2016-го. Последний раз окончание приватизации отнесли к 1 марта 2017 года. Но будет ли запрещено приватизировать муниципальную недвижимость?

#1 Государству не выгодно держать на балансе жилье

Каждый год расходы на содержание, эксплуатацию и капитальный ремонт только возрастают. Обычная трехкомнатная хрущевка площадью 55 кв. м с прописанной в ней семьей из пяти человек может «потреблять» до 10 тыс. руб. в месяц на перечисленный перечень услуг. При таких значительных накладных затратах бремя их несения, безусловно, выгоднее возложить на карманы собственников, а не платить из местных бюджетов. И это первая причина, по которой не стоит ждать сворачивания процедуры приватизации.

#2 Пополнение бюджета налогом на квартиры

Введенный в 2015 году налог на имущество физических лиц обременил всех граждан России раскошеливаться в пользу государства за находящееся в собственности жилье. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной, а иногда и значительно ее превышающей. К примеру, в Москве он составляет 0,1% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн руб., 0,15% при кадастровой цене от 10 млн до 20 млн руб. и так далее. Таким образом, только одна средняя «трешка» в столице способна ежегодно увеличивать бюджет на 22,5 тыс. руб. (15 млн руб. х 0,15%). Откажется ли государство от подобных пополнений в собственную копилку? Едва ли. Напомню, что муниципальная недвижимость налогом не облагается. И это вторая причина не отказываться от приватизации.

#3 Управление жилищным фондом — накладно и неинтересно

Жилищным кодексом (раздел 8) предусмотрена обязанность собственников участвовать в управлении многоквартирными домами и прилегающей к ним территории. Подобное управление требует выражения мнений владельцев жилья на общих собраниях, собраниях ТСЖ, проверки правомерности принятых решений и их исполнения, участия в судебных и прокурорских разбирательствах при выявлении признаков совершенного правонарушения, и многое другое. При наличии в многоквартирном доме муниципальных площадей предусмотренные обязательства возлагаются на органы государственной и муниципальной власти, что приводит к увеличению их штата отдельными специалистами. Однако штат можно уменьшить, а расходы на специалистов сократить, если в управлении многочисленными домами необходимость отпадет. И именно поэтому государству выгодно передать его в руки собственников, для чего приватизацию закрывать нельзя, и это третья причина.

#4 Распоряжение недвижимостью — неиссякаемый источник дохода государства

Только собственники жилья правомочны распоряжаться им — продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т. д. И все перечисленные сделки облагаются налогом. При продаже или дарении собственники обязаны выложить 13% от 70% кадастровой стоимости жилого помещения. Так, если реализуемая недвижимость оценивается в 20 млн руб., продавцу придется отчислить в бюджет 1,8 млн руб. (20 млн руб. х 70% х 13%). Арендный бизнес также призван постоянно пополнять казну на те же 13% от всех арендных платежей. Лишать себя подобной кормушки, которую не способно обеспечить муниципальное жилье, государство вряд ли согласится. И это следующая причина поддержать решение о нескончаемом продлении приватизации квартир.

#5 Бытовыми спорами отвлекаем от политики

Чтобы население меньше лезло в политику, его надо чем-то отвлечь. И самый лучший способ — перенаправить интересы общества в сферу решения более мелких и незначительных задач, каковыми являются задачи по управлению общим имуществом многоквартирных домов и прилегающей территории. Кто будет чинить крышу и водопровод, сколько собирать с каждого жильца средств за охрану, как использовать подвалы и чердаки, кого привлечь для уборки территории — эти, и многие подобные вопросы способны занимать абсолютно все свободное время собственников. Если к этому присовокупить постоянные судебные тяжбы внутри ТСЖ и управляющих компаний, то некоторым жильцам приходится бросать работу, чтобы решать возникающие проблемы. В итоге владельцы недвижимости занимаются житейскими вопросами и не лезут в политику, а государство чувствует себя спокойно и защищенно.

#6 Лишнее жилье муниципалитетам — ненужная обуза

Государству муниципальные площади нужны только для одной цели — предоставления очередникам. При этом, если учесть, что с 2005 года условия постановки на очередь по улучшению жилья настолько ужесточились, что быть нуждающимся стало практически невозможно, количество требуемых квадратных метров для этой задачи значительно сократилось. Объем их вполне достаточен при выделении застройщиками взамен предоставляемых администрациями земель для строительства. Кроме того, муниципальное жилье «пополняется» после смерти одиноких людей, чья недвижимость переходит государству в качестве выморочного имущества. Держать его на балансе, если некому предоставить, государству невыгодно — такое жилье требует постоянных расходов и не дает пополнения в бюджет. И это последняя — шестая — причина, свидетельствующая о том, что приватизация жилья нужна больше государству, чем его гражданам, а потому отменять ее правительство не станет.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/57b574ad9a794744fcd6b7cd

Отказ в приватизации квартиры признан недействительным

Отказ в приватизации квартиры признан недействительным

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратилась И.Л.В. с просьбой признать право собственности на квартиру в порядке приватизации за несовершеннолетним сыном – И.Н.Э. И.Л.В. пояснила адвокату, что жилое помещение было получено по договору социального найма ее отцом – Г.В.Н. 28 августа 2006 года на семью из двух человек: на него и его жену – Г.Х.И.

26.01.2015 года в спорной квартире были зарегистрированы И.Л.В. и ее сын. Г.В.Н. обратился с вопросом о приватизации квартиры в ДЖП и ЖФ г. Москвы (в настоящее время – Департамент городского имущества г. Москвы). Однако ДЖП и ЖФ г. Москвы отказал передать в собственность спорное жилое помещение, ссылаясь на то, что квартира находится в собственности Российской Федерации и в собственность г. Москвы не передана. И.Л.В. не согласилась с решением ДЖП и ЖФ г. Москвы и попросила адвоката представить интересы несовершеннолетнего ребенка в судебном разбирательстве.

Правовая позиция адвоката:

Передача жилых помещений, находящихся в муниципальной или государственной собственности регулируется ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В силу толкования норм права, приватизация – это безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан. У граждан такое право возникает, в случае наличия права пользования жилыми помещениями государственного или муниципального фонда на условиях социального найма. Законом не запрещено принимать участие в процессе приватизации лицам в возрасте от 14 до 18 лет.

Довод ДГИ г. Москвы о том, что спорная квартира принадлежит на праве собственности Российской Федерации, не имеет правового основания, т.к. до получения квартиры в пользование Г.В.Н., она была в собственности К.Е.П., который умер 17.01.2003 года. Выморочное имущество, в виде спорной квартиры, перешло в собственность по наследству Российской Федерации. Однако в норму, регулирующую переход права собственности к Российской Федерации, были внесены изменения, которые заключают положение о том, что жилое помещение, находящее на территории РФ, переходит в собственность того муниципального образования, в котором оно располагается. Так как квартира расположена в городе федерального значения Москве, значит, она находится в собственности г. Москвы. С учетом изменений нормативно-правовых актов находящееся в федеральной собственности имущество, которое могло находиться в собственности субъектов, подлежало безвозмездной передаче в собственность субъектов. Поэтому, несмотря на то, что отсутствует государственная регистрация перехода права собственности от РФ к городу Москве, нельзя нарушать права пользователей спорного жилого помещения, потому что договор социального найма не расторгнут, соответственно у сторон имеются взаимные права и обязанности.

Результат по делу:

Так как адвокатом были представлены достаточные и допустимые доказательства обстоятельств, подтверждающих правовые основания для признания права собственности в порядке приватизации за несовершеннолетним И.Н.Э., то исковые требования И.Л.В. – матери И.Н.Э. о признании права собственности на квартиру были удовлетворены судом в полном объеме.

Приватизация служебного жилья в суде

Приватизация служебного жилья в суде

Приватизация служебного жилья в суде

Обстоятельства дела:

П. вместе со своим несовершеннолетним сыном Д. проживают в квартире, которая была предоставлена её отцу П. на основании служебного ордера. Вселены в неё на законных основаниях и проживают в ней одни. В настоящее время П.и Д. занимают указанное жилое помещение в связи со смертью иных нанимателей.

П. обратилась в ДЖП и ЖФ по г. Москве с просьбой о предоставлении данной квартиры по договору социального найма, на что ею был получено отказ по причине того, что размер её жилого помещения превышает норму предоставления жилой площади. Данный отказ был дан ДЖП и ЖФ со ссылкой на пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений». Приведенная норма предусматривала, что с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях, предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет, на занимаемые ими жилые помещения заключаются договоры социального найма в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо  из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещенная, указанные в ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

П. обратилась за помощью к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив документы и обстоятельства дела, адвокат подал в суд исковое заявление о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

Позиция адвоката:

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, предусмотренное пунктом 1.1 Постановления Правительства Москвы от 05.08. 2008 условие оформления(заключения) договора социального найма не исключает отказа в оформлении (заключении) договора социального найма по мотиву превышения норматива предоставления жилой площади и тем самым препятствует реализации права граждан на жилое помещение по договору социального найма, ранее предоставленное им на законных основаниях как работникам соответствующего государственного или муниципального предприятия (учреждения) и проработавшим в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения в общей сложности 10 и более лет.

При изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора. Оно по своей сути является признанием и подтверждением правомерного пользования и владения гражданином жилым помещением и потому не может быть поставлено в зависимость от норматива предоставления жилого помещения по договору социального найма, поскольку объектом жилищных прав в этом случае являются жилые помещения, пусть и находящиеся в собственности города Москвы, но ранее предоставленные гражданам на законных основаниях и с учетом существующего на момент предоставления жилых помещений норматива предоставления и право на которые у граждан возникло до введения в действие ЖК РФ.

В соответствии со ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Указанные жилые помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, не лишены возможности приобрести их в собственность в соответствии с положениями ст.2 ФЗ от 04. 07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Результат по делу:

Люблинский районный суд постановил:

— признать право собственности за П. и её несовершеннолетним сыном Д. на спорную квартиру

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Пять способов законного получения квартиры «на халяву»

Пять способов законного получения квартиры «на халяву»

О наиболее распространенных способах улучшения жилищных условий «на халяву» рассказывает адвокат Олег Сухов.

Первый способ — «вечный житель»

Указанный способ в большинстве случаев используется приезжими лицами. Суть его заключается в том, чтобы прописаться в муниципальную квартиру к родственникам, чаще к супругу после оформления брака. «После регистрации в жилом помещении отношения в семье сразу портятся, а супругу или родственникам предлагается поделиться теперь уже общей квартирой или продать после совместной приватизации, — объясняет адвокат Олег Сухов. — Стандартная муниципальная двухкомнатная квартира в Москве оценивается в сумму, примерно, 7 млн руб. Если провинциалка из деревни Владимирской области выйдет замуж за москвича и приобретет таким образом право на половину такой квартиры, то полученных от продажи 3,5 млн рублей ей будет достаточно для покупки двухкомнатной квартиры в ближайшем Подмосковье».

Второй способ — повторная приватизация

Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз в жизни (не считая несовершеннолетних). Но если есть квартира, а приватизацией уже воспользовался, то что тогда? Терять халявное жилье? Нет, как отмечает адвокат Олег Сухов, в Москве, к примеру, существуют организации, которые предоставляют услуги, направленные на помощь в приватизации квартир тем лицам, которые получить жилье в собственность бесплатно не могут. Стоимость услуг предприимчивых компаний колеблется от 30 до 50 % от цены недвижимости. Помощь оказывается в основном посредством заключения фиктивного брака с провинциалами. Давайте посчитаем. Цена средней однокомнатной квартиры в Москве составляет 5,5 млн руб. В результате приватизации такого жилого помещения и вывода его из муниципальной собственности владелец получит почти 4 млн рублей, а содействующие ему лица — 1,5 млн руб. — хороший начальный капитал для покупки собственного жилья.

Третий способ — покупка квартиры в доме «под снос»

При переселении из сносимых пятиэтажек или ветхого жилья собственникам предоставляются квартиры в новых домах, которые по площади всегда на 20, а иногда и на 30 % больше, чем расселяемые. Управы районов Москвы размещают информацию о прогнозируемом сносе пятиэтажного жилья — хрущевок, что дает возможность предприимчивым гражданам покупать недвижимость в этих домах.

Цена однокомнатной квартиры в «хрущевке» составляет примерно 4,5 млн руб., а стоимость новой однокомнатной квартиры, которая будет предоставлена собственнику взамен изъятой в пятиэтажке, может достигать 8 млн руб., т. е. разница в цене почти двукратная. Полученные от продажи нового жилья средства направляются на покупку уже двух хрущевок. По словам адвоката Олега Сухова — несколько сот человек в Москве подобным образом за последнее десятилетие заработали огромные состояния.

Четвертый способ — «невнимательный» покупатель

Данный способ базируется на обмане. Пожилые больные люди, а также лица, страдающие психическими заболеваниями или злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, действующие под наблюдением ( «крышей») злоумышленников, продают свои квартиры, тратят денежные средства, порой на другое недвижимое имущество, после чего «крыша» по доверенности от подобных пожилых и больных продавцов обращается в суд с требованиями о признании договора недействительным и возврате квартир обратно. Как правило, суды подобные сделки с больными продавцами признают недействительными и жилье им возвращают, а вот покупатели, оставаясь без квартир, и деньги свои вернуть не могут, т. к. они продавцами к этому времени уже потрачены.

«Приведенным способом можно продавать и по суду возвращать жилье сколько угодно раз, — говорит Олег Сухов. — В некоторых случаях обманщики соглашаются за дополнительное вознаграждение, которое может доходить до половины стоимости жилья, передать квартиру обратно пострадавшим покупателям. Как рассказывает адвокат Олег Сухов, в его практике был прецедент, когда продавец получил за квартиру в Москве 10 млн руб., затем через суд вернул ее обратно и попросил с покупателей еще 5 млн руб., после чего обещал оставить их в покое».

Пятый способ — квартира, купленная в период брака

Осуществляется он также через фиктивный брак, но в отличие от приведенного выше третьего способа объектом обмана выступает квартира, находящаяся у жертвы в собственности, а не на праве социального найма.

Супруг (а) в самом начале брачных отношений уговаривает другого продать имеющееся у него жилье и купить другое, например, большей площади или в более удобном месте. Новая квартира, приобретенная по указанной сделке, станет собственностью обоих супругов, т. к. куплена она в период брака. Следует отметить, что если продажа и покупка осуществляются не в один день, то в последующем доказать, что новое жилье приобретено за счет средств, полученных от продажи квартиры одного из супругов, практически невозможно. Теперь второму супругу остается лишь расторгнуть брак и потребовать раздела новой недвижимости, стоимость которой может исчисляться многими миллионами рублей.

Гражданские инициативы: метод заработать на государстве миллион долларов

Гражданские инициативы: метод заработать на государстве миллион долларов

Редкого гражданина не тревожит неэффективное расходование доходов бюджета, нечестная приватизация 90-х гг., инвестирование нефтегазовых доходов в зарубежную валюту и прочие вопросы распределения и перераспределения государственной собственности, которая, безусловно, в первую очередь принадлежит народу. В последнее время россияне заметно активизировались в этом направлении. Причем не как-нибудь   , а практически пытаясь участвовать в работе одного из основополагающих ведомств Российской Федерации – Министерства финансов. Отделы министерства, работающие с входящей корреспонденцией, практически завалены предложениями граждан, в которых инициативные россияне предлагают принять закон «о природной ренте» и таким образом каждому дать кусок от нефтяного пирога России (это не считая отдельно взятой борьбы с коррупцией и «распилами»). Кроме того, граждане ратуют за отмену налогов, а также забрасывают Минфин требованиями выделить им по миллиону долларов для непосредственной реализации своего права на власть в стране.

Таким образом, отношение народа к государству все больше напоминает отношения между акционерами и компанией: видя отчет о грандиозных прибылях, люди требуют соответствующих дивидендов. В этой статье мы собрали самые курьезные гражданские инициативы о госфинансах и попросили экспертов их серьезно прокомментировать.

Как получить нефтедоллары

«Если мы такие богатые, то почему мы такие бедные?» — именно этот вопрос является отправной точкой при формулировании озвученных выше гражданских инициатив. Ведь в отличие от большинства стран погруженной в глубокий кризис Европы, Россия завершила прошлый год с профицитом бюджета, 4-процентным ростом ВВП и заметно распухшим Резервным фондом. Почему же тогда численность населения с доходами ниже прожиточного минимума в 2011г. в РФ, по данным Росстата, выросла на 0,2 процентного пункта — до 12,8%, а разница в доходах между бедными и богатыми так и осталась 16-кратной? И это притом, что Россия является одним из крупнейших экспортеров нефти в мире. Впрочем, именно к доходам от продажи черного золота у россиян больше всего вопросов.

Проблема распределения сверхдоходов в каждом государстве решается по-своему. При этом, надо сказать, большинство нефтедобывающих стран расходуют прибыль от продажи углеводородов более-менее одинаково — на социальную поддержку населения и структурные инвестиции. Эталоном в вопросе распределения средств, полученных от взимания природной ренты, принято считать Норвегию с ее социально ориентированной экономикой, вниманием к экологии и уровню жизни населения.

Арабские страны также не отстают от своей передовой европейской коллеги. К примеру, в ОАЭ государством на каждого гражданина открывается счет, и к совершеннолетию он имеет на нем около ста тысяч долларов. Кроме того, каждый гражданин этой страны имеет право выбрать для обучения любой университет мира, и государство оплатит все расходы. В Кувейте счет открывают всего на три тысячи долларов, зато здесь можно получить беспроцентный кредит на сумму 220 тыс. долл. для строительства жилья, а домохозяйкам и несовершеннолетним государство платит неплохие «зарплаты». В Саудовской Аравии действуют по той же схеме, плюс здесь существуют совершенно бесплатные медицина и образование, которые благодаря щедрому финансированию поднялись на довольно высокий уровень.

Однако, по оценкам экспертов, Россия не сможет перенять опыт арабских шейхов, даже если захочет: население нашей страны слишком велико, нефтегазовых доходов на всех просто не хватит. Так, в нашей стране продается всего 13 барр. нефти на человека в год, а это значит, что россиянин может претендовать всего на тысячу триста долларов ежегодного нефтяного дохода, в то время как на жителя Катара приходится в 26 раз больше — 34 тыс. долл., на гражданина Кувейта — 32 тыс. долл., Норвегии — 19 тыс. долл. Даже на жителя Казахстана приходится 3 тыс. долл. в год, а Азербайджана — 2,4 тыс. долл. Принимая во внимание эти цифры, эксперты советуют не обольщаться насчет возможности внедрения принципа нефтяного социализма в нашей стране. В сложившихся условиях доходы от энергоресурсов должны быть лишь одним из последних слагаемых экономики, но никак не основным источником доходов и главным козырем в популистских играх политиков.

Как уволить госмашину

Впрочем, аппетиты россиян нефтедолларами из Резервного фонда не ограничиваются. Одна из последних отечественных «фишек» — беллетристическое общение с Минфином с требованиями выделить средства из бюджета «для осуществления власти непосредственно». Активисты этого движения подсчитали, что если сложить запланированные на 2012г. расходы бюджета на социальное обеспечение, здравоохранение, спорт, культуру и образование, то получится примерно по 1,2 млн долл. на каждого гражданина. Требование «поделиться» к финансовому ведомству граждане подкрепляют буквой закона: в Конституции есть строки «единственным источником власти является народ России» и «народ осуществляет свою власть непосредственно». В обращениях пишут, что потребность реализовывать эту власть «непосредственно» появилась из-за того, что государство не смогло улучшить их качество жизни, а на миллион долларов в год они смогут реализовать эту задачу значительно лучше. А чтобы Минфин спал спокойно, «гражданин-хозяин» предлагает регулярно предоставлять ведомству финансовый отчет о выполненной работе по улучшению своего качества жизни.

Таких писем в 2011г. Минфин получил 15 тысяч, или 42% от всех обращений граждан в ведомство. Эта цифра шокировала регулятора настолько, что он посчитал необходимым опубликовать письмо, в котором популярно объяснил, что подобные требования граждан незаконны. «Действующее законодательство не дает основания для получения вышеуказанных средств отдельному гражданину», — сказано в письме Минфина. Кроме того, ведомство посчитало важным напомнить гражданам о том, что, используя бланки и печати с гербовой символикой, граждане нарушают положения закона «О Государственном гербе Российской Федерации». В заключении ведомственного письма было сказано, что Минфин уже пожаловался полиции на всех спамеров.

У экспертов подобная акция вызывает только снисходительные улыбки и сетования на банальную финансовую и юридическую безграмотность населения. По просьбе РБК адвокат Олег Сухов оценил шансы этой кампании на успех. По его экспертному мнению, наиболее вероятным исходом подобной тяжбы с государством станет не выдача миллиона долларов, а требование к гражданину уплатить штраф от 2 до 3 тыс. руб. за неправомерное использование герба РФ. «Сложившееся на сегодняшний день законодательство не дает оснований для получения вышеуказанных средств отдельному гражданину, так как подобное распределение бюджета может привести к дестабилизации государственного уклада Российской Федерации», — согласен с Минфином адвокат.

Также эксперт отмечает, что «непосредственным выражением власти народа являются референдум и свободные выборы, а не „дележка бюджета“. Всем же желающим получить казенных денег О.Сухов порекомендовал ознакомиться со статьей 69 Бюджетного кодекса, в котором установлен исчерпывающий перечень возможных форм бюджетных ассигнований, которые могут быть предоставлены различным лицам. При этом он подчеркивает, что «предлагаемое в обращениях граждан распределение бюджетных ассигнований не предусмотрено Конституцией и иными законодательными актами и не соответствует принципам бюджетной системы Российской Федерации».

Как уйти в оффшоры

Пока государство активно обсуждает введение налога на роскошь или прогрессивной шкалы подоходного налога, часть населения выступает с предложением упразднить все оброки в принципе. Мотивация подобной инициативы состоит в том, что на 13% от своей зарплаты человек сможет лучше обеспечить свое здоровье и образование, чем это делается в госучреждениях. И, как ни странно, в мире есть страны, в которых не взимается подоходный налог: Оман, ОАЭ, Уругвай, Андорра, Монако и еще ряд государств. Также во многих странах налогами не облагается наименее обеспеченная часть населения. В России перед законом все равны: 13% от любой зарплаты должны идти в бюджет.

При этом важно иметь в виду и противоположный опыт. Например, население Швеции и Бельгии отдают государству 50% своего заработка для того, чтобы обеспечить «социальный рай». Однако у шведов есть так называемые образовательные ваучеры: государство раздает их родителям, а те сами решают, какой школе их отдать, что создает элемент рынка. В России же бюджетные средства равномерно размазываются между всеми школами и поликлиниками, что снижает их эффективность.

Защитники теории «ручного управления» налогами отмечают, что государство забирает у них столько денег, сколько хватило бы на хорошие частные школы и больницы, дорогие лекарства и платные автострады. Кроме того, они напоминают знаменитое высказывание Томаса Джефферсона «Вводя подоходный налог, вы создаете нацию обманщиков, делая простой народ более зависимым от денежных средств и политики глобального обмана».

Старший аналитик ИГ «Норд-Капитал» Сергей Алин считает, что отказ от подоходного налога в России фактически нереализуем в силу обширности территории, которая является очень неоднородной и по своему развитию. При этом эксперт не согласен с мнением, что гражданин со средним или ниже среднего достатком сможет на эти 13% купить лучшие услуги, чем предоставляет государство. «Если государство откажется от НДФЛ, кто-то   , безусловно, выиграет, но останется много людей (явно не меньшинство), вообще отрезанных от необходимых услуг. А это уже попирает сами устои государственного устройства», — отмечает эксперт. Также С.Алин не считает хорошей и идею введения прогрессивной шкалы подоходного налога, которая может спровоцировать отток капитала, уклонение от уплаты НДФЛ, перекосы в развитии регионов и социальное недовольство. «Всем будет лучше, если ни одна из перечисленных инициатив не реализует себя на практике. „Плоская шкала“ НДФЛ – лучший вариант в текущих реалиях и правилах игры», — резюмировал аналитик.

Справедливости ради заметим, что однажды в России уже пытались ввести монетизацию льгот, и закончилось это плачевно. Точнее, сама реформа была проведена, но на ней практически закончились очень многие льготы, бывшие во время существенным подспорьем беднейшим слоям населения. Также напомним, что в прошлом году в казну поступило почти 2 трлн руб. налога на доходы физлиц, что составило 17,5% ото всех доходов России. Отказаться от почти одной пятой поступлений в бюджет государство не сможет, особенно сегодня, когда Минфин заявляет о дефиците бюджета в I квартале 2012г., а обстановка в глобальной экономике продолжает оставаться крайне напряженной.

Алина Евстигнеева, РБК

Понуждение к заключению договора купли продажи земель сельскохозяйственного назначения

Понуждение к заключению договора купли продажи земель сельскохозяйственного назначения

В Первый Столичный Юридический Центр обратился индивидуальный предприниматель С. с просьбой о содействии в понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка между ним и Администрацией N-ской области.

Обстоятельства дела.

Между ИП С. и Администрацией N-ской области в 2009 году был заключен Договор аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 174 000 кв. м. Арендуемые земли добросовестно использовались С. по назначению в течении трех лет, по истечении которых в 2012 году им было подано заявление в Администрацию о предоставлении спорного участка в собственность, в соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В адрес заявителя был направлен ответ, из которого следовало, что Администрация N-ской области считает нецелесообразным продажу данного земельного участка.

Адвокатом Олегом Суховым, юристом Первого Столичного Юридического Центра было подано исковое заявление к Администрации N-ской области с требованиями заключить договор купли-продажи на спорный земельный участок с индивидуальным предпринимателем С.

Суд, изучив материалы дела, вынес решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, в соответствии со ст. 445 ГК РФ; ст.ст. 27,34,81 ЗК РФ.

Суд мотивировал решение следующим.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу п.1 ст. 81 Земельного кодекса РФ гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Земельным Кодексом, Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Реализация данного права в силу ст. 27 Земельного кодекса РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 08.05.2009), и гл. 14 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст.10 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ.

На основании п. 4 ст. 10 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданный в аренду юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В соответствии с указанными нормами существенным условием возникновения права на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения является факт его использования по назначению в течение установленного срока.

Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Случаи, когда приватизация земельных участков запрещена, определены также п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, п. 5 ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ, а также п. 8 ст. 27, п. 12 ст. 85 и п.6 ст. 95 Земельного кодекса РФ.

В п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ указано, что конкретные обязанности по предоставлению земельных участков возлагаются на органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (п. 4 ст. 1 Закона).

Судом не установлено, что испрашиваемые в собственность и находящиеся в фактическом целевом пользовании заявителя земельные участки сельскохозяйственного назначения изъяты из гражданского оборота либо ограничены в обороте, а форма их собственности не может быть изменена.

Таким образом, принимая во внимание, что спорные земельные участки сформированы в соответствии с земельным законодательством, поставлены на кадастровый учет, а также используются истцом земельных участков по целевому назначению, суд правомерно удовлетворили требования истца.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Право на жилье. Риски

Право на жилье. Риски

Сегодня регистрацию прав собственности задерживают практически во всех новостройках столицы. Покупателям квартир это грозит в лучшем случае небольшими временными неудобствами, в худшем — потерей приобретенного жилья. Ситуация может измениться, если новые столичные власти создадут условия для приватизации земли в столице. А пока у покупателей жилья есть лишь один выход — приобретать те квартиры, которые реализуются по договору о долевом строительстве.
Год задержки не срок
Сроки регистрации прав, по словам управляющего партнера компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, не соблюдаются примерно в 90% новостроек столицы и области. Минимальная задержка составляет три-четыре месяца, максимальная — несколько лет.
Причина минимальных задержек — несогласованные действия между участниками строительства. Возведение дома — это длительный процесс, в котором участвует большое количество юридических лиц: застройщики, инвесторы, представители муниципальных органов и другие. Как правило, на строительство жилого комплекса уходит не меньше года. Когда дом построен, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После этого начинается уточнение всех обязательств и взаимоотношений между инвесторами: определяется, какое количество квартир получит город, застройщик, инвестор и многое другое. Поскольку в течение строительства происходит довольно много изменений, которые требуют согласования, процесс выверки всех договоренностей занимает немало времени.
После всех согласований БТИ производит окончательные обмеры, в ходе которых уточняются площади квартир. В силу специфики строительного процесса окончательная площадь квартиры, как правило, не соответствует проектной. Поэтому один из участников инвестконтракта доплачивает определенные деньги, другой, наоборот, получает их назад. Происходят окончательные взаиморасчеты. Затем, продолжает госпожа Литинецкая, инвестор строительства собирает полный пакет документов, который подается в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) для открытия адреса дома. УФРС проводит экспертизу документов и, если все в порядке, через один-три месяца открывает адрес. После этого начинается процедура оформления квартир в собственность непосредственно покупателей—физических лиц.
На любом из этапов может произойти непредвиденная задержка, рассуждает Евгений Скоморовский, которую не может предугадать даже самый исполнительный и добропорядочный застройщик. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, факторы риска различны: это и изменения конъюнктуры рынка, и различные рыночные потрясения, и сложности с городскими службами и подрядчиками, и невыполнение госорганами своих обязательств, например проведение коммуникаций. «В точно запланированное время сдается очень незначительное количество проектов,— говорит Евгений Скоморовский.— Поэтому задержку регистрации прав собственности от нескольких месяцев до года можно воспринимать как данность и спокойно ждать; если больше — то в этом случае стоит подавать в суд».
Группа риска
Сложности и задержки могут возникнуть практически в любом проекте. Однако, обращает внимание адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов, главная группа риска — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Когда строительство ведут ЖСК, то практически всегда возникают проблемы с получением прав собственности.
Кроме того, по словам советника президента ФСК «Лидер» Григория Алтухова, очень часто длительные задержки по оформлению прав собственности встречаются в проектах, которые реализуются на участках, принадлежащих государственным институтам. Например, если объект возводится на землях Минобороны или участке, принадлежащем городу. В этом случае для начала оформления прав собственности инвестор должен подписать с другой стороной (госструктурой) акт о реализации инвестиционного контракта, для чего построить, выделить и передать государству квартиры и нежилые помещения во вновь возводимых объектах. И здесь, по словам господина Алтухова, инвестора «поджидают» две сложности. Во-первых, госструктуры крайне медлительны и забюрократизированы, поэтому даже полностью готовый комплект документов может согласовываться месяцами, а то и годами. Во-вторых, другая сторона на вполне законном основании может не подписывать акт реализации инвестконтракта до его полного завершения, то есть пока не построены все дома и все социальные объекты микрорайона, которые должны передаваться государству. «Впрочем, и застройщик не всегда заинтересован в скорейшем оформлении собственности покупателями в новостройке, ведь это надо опять-таки выполнить все обязательства по инвестконтракту, а потом долго и кропотливо готовить пакет документов — и все это  «за свой счет»»,— замечает Григорий Алтухов.
Примеров, когда застройщик, возводящий дома на землях Минобороны, задерживал оформление прав собственности, множество. Так, жильцы первого корпуса микрорайона «Немчиновка», который реализует компания «НДВ-Недвижимость», по договору должны были получить права собственности на квартиры в марте 2011 года. Теперь застройщик, компания УНР-494, обещает выполнить свои обязательства к весне 2012 года, объясняя проволочку возникшими сложностями с военным ведомством.
В более сложную ситуацию попали жильцы дома N152 по Варшавскому шоссе, купившие в 2003-2004 годах квартиры у ПСНК «Воскресенский». Дом, который изначально планировалось достроить к 2005 году, тоже возводится на бывших землях Минобороны РФ. В середине 2000-х годов строительная компания обанкротилась. ГК ПИК, унаследовавшая проект, достроила комплекс лишь в начале 2011 года. В марте жильцы получили ключи от квартир и приступили к ремонту. Однако выполнить часть договора, которая касалась получения жильцами прав собственности, в ПИК отказались на основании того, что покупатели заключали договор не с их компанией, а с обанкротившимся ПСНК «Воскресенский». Сегодня жильцы дома добиваются получения прав собственности через суд. Один из них, Алексей, рассказал «Дому», что отдал документы в суд еще в июне текущего года, но очередь до него пока не дошла. «Суды завалены подобными делами и не в состоянии быстро переварить их»,— говорит он.
В последнее время растет и стоимость услуг юристов, специализирующихся на недвижимости. Год-два назад, замечает Олег Сухов, юридическая помощь в получении прав собственности на жилье обошлась бы в 35-40 тыс. рублей, сегодня эта планка выросла до 50-60 тыс.
Зачем нужно право собственности
Впрочем, на ситуацию можно посмотреть с другой стороны. Квартиру покупатели получили, а жить можно и без прав собственности. Но если их нет, то невозможно получить прописку по месту жительства. «Например, отсутствие прописки не запрещает отдать ребенка в ближайшую школу или детский сад, но серьезно усложняет эту процедуру,— рассуждает коммерческий директор Tekta Group Роман Семчишин. — Дело в том, что преимущественное право — у детей, прописанных в районе, а остальные могут быть приняты, если останутся свободные места». С поликлиникой немного проще: к ней взрослого или ребенка прикрепляют по фактическому месту проживания. Для этого, объясняет Евгений Скоморовский, необходимо написать заявление, предъявить медицинский страховой полис и доказать, что вы проживаете в данном районе. Доказательством может служить как временная регистрация, так и любой документ, удостоверяющий право на квартиру: договор долевого участия, паенакопления или любой другой. «Но на основании этих документов, договора можно обратиться в администрацию детского сада и объяснить ситуацию, тем самым может появиться возможность встать на очередь и после получения собственности все оформить законно»,— объясняет юрист компании «Пересвет-Инвест» Ирина Мусатова.
Вторая проблема — продажа квартиры. Согласно закону, при отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости лицо не вправе совершать сделки, направленные на его отчуждение. Однако, как замечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Bonton Realty Евгения Коростелева, реализовать квартиру можно путем заключения договора уступки права требования, предварительного договора купли-продажи или даже путем расторжения договора долевого участия с застройщиком и заключения нового договора долевого участия с покупателем. Однако цена в этом случае будет ниже на 15-20%, чем при продаже жилья.
Евгений Скоморовский добавляет, что существуют и другие ограничения — в частности, отсутствие права собственности усложнит проведение перепланировки или переустройства помещения. А отсутствие прописки может повлечь проблемы при приеме на работу, оформлении кредита, загранпаспорта, лицензии на огнестрельное оружие.
Мария Литинецкая обращает внимание, что ст. 139 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), которая являлась единственной статьей, регулировавшей управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме, была признана утратившей силу. Теперь, согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется или застройщиком, или управляющей компанией, привлеченной строительной компанией. «Таким образом, получается, что создавать ТСЖ до получения прав собственности нельзя»,— объяснила госпожа Литинецкая.
Управляющая компания, как правило, является «дочерней структурой» застройщика. Конкурентов нет, в результате компания получает полный карт-бланш и устанавливает завышенные цены на услуги. «Теоретически жилец может обратиться в суд,— замечает Олег Сухов.— По логике эксплуатирующая компания должна проиграть, но парадокс в том, что в большинстве случаев суды решают вопрос не в пользу жильцов».
Спасение в приватизации
Впрочем, любая из вышеперечисленных проблем лишь добавляет жильцу дополнительные неудобства. Более серьезная проблема заключается в том, что может появиться другой человек, имеющий права на занимаемую им квартиру. Как рассказал Олег Сухов, 29 покупателей квартир заселились в дом N9 по улице Дмитриевского пять-шесть лет назад, прожили в квартирах шесть лет и были поставлены перед фактом, что их квартиры принадлежат другим собственникам. Жилье приобреталось через компанию «Энергостройкомплект-М», с которой основной застройщик проекта ЗАО «Пересвет-Инвест» к тому времени расторг договор соинвестирования. Деньги от продажи квартир «Пересвет-Инвест» не получал, и нет ничего удивительного, что жилье в собственность компания оформила на себя. «Перовский суд уже три года разбирается с данными делами, но не в пользу дольщиков»,— говорит Олег Сухов. При этом, заметил адвокат, у дольщиков немного шансов вернуть вложенные в покупку квартир деньги, так как компания «Энергостройкомплект-М» признана банкротом.
Сегодня гарантию на получение прав собственности может дать покупателям лишь договор долевого участия (ДДУ). Если квартира куплена по закону 214-ФЗ, рассуждает Евгений Скоморовский, то правообладатель может самостоятельно, независимо от застройщика оформить право собственности, так как ДДУ после его заключения регистрируется в Регистрационной палате. А после того как дом построен, покупатель регистрирует на себя право собственности. Генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков замечает, что если по вине застройщика сроки будут нарушены, то к нему будут применены серьезные штрафные санкции.
Директор юридического департамента УК «Эталон» Виктория Цытрина считает, что задержек с передачей прав собственности станет меньше, если в Москве пройдет масштабная приватизация земель. Эксперт апеллирует к опыту северной столицы, где сегодня строители возводят объекты на участках, выкупленных у города и других собственников. В результате сложностей с оформлением прав собственности практически нет. «В северной столице застройщики указывают реальные сроки и стараются их соблюдать»,— подытожила госпожа Цытрина.
Денис Тыкулов, главный редактор «Гдеэтотдом.РУ», специально для «Дома
Поиск