Олег Сухов провел вебинар на тему выкуп арендованной недвижимости

Олег Сухов провел вебинар на тему выкуп арендованной недвижимости

Вебинар на тему: Выкуп субъектами малого и среднего предпринимательства арендованной муниципальной и государственной недвижимости

Адвокат Олег Сухов провел вебинар на площадке «Что делать Консалт» – агента самой известной и популярной правовой системы России – «Консультант Плюс».

Программа выступления

1. Договор аренды недвижимости: какие упущения и ошибки в договоре чаще всего становятся основанием для отказа арендатору в выкупе занимаемого помещения;

2. Цена выкупа – самая интересная составляющая в споре. Что нужно знать о стоимости арендованного помещения и как правильно ее определить;

3. Рассрочка выкупа – в кризис без нее никуда: кому принадлежит право определять рассрочку? Могут ли начисляться проценты при рассрочке, и когда арендатор лишается права на рассрочку;

4. Процессуальные сложности в суде, заставляющие задуматься: самые интересные случаи судебной практики.

5. История изменений 159-ФЗ: какой путь пройден и что осталось изменить.

6. Противоположная судебная практика по одинаковым спорам или разброд судебной мысли.

Расторжение договора купли-продажи после смерти наследодателя

Расторжение договора купли-продажи после смерти наследодателя

Обстоятельства по делу:

Б.А.А. предъявила в суд исковое заявление ООО «ОСП» о признании за ней права собственности на земельные участки. Суд первой инстанции отказал в требованиях, заявленных Б.А.А. Для представления интересов в суде второй инстанции Б.А.А. обратилась к адвокату Сухову О. В.

Изначально Б.А.А. пояснила адвокату, что спорное имущество ей досталось по наследству по завещанию. Наследодатель получил земельные участки от ответчика по договору купли-продажи. Оплата между сторонами была произведена с помощью взаимозачета, так как ООО «ОСП» имело кредиторскую задолженность перед наследодателем.

Кроме того, ООО «ОСП» было заявлено встречное исковое заявление, в котором общество выразило желание расторгнуть договор купли-продажи спорного имущества, и потребовало возвратить земельные участки ООО «ОСП». Требования по встречному иску суд удовлетворил. Однако, Б.А.А. посчитала, что она не может быть надлежащим ответчиком по делу, так как стороной договора не являлась, и срок исковой давности по требованию о расторжении договора уже истек, следовательно, суд должен был производство по делу прекратить.

Правовая позиция адвоката:

Из материалов дела следует, что к Б.А.А., как к надлежащему ответчику, общество обратилось, пропустив срок исковой давности, равный трем годам. С момента заключения договора между наследодателем и ответчиком прошел срок равный 3 года 6 месяцев, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Адвокат обратил внимание судебной коллеги на то, что наследники, которые принимают наследство, могут отвечать только по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним имущества. Наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по исполнению обязательств по заключенному договору наследодателя. Но в законодательстве нет правовой нормы, которая бы давала право обращаться к наследнику с другими требованиями, (помимо взыскания долга) вытекающими из обязательств по договору, например, с требованиями о расторжении договора.

Таким образом, к наследнице по завещанию как стороне по делу ООО «ОСП» правомочно было предъявить только требование о взыскании суммы долга по договору. Требовать расторжения договора с лицом, которое не являлось ни продавцом, ни покупателем, неправомерно.

Ответчик полагал, что нарушены существенные условия договора купли-продажи, а именно, неоплата наследодателем стоимости земельных участков. Приведенный довод ответчика не состоятелен по следующим основаниям. Во-первых, факт неоплаты по договору купли-продажи не является причиной для расторжения договора по основанию его существенного нарушения. Во-вторых, судами допускается расторжение договора, если такое условие в него включено. Но договор купли-продажи такого условия не включал, поэтому расторгнуть договор по основаниям, приведенным ответчиком, невозможно.

Суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам Б.А.А. о взаимозачете требований. Действительно сведений об оплате спорного имущества в документах, представленных обществом – справка из бухгалтерии, кассовая книга, выписка по счетам – не было, т.к. наследодателем и обществом был произведен устный взаимозачет требований. Устная форма сделки по зачету встречных однородных требований признается гражданским законодательством РФ. Также адвокатом в обосновании позиции об устном взаиморасчете была приведена судебная практика.

Результат по делу:

Суд второй инстанции отменил решение суда первой, удовлетворив тем самым требования Б.А.А. и отказав во встречном иске ООО «ОСП».

Право собственности на служебное жилье через суд

Право собственности на служебное жилье через суд

Обстоятельства по делу:

Г.Г.А. обратилась к адвокату Сухову О. В.с просьбой помочь ей обжаловать решение суда первой инстанции, которым, на ее взгляд, было нарушено ее конституционное право на право приватизации комнаты в квартире, которая была ей выделена в 1987 году в связи с трудоустройством в ЖКУ УДАН СССР. Клиентка пояснила, что комната является ее единственным местом проживания, иного жилья у нее нет, поэтому Г.Г.А. была заинтересована в сохранении права на проживание.

Правовая позиция адвоката:

Адвокат, ознакомившись с материалами дела, отметил, что суд вынес незаконное решение, так как были существенно нарушены нормы права.

Суд изложил решение, тщательно не исследовав доказательства и доводы, представленные Г.Г.А., подойдя к вопросу очень поверхностно и формально. Адвокат отметил, что ни в одном судебном процессе не был установлен статус жилого помещения, вопреки нормам законодательства. Недопустимо относить жилье к категории«служебного» только лишь потому, что формально в ордере присутствует такая отметка. Однако суд, счел отметку допустимым и законным основанием для одного из мотивов отказа в иске. Кроме того, на момент предоставления комнаты Г.Г.А. действовали нормы ЖК РСФСР, согласно указаниям которых, помещение является служебным только в случае отнесения органом местной администрации в разряд таковых.

Стоит обратить внимание и на то, как используется жилое помещение, действительно ли его использование сопряжено с проживанием граждан, которые на момент заселения связаны трудовыми отношениями. Адвокат пояснил в апелляционной жалобе, что комната не является как таковым служебным помещением и потому, что Г.Г.А. трудовые отношения прекратила с ЖКУ УДАН СССР в 2003 году, но на протяжении последних 12 лет проживает в комнате, и требования о выселении ей не предъявлялись. Поэтому справедливо заметить, что жилье Г.Г.А. приобрело характер жилья, занимаемого на условиях социального найма.

Суд не учел и того, что Г.Г.А. вправе рассчитывать на льготу по предоставлению жилья в собственность, предоставляемого в связи с осуществлением трудовой деятельности в учреждении не менее десяти лет. Г.Г.А. отработала в ЖКУ УДАН СССР 16 лет, поэтому суд, проигнорировав нормы Постановления Правительства Москвы от 22.06.1993 г. № 572, неправомерно лишил Г.Г.А. единственного жилья.

Неверен вывод суда о том, что жилое помещение является государственной собственностью. На этот счет сложилась обширная судебная практика Верховного Суда РФ, согласно которой переданные в муниципальный жилой фонд помещения, ранее закрепленные за предприятиями и учреждениями, утрачивают статус служебного жилья и считаются предоставленными на условиях договора социального найма, поэтому они могут быть переданы в собственность гражданина.

Адвокат просил обратить внимание судебную коллегию на нарушение судом первой инстанции основополагающих принципов гражданского судопроизводства. Так, этим же судом, в 2014 году было рассмотрено аналогичное судебное дело, с привлечением того же ответчика и третьего лица – ТУ Росимущества по г. Москве. Исковые требования истца были удовлетворены. Возникает вопрос, как один и тот же суд в сравнительно небольшой промежуток времени рассматривает два абсолютно идентичных дела, и при этом принимает два совершенно разных решения. Суд нарушил принцип Конституции РФ, толкующий, что «все равны перед законом и судом», а также гражданско-правовой принцип, который предполагает придерживаться судам единообразия в применении и толковании норм материального права.

 Результат по делу:

Судебной коллегией решение суда первой инстанции было отменено, требования Г.Г.А. были удовлетворены в полном объеме, за ней признали право собственности на комнату.

Дольщик, читай внимательно договор!

Дольщик, читай внимательно договор!

У застройщиков появилось «ноу-хау», позволяющее разбирать споры в своем «карманном» суде

В последнее время в договорах, которые заключают крупные застройщики с покупателями новостроек, можно встретить так называемую третейскую оговорку. Она фиксирует согласие сторон рассматривать все возникающие в связи с исполнением контракта споры (не урегулированные в претензионном порядке) не в суде общей юрисдикции, входящем в государственную судебную систему, а в третейском суде, созданном при той или иной коммерческой организации.

— Формально такая практика вполне легальна, — объясняет адвокат Олег Сухов. — По закону решения третейских судов равнозначны по юридической силе вердиктам государственных судов. Третейские суды вправе рассматривать споры, возникающие в рамках договорных отношений. Они призваны разгрузить суды общей юрисдикции и арбитраж, ускорить процедуру рассмотрения дел. Обжаловать решение третейского суда в государственном суде возможно только в случае допущенных при рассмотрении спора процедурных нарушений, перечисленных в законе. Во всех остальных случаях решение третейского суда является окончательным.

Правда, как считают эксперты, такая привязанность застройщиков к третейским судам обусловлена не столько преимуществами этого механизма с точки зрения ускорения судопроизводства, сколько возможностью формирования «карманного» судейского корпуса. Третейские суды фактически никому не подотчетны, и такой способ разрешения споров устраивает строительные компании. Застройщики уверены, что договор с третейской оговоркой позволяет реализовать на практике принцип «закон что дышло — куда повернешь, туда и вышло». Ведь покупатели по сути добровольно соглашаются рассматривать все споры, связанные со строительством и покупкой жилья, в подконтрольном строительной компании третейском суде.

Впрочем, дольщикам, подписавшим договора с третейской оговоркой, рекомендуется не впадать в уныние при возникновении конфликтов с застройщиками, а обратить внимание на важный процессуальный нюанс, зафиксированный недавно высшими судебными инстанциями. Так, в п. 15 постановления от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» Пленум Верховного суда прямо указал, что дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей подведомственны судам общей юрисдикции в силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 части 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ. В то же время судебная практика говорит о том, что суды нередко признают третейские оговорки, содержащиеся в тех или иных договорах с потребителями и ущемляющие права последних.

К сожалению, как замечает адвокат Олег Сухов, суды московского региона пока не руководствуются приведенным выше постановлением Пленума в отношении третейских оговорок, что можно объяснить тем, что позиция по таким делам окончательно не выработана. Очень мало судебной практики. А потому лучше либо настаивать на исключении этого пункта из договора, либо не подписывать такой договор и поискать другого застройщика. При наличии в договоре третейской оговорки рассчитывать на независимое судебное разбирательство при проблемах с застройщиком проблематично.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

Алексей Кравцов, Президент Союза Третейских Судов:

— Инициатива включения третейских оговорок в договоры с застройщиками принадлежит не застройщикам, а правительству Московской области в рамках создания Реестра добросовестных застройщиков.

Кроме того, для договоров долевого строительства была разработана специальная альтернативная третейская оговорка с правом истца выбрать или государственный суд для судебного разбирательства, или конкретный третейский суд для ускоренного решения дела. Дольщик может по своему желанию обратиться и в госсуд, только рассмотрение иска там, как известно, может длиться годами. Третейский же судебный процесс длится не больше 10 дней, а судебные решения сразу вступают в законную силу.

При этом грамотно составленный договор с третейской оговоркой будет, скорее, гарантом добросовестности застройщика, и обеспечит дольщику уверенность в том, что он правильно вложил деньги, и его никто не обманет.

В Московском регионе работают около десятка независимых третейских судов, обладающих внушительной судебной практикой, общественным признанием. В некоторые из них обращаются даже с исками по государственным контрактам. Их легко найти в Интернете.

С целью дисциплинировать застройщиков, упростить гражданам судебную процедуру предъявления исков и внедряется третейское судопроизводство. О необходимости развития этой системы в нашей стране заявил даже президент Владимир Путин в послании Федеральному Собранию.

Так что при выборе независимого третейского суда и альтернативной третейской оговорки граждане приобретут действенный способ борьбы с недобросовестными застройщиками, а застройщики — с неплательщиками. Единственный и самый важный совет при подписании контракта — читать внимательно его условия, тогда третейская оговорка будет гарантом уверенности в завтрашнем дне.

Елена Аркелян. Комсомольская правда.

Три совета, которые помогут ускорить переезд из аварийного дома

Три совета, которые помогут ускорить переезд из аварийного дома

И получить квартиру за счет государства

Несмотря на все требования закона, в аварийных зданиях продолжают жить сотни тысяч россиян. Порой ожидание нормального жилья растягивается на десятилетия. Как можно ускорить процесс, рассказывает адвокат Олег Сухов.

1. Как добиться, чтобы дом признали аварийным

С 2006 года в рамках национального проекта «Жилье» действует федеральная целевая программа, которая предусматривает расселение непригодных для проживания зданий за счет государства. Чтобы в неё попасть, необходимо добиться официального признания дома аварийным.

Проблема заключается в том, что муниципальным властям это абсолютно невыгодно. Ведь если дом получает подобный статус, надо выделять деньги и жилье для переселенцев. Именно поэтому для ускорения переезда в новые квартиры жильцам предстоит действовать самостоятельно.

Первое, что следует предпринять, — получить заключение специализированной организации о состоянии здания. Например, в Москве его выдают ГУП МосжилНИИпроект или ГУП МНИИТЭП.

Далее нужно подать заявление в администрацию муниципалитета с требованием провести экспертизу состояния дома, приложив к нему полученное ранее заключение, а так же копии правоустанавливающих документов на жилье. Местные органы власти обязаны создать межведомственную комиссию и по результату ее деятельности вынести решение о признании или не признании дома непригодным для проживания и подлежащим сносу.

На основании акта комиссии глава администрации муниципалитета должен выпустить распоряжение о сроках расселения граждан.

2. Хотите быстро — соглашайтесь на те варианты, которые есть

Если дом признан аварийным, наниматели имеют право на переезд в благоустроенные квартиры, которые находятся в том же населенном пункте и по площади и количеству комнат равны освобождаемым. Кроме того, возможна выдача компенсации на покупку нового жилья. Отсутствие у местных властей подходящих квартир или денег на переселение приводят к затягиванию этого процесса. Для ускорения процедуры как владельцы, так и наниматели аварийного жилья, порой вынуждены соглашаться на любые варианты. Результатом чего становится предоставление жилья меньшего размера, заниженной стоимости, либо квартиры в другом районе или даже населенном пункте. Но…

Альтернативный вариант для собственников — денежная компенсация, которая складывается из рыночной цены освобождаемой площади и убытков, неизбежных в связи с переселением. Однако следует учесть, что помещение, признанное аварийным, по объективным причинам имеет невысокую цену, не достаточную для покупки другой равнозначной квартиры.

У нанимателей же и альтернативы особой нет — кроме как ждать годами подходящего жилья.

Что выбрать: ожидание, которое может затянуться на неопределенный срок, или хоть какая-то квартира, но в ближайшее время — решать, конечно, самим людям.

3. Власти бездействуют — добиваемся жилья через суд

Со стороны властей чаще всего встречается два вида злоупотреблений:

— аварийным дом не признается,

— муниципалитет бездействует в предоставлении нового жилья.

В первом случае понадобится провести независимую строительно-техническую экспертизу состояния здания. Заключение эксперта будет основным доказательством, подтверждающим повышенную степень износа дома и разрушение несущих его конструкций — в связи с чем требуется срочное отселение.

Если здание признано аварийным, но чиновники тянут с переселением, понудить их к действию можно через суд. Требовать предстоит понуждение в предоставлении благоустроенного жилого помещения. Значительная роль в положительном разрешении подобных дел отводится органам прокуратуры.

— Судебная практика показывает, что вероятность добиться переселения, обратившись к прокурорским работникам с жалобой на имеющиеся злоупотребления, достаточно высока. Несомненным плюсом обращения в прокуратуру является экономия денежных средств, времени и сил, необходимых для самостоятельного обращения в суд, — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Елена ОДИНЦОВА

Завещание

Консультация Олега Сухова по вопросу: Завещание. Судебная практика о завещании. Наследственное имущество. Наследники.

Рай для избранных/ Подмосковных крестьян загоняют в огороженные резервации

Рай для избранных/ Подмосковных крестьян загоняют в огороженные резервации

Московский Комсомолец № 25918 от 16 апреля 2012 г.

Подмосковных крестьян загоняют в огороженные резервации

На заливных полях Верхней Рублевки, которые скоро войдут в состав столицы, зреет русский бунт. Крестьяне нескольких сел Одинцовского района Подмосковья, отчаявшись найти правду, готовы взять в руки вилы и топоры. Около 100 км вдоль берега Москвы-реки в нарушение закона стали частной собственностью. Скоро вокруг сел Успенское, Уборы и Дубцы появятся элитные поселки, обнесенные трехметровыми заборами. Собственники земель обещают не забыть об интересах соседей-аборигенов: местным жителям, словно скотине, выделят проход к реке шириной 3 м, а также раздадут спецпропуска для рыбалки на Шереметьевских прудах.

В конце лета прошлого года мэрия Москвы озвучила планы по присоединению к мегаполису Верхней Рублевки. Как пояснил источник «МК» в столичном правительстве, «решение о присоединении анклава (расположенного в 25 км на запад от МКАД, на территории села Успенское Одинцовского района. — Ред.) было принято в Кремле, поскольку рядом расположены рекреационные объекты Управления делами президента и правительственные резиденции…» Интересно, что к городу хотят присоединить только заливные луга, принадлежащие в основном Московскому конному заводу. Соседние деревни и села оставили Подмосковью.

Сообщение повергло в шок подмосковных крестьян. Они по наивности думали, что их хотя бы ради приличия спросят, а не поставят перед свершившимся фактом. Зря ждали. Совет Федерации в конце минувшего года поддержал странную инициативу столичных властей. Решение, как выяснил «МК», является странным только на первый взгляд. На кону — миллиарды долларов.

Земельный передел вокруг сел Одинцовского района начался в 2002 году. Именно тогда начал скупать земельные паи бывших и действующих работников Московского конезавода №  1. Инвесторов можно было понять: заливные луга являются настоящим заповедником. Роскошная природа, чистый воздух и звенящая тишина просто завораживают. Недаром этот райский уголок так любила аристократия царской России. По достоинству оценили эти благословенные места и отечественные кинематографисты, снявшие на одинцовской «натуре» несколько шедевров.

Осенью 2009 года 20 участков земли (1,1 тыс. га) оказались в собственности ВТБ. Ранее активы были заложены под кредит размером $2,4 млрд., выданный Объединенной промышленной корпорации. Куда смотрели эксперты из кредитного комитета при одобрении столь солидной ссуды? Но разразившийся кризис сурово наказал юристов из государственного банка: стоимость залога на загородном рынке недвижимости резко обесценилась.

Для решения неприятной проблемы банк обратился за помощью в компанию Vesco Consulting. Однако профессионалы дали неутешительный вывод: из-за падения спроса, слабой транспортной инфраструктуры проект не окупится. Чтобы спасти хотя часть затрат, банк создал управляющую компанию «ВТБ Недвижимость». Сейчас она реализует один проект — Николо-Успенское. Работы на других 19 участках заморожены до лучших времен.

Но реализовать задуманное будет нелегко. Во-первых, массовое строительство в пойме Москвы-реки — проект опасный: до грунтовых вод рукой подать. Строить разветвленную канализационную сеть в месте, где берут питьевую воду для западной и северо-западной части столицы, по меньшей мере странно.

Во-вторых, отношения между банком и местным населением обострились. Особенно отношения обострились после того, как новые собственники уведомили местных жителей о намерении закрыть доступ к Шереметьевским прудам и ограничить выход к Москве-реке: в проекте застройки поселка грубо нарушаются нормы Водного кодекса РФ, запрещающие строительство у береговой кромки реки.

«На общественных слушаниях мы попросили представителей ВТБ установить для местных жителей публичный сервитут для прохода к Шереметьевским прудам, к Москве-реке. Но нам предложили проход к реке у пешеходного моста шириной 3 м. Раньше там скотина ходила на водопой», — сообщил Суворов.

Зимой по Верхней Рублевке прокатилась волна стихийных митингов. Местные жители из деревни Дубцы и села Уборы сообщили в прокуратуру о нарушениях земельного законодательства при постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 103,2 га на территории Одинцовского района. Прокуратура направила в суд исковое заявление к банку ВТБ и ФБУ «Кадастровая палата» по Московской области о признании недействительными постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 103,2 га, истребования в федеральную собственность водных объектов, расположенных в границах данного земельного участка.

На земли наложен арест, ВТБ и третьим лицам запрещены инженерные изыскания, проектирование и строительство на участке. Соответствующий исполнительный лист направлен в отдел судебных приставов.

«У местных жителей есть неплохие шансы оспорить все сделки купли-продажи земель на основании того, что в состав земельных участков были незаконно включены земли федерального значения, земли общего пользования, расположенные у берега реки, и памятники архитектуры»,— считает адвокат Олег Сухов. По его словам, в Московской области сложилась положительная судебная практика решения подобных споров. В частности, подобные сделки были оспорены местными жителями в Мытищинском суде Подмосковья. Основанием для требования является ст. 20 ВК РФ. По закону, полоса суши вдоль берегов водных объектов общего пользования (бечевник) предназначается для общего пользования. Каждый вправе (без использования транспорта) пользоваться бечевником для передвижения и пребывания у водного объекта общего пользования, в том числе рыболовства и причаливания плавательных средств. Ширина бечевника не может превышать 20 метров.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. «Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе», — подчеркнул юрист.

На днях в Шереметьевских прудах случилась экологическая катастрофа местного значения: погибла вся рыба. Вонь стоит за семь верст. По словам местных жителей, канализационные стоки спустил в водоемы оздоровительный комплекс «Сосны», который находится на балансе Управделами Президента РФ. С.Фомичев, глава Рублевской станции водоподготовки МГУП «Мосводоканал», основным видом деятельности которой является очистка воды, подтвердил слова селян: очистные сооружения санатория «Сосны» не работают. К такому же выводу пришли и эксперты подмосковного Ростехнадзора, направившие соответствующий акт руководителям санатория.

21 апреля в поселке Горки-10 в полдень состоится очередной сход местных жителей против массовой застройки заливных лугов и полей Одинцовского района. Люди настроены весьма решительно. «Мы требуем остановить беспредел с незаконной передачей подмосковных земель. Мы — не  «оранжевые», мы — не  «болотные», мы просто не хотим жить в резервациях, огороженных высокими заборами», — заявил Кирилл Суворов.

«МК» будет следить за развитием событий.

материал: Сергей Артемов

Рейтинг наиболее распространенных судебных споров на рынке недвижимости

Рейтинг наиболее распространенных судебных споров на рынке недвижимости

Абсолютное большинство судебных дел в области недвижимости составляют дела о признании права собственности на жилые и нежилые помещения (порядка 30% от всех гражданских споров с недвижимостью), отмечается в пресс-релизе адвокатского бюро Олега Сухова.

В соответствии с рейтингом, несколько меньше насчитала судебная практика дел о расторжении договоров ренты, договоров купли-продажи, долевого участия, инвестирования, предварительных договоров купли-продажи, иных договоров — 20% от всех споров в области недвижимости.

Раздел имущества в связи с наследственными раздорами и при расторжении брака достигает 15%, чуть меньше — 12% — иски о выселении из жилых и нежилых помещений, прекращении права пользования или аренды, они занимают почетное четвертое место.

Пятое место делят споры по земельным участкам — до 8% и споры относительно предоставления жилья или рыночной компенсации в связи с переселением при сносе домов — до 7% от всех процессуальных производств с объектами недвижимости.

Признание сделок недействительными — до 5%. Менее всего граждан интересовали вопросы, связанные с понуждением к заключению договоров или перевод прав и обязанностей покупателя — до 3% от всех споров в сфере недвижимого имущества.

Плата за спокойствие

Плата за спокойствие

Смогут ли банки и страховые компании защитить интересы покупателей квартир в новостройках?

Покупка квартиры в России — это лотерея. Особенно если речь идет о новостройке. Если повезет, то получишь квадратные метры в срок, если нет — ждать придется долгие годы. А можно и не дождаться вовсе. Даже самые известные девелоперские компании подводят клиентов. И даже усовершенствованный закон №   214-ФЗ о долевом строительстве, который призван был защитить приобретателей жилья от недобросовестных застройщиков, не дает полной гарантии безопасности. Поэтому законодатели вынуждены придумывать все новые способы снижения рисков граждан, желающих вложиться в «первичку». Летом 2010 года были приняты поправки к закону №   214-ФЗ, исключавшие все формы продажи жилья в новостройках, кроме как через договор о долевом строительстве. Закон требует от застройщиков множество документов: инвестиционную декларацию, разрешение на строительство, проектно-сметную документацию. Однако поправки не коснулись привлечения средств в проекты с использованием жилищных сертификатов и через жилищно-строительные кооперативы. И хотя эти формы работы с гражданами законны, правовая база для их регулирования отсутствует. Этим и пользуются застройщики.

По словам ведущего юриста Первого столичного юридического центра Олега Сухова, лишь 10-20% застройщиков более или менее придерживаются правовых норм закона №   214-ФЗ. «Применяются различные схемы продажи жилья в обход закона, в том числе по предварительным договорам, через ЖСК, — говорит юрист. — При этом строительство ведется без соответствующих документов, и риски ничем не обеспечены». Как заканчиваются такие истории, можно легко догадаться.

БАНКИРОВ ВОЗЬМУТ В ДОЛЮ

Пока государство не нашло кардинального решения проблемы. Пострадавшим приходится стучаться во все двери, вплоть до президента страны. Многие из них приходят на прием к депутату Госдумы и финансовому омбудсмену Павлу Медведеву. Помочь он им, как правило, уже ничем не может, но предлагает спасти будущих вкладчиков в строящуюся недвижимость, узаконив новую схему взаимоотношений дольщиков и застройщиков. «Я предлагаю разделить людей, которые покупают квартиры, на две категории: инвесторов и обычных покупателей, — говорит депутат. — Инвесторы могут вкладывать свои деньги куда угодно, покупатели — только в банк». Суть схемы такова: покупатель квартиры кладет деньги на так называемый беспроцентный депозит. Кредитная организация выдает эти деньги застройщику и следит, чтобы тот закончил строительство в срок. «Банк прокредитует застройщиков и обеспечит дольщика финансовыми гарантиями „от котлована до крыши“, — говорит Павел Медведев. Если в конце оговоренного срока покупатель не получает квартиру, то банк отдает ему деньги и оговоренную в договоре компенсацию за невыполненные обязательства. Параллельно депутат предлагает увеличить в три раза страховую сумму для таких депозитов, подняв ее с нынешних 700 тыс. рублей до 2,1 млн рублей. Этой планки будет достаточно, чтобы покрыть риски, считает Медведев. Правда, для покупки «первички» в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске ее может и не хватить, поэтому не исключены возможные оговорки для жителей мегаполисов. Если верить Павлу Медведеву, к данной идее проявил интерес министр регионального развития Дмитрий Козак. Депутата включили в соответствующую экспертную группу по решению проблемы дольщиков. По словам омбудсмена, подобную схему уже внедрил один из крупных российских банков, но называть его отказался. Как удалось выяснить корреспонденту «Профиля», возможно, речь идет о Сбербанке. «С физическими лицами мы заключали предварительные договоры купли-продажи (или договоры резервирования)», — рассказывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева. Чем больше денег поступало от физических лиц, тем меньше для застройщика стоил кредит — кредитная ставка ежеквартально пересматривалась банком и понижалась по мере роста накоплений. «Банку это было выгодно, поскольку при такой схеме мы получали бесплатные пассивы», — рассказывает эксперт. «Если бы застройщик не выполнил своих обязательств и не построил обещанное жилье, банк вернул бы эти средства вкладчику, а стоимость кредита для застройщика была бы пересмотрена в большую сторону, до размера первоначально установленной ставки», — говорит Наталья Карасева.

Однако недавно от этой схемы в Сбербанке были вынуждены отказаться из-за претензий ФАС. Договор с застройщиком подразумевал размещение средств дольщиков только в Сбербанке, и таким образом нарушался закон о конкуренции. «Но если деньги разрешить вносить в другую кредитную организацию, потеряется суть данной схемы», — оправдывались в Сбербанке. Но антимонопольное ведомство такие доводы не убедили. Пока непонятно, станет ли такая форма сотрудничества между банком, застройщиком и гражданами популярной, если Павлу Медведеву удастся провести соответствующий закон. «При таком сценарии банки вынуждены будут завести подконтрольных застройщиков, которым смогут доверять, — комментирует вице-президент МДМ-Банка Владимир Мехряков. — Однако захотят ли они это делать?» Создание собственных структур для банков — непрофильный бизнес, а Центробанк настойчиво просит от таких активов избавляться. К тому же риски в недвижимости очень высоки, и хотя они целиком остаются на застройщике, откажись компания платить, разбираться с долгом и требовать его погашения придется именно банку.

СТРАХОВКА ОТ СТРАХА

Привлечь к решению проблемы законодатели хотят не только банкиров, но и страховщиков. Не так давно член комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков внес в парламент законопроект, обязывающий застройщиков страховать ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками. Согласно документу, сумма страховой выплаты должна соответствовать размеру средств, внесенных покупателями. Страховщикам такая услуга выгодна, она позволит неплохо заработать — из-за высоких рисков и премии обещают быть высокими. Однако строительные компании могут просто переложить затраты на плечи потребителей, в итоге стоимость новостроек резко вырастет. Эксперты подсчитали, что для потребителей покупка жилья на стадии строительства подорожает на 15-20%. Однако это нормальная плата за спокойствие, считают страховщики, предлагая дольщикам и самим страховаться от возможных рисков: банкротства застройщика, срыва срока сдачи объектов и затягивания сроков получения права собственности. В одной из страховых компаний, с которой связался корреспондент «Профиля», тариф по такой страховке составляет 1,5-2% от стоимости жилья. То есть при покупке квартиры стоимостью в $100 тыс. за свою безопасность покупатель будет платить от $500 до $1000 в год.

По словам директора центра страхования финансовых рисков РОСНО Виталия Уса, cтрахование финансовых рисков дольщиков — действительно работающий механизм. По сути, выдавая страховой полис, страховщик подтверждает, что он провел необходимую экспертизу и считает риски по объекту приемлемыми. «Только недостаточная осведомленность потребителя является фактором, сдерживающим развитие этого вида страхования», — считает собеседник «Профиля».

Впрочем, идея страховой схемы не выглядит такой уж безупречной, если вспомнить истории с выплатами по другим видам страхования. В итоге, покупая полис и выплачивая за него приличные суммы, несчастный гражданин рискует потерять еще и деньги за страховку. Ведь обанкротиться может не только застройщик, но и страховщик. Поэтому, по мнению Виталия Уса, предлагать такой вид страхования могут только крупные и проверенные страховщики, давно работающие на рынке.

Как бы то ни было, будет ли внедрен «банковский» или «страховой» механизм, ждать удешевления стоимости новостроек россиянам явно не стоит. Оба механизма лишь позволяют снизить риск потери вложенных средств, и не более.

БЕЗ ЖИЛЬЯ ВИНОВАТЫЕ

Болезнь строительного рынка под названием «недострой» обострилась во время кризиса. В результате, по подсчетам экспертов, 2500 обманутых дольщиков, пайщиков, соинвесторов пытаются сегодня добиться от застройщиков выполнения обязательств. Однако судебная практика не радует: многие суды перестали признавать за обманутыми дольщиками права на недостроенные квартиры. Фактически сегодня обманутые дольщики предоставлены сами себе и не получают поддержки от государственной и муниципальной власти.

ЖЕРТВЫ MIRAX

Заявление о закрытии бренда Mirax его основателя Сергея Полонского посеяло панику в рядах обманутых дольщиков, которые потребовали передать недостроенные объекты под контроль Союза защиты прав дольщиков Mirax Group. Дольщиками этих граждан, впрочем, можно назвать с большой натяжкой: договоров о долевом строительстве с Mirax Group они не заключали, а посредники, с которыми они имели дело, так и не предоставили право собственности на строящиеся и почти уже оплаченные квартиры. Сейчас несостоявшиеся владельцы квартир называют себя не иначе, как жертвами Mirax, и готовы перейти к решительным акциям протеста. Во время кризиса Mirax Group вынуждена была заморозить часть строек из-за сложностей с финансированием.

БАНК КАК ПРОСЛОЙКА

За границей кредитные учреждения давно используют схему трансформации пассивов в активы при жилищном строительстве. То есть дольщики через банк предоставляют необходимые средства девелоперам. Причем на первом этапе проекта дольщик перечисляет в банк до 20% от стоимости квартиры и потом уже доплачивает остальную сумму. В случае проблем ему возвращают вложенные средства, а если объект был сдан не вовремя — выплачивают штраф.

Профиль Наталья Еремина

На эпатажного бизнесмена Полонского подали в суд за пиратство.

На эпатажного бизнесмена Полонского подали в суд за пиратство.

Попросившему больше не считать его бизнесменом Сергею Полонскому грозит до 6 лет тюрьмы и 5 млн рублей штрафа за кражу клипа Томаса Андерса. Бывший солист Modern Talking недоволен тем, что бизнесмен использовал его ролик для рекламы башни «Федерация». Певец уже подал иск в полицию.

Томас Андерс, бывший солист самой успешной группы 80-х — Modern Talking, подал иск в ГУВД Москвы против главы холдинга Mirax Group Сергея Полонского. Одна звезда обвиняет другую эпатажную личность в хищении клипа на песню Stay With Me для рекламы башни «Федерация».

«В России у Томаса Андерса есть организация — «Музыка хорошего вкуса», которой принадлежат права на данный ролик. Однако, не согласовав ни с кем и не спросив ни у кого разрешения, Полонский разместил его на своих сайтах, обрезал его и приписал циничные комментарии», — сказал «Интерфаксу» адвокат Сергей Жорин.

К клипу имеется приписка в духе Полонского: «Выражаем благодарность за помощь в съемках Томасу Андерсу, а также тем российским силовым организациям, которые подгадали с визитом и обеспечили новому клипу отличный информационный повод».

Клип, действительно, снимался на территории «Федерации», но никакой договоренности о передаче ролика у Андерса с Полонским не было. Этот клип не снимался в качестве рекламного ролика, уточняет адвокат.

Представители поп-звезды и музыкальной компании несколько раз обращались к владельцу Mirax Group с просьбой снять с сайта ролик певца, но попытки были тщетны — юристы Полонского с улыбкой разводили руками: «Мы знает, что это все незаконно, и мы объясняли шефу, но ему все равно», рассказал Жорин LifeNews.

Клип снят как боевик, в котором главный герой (Томас Андерс) уворачивается от автоматных пуль настигающих его спецслужб в разных помещениях башни «Федерация». В конце он отстреливается, скрывается от всех и вместе с девушкой заходит в помещение гостиничного комплекса. Здесь их встречает улыбающийся молодой мужчина, который подает фотоснимки и приглашает в номер.

По словам Жорина, при съемках Полонский потребовал, чтобы в клипе участвовал директор Департамента недвижимости Mirax Group Кирилл Маслиев.

Чем грозит Полонскому кража клипа?

Реакция Полонского на иск пока не известна. В марте он попросил не считать его больше бизнесменом. Чем Полонский занимается сейчас — неизвестно. Ролика на сайте Mirax сейчас нет, потому что бренд компании ликвидирован, а сайт состоит из одной страницы.

Если ГУВД возбудит уголовное дело в отношении Полонского, то ему будет грозить до шести лет заключения и до 5 млн рублей штрафа: именно такое максимальное наказание предусмотрено за нарушение части 3 статьи 146 УК РФ (нарушение авторских и смежных прав). Кроме того, певец намерен подать гражданский иск о возмещении морального вреда.

Полонский до кризиса был одним из богатейших людей России, его состояние журналом Forbes оценивалось в $1,2 млрд.

Жертвы Mirax

Во время кризиса Mirax Group вынуждена была заморозить часть строек из-за сложностей с финансированием.

Между тем, обманутые покупатели квартир в домах, которые возводит Mirax Group, готовы перейти к решительным акциям протеста. Заявление о смене бренда посеяло панику в рядах обманутых дольщиков, которые потребовали передать недостроенные объекты под контроль Союза дольщиков «Миракс груп», сообщает радио «Вести ФМ».

Дольщиками их, впрочем, можно назвать с большой натяжкой: договоров о долевом строительстве с Mirax они не заключали, а посредники, с которыми имели дело, так и не предоставили им право собственности на строящиеся и почти уже оплаченные квартиры. Себя они называют не иначе как жертвами Mirax.

По мнению адвоката Олега Сухова, ведущего юриста «Первого Столичного Юридического Центра», обманутых дольщиков «Mirax Group» ждет тяжелая судебная практика.

«Под брендом „Mirax Group“ анонсировалось множество объектов, однако застройщиками и инвестиционными компаниями в таких проектах выступали совсем иные строительные компании», — отмечает Сухов. По его словам, сгущает сложившуюся обстановку и сильно изменившаяся практика судов, которые рассматривают дела по месту нахождения данных объектов, а это Никулинский районный суд г. Москвы и Дорогомиловский районный суд г. Москвы. «Указанные суды перестали признавать за обманутыми дольщиками права на их недостроенные и оплаченные объекты. Такой антисоциальной судебной практики я не помню за последние 10 лет», — считает адвокат Сухов.

«Фактически, в настоящее время обманутые дольщики предоставлены сами себе, без какой-либо поддержки государственной и муниципальной власти. Обещания Сергея Полонского по завершению строительства всех домов и надлежащему завершению инвестиционных проектов, по моему мнению, ничем не подкрепляются», — говорит адвокат.

По мнению Вадима Горжанкина, генерального директора коммуникационного агентства «Красное Слово», обманутым дольщикам «Mirax Group» придется серьезно потрудиться в деле организации масштабных акций и мероприятий в Москве, направленных на привлечение общественного внимания к их проблеме.

Поиск