Технологии рынка: Вечные должники

Технологии рынка: Вечные должники

Новых дефолтов почти нет, но те заемщики, которые объявили себя банкротами в кризисный период, так ими и остались. В итоге они могут не только потерять многократно подорожавшие из-за штрафов и неустоек квартиры, но и лишиться последнего: по российским законам они отвечают перед кредиторами всем имуществом.

Кредит для кредита

Российские заемщики самые исполнительные, наверное, потому, что самые незащищенные в мире, — таково общее мнение опрошенных «Ведомостями» экспертов.

Банкиры, говоря о работе с проблемными кредитами, публично декларируют готовность к компромиссам. В основном, отмечают аналитики портала «Русипотека», банки предлагали уменьшить кредитную нагрузку за счет удлинения срока кредита. Менее охотно они соглашались предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от трех до шести месяцев, во время которых размер платежа значительно снижен. Наибольшую фантазию при реструктуризации проявил «Юниаструм банк», заемщик которого мог перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

«Тем, кто обращается, мы предлагаем и отсрочку, и смягчение условий», — заявляет Олег Коркин, замначальника управления розничных операций банка «Возрождение». Но таковых, по его словам, мало: с 2005 г. банк реструктурировал всего 50 кредитов на 90 млн руб. — это менее 1% от его 10-миллиардного ипотечного портфеля. Небольшой процент проблемных кредитов Коркин объясняет умелой работой с клиентами.

Дмитрий Берестенев, заемщик Собинбанка, оказавшись в сложной ситуации, предпочел в конце 2010 г. взять стабилизационный заем у Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), нежели согласиться на реструктуризацию, предлагаемую кредитором. «Проценты были невыгодны, да и психологическое давление банка было трудно выдерживать», — объясняет он. Берестенев приобрел квартиру в Подмосковье летом 2008 г., на пике цен на недвижимость и ипотечных ставок.

Таких, как Берестенев, взявших деньги у АРИЖК на погашение выданного каким-либо банком ипотечного кредита, к 1 января 2011 г. (когда выдача стабилизационных займов была прекращена) набралось 8492 человека, все они покупали жилье в регионах. Искал смельчаков, готовых удвоить кредитную нагрузку, и Сбербанк, предложивший им «Уверенность» (кредит на погашение просроченных платежей, неустойки и т. д.).

«ВТБ 24» в кризисные 2009-2010 годы также мог выдать стабилизационный кредит для полного или частичного погашения ежемесячных платежей и «активно предлагал заемщикам различные формы реструктуризации», говорит Наталья Шелковая, замначальника управления по работе с проблемными активами. «Но если клиент скрывается или отказывается от обсуждения вариантов урегулирования проблемы, банк защищает свои интересы в суде», — категорична она.

«Банкиры вели себя довольно лояльно с должниками, хотя и начинали грозить коллекторами при малейшей просрочке», — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компанииPenny Lane Realty. Эта лояльность не в последнюю очередь объяснялась изначально невыгодными для заемщиков условиями ипотечного кредитования.

Дмитрий Краснов, замначальника управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, говорит, что может понять людей, которые «сначала подписывают договор, соглашаясь взять на себя обязательства, а потом начинают бегать от банка или, хуже того, пытаясь оказать давление на банк, пишут письма депутатам о бесчеловечном обращении с ними кредиторов». «Человек платит-платит в течение 2-3 лет, потом оказывается в сложной ситуации, обращается в банк и «обнаруживает», что основной долг у него ничуть не уменьшился, все эти годы он погашал только проценты по нему (условия кредитного договора перед его подписанием внимательно изучают далеко не все)», — объясняет Краснов.

Суд не по делу

Если заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту, не соглашается на реструктуризацию или рефинансирование, не хочет продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, включается судебный механизм, говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа». Однако суды по взысканию квартир в Москве не часты: люди платят из последнего, понимая, что другой возможности приобрести жилье в столице у них может не быть, признает председатель Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Игорь Дубов. Да и банку обращение взыскания на заложенные квартиры через суд неинтересно, утверждает Дмитрий Краснов: эта мера отвлекает много времени и сотрудников, плюс приходится уговаривать заемщиков, из которых некоторые ведут себя неадекватно.

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость», соглашается, что судиться банкирам невыгодно: «Надо заплатить деньги за подачу иска, да и процедура длительная (может тянуться до года). А если заемщик больше трех месяцев не платит, то банк обязан зарезервировать всю сумму кредита и уже не может пользоваться этими деньгами». Законом также предусматривается отсрочка в обращении взыскания на предмет залога на срок до года, бывали и случаи, когда суд постановлял выселить человека, а тот не выезжал, продолжает Кажикина.

Выселение — сложная процедура, особенно если заемщик активно этому противодействует, подтверждает Дубов: оно осуществляется, когда-либо  находится покупатель на залоговую квартиру, либо банк оставляет эту недвижимость у себя на балансе. К тому же, напоминает он, в кризис цены падали и бывало, что даже в случае обращения взыскания на имущество денег расплатиться с кредитором не хватало плюс заемщик был обязан гасить неустойку. «Банки обычно сначала требовали погасить неустойку, пока Высший арбитражный суд не высказался по поводу очередности выплаты долга (сначала — уплата процентов, основной суммы долга, а затем — неустойки). Жаль, что пересмотр обязательности платежей произошел лишь в самом конце 2010 г.», — уточняет Дубов.

Берут, не торгуясь

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, рассказал о случае из практики, когда удалось доказать неправомочность притязаний кредитора. Альфа-банк обратился в суд с иском к заемщику. Тот допускал неоднократные просрочки — по уплате и основного долга, и процентов, и штрафов. Кредитор хотел продать залоговую квартиру (в Подмосковье) с публичных торгов, самостоятельно установив начальную цену. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Но кассационная коллегия судей Мособлсуда это решение отменила.

Обоснование было следующим. Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ подобное обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение года, даже если каждая просрочка незначительна. Но задолженность перед банком у заемщика возникла, когда он потерял работу и встал на учет на биржу труда, поэтому не мог считаться злостным неплательщиком. Более того, заемщик не отказывался от обязательств перед банком и принимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке (писал кредитору заявления об отсрочке и рассрочке платежей).

На момент рассмотрения спора судом платежеспособность должника была восстановлена и он снова стал платить. Кассационная коллегия судей Мособлсуда пришла к выводу, что допущенные заемщиком нарушения являлись несущественными, что стало основанием к отказу на обращение взыскания на заложенное имущество. Банк не смог настоять на публичных торгах по продаже залоговой квартиры.

Максим Саблин, эксперт Ассоциация юристов России, на сайте «Русипотеки» объясняет, почему банку могут быть выгодны подобные торги: система их организации построена таким образом, что на них приходят только «свои» люди и фирмы и приобретают объекты по ценам ниже рыночных. Покупателю «со стороны» узнать о подобных распродажах нереально: объявления о них публикуются в сугубо специализированных изданиях за 10 дней до торгов.

По закону в случае повторных торгов начальная цена квартиры может быть уменьшена на четверть. «Банки ни разу нас не приглашали на подобные торги, — говорит Строилов из Penny Lane Realty. — Обычно банкиры либо выкупают подобные объекты для себя (с дисконтом), либо сообщают заинтересованным «партнерам». Не знает о проведении подобных мероприятий и Кажикина из «Релайт-недвижимости».

Залог на витрине банка

Более распространенной формой реализации залоговых квартир (с согласия должников) является размещение объявлений об их продаже на сайтах банков (иногда с одновременным предложением льготных ипотечных кредитов новым приобретателям в качестве своеобразного бонуса). Такие предложения есть у «ВТБ 24», «Дельтакредита», «КИТ финанса», Собинбанка и некоторых других. Эксперты «Русипотеки» отмечают, что большой популярности эти программы не снискали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости. Впрочем, негласно банкиры признают, что можно торговаться.

В середине января, например, в базе «ВТБ 24» были квартира в доме на 1-й улице Машиностроения с заявленным сроком сдачи в I квартале 2011 г., 8,5 млн руб. (180 000 руб. за 1 кв. м), квартира в известном долгострое Фили-Давыдкова «Форт Кутузов» за 50 млн руб. (388 000 руб. за 1 кв. м).

Страховка для заемщика

 — Наличие страховой защиты позволит банкам активнее выдавать кредиты с меньшим первоначальным взносом и под меньший процент. Сейчас мы обсуждаем с ЦБ возможность экономического стимулирования банков, использующих программы ипотечного страхования. Это уменьшение объемов обязательного резервирования, снижение нормативов достаточности капитала.

Для заемщика страхование ипотечных обязательств — это еще и защита от дополнительных требований банка после реализации заложенного имущества, если вырученных средств не хватило для покрытия имеющейся задолженности. Но максимальный размер страховой выплаты ограничен законодательно и не может превышать 20% от стоимости недвижимости. Мы сравнивали: со страховкой кредит в итоге дешевле для заемщика, так как часть кредитного риска банка перекладывается на страховую компанию

Наталья Самарина, газета «Ведомости»

Регистрация на семинар: «Взыскание долгов в условиях кризиса»

Регистрация на семинар: «Взыскание долгов в условиях кризиса»

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» приглашает всех желающих посетить семинар «Взыскание долгов в условиях кризиса». Семинар состоится 30 августа 2015 года с 17:00 до 21:00 по адресу: г. Москва, Лубянский проезд, д.5, стр.1. Справки по телефону: +7 (495) 545-93-64. Для записи на семинар вы можете направить свои контактные данные(ФИО, наименование организации, телефон) на e-mail: uristmoscow@bk.ru

Ведущий семинара – Олег Владимирович Сухов – адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», президент Гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области. Автор более 300 статей, посвященных наиболее острым вопросам гражданского и арбитражного права, признанный эксперт юридических и общественно-политических СМИ.

В рамках семинара будут рассмотрены следующие вопросы:

— взыскание дебиторской задолженности, возникшей из различных гражданско-правовых договоров (подряд, возмездное оказание услуг, аренда, поставка, агентские договоры, страхование и др.);

— возмещение убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, возникших из договоров;

— возврат денежных средств, полученных при неосновательном обогащении;

— взыскание неустойки в досудебном и судебном порядке;

— другое.

«Судебный иск является наименее желательным, но зачастую неизбежным способом взыскания задолженности, – отмечает адвокат Олег Сухов. – Прежде чем инициировать судебное разбирательство, необходимо задействовать весь арсенал инструментов внесудебного урегулирования проблемы, а также тщательно проанализировать доказательную базу (договоры, накладные, счета, акты сверки, деловую переписку), оценить ее сильные и слабые стороны, с тем чтобы сформулировать убедительную позицию для защиты своих интересов. Необходимо иметь в виду, что предстоит не только выиграть дело, но и обеспечить эффективное исполнение решения суда. Важно своевременно принять меры по наложению ареста на имущество и счета недобросовестного контрагента, оказать на него дополнительное психологическое давление — например, через возбуждение процедуры банкротства. Стоит также заметить, что в случае признания компании банкротом и ликвидации должника сработает принцип «с паршивой овцы — хоть шерсти клок». Даже при отсутствии денег на счетах и ликвидных активов у должника кредитор получает возможность отнести безнадежную задолженность на убытки, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу при расчете налога на прибыль».

Страховые компании не спешат выполнять обязательства перед клиентами

Страховые компании не спешат выполнять обязательства перед клиентами

Обязательное страхование жилья, которое могут ввести в России, приведет к росту количества судебных споров между гражданами и страховыми компаниями, считают эксперты. Страховщики и сейчас не всегда охотно идут на возмещение ущерба, замечает Андрей Воскресенский, и заставить их выполнять свои обязательства поможет строгое соблюдение формальных процедур, прописанных в договоре страхования.
Правительство России рассматривает возможность введения обязательного страхования жилья. По мнению экспертов «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в этом случае количество судебных споров, связанных с взысканием страхового возмещения, возрастет в разы. Даже сегодня страховые компании, заламывая астрономические тарифы за добровольное страхование имущества и недвижимости, не спешат выполнять обязательства перед клиентами.
Наиболее распространенный предлог для уклонения от выплаты возмещения — технические ошибки в тексте договора. Например, одна страховая компания отказала в выплате клиенту только потому, что в полисе не был указан номер корпуса дома, в котором располагалась застрахованная и пострадавшая от залива квартира. «Суд признал доводы страховой компании несостоятельными, однако страхователю пришлось потратить уйму времени и сил на доказывание очевидного факта», — рассказывает адвокат Олег Сухов.
Как правило, только после наступления страхового случая у страховщиков возникают сомнения относительно достоверности заявленной стоимости застрахованного имущества. Производить экспертизу для установления его действительной стоимости при заключении договора страховщикам невыгодно, ведь от заявленной суммы зависит размер страхового взноса. В то же время завышение стоимости имущества на момент заключения договора может стать основанием для признания его ничтожным.

Чтобы свести к минимуму риски продолжительных судебных разбирательств со страховщиками, юристы рекомендуют при наступлении страхового случая незамедлительно его зафиксировать, известить о случившемся страховую компанию, принять меры к уменьшению убытков. Соблюдение формальных процедур, предписанных договором и правилами страхования, лишит недобросовестных страховщиков свободы маневра.

Как гарантировать безопасность сделки?

Как гарантировать безопасность сделки?

Процесс приобретения или аренды жилья в России смахивает на русскую рулетку: повезет — не повезет.

Даже если действовать через солидную компанию, безопасность сделки не гарантирована.

Государство, как водится, от этой проблемы устранилось.

Период ожидания кризиса (а о второй грозящей нам волне международного экономического катаклизма сегодня не говорит только ленивый) обычно отличается финансовой активностью граждан. Тех, конечно, кому есть что терять. Боясь остаться с носом, в предгрозовые периоды они всегда ищут способы удачного вложения средств. Покупка недвижимости — один из популярных способов сохранить нажитое непосильным трудом. И чем больше людей, которым деньги «жгут руки», тем активнее становятся квартирные мошенники. Причем жертвы жуликов чаще всего остаются один на один со своей бедой: государство в лице правоохранительных органов вряд ли им поможет.

— Даже когда есть все основания возбуждать уголовные дела против мошенников, полицейские делают все, чтобы не возбуждать их и не искать аферистов, — со знанием дела говорит практикующий адвокат Олег Сухов.

Недавно в его юридический центр пришла девушка и рассказала, что осталась без квартиры и без денег, доверившись парню, с которым встречалась. Выяснилось, что «преданный возлюбленный» сначала вынудил москвичку взять крупный ипотечный кредит в банке на расширение жилплощади, а потом

— продать квартиру, чтобы платить по нему. Но вскоре, забрав деньги, исчез.

— Это чистой воды мошенничество, подпадающее под уголовную ответственность, — говорит Сухов, — но полицейские отмахнулись от пострадавшей и нашли массу отговорок, чтобы не заниматься поисками мошенника. А тот наверняка подыскивает себе новую подругу с квартирой. Таких людей надо объявлять в розыск, а не создавать тепличные условия для их грязного бизнеса.

В лапы аферистов попадают не только наивные барышни, но и вполне респектабельные граждане, которые, как они думают, просчитывают все риски. Такая история. Муж с женой продали свою «трешку» в Москве и купили две однокомнатные квартиры дочкам. На этапе оформления сделки никаких подводных камней супруги не заметили, а итог оказался плачевен: обе сестры живут в «однушке» вместе. Подвох в том, что один из продавцов подал в суд. Он заявил, что продал жилье не по своей воле, а потому, что его вынудили это сделать бандиты, которым тот задолжал. Уголовное дело о вымогательстве действительно имело место, вот только от покупателей этот факт продавец скрыл. И что вы думаете? Суд признал сделку недействительной и вернул жилье прежнему хозяину. Но чем виноваты покупатели, которые заплатили за «однушку» почти 5 млн рублей? По закону они могут теперь истребовать с государства не больше миллиона как добросовестные приобретатели. А четыре миллиона как вернуть?

— Никак, — уверяет Олег Сухов. — Наши законы таковы, что добросовестный приобретатель недвижимости почти не защищен. Гражданский кодекс написан так, что недобросовестному продавцу в случае чего недвижимость вернут, а добросовестному приобретателю придется довольствоваться миллионом рублей.

Этой нормой пользуются квартирные рейдеры, взяв на службу психически неуравновешенных граждан. Представьте, приличного вида мужчина продает вам квартиру. Документы вроде бы чисты как слеза младенца, вы подписываете акт купли-продажи, въезжаете в апартаменты… А через месяц бывший собственник обращается в суд с требованиями признать сделку недействительной, предоставляя справку из психдиспансера, где он уже якобы 10 лет состоит на учете. Судебно-психиатрическая экспертиза вполне может подтвердить ограниченную вменяемость продавца, что служит основанием для признания договора купли- продажи недействительным. На правах собственника бывший продавец вселяется в квартиру и устраивает вам веселую жизнь. Рассчитывать на то, что псих вернет вам деньги за неудачную сделку, не приходится. Юристы разводят руками: «Налицо хитро спланированный способ рейдерства, но недобросовестного продавца практически невозможно привлечь к уголовной ответственности».

— Мошенничества процветают не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья. Но этот беспредел можно остановить, — уверен Олег Сухов. — Во-первых, по аналогии с ОСАГО нужно ввести страхование всех сделок с недвижимостью, чтобы государство было материально ответственно за них, а во-вторых, принять поправки и Гражданский кодекс, где четко прописать: если приобретатель признан судом добросовестным, у него нельзя забирать квартиру.

Грамотных и дотошных юристов, готовых поручиться головой за свои слова и действия, не то что среди одиночек, но и не во всех крупных агентствах можно найти. Как правило, работа риелторов сводится к проверке лишь базовых документов. В историю квартиры мало кто вникает -долго это все и муторно, а получить комиссионные хочется быстрее. Помнится, несколько лет назад некоторые крупные агентства завлекали клиентов тем, что предоставляли им гарантийные письма, по которым обещали выплачивать стоимость квартиры при возникновении форсмажорных обстоятельств. Как только люди начали требовать вернуть им деньги за «кривые» квартиры, практика выдачи «гарантиек» закончилась.

Рынок аренды квартир оперирует куда меньшими суммами, но и здесь традиционно есть чем поживиться.

Риелтору с 23-летним стажем, руководителю отделения «ИНКОМ-Недвижимость» Михаилу Разумовскому запомнился случай, когда «черные» маклеры» умудрились одну и ту же квартиру сдать восьми клиентам. Аферисты сняли квартиру и вывесили объявление о ее сдаче, предлагая внести за нее не тройную, как обычно, плату, а двойную. Залоговую сумму в размере 25 тысяч рублей арендаторам предлагалось выплачивать постепенно, а 50 тысяч — при заключении договора. В разное время в квартире побывали восемь человек. Они заключили липовые договоры и получили ключи от квартиры, с тем чтобы завтра въехать в нее. На следующий день к подъезду подъехали восемь машин с вещами.

— Приезжим, не ориентирующимся в столице, жулики могут сдать дешевую «трешку» в Выхине под видом «трешки» на Кутузовском, банально меняя вывески на домах, — говорит Михаил. — Например, на пару часов «Ул. Красный Казанец» превращалась в «Кутузовский проспект». Всего-то смена названий, а разница в цене — в три раза.

Анализ практики агентств недвижимости показывает: чаще всего жульничают с жильем тех, кто надолго уехал за границу. Мошенники на заманчивых условиях снимают квартиру у выезжающих в длительные командировки собственников, затем фабрикуют фальшивое свидетель-ство о смерти и завещание, вступают в наследство и продают квартиру. По словам адвоката Олега Сухова, группы организованных мошенников, проворачивающих подобные сделки, как правило, обладают связями в паспортных столах, регистрационных службах, нотариальных конторах, других органах власти и в организациях, которые позволяют им с минимальными затратами проворачивать сделки по отчуждению чужого имущества.

И заметьте, никто не гоняется за аферистами. Никто не пытается схватить их за руку и отследить их криминальный путь. Значит, выход один: готовясь к купле-продаже жилья или аренде квартиры, держите ухо востро, не доверяйте первому встречному и проверяйте приглянувшуюся квартиру у опытных риелторов и юристов. Их услуги не бесплатны, зато вариант оказаться на месте героев этой публикации будет стремиться к нулю.

Елена Хакимова

Как не попасть на удочку мошенников

  • При выборе агентства недвижимости проверьте, состоит ли компания в Ассоциации риелторов.
  • Если риелтор или риелторская компания претендует на авансовую оплату услуг, держитесь подальше от таких «специалистов».
  • Будьте особенно бдительны, если риелтор при купле-продаже недвижимости готов работать менее чем за 5% от общей стоимости сделки. Меньше чем за 5% профессиональному агенту работать просто невыгодно, ведь он работает в команде юристов, труд которых тоже должен быть оплачен?
  • Не торопитесь во время просмотра квартиры, не поддавайтесь нервозности, которую некоторые собственники могут создавать специально, ссылаясь на недостаток времени. Велика вероятность упустить существенные недостатки квартиры.
  • Не покупайте квартиры по доверенности. Отсутствие паспорта и ламинированные документы должны насторожить. Убедитесь, что квартиру сдает собственник, проверяйте подлинники правоустанавливающих документов,
  • Никогда не платите вперед. Все расчеты производите только в момент заключения договора и оформляйте передачу денег расписками.
  • Осторожно относитесь к предложениям, где цена недвижимости ниже рыночной.
  • Арендуя квартиру, заключайте договор найма. Он предполагает обязанности и ответственность сторон.

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Минное поле для инвестора / Жертвами жилищного рынка стали уже 80 тысяч россиян

Минное поле для инвестора / Жертвами жилищного рынка стали уже 80 тысяч россиян

Проблемы обманутых дольщиков больше не входят в список первоочередных забот федеральной власти. Голодовки, демонстрации и протесты соинвенсторов проходят по всей стране. Однако защищать деньги дольщиков – по образцу гарантий банковских вкладов – центральные власти, похоже, не собираются. Да и местные администрации далеко не везде могут навести порядок в жилищном строительстве. В связи с этим вчера впервые был опубликован рейтинг наиболее опасных для инвесторов городов Московской области. Судя по количеству пострадавших граждан, наибольшие риски ждут инвесторов в Пушкине, Балашихе, Сергиевом Посаде, Королеве, Троицке, Железнодорожном и Лобне.

Стройкомплекс Московской области – не только один из ведущих в стране по объемам ввода жилья, но и по количеству обманутых дольщиков. Наиболее проблемные подмосковные города: Сергиев Посад, Королев, Пушкино, Балашиха, Троицк, Железнодорожный, Лобня. К такому выводу пришли адвокаты Первого столичного юридического центра, которые проанализировали самые затяжные конфликты с соинвесторами. Типичный пример – недостроенный жилой дом в городе Пушкино по улице Озерной. Основное строительство здесь не ведется с декабря 2005 года. Новый инвестор не привлечен. «До настоящего времени не выполнены общестроительные работы – возведены только каркасы зданий на 60%, отсутствуют коммуникации, тепло, горячая и холодная вода», – рассказывает адвокат Олег Сухов. По его словам, власти многих подмосковных городов знают о конфликтах, но фактически ничего не предпринимают. Между тем терпение дольщиков не бесконечно, и они часто переходят к активным протестам – к голодовкам, демонстрациям и даже к захвату недостроенных зданий. Так, в подмосковном Железнодорожном рабочие компании-застройщика попытались замуровать голодающих дольщиков в недостроенном доме. Об этом сообщил Интерфаксу координатор движения «Однодольщики» Игорь Гульев.

Протесты обманутых дольщиков идут не только в Подмосковье. В начале июня обманутые участники долевого строительства жилья начали голодовку в центре Барнаула, чтобы привлечь внимание властей Алтайского края к своим проблемам. В конце июля столичный мэр Сергей Собянин выделил из городского бюджета около 3 млрд. руб. на строительство домов для обманутых дольщиков. В августе дольщики из Уфы и Благовещенска пикетировали правительство Башкирии, требуя завершить строительство проблемных объектов «без коррупционеров» и «прекратить геноцид дольщиков». «В Башкирии от действий недобросовестных застройщиков пострадали 2654 жителя республики, вложившие в строительство более 3 миллиардов рублей. На территории республики находится 25 проблемных объектов, из них 19 – в Уфе», – сообщает Интерфакс. Всего по стране Министерство регионального развития насчитало более 79,5 тыс. обманутых дольщиков. «В настоящее время в России насчитывается 828 проблемных объектов, нарушены права более 79,5 тысячи человек», – сообщает замглавы Минрегиона Роман Панов.

Между тем наблюдатели признают, что проблема дольщиков давно стала хронической из-за дырок в законодательстве, из-за недостаточного контроля, а также из-за доверчивости граждан. «Основными причинами появления обманутых дольщиков являются нецелевое расходование их средств, злоупотребления – вплоть до мошенничества, а также изменение цен на жилье и стройматериалы, изменение законодательства, произвол и препятствия со стороны федеральных чиновников и местных администраций»,– считает председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе.

«Общие законы в этой сфере у нас хорошие. Просто чиновники их не исполняют, а суды – не защищают права граждан. Причина хронических проблем – в коррупции и нежелании отдельных госслужащих работать», – уверен председатель совета директоров коллекторского агентства «Центр ЮСБ» Александр Федоров. По его словам, без попустительства местных властей мошенники работать не могут, ведь строители в регионах тесно взаимодействуют с чиновниками, которые закрывают глаза на нарушения».

Недоумение экспертов вызывает и тот факт, что государство смогло ликвидировать угрозу появления «обманутых вкладчиков», но почему-то не хочет сделать того же самого для инвесторов жилищного строительства. «Объект строительства и каждый договор участия в долевом строительстве должны страховаться. Не исполнил обязательства застройщик – отвечает страховая компания. Гарантом отношений должно выступать и государство. Государство гарантирует вкладчикам банков выплату страхового возмещения по вкладам в размере 700 тысяч рублей, но почему не сделать аналогичное в строительстве?» – спрашивает Олег Сухов.

Впрочем, с идеей страхования согласны далеко не все. «Государство должно четко объявить дольщикам, что их вложения на стадии строительства – это огромный риск. И никто, кроме дольщика, не должен платить за этот риск. Никакое страхование не сможет уменьшить этот риск, так как страховые компании будут «умирать» вместе с компаниями-застройщиками», – говорит ведущий консультант компании «ФинЭкспертиза» Татьяна Селезнева. «На сегодня надежной защитой можно считать договор долевого участия в рамках Федерального закона №   214. Однако он не распространяется на коттеджи и загородные дома, зато позволяет покупателям квартир и таунхаусов быть защищенными в части двойных продаж и разрешительной документации. А от банкротства, к сожалению, ни один закон не спасает», – соглашается директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Независимая газета 2011-08-17 / Михаил Сергеев

На асфальте: Доля и недоля

На асфальте: Доля и недоля

За последние 5-6 лет регионы самостоятельно изыскали или привлекли из внебюджетных источников около 6-8 млрд руб. на помощь обманутым дольщикам, отмечал Константин Королевский, заместитель министра регионального развития, в интервью «Российской газете» ( «РГ»). По данным Минрегиона РФ, в стране 74 000 обманутых дольщиков и более 897 проблемных объектов. В Москве насчитали 6800 обманутых дольщиков.

Число замороженных и проблемных строек в Московском регионе достигает в настоящее время около 260, из них примерно 50 приходится на Москву, отмечают в Первом столичном юридическом центре. Ежедневно список пополняется домами, которые по той или иной причине перестают строиться и застройщики которых объявляют себя банкротами.

В Московском регионе примерно 35 000 кинутых дольщиков, о которых нам известно, комментирует Игорь Гульев, создатель проекта «Однодольщики.ру». «Я такой же обманутый дольщик, — рассказывает он. — Семь лет назад я отдал деньги за квартиру в ЖК  «Лесная корона» в Юбилейном и ни квартиры, ни денег больше не видел».

На сайте odnodolshiki.ru указано 123 объекта по Москве и области. Среди застройщиков названы «СУ-155», Mirax Group, инвестиционная компания ВНЛ, инвестиционно-строительная корпорация «Империя», «Олимп», «Святоград-инвест», объединение «Мособлпромстрой» и т. д. Самым «токсичным» заказчиком, проблемным для дольщиков, Игорь Гульев считает Министерство обороны РФ.

Без прав и защиты

«На первичном рынке у человека, который хочет купить квартиру, вариантов мало, — считает Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА, — либо он принимает существующие правила игры, либо нет. Он должен выбрать застройщика, которому по каким-то причинам будет доверять, отдать деньги и молиться. Больше ничего не остается».

«В Москве почти нет застройщиков и объектов, где бы квартиры продавались по ФЗ-214  «Об участии в долевом строительстве», — продолжает Дмитрий Учитель, председатель НП содействия защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов» корпорации Mirax Group. Хотя закон действует с 2005 г.

Жилье в «Форте Кутузов» продавалось по предварительным договорам купли-продажи с «Авантой» (аффилирована с Mirax Group). Весной 2010 г. заказчик-застройщик «Кутузовской мили» — ФЦСР в одностороннем порядке расторг с «Авантой» договор: Mirax Group не выполнила обещанного. На сегодня «Форт Кутузов» — пилотный проект «Кутузовской мили» — построен на 95-98%.

А покупатели остались не у дел. «Мы пытались через суд признать право требования (признать нас соинвесторами строительства), право собственности на квартиры, на долю в доме, но тщетно. Суд вовсе не выносит никакого решения, уже год судья просто переносит заседания», — рассказывает Дмитрий Учитель.

Возражения «Аванты» на иск покупателей по большей части сводятся к тому, что, поскольку дом не сдан в эксплуатацию, выдел квартиры в объекте невозможен: «До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры». Требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры «Аванта» также оспаривает. «Отсутствуют необходимые правовые основания для признания жилого дома объектом незавершенного строительства»: не расторгнут договор подряда, договор аренды земельного участка имеет действующий статус.

Страшный сон покупателей «Форта Кутузов» — передача их дома в залоговую массу должника, «Аванты», и, соответственно, Mirax. Об этом рассылались письма некоммерческим партнерством комитету кредиторов Mirax Group, где уведомлялось о наличии дольщиков-физлиц и требовалось воспринимать их как обременение.

Если застройщик обанкротился, недостроенный им объект попадет в конкурсную массу. Согласно действующему ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участники долевого строительства попадают в кредиторы последней очереди, комментирует Нина Евстратова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры». Им еще необходимо доказать свои права на денежное требование в суде.

В настоящее время ФЦСР готов переоформлять договоры покупателей в соответствии с ФЗ-214. Но для этого надо, чтобы «Аванта» переуступила права по уже проданным квартирам. Значительно усложняют ситуацию финансовые несоответствия. По данным Учителя, на строительство было затрачено 2,53 млрд руб., а с покупателей жилья «Кутузовской мили» ( «Форт Кутузов» и строение 1) Mirax собрала 5,7 млрд руб. Это значит, что примерно две трети покупателей могут остаться без новых переоформленных договоров.

«Закон о долевом участии в строительстве не предусматривает какие-либо механизмы давления на застройщика. Дольщик может лишь требовать вернуть ему назад деньги и уплатить неустойку. Но если у застройщика на завершение строительства средств нет, навряд ли это поможет», — говорит Нина Евстратова.

В Подмосковье, например, «Пересвет-груп» продавала жилье в доме на Октябрьском проспекте, 20, по ФЗ-214. Но ни дома, ни денег покупатели до сих пор не видят, а сдать объект должны были несколько лет назад. «Строительство новостройки в Люберцах (Октябрьский проспект, 20) действительно заняло больший срок из-за проблем с финансированием и смены подрядной организации, в ходе которой пришлось приостановить возведение дома на несколько месяцев», — комментируют в компании. «Большинство покупателей с пониманием относится к задержке сроков строительства. Реализация квартир ведется по 214-ФЗ, поэтому права покупателей будут соблюдены», — обещает девелопер. По сообщению пресс-службы, внутри новостройки на 80-70% выполнен монтаж межкомнатных перегородок, электропроводки, заканчивается монтаж лифтов, на 80% выполнена кладка балконов.

«Если застройщик полностью останавливает строительство, значит, у него нет на дальнейшую деятельность денег. Каким-то образом подстегнуть компаниюгде-то  найти деньги практически невозможно», — констатирует Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.

На рынке достаточно много случаев, когда застройщики, которые продавали жилье по 214-ФЗ, имели все необходимые документы и разрешения, но не смогли достроить объекты. В Подмосковье примерно 15 таких компаний подало заявления на банкротство, вспоминает Максим Гольдберг.

Протест почти не слышен

Общественное движение «Однодольщики» организует и проводит акции, митинги, которыми надеется привлечь внимание законодательных и исполнительных властей. «В каждом случае необходимо проводить тщательное расследование, куда делись деньги, как получилось, что объект вдруг перестал строиться», — говорит Гульев. Но результаты «работы» правоохранительных органов говорят сами за себя. «Четыре раза было возбуждено уголовное дело в отношении руководства «Альфа-дизайна» — девелопера ЖК «Лесная корона», и четыре раза оно приостанавливалось», — приводит пример Гульев. «Мне не известны случаи, когда было проведено следствие глубоко и всесторонне, были бы найдены деньги на завершение долгостроев», — говорит он.

Инициативная группа обманутых дольщиков подмосковного поселка «Барселона» сообщила о своем намерении начать бессрочную голодовку в связи с «безвыходной ситуацией». По словам активиста группы Инны Склокиной, все попытки покупателей жилья вернуть законным путем вложенные в строительство собственные средства или получить дома в настоящее время натыкаются на противодействие со стороны владельцев компаний ООО «Строй-капитал» и ООО «Калина» (застройщики проекта).

«Законодательство не предусматривает обязанности каких-либо других лиц по завершению строительства дома, — отмечает Евстратова. — Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор. В заключении данного договора, его исполнении органы государственной власти участия не принимают. Соответственно, их помощь по достройке ограничивается их полномочиями и компетенцией в соответствии с нормами законодательства».

В Москве до кризиса муниципальные власти за счет новых застройщиков проблемные дома достраивали. «На сегодняшний день данная практика вмешательства государственной и муниципальной власти почти отсутствует», — добавляет Сухов.

Сами виноваты

«Я не стал бы утверждать, что в регионах все чиновники сидят и ковыряют в носу, ничего не делая для решения проблемы», — говорил Королевский «РГ». По его данным, в Подмосковье за 2010 г. введено в эксплуатацию более 80 жилых домов общей площадью 600 000 кв. м, «еще по ряду объектов идет возврат денежных средств пострадавшим вкладчикам, на 30 объектах возобновлено строительство, зачастую с привлечением новых инвесторов».

На сайте odnodolshiki.ru выложены ответы властей. От Владивостока до Москвы отписываются одинаково. МВД по Республике Татарстан на заявление о преднамеренном банкротстве ООО «Защита», которое не достраивает два дома с 2005 г.: «Ввиду отсутствия состава уголовно наказуемого деяния вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела». А на письмо по поводу прекращения «Святоградинвестом» финансирования в 2008 г. дома в Люберцах и начала процедуры банкротства компании люберецкая прокуратура ответила следующее: «Правоотношения, связанные с привлечением средств для долевого строительства <…> в соответствии с ФЗ-214 оформляются договором участия в долевом строительстве. Любой иной договор является притворной сделкой <…> притворная сделка ничтожна». То есть покупатели виноваты сами — не те договоры подписывали.

«Без попустительства властей подобной ситуации с обманутыми дольщиками бы не было», — негодует Дмитрий Учитель.

«Законодательство в отношении долевого строительства на самом деле никак не урегулировано, — категоричен Гульев. — Нет надзора за расходованием средств дольщиков. Долевой рынок имеет все признаки финансового, а предварительные договоры, по которым продается большая часть квартир, по сути, фьючерсы. Но деятельность банков контролирует пять ведомств, и никто уже давно не слышал про митинги обманутых вкладчиков банков. А кто контролирует деятельность какого-нибудь ООО  «Одуванчик», которое собирает деньги людей, обещая им через 3-4 года квартиры?»

Уничтожить рынок

«Однодольщики» предлагают уничтожить долевой рынок как таковой, привлечь банки в качестве посредников. Чтобы покупатели передавали свои деньги не застройщику, а в банк, где будет открыт спецсчет или депозит под строительство конкретного объекта. А уже банк будет выдавать транши девелоперу. При такой системе вероятность, что застройщик вдруг исчезнет с деньгами покупателей, невелика. «Я не слышал, чтобы девелопер обманул банк. А вот частных инвесторов обманывают постоянно», — объясняет Гульев.

Подобная система применяется на западных рынках. «Банк финансирует проект и полностью его контролирует. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос (10%), но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен», — рассказывает Джеймс Кук, председатель совета директоров компании «Кредитмарт». По словам Гульева, банки участвовали бы в такой схеме, ведь для них это новый рынок.

Второй вариант, предлагаемый «Однодольщиками», — создание Агентства по страхованию дольщиков (АСД), аналогичного Агентству по страхованию вкладов. В это агентство застройщики должны будут перечислять, например, 5% от суммы контрактов. Как считает Гульев, за 1-1,5 года можно будет таким образом перестроить рынок долевого участия и помочь тем, кто попал в беду. АСД поможет достроить брошенные дома. Контролировать деятельность АСД могла бы ФСФР и сами строительные компании.

Идея обязательного страхования по аналогии с ОСАГО существует на рынке давно, рассказывает Гольдберг (он еще в 2009 г. обращался с подобным предложением к представителям Госдумы, Совета Федерации, АИЖК, РСПП, отклика нигде не нашел: «Видимо, никому это не нужно»).

Организуется фонд, куда застройщики перечисляют какой-то процент от контрактов, чтобы в случае необходимости был источник финансирования достройки домов. Предполагается, что по этому принципу работают СРО. Но застройщикам этот вариант не нравится. «Беспокойство девелоперов понятно. Они опасаются, что добропорядочным компаниям придется платить за мошенников. Возникает еще одна проблема: если застройщик знает, что за него достроят другие, будет относиться к проекту недостаточно ответственно. И, конечно, может появиться коррупционная составляющая: компания может специально недостраивать объект, чтобы получать средства из фонда», — объясняет он.

Из всех вариантов защиты покупателей на сегодняшний день рабочим может оказаться только коммерческое страхование финансовых рисков дольщиков — рисков неполучения квартиры. Такой страховой продукт существует с 1998 г., но никогда не имел существенного развития на рынке. В Московском регионе, по информации НСКА, предлагает подобную услугу около 10 игроков.

Следует дополнить действующее законодательство в области гарантий при строительстве многоквартирных домов и наложить ответственность по их достройке на органы государственной или муниципальной власти, считает адвокат Сухов. Необходимо страховать строительство домов в целом и каждый договор долевого участия.

Отрегулировать рынок недвижимости несложно, почему же до сих этого не могут сделать? «В мутной воде легче рыбка ловится», — уверен Игорь Гульев. «Без сцепки правительства и застройщиков продажи помимо 214-ФЗ невозможны. Если строить и продавать по закону, невозможно платить откаты, давать взятки и проч.», — говорит он.

Век обещаний

Теперь очередное обещание дал премьер Владимир Путин, заявив, что к середине 2012 г. полностью будет решена проблема долевого строительства. «Некоторые стройки по вполне понятным причинам не укладываются в срок до середины 2012 г. и переходят на конец года», — добавил Королевский.

«Проблема дольщиков не решается, — возражает Игорь Гульев. — Мой объект, например, стоит недвижим уже семь лет. Я знаю дольщиков с прошлого века. Федеральные власти отказываются заниматься этой проблемой, адресуя ее местным администрациям. Общий посыл таков, что проблему должен решать тот, кто ее создал». Но и местные администрации не торопятся.

В том же Юбилейном дольщики, перекрыв дорогу, потребовали отставки мэра Валерия Кирпичева. «Мэр города и все городское руководство отказываются даже признавать недостроенные дома проблемными», — отметил Гульев. В тот раз 20 человек задержали и продержали без протокола 10 часов. По решению суда обманутых дольщиков оштрафовали на 40 000 руб., передавал «Интерфакс».

По информации Королевского, «лишь» около 3-5% от построенного за последние годы с привлечением средств граждан жилья в России входит в перечень проблемного. «Поэтому страшилку из долевки делать не нужно», — уверял он «РГ». «Многие дольщики поселка „Барселона“ находятся на грани отчаяния, потому что им просто негде жить, а все свои накопления многие из нас, и в том числе я, отдали в «Строй-капитал». У нас просто тупиковая ситуация, из которой мы не видим выхода», — говорит Инна Склокина.

Страховать не готовы

Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА:

— Услугу по страхованию рисков дольщиков тяжело продвигать. Кому-то кажется, что это слишком дорого, кто-то  надеется, что государство защитит его по 214-ФЗ.

Как Национальное страховое и кредитное агентство мы работаем с 2009 г., за это время застраховали 60 человек, отказали примерно в 10 случаях (объекты не прошли нашу аккредитацию). 85% клиентов — покупатели жилья экономкласса, 15% покупали бизнес-класс. Стоимость страховки — 0,6-2% от контракта. По условиям страхования человек может получить полностью уплаченную за жилье сумму после того, как дата передачи квартиры, указанная в договоре, прошла, а жилья дольщик не получил. Тогда пишется заявление о возвращении средств или продлении страхового полиса. Страховая компания рассматривает заявление в течение трех месяцев, она должна убедиться, что нет возможности взыскать деньги с застройщика. Таким основанием для страховщика может быть открытое уголовное дело о мошенничестве со стороны застройщика, его банкротство или другое решение суда о невозможности взыскать с застройщика деньги.

От момента написания заявления до выплаты денег может пройти до полугода. Но это все равно лучше, чем не получить ничего — ни жилья, ни денег.

Когда застройщик банкротится

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра:

— Если компания-застройщик банкротится, для покупателей-дольщиков многое зависит от стадии строительства дома.

Если стройка и не начиналась, рекомендую обратиться в суд и признать права на оплаченные квартиры как обременение инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществляется строительство.

Если строить начали, но дом не завершен, необходимо обратиться в суд с требованиями о признании права на незавершенный строительством объект.

Если дом практически достроен, то рекомендую признать права собственности на квартиры и зарегистрировать свое право с получением свидетельств на жилые и нежилые помещения, организовать ТСЖ или ЖСК и завершить строительство за свой счет.

Указанные выше рекомендации позволят обременить объект, чтобы он не был продан при банкротстве (передан в конкурсную массу) постороннему лицу — застройщику, инвестиционной компании, а остался с обременениями, обязывающими нового застройщика предоставить квартиры дольщикам.

Однако признание права на квартиры в частично оконченном или не оконченном строительством доме не устранит проблему завершения строительства и получения квартир — этот вопрос на законодательном уровне не решен и остается открытым.

Проблемы дольщиков решит тюрьма

Проблемы дольщиков решит тюрьма

В настоящее время одной из самых актуальных проблем в нашей стране является проблема обманутых участников долевого строительства.

Вполне очевидно, что Федеральный закон №   214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – не может разрешить всех проблем, возникающих на рынке строительства и продажи новостроек.
Закон 214-ФЗ в настоящее время практически не работает. Лишь около 20% застройщиков придерживаются его правовых норм. По-прежнему применяются различные схемы продажи жилья в обход Закона 214-ФЗ, в том числе по предварительным договорам и через ЖСК. Строительство ведется без соответствующих документов, и риски завершения возводимого объекта и предоставления квартир дольщикам ничем не обеспечены.

При этом стоит отметить, что Закон 214-ФЗ предусматривает множество правильных и необходимых гарантий для дольщиков, в первую очередь – регистрацию договоров в Росреестре: данная процедура позволяет избежать возникновения двойных продаж; во-вторых, возможность заключения договора на приобретение квартиры только после получения застройщиком разрешения на строительство, т. е. после оформления всех необходимых документов, достаточных для начала строительных работ; в-третьих, установление сроков окончания строительства и передачи квартир покупателям по актам; наконец, ответственность за те или иные нарушения, в том числе и в отношении нарушений со стороны застройщика (убытки, неустойка) – и многое другое.

Однако стоит понимать, что прописанные в Законе гарантии не всегда могут быть исполнены сторонами, так как никто не знает, какие проблемы могут возникать в ходе реализации строительства, и к чему они приведут. Поэтому для полной защиты прав дольщиков, на мой взгляд, необходимы следующие дополнительные и обязательные поправки в рассматриваемый ФЗ-214.

Это обязательное страхование рисков завершения строительства в конкретные сроки крупными страховыми компаниями, а также гарантия возмещения таких страховых выплат со стороны государства. Кроме того, это возложение функций по оформлению документов на начальном и завершающем этапах строительства на местные или федеральные органы власти, чтобы полностью искоренить коррумпированность бюрократии в данных отношениях.

Для того чтобы указанный закон заработал, необходимо в Уголовный кодекс РФ включить норму о серьезной уголовной ответственности не только должностных лиц строительных компаний, пытающихся работать в обход указанного закона, но и вообще всех участников данных правоотношений, в том числе и самих дольщиков. Данное нововведение в законодательстве окажет существенное влияние, так как при этом и сами покупатели под страхом уголовной ответственности не решатся идти на поводу у недобросовестных застройщиков, а это напрямую поможет избежать попадания покупателей в число всё тех же обманутых дольщиков, что остались без уже оплаченных квартир.

// Олег Сухов, Адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» для Финам.инфо

Проблемы дольщиков решит тюрьма

Проблемы дольщиков решит тюрьма

В настоящее время одной из самых актуальных проблем в нашей стране является проблема обманутых участников долевого строительства.

Вполне очевидно, что Федеральный закон №   214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – не может разрешить всех проблем, возникающих на рынке строительства и продажи новостроек.
Закон 214-ФЗ в настоящее время практически не работает. Лишь около 20% застройщиков придерживаются его правовых норм. По-прежнему применяются различные схемы продажи жилья в обход Закона 214-ФЗ, в том числе по предварительным договорам и через ЖСК. Строительство ведется без соответствующих документов, и риски завершения возводимого объекта и предоставления квартир дольщикам ничем не обеспечены.

При этом стоит отметить, что Закон 214-ФЗ предусматривает множество правильных и необходимых гарантий для дольщиков, в первую очередь – регистрацию договоров в Росреестре: данная процедура позволяет избежать возникновения двойных продаж; во-вторых, возможность заключения договора на приобретение квартиры только после получения застройщиком разрешения на строительство, т. е. после оформления всех необходимых документов, достаточных для начала строительных работ; в-третьих, установление сроков окончания строительства и передачи квартир покупателям по актам; наконец, ответственность за те или иные нарушения, в том числе и в отношении нарушений со стороны застройщика (убытки, неустойка) – и многое другое.

Однако стоит понимать, что прописанные в Законе гарантии не всегда могут быть исполнены сторонами, так как никто не знает, какие проблемы могут возникать в ходе реализации строительства, и к чему они приведут. Поэтому для полной защиты прав дольщиков, на мой взгляд, необходимы следующие дополнительные и обязательные поправки в рассматриваемый ФЗ-214.

Это обязательное страхование рисков завершения строительства в конкретные сроки крупными страховыми компаниями, а также гарантия возмещения таких страховых выплат со стороны государства. Кроме того, это возложение функций по оформлению документов на начальном и завершающем этапах строительства на местные или федеральные органы власти, чтобы полностью искоренить коррумпированность бюрократии в данных отношениях.

Для того чтобы указанный закон заработал, необходимо в Уголовный кодекс РФ включить норму о серьезной уголовной ответственности не только должностных лиц строительных компаний, пытающихся работать в обход указанного закона, но и вообще всех участников данных правоотношений, в том числе и самих дольщиков. Данное нововведение в законодательстве окажет существенное влияние, так как при этом и сами покупатели под страхом уголовной ответственности не решатся идти на поводу у недобросовестных застройщиков, а это напрямую поможет избежать попадания покупателей в число всё тех же обманутых дольщиков, что остались без уже оплаченных квартир.

// Олег Сухов, Адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» для Финам.инфо

Поиск