Сохранение права пользования служебным жилым помещением при увольнении с военной службы

Сохранение права пользования служебным жилым помещением при увольнении с военной службы

Обстоятельства по делу

<дата> Министерством обороны СССР выдан ордер на вселение майора А. с составом семьи 2 человека, включая супругу С. (А.), в жилое помещение по адресу: <адрес>.

В этот же день с А. заключен договор найма жилого помещения, по которому А. в пользование сроком на 5 лет предоставлена однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Приказом командира в/ч N от <дата> подполковник А. уволен в запас по ст. 48 Закона РФ «О воинской обязанности и военной службе» (по достижению предельного возраста).

Решением районного суда г. Москвы от <дата> брак между А. и А. (С.) расторгнут, о чем составлена соответствующая актовая запись.

С. обратилась в суд с иском к А., указав, что зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>.

По указанному адресу на регистрационном учете состоит А., брак с которым у нее расторгнут <дата>.

<дата> А. добровольно выехал из спорного жилого помещения, поскольку создал новую семью и проживает в <адрес>.

Поскольку А. забрал все свои вещи, с момента выезда не несет обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, а его регистрация носит формальный характер, С. просила признать А. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

В судебном заседании С. исковые требования поддержала.

А. иск не признал.

Решением районного суда г. Москвы от <дата> исковые требования С. удовлетворены. Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик добровольно отказался от своих прав и обязанностей по договору найма спорной квартиры, его отсутствие в ней не носит временного характера и не связано с препятствиями со стороны истца.

А. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. После тщательного изучения материалов дела, адвокат составил и подал в Московский областной суд апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, поскольку судом неверно установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Позиция адвоката

В соответствии с п. 3 статьи 6 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, при увольнении с военной службы имеют право на выбор постоянного места жительства в любом населенном пункте Российской Федерации.

П. 1 статьи 15 вышеуказанного Закона определено, что государство гарантирует военнослужащим предоставление жилых помещений или выделение денежных средств на их приобретение в порядке и на условиях, которые устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 14 статьи 15 этого же Закона обеспечение жилым помещением военнослужащих-граждан, имеющих общую продолжительность военной службы 10 лет и более, при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями и членов их семей при перемене места жительства, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, в которых

предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета на строительство и приобретение жилого помещения.

Документы о сдаче жилых помещений Министерству обороны Российской Федерации и снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства представляются указанными гражданами и совместно проживающими с ними членами их семей при получении жилого помещения по избранному месту жительства.

Пунктом 17 Инструкции о предоставлении военнослужащим — гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту в Вооруженных Силах Российской Федерации жилых помещений по договору социального найма, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 30 сентября 2010 года N 1280, установлено, что в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, военнослужащие обязаны направить в структурное подразделение уполномоченного органа по месту нахождения освобождаемого жилого помещения документы, подтверждающие освобождение этого помещения, о чем военнослужащим структурным подразделением уполномоченного органа выдается (направляется) справка по рекомендуемому образцу согласно приложению N 10 к указанной Инструкции.

А. не может быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением, поскольку на него, как на специального субъекта права, возложена обязанность сдать занимаемое жилое помещение в обмен на новое, находящееся в избранном месте жительства. Между тем, совершить эти действия он не имеет возможности из-за сложившихся конфликтных отношений с бывшим членом его семьи — С.

Данный вывод подтверждается тем, что <дата> А. выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил С. (А.) приватизировать в долевую собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Однако С. поручение не выполнила.

<дата> А. подавал заявление на имя командира в/ч N__ с просьбой оказать содействие в размене его однокомнатной квартиры на два жилых помещения, однако получил отказ в связи с отсутствием жилищного фонда.

На обращение А. в отдел обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями в «Центре социальной поддержки населения» <адрес> в <дата> было дано разъяснение о необходимости предоставления документов, подтверждающих отсутствие у заявителя жилого помещения для постоянного проживания, обязательства об освобождении и сдаче занимаемого жилого помещения и иных документов, свидетельствующих о наличии либо отсутствии зарегистрированных прав собственности на жилые помещения на территории Московской области.

<дата> Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации письмом разъяснил А., что ему Министерством обороны России <дата> выделено жилое помещение по адресу: <адрес>, в котором он до настоящего времени зарегистрирован. Факт сдачи жилья им не подтвержден, следовательно, выдать справку о сдаче жилого помещения не представляется возможным.

Таким образом, выезд А. из спорного жилого помещения носит вынужденный характер, право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства он не приобрел, в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору найма жилого помещения он не отказывался.

Результат по делу

За А. было сохранено право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Признание договора купли продажи квартиры недействительным, как нарушающим права несовершеннолетнего

Признание договора купли продажи квартиры недействительным, как нарушающим права несовершеннолетнего

Адвокат Олег Сухов обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетнего Г. к Е., М. о признании заключенного между ответчиками договора купли-продажи квартиры, и его регистрации недействительными, признании права собственности на жилое помещение за К.И., выселении, указав, что несовершеннолетний К. относится к категории детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку решением суда его мать ограничена в родительских правах, а решением того же суда его отец М. лишен родительских прав.

Постановлением Главы администрации несовершеннолетний Г. устроен в Детский дом-школа и за ним закреплено право на жилое помещение по вышеуказанному адресу. Данное жилое помещение на основании ордера было предоставлено бабушке Г., после смерти которой перешло в собственность М. Несовершеннолетний Г. проживал в указанной квартире с рождения, был зарегистрирован в ней.

М. продал указанную квартиру Е., при этом согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было.

Решением суда заявление удовлетворено, суд согласился с доводами адвоката и сослался на следующие обстоятельства обоснованности требований.

Договор купли-продажи квартиры недействителен, поскольку при его заключении согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было.

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированными в сохраняющих свою силу решениях(Постановления от 4 апреля 1996 г. N 9-П и от 2 февраля 1998 г. N 4-П, определения от 13 июля 2000 г. N 185-О и от 5 октября 2000 г. N 199-О) и подлежащими обязательному учету в нормотворческой и правоприменительной практике, сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан; регистрация, в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

В нарушение указанной нормы закона К. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры за получением разрешения на отчуждение жилого помещения в органы опеки не обращался, что подтверждается материалами дела, а также не оспаривалось ответчиком.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Право на жилье. Риски

Право на жилье. Риски

Сегодня регистрацию прав собственности задерживают практически во всех новостройках столицы. Покупателям квартир это грозит в лучшем случае небольшими временными неудобствами, в худшем — потерей приобретенного жилья. Ситуация может измениться, если новые столичные власти создадут условия для приватизации земли в столице. А пока у покупателей жилья есть лишь один выход — приобретать те квартиры, которые реализуются по договору о долевом строительстве.
Год задержки не срок
Сроки регистрации прав, по словам управляющего партнера компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, не соблюдаются примерно в 90% новостроек столицы и области. Минимальная задержка составляет три-четыре месяца, максимальная — несколько лет.
Причина минимальных задержек — несогласованные действия между участниками строительства. Возведение дома — это длительный процесс, в котором участвует большое количество юридических лиц: застройщики, инвесторы, представители муниципальных органов и другие. Как правило, на строительство жилого комплекса уходит не меньше года. Когда дом построен, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После этого начинается уточнение всех обязательств и взаимоотношений между инвесторами: определяется, какое количество квартир получит город, застройщик, инвестор и многое другое. Поскольку в течение строительства происходит довольно много изменений, которые требуют согласования, процесс выверки всех договоренностей занимает немало времени.
После всех согласований БТИ производит окончательные обмеры, в ходе которых уточняются площади квартир. В силу специфики строительного процесса окончательная площадь квартиры, как правило, не соответствует проектной. Поэтому один из участников инвестконтракта доплачивает определенные деньги, другой, наоборот, получает их назад. Происходят окончательные взаиморасчеты. Затем, продолжает госпожа Литинецкая, инвестор строительства собирает полный пакет документов, который подается в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) для открытия адреса дома. УФРС проводит экспертизу документов и, если все в порядке, через один-три месяца открывает адрес. После этого начинается процедура оформления квартир в собственность непосредственно покупателей—физических лиц.
На любом из этапов может произойти непредвиденная задержка, рассуждает Евгений Скоморовский, которую не может предугадать даже самый исполнительный и добропорядочный застройщик. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, факторы риска различны: это и изменения конъюнктуры рынка, и различные рыночные потрясения, и сложности с городскими службами и подрядчиками, и невыполнение госорганами своих обязательств, например проведение коммуникаций. «В точно запланированное время сдается очень незначительное количество проектов,— говорит Евгений Скоморовский.— Поэтому задержку регистрации прав собственности от нескольких месяцев до года можно воспринимать как данность и спокойно ждать; если больше — то в этом случае стоит подавать в суд».
Группа риска
Сложности и задержки могут возникнуть практически в любом проекте. Однако, обращает внимание адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов, главная группа риска — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Когда строительство ведут ЖСК, то практически всегда возникают проблемы с получением прав собственности.
Кроме того, по словам советника президента ФСК «Лидер» Григория Алтухова, очень часто длительные задержки по оформлению прав собственности встречаются в проектах, которые реализуются на участках, принадлежащих государственным институтам. Например, если объект возводится на землях Минобороны или участке, принадлежащем городу. В этом случае для начала оформления прав собственности инвестор должен подписать с другой стороной (госструктурой) акт о реализации инвестиционного контракта, для чего построить, выделить и передать государству квартиры и нежилые помещения во вновь возводимых объектах. И здесь, по словам господина Алтухова, инвестора «поджидают» две сложности. Во-первых, госструктуры крайне медлительны и забюрократизированы, поэтому даже полностью готовый комплект документов может согласовываться месяцами, а то и годами. Во-вторых, другая сторона на вполне законном основании может не подписывать акт реализации инвестконтракта до его полного завершения, то есть пока не построены все дома и все социальные объекты микрорайона, которые должны передаваться государству. «Впрочем, и застройщик не всегда заинтересован в скорейшем оформлении собственности покупателями в новостройке, ведь это надо опять-таки выполнить все обязательства по инвестконтракту, а потом долго и кропотливо готовить пакет документов — и все это  «за свой счет»»,— замечает Григорий Алтухов.
Примеров, когда застройщик, возводящий дома на землях Минобороны, задерживал оформление прав собственности, множество. Так, жильцы первого корпуса микрорайона «Немчиновка», который реализует компания «НДВ-Недвижимость», по договору должны были получить права собственности на квартиры в марте 2011 года. Теперь застройщик, компания УНР-494, обещает выполнить свои обязательства к весне 2012 года, объясняя проволочку возникшими сложностями с военным ведомством.
В более сложную ситуацию попали жильцы дома N152 по Варшавскому шоссе, купившие в 2003-2004 годах квартиры у ПСНК «Воскресенский». Дом, который изначально планировалось достроить к 2005 году, тоже возводится на бывших землях Минобороны РФ. В середине 2000-х годов строительная компания обанкротилась. ГК ПИК, унаследовавшая проект, достроила комплекс лишь в начале 2011 года. В марте жильцы получили ключи от квартир и приступили к ремонту. Однако выполнить часть договора, которая касалась получения жильцами прав собственности, в ПИК отказались на основании того, что покупатели заключали договор не с их компанией, а с обанкротившимся ПСНК «Воскресенский». Сегодня жильцы дома добиваются получения прав собственности через суд. Один из них, Алексей, рассказал «Дому», что отдал документы в суд еще в июне текущего года, но очередь до него пока не дошла. «Суды завалены подобными делами и не в состоянии быстро переварить их»,— говорит он.
В последнее время растет и стоимость услуг юристов, специализирующихся на недвижимости. Год-два назад, замечает Олег Сухов, юридическая помощь в получении прав собственности на жилье обошлась бы в 35-40 тыс. рублей, сегодня эта планка выросла до 50-60 тыс.
Зачем нужно право собственности
Впрочем, на ситуацию можно посмотреть с другой стороны. Квартиру покупатели получили, а жить можно и без прав собственности. Но если их нет, то невозможно получить прописку по месту жительства. «Например, отсутствие прописки не запрещает отдать ребенка в ближайшую школу или детский сад, но серьезно усложняет эту процедуру,— рассуждает коммерческий директор Tekta Group Роман Семчишин. — Дело в том, что преимущественное право — у детей, прописанных в районе, а остальные могут быть приняты, если останутся свободные места». С поликлиникой немного проще: к ней взрослого или ребенка прикрепляют по фактическому месту проживания. Для этого, объясняет Евгений Скоморовский, необходимо написать заявление, предъявить медицинский страховой полис и доказать, что вы проживаете в данном районе. Доказательством может служить как временная регистрация, так и любой документ, удостоверяющий право на квартиру: договор долевого участия, паенакопления или любой другой. «Но на основании этих документов, договора можно обратиться в администрацию детского сада и объяснить ситуацию, тем самым может появиться возможность встать на очередь и после получения собственности все оформить законно»,— объясняет юрист компании «Пересвет-Инвест» Ирина Мусатова.
Вторая проблема — продажа квартиры. Согласно закону, при отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости лицо не вправе совершать сделки, направленные на его отчуждение. Однако, как замечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Bonton Realty Евгения Коростелева, реализовать квартиру можно путем заключения договора уступки права требования, предварительного договора купли-продажи или даже путем расторжения договора долевого участия с застройщиком и заключения нового договора долевого участия с покупателем. Однако цена в этом случае будет ниже на 15-20%, чем при продаже жилья.
Евгений Скоморовский добавляет, что существуют и другие ограничения — в частности, отсутствие права собственности усложнит проведение перепланировки или переустройства помещения. А отсутствие прописки может повлечь проблемы при приеме на работу, оформлении кредита, загранпаспорта, лицензии на огнестрельное оружие.
Мария Литинецкая обращает внимание, что ст. 139 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), которая являлась единственной статьей, регулировавшей управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме, была признана утратившей силу. Теперь, согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется или застройщиком, или управляющей компанией, привлеченной строительной компанией. «Таким образом, получается, что создавать ТСЖ до получения прав собственности нельзя»,— объяснила госпожа Литинецкая.
Управляющая компания, как правило, является «дочерней структурой» застройщика. Конкурентов нет, в результате компания получает полный карт-бланш и устанавливает завышенные цены на услуги. «Теоретически жилец может обратиться в суд,— замечает Олег Сухов.— По логике эксплуатирующая компания должна проиграть, но парадокс в том, что в большинстве случаев суды решают вопрос не в пользу жильцов».
Спасение в приватизации
Впрочем, любая из вышеперечисленных проблем лишь добавляет жильцу дополнительные неудобства. Более серьезная проблема заключается в том, что может появиться другой человек, имеющий права на занимаемую им квартиру. Как рассказал Олег Сухов, 29 покупателей квартир заселились в дом N9 по улице Дмитриевского пять-шесть лет назад, прожили в квартирах шесть лет и были поставлены перед фактом, что их квартиры принадлежат другим собственникам. Жилье приобреталось через компанию «Энергостройкомплект-М», с которой основной застройщик проекта ЗАО «Пересвет-Инвест» к тому времени расторг договор соинвестирования. Деньги от продажи квартир «Пересвет-Инвест» не получал, и нет ничего удивительного, что жилье в собственность компания оформила на себя. «Перовский суд уже три года разбирается с данными делами, но не в пользу дольщиков»,— говорит Олег Сухов. При этом, заметил адвокат, у дольщиков немного шансов вернуть вложенные в покупку квартир деньги, так как компания «Энергостройкомплект-М» признана банкротом.
Сегодня гарантию на получение прав собственности может дать покупателям лишь договор долевого участия (ДДУ). Если квартира куплена по закону 214-ФЗ, рассуждает Евгений Скоморовский, то правообладатель может самостоятельно, независимо от застройщика оформить право собственности, так как ДДУ после его заключения регистрируется в Регистрационной палате. А после того как дом построен, покупатель регистрирует на себя право собственности. Генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков замечает, что если по вине застройщика сроки будут нарушены, то к нему будут применены серьезные штрафные санкции.
Директор юридического департамента УК «Эталон» Виктория Цытрина считает, что задержек с передачей прав собственности станет меньше, если в Москве пройдет масштабная приватизация земель. Эксперт апеллирует к опыту северной столицы, где сегодня строители возводят объекты на участках, выкупленных у города и других собственников. В результате сложностей с оформлением прав собственности практически нет. «В северной столице застройщики указывают реальные сроки и стараются их соблюдать»,— подытожила госпожа Цытрина.
Денис Тыкулов, главный редактор «Гдеэтотдом.РУ», специально для «Дома
Поиск