Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Включение граждан, обманутых застройщиком, в реестр обманутых дольщиков

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратились клиенты Н.Р. и Г.У. На консультации пояснили, что в 2008 году ими был заключен предварительный договор с застройщиком. Стороны согласовали стоимость объекта недвижимости и срок сдачи – третий квартал 2010 года. В 2009 году стало очевидным, что строительство объекта не будет завершено к указанному сроку, и Н.Р. с Г.У. обратились в суд с требованием о расторжении предварительного договора, взыскав полную стоимость квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и моральный ущерб.

С 2010 года в арбитражном суде рассматривалось дело о банкротстве застройщика. Позже клиенты узнали, что производство о банкротстве было прекращено. В связи с данным обстоятельством, заявления Н.Р. и Г.У. о включении в реестр требований кредиторов рассмотрены не были, и производство по ним также подлежало прекращению.

В 2012 году в отношении застройщика было возбуждено уголовное дело. Директор общества (застройщика) был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). В рамках уголовного дела Н.Р. и Г.У. были признаны потерпевшими.

Н.Р. и Г.У. обратились в Москомстройинвест с просьбой о включении их в реестр обманутых дольщиков. Однако уполномоченный орган отказал заявителям, сославшись на то, что договор между ними и застройщиком был расторгнут в судебном порядке, и действующим не является.

 

Правовая позиция адвоката:

Адвокат Сухов О. В. пояснил клиентам, что решение Москомстройинвеста является незаконным, его необходимо обжаловать в судебном порядке в пределах трехмесячного срока. Дела, связанные с оспариванием решений, а также действий или бездействий органов власти разрешаются по правилам административного судопроизводства. Поэтому Сухов О. В. подготовил административное исковое заявление и предъявил его в суд по месту жителя Н.Р. и Г.У. (истцов).

В ходе рассмотрения дела по существу, адвокат Сухов О. В. обратил внимание суда на следующее. В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 20.09.2013 года (далее – Приказ), лицу для включения в реестр обманутых дольщиков, необходимо соответствовать хотя бы одному из критериев, которые в нем указаны. В частности: задержка строительства, прекращение права владения и пользования земельным участком, признание гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела, установление факта привлечения денежных средств по договорам, которые не расторгнуты и не признаны недействительными, ликвидация и банкротство.

Пунктом 14 Правил установлены основания для отказа во включении заявителей в реестр. Ими являются: несоответствие лиц критериям, непредставление или представление документов в недостаточном объеме, введение дома в эксплуатацию и передача квартиры застройщику, привлечение средств для строительства дома на землях, которые не предназначены для данной цели.

Представитель Москомстройинвеста возражал против исковых требований. Пояснил, что предварительный договор купли-продажи не является договором долевого участия, а денежные средства ранее были взысканы по решению суда, в связи с чем права истцов не могут быть нарушены.

Однако адвокат Сухов О. В. пояснил суду, что взысканные денежные средства по решению суда в рамках исполнительного производства не получены, деятельность застройщика прекращена, истцы в установленном порядке признаны потерпевшими. Поэтому в отношении Н.Р. и Г.У. имеются фактические обстоятельства, установленные федеральным законодательством в качестве критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших.

Обосновывая правовую позицию, Сухов О. В. сослался на судебную практику по аналогичным делам: Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 31-КГ15-9, Апелляционное определение Самарского областного суда от 06.03.2015 по делу N 33-2435/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-31574/2015.

Результат по делу:

Заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа во включении Н.Р. и Г.У. в реестр обманутых дольщиков, и возложил на Москомстройинвест обязанность включить истцов в указанный реестр, устранив тем самым нарушение их прав и свобод.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Эксперт: воплотить в жизнь предложение Москальковой будет трудно

Эксперт: воплотить в жизнь предложение Москальковой будет трудно

Смягчение Уголовного кодекса вызывает одобрение, но на деле этого сделать будет нельзя

По мнению экспертов, сама по себе идея смягчения ответственности за преступления небольшой тяжести в контексте введения в Уголовный кодекс такого понятия, как«уголовный проступок», вызывает лишь одобрение. Однако воплотить это в жизнь будет трудно, отмечают они.

С учетом того, что для состояния судебной системы на данный момент характерен выраженный обвинительный уклон (процент оправдательных приговоров в Мосгорсуде не достигает и 1%), подобная мера могла бы способствовать гуманизации правоохранительной системы и смягчить проблему загруженности мест лишения свободы.

«Однако реализация замысла омбудсмена в текущем виде невозможна. Подобная модель квалификации преступлений не предусмотрена правовой системой России, и потому ее использование на практике недопустимо», — заявил «Известиям» адвокат Олег Сухов.

Адвокат считает, что даже в случае, если бы закон предусматривал возможность соответствующих изменений, эта инициатива была бы заранее обречена.

«Воплощение в жизнь идеи госпожи Москальковой потребовало бы отграничить новый вид ответственности от уголовной и административной. При этом неизбежно подвергся бы новому истолкованию базовый признак, на основании которого преступления отделяются от административных правонарушений, — степень общественной опасности», — уточнил он.

Результатом этого шага могло бы стать появление потребности в полномасштабной ревизии не только УК РФ, но и КоАПа.

«Специфика российского законотворчества также привела бы к необходимости разработки отдельного процессуального кодекса. Как итог, система уголовного и административного права утратила бы четкость, что означало бы качественный рост числа злоупотреблений и судебных ошибок», — резюмировал Сухов.

Ранее «Известия» сообщали, что уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова считает необходимым разработать законопроект о введении в Уголовный кодекс понятия уголовного проступка как нового вида ответственности.

До этого СМИ сообщали, что эта идея активно обсуждается в Верховном суде РФ.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости

Обстоятельства по делу:

ОАО УК «БайКап» обратилось к адвокату Сухову О. В. за оказанием юридической помощи. Федеральная служба государственной регистрации, утвердила кадастровую стоимость земельных участков под использование стадиона, принадлежащего ОАО УК «БайКап», явно не соразмерную рыночной стоимости.

Чтобы оспорить первоначально установленную стоимость Федеральной службой, надлежит подать заявление в суд, требуя обязать ее изменить сведения о стоимости участков и признать такую стоимость равной рыночной на участки под установленное использование ОАО УК «БайКап».

 

Правовая позиция адвоката:

Указанные объекты для назначенного использования, относятся к ОАО УК «БайКап» на основании наличия права собственности, которое закрепляют свидетельства о государственной регистрации права на них.

Законодательством обусловлено, что кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения. Если ОАО УК «БайКап» определило рыночную стоимость участка, то кадастровая стоимость признается ей равной. Поэтому, законодатель наделяет правом заявителя обратиться с требованием о внесении изменений стоимости в государственный кадастр недвижимости, указывая его рыночную стоимость.

Данная позиция находит свое обоснование в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Чтобы провести оценку кадастровой стоимости органу федеральной службы необходимо учитывать классификацию земель по целевому назначению и виду использования.

Судом была назначена экспертиза, так как заявитель счел имеющуюся стоимость завышенной. Адвокат, ссылаясь на то, что увеличение стоимости земельных участков приведет к повышению земельного налога, пояснил, что интересы ОАО УК «БайКап» будут значительно ущемлены. При проведении оценочной экспертизы, в состав факторов стоимости включаются такие, которые оказывают немаловажное действие на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Наличие в деле отчета о проведении экспертизы, относительно оценки стоимости земель свидетельствовало о неправомерности установления завышенной стоимости органом кадастрового учета.

Представитель федеральной службы, пытался убедить суд о нарушении стандартов проведенной оценки, о наличии в экспертном заключении ошибок, повлекших ее необъективность.

 

Резульат по делу:

Суд счет доказанным факт необоснованного завышения стоимости участка, которая была заметно высока, согласно данным отчета оценочной экспертизы. Предоставленные доказательства ОАО УК «БайКап» послужили вынесению судом обоснованного и мотивированного решения, которое суды в дальнейшем отменять отказались.

5 самых популярных схем воровства в ЖКХ

5 самых популярных схем воровства в ЖКХ

Юристы составили рейтинг мошенничеств со стороны управляющих компаний

Тарифы ЖКХ растут, а качество услуг почему-то все не улучшается. Одна из причин — многие управляющие компании в сфере ЖКХ работают исключительно на карманы своих учредителей и топ-менеджеров, но вовсе не во благо жителей. Исходя из судебной практики по спорам в ЖКХ, специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» составили рейтинг наиболее характерных схем обмана, про которые стоит знать всем собственникам квартир.

1. Стоимость услуг искусственно завышается

Как правило, основным объектом махинаций становится плата за содержание жилья. ПРИМЕР. Допустим, небольшая управляющей компании «Строй-М»(название изменено) управляет тремя среднестатистическими многоквартирными домами на 1341 квартиру в Москве. Общая площадь зданий составляет 75,3 тыс. кв. м. Согласно сведениям из единого платежного документа, в среднем с одной квартиры в месяц собирается порядка 600 рублей. Эти средства предназначены исключительно для оплаты услуг управляющей компании (зарплата специалистам, аренда, охрана, коммунальные платежи, расходы связи, услуги банка, офисные расходы и пр.). По официальной статистике, уровень собираемости платежей составляет около 85%. Таким образом, ежемесячно УК собирает с жителей около 800 тыс. руб., а в год – почти 10 млн руб. Между тем, согласно официальным сведениям о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества, размещенным на официальном сайте УК, себестоимость оказанных ею услуг в 2012 году составила 7,7 млн рублей. Остальные денежные средства (почти 2,2 млн руб.) можно считать ее доходом. То есть, рентабельность бизнеса, который принято считать чуть ли не убыточным, превышает 20%!

2. Махинации с фондом оплаты капремонта

В рамках федеральной программы по капитальному ремонту жилья выделяются существенные средства из бюджета. Кроме того, взносы на капремонт, как правило, регулярно вносят сами владельцы квартир. Однако регулярность перечисления платежей по этой статье расходов зачастую никак не связана с реально проводимым капремонтом, а накопленные деньги поступают в распоряжение управляющей компании.

ПРИМЕР. В случае с домами, которые находятся в управлении все той же «Строй-М», размер взноса с каждой квартиры составляет 13,50 рублей на 1 кв. м. То есть, ежемесячно жители отчисляют на капремонт порядка 1 млн рублей (или более 12,2 млн руб. в год). Эта колоссальная сумма находится в распоряжении УК.

Даже если дело и доходит до капремонта, то сметы на выполнение тех или иных работ завышаются «своими» подрядчиками. Выделенные в рамках федеральных и городских программ бюджетные средства банально «распиливаются», а жители получают ремонт, выполненный из самых дешевых и примитивных материалов неквалифицированными гастарбайтерами.

3. Манипуляции с оплатой услуг теплоснабжения

Управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла. Повод для этого, конечно же, всегда найдется. И формально им обычно служит высокая стоимость узлов коммерческого учёта тепла (УКУТа) — порядка 100-150 тыс. рублей. Однако, истинная мотивация управляющих компаний состоит в том, что в отсутствие общедомовых счетчиков они начисляют жильцам плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам (0,0033 Гкал/ м² в месяц), а с поставщиком энергоресурсов УК рассчитываются по факту потребления (на основании данных учета магистральных датчиков).

Объем реально потребленных энергоресурсов в современном доме (с пластиковыми окнами, утепленными фасадами и пр.) в большинстве случаев в разы ниже нормативов советского образца. Не трудно догадаться, что возникающую в результате расхождений разницу УК кладут себе в карман. А жильцы фактически переплачивают за теплоснабжение в 2-4 раза.

ПРИМЕР. Вернемся к нашей УК «Строй-М». В среднем на одну квартиру, согласно данным единого расчетного документа, выставляется счет за тепло в размере 746 рублей. Умножив эту цифру на количество отапливаемых квартир (1341), получим денежный поток в размере более 1 млн рублей в месяц (или 12 млн рублей в год). Порядка 40-45% от этой суммы «оседает» в карманах руководителей управляющей компании!

4. Платежи собраны, пора банкротиться

— Распространены случаи, когда частные управляющие компании, собрав с населения деньги за ЖКХ, не переводят их поставщикам коммунальных услуг, а распыляют по цепочке подставных фирм, а сами ликвидируются, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Перед запуском процедуры «ликвидации» организация меняет юридический адрес (открывает его в другом регионе). Это позволяет избежать претензий потребителей и налоговых проверок, максимально усложняет процедуру взыскания долгов.

Нередко на месте прежней управляющей компании создается «клон» — формально новая структура, которой передается хозяйство. В накладе остаются жители, добросовестно оплатившие коммунальные услуги, но оставшиеся, при этом, с накопленными многомиллионными долгами перед ресурсоснабжающими предприятиями. Сумма взаимных задолженностей между жителями, управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями и поставщиками в Подмосковье составляет более 30 миллиардов рублей. Аналогичная, хотя и менее масштабная картина, складывается в регионах: в Волгограде долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями превышает 3,5 млрд рублей, в Саратове задолженность УК оценивается в 1,8 млрд рублей».

5. «Прокрутим» ваши денежки

Формально каждый из жителей вправе осуществлять оплату коммунальных услуг непосредственно поставщикам ресурсов — воды, тепла, света и т. п. Но на практике такая схема расчетов применяется крайне редко. Не удивительно, что большинство управляющих компаний не удерживаются от соблазна распорядиться огромными деньгами по своему усмотрению. И, например, вместо того, чтобы без промедления оплатить услуги энергоснабжающих организаций, размещают собранные средства на депозитах.

ПРИМЕР. Если предположить, что ежеквартально управляющая организация аккумулирует у себя на счетах сумму в размере 10 млн рублей, то разместив ее на краткосрочном депозите «управдомы», она сможет заработать до 200-300 тыс. рублей за 2-3 месяца. Если же в управлении находится не один, а несколько многоквартирных домов, чистая прибыль от незаконной операции может исчисляться миллионами рублей.

Деньги не пахнут: как мошенники обналичивают материнский капитал

Деньги не пахнут: как мошенники обналичивают материнский капитал

В судах стремительно растет количество уголовных дел, фигурантами которых выступают участники схем незаконного обналичивания материнского капитала.

Законом предусмотрено, что семьи, которые родили или усыновили второго, третьего или последующего ребенка, имеют право на получение материнского капитала в размере 408,9 тыс. руб. Порядок использования этой бюджетной субсидии жестко регламентирован. Потратить ее можно на образование детей, пенсию матери, либо улучшение жилищных условий(включая погашение ипотечных займов). При этом средства не выдаются на руки, а перечисляются на счет организации (строительной компании, банка, образовательного учреждения и пр.), либо физлица (продавца недвижимости).

В последнее время многие граждане пытаются обойти установленные законом ограничения на использование материнского капитала и обналичить подтверждающий право на субсидию сертификат, с тем чтобы потратить деньги по своему усмотрению (чаще всего на покупку бытовой техники, автомобиля и тому подобное). Обычно мошенники применяют одну из типовых схем.

Наиболее распространенная схема обналичивания

Наиболее распространенная схема обналичивания материнского капитала — приобретение жилья, заведомо не пригодного для проживания, по завышенной стоимости. Как правило, инициаторами подобных махинаций выступают посредники, скупившие за бесценок ветхую недвижимость. По взаимной договоренности рухлядь, приобретенная за 50–80 тыс. рублей, перепродается по фиктивному договору купли-продажи владельцу сертификата за 408,9 тыс. рублей, а обналиченный таким образом материнский капитал, поступивший на счет «продавца», делится между участниками схемы.

Обналичивание с привлечением банков

Другой, более сложный способ незаконного использования сертификата требует привлечения банка или микрофинансовой организации. Владелец сертификата оформляет ипотечный кредит, эквивалентный сумме материнского капитала, и направляет его на приобретение квартиры по фиктивному договору купли-продажи. После того как бюджетные деньги перечислены на счет кредитора (для погашения суммы займа и процентов по займу), они обналичиваются и распределяются между участниками схемы. Известны случаи, когда мошенники заключали десятки фиктивных договоров займа на покупку одного и того же объекта недвижимости.

Фальшивые сведения о рождении детей

Распространены случаи предоставления сначала в органы ЗАГС, а затем и в Пенсионный фонд фальшивых сведений о рождении детей, на основании которых выдавались официальные документы, необходимые для получения материнского капитала. С помощью сертификатов приобреталась недвижимость, оформлялась в собственность и перепродавалась.

По закону квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в собственность ребенка. Присутствие несовершеннолетнего в числе собственников жилья существенно затрудняет дальнейшие операции с недвижимостью. Тем не менее на практике механизмы проверки выполнения получателем материнского капитала этого обязательства отсутствуют. Чаще всего получатель субсидии предоставляет в Пенсионный фонд нотариально удостоверенное обязательство о наделении детей долями в течение 6 месяцев с момента совершения сделки, однако сроки выполнения этого обещания контролируются чиновниками и правоохранительными органами факультативно.

«Покупка» жилья у родственников, имеющих другую фамилию

Наиболее трудно доказуемой является схема обналичивания средств материнского капитала путем «покупки» жилья у родственника, носящего другую фамилию. После регистрации сделки деньги перечисляются «продавцу», который, в свою очередь, возвращает всю или часть суммы уже бывшему владельцу сертификата. Такая сделка также является сомнительной с точки зрения закона, хотя оспорить ее крайне сложно, если в операции участвуют близкие родственники.

Волна махинаций не утихает

Летом этого года в федеральное законодательство внесены поправки, направленные на предотвращение использования «серых» схем и ужесточающие порядок распоряжения средствами на улучшение жилищных условий. В частности, установлен закрытый перечень юридических лиц, допущенных к работе с материнским капиталом, из числа зарегистрированных в установленном порядке банков, микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов. Заемщикам предписано предоставлять в Пенсионный фонд документ, подтверждающий поступление на их счет привлеченных кредитных средств.

Однако пока волна махинаций не утихает. Даже несмотря на то что участие в сомнительных нелегальных сделках с использованием материнского капитала чревато не только риском потери денег из-за обмана со стороны криминальных посредников, но и реальным тюремным сроком. Все варианты обналичивания материнского капитала являются незаконными. По искам прокуратуры сотни подобных сделок уже признаны недействительными, а многие их участники могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ (мошенничество), которая предусматривает наказание в виде штрафа и лишения свободы на срок до шести лет.

Адвокат Олег Сухов,
«Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг, составленный специалистами «Юридического центра адвоката Олега Сухова» по реальным судебным делам, показывает, какие договоренности застройщики нарушают чаще всего.

Первый и главный повод для претензий — срыв сроков строительства.

По закону об участии в долевом строительстве девелопер обязан выплатить неустойку дольщикам в случае срыва сроков строительства. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. В некоторых случаях застройщики пытаются включать в договоры оговорки, обязывающие дольщиков заключать дополнительные соглашения об изменении сроков строительства дома, если он не будет сдан в срок. Однако такие мотивировки незаконны, подсказывают адвокаты.

«В прошлом году судами вынесено несколько сотен решений о взыскании с застройщиков неустойки в пользу покупателей жилья. Более того, одному из подмосковных дольщиков удалось взыскать с недобросовестной строительной компании компенсацию морального вреда в размере 40 тысяч рублей», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

На втором месте — затягивание сроков оформления новостроек в собственность.

Ключи есть, ремонт сделан, а собственности нет, прописку не получить, в школу детей не устроить. А если еще квартира в ипотеке, то это значит, что процент банк взимает повышенный.

Причины, которые называют застройщики, — неурегулированные правоотношения между юрлицами и властями, выступающими сторонами инвестиционного контракта. Как правило, именно правовые коллизии не позволяют застройщику сформировать и предоставить в Росреестр пакет документов, необходимый для оформления прав на возведенный объект.

Однако тут закон на стороне дольщика — можно признать право собственности на квартиры в судебном порядке, главное, чтобы дом был сдан госкомиссии и издано постановление о присвоении дому почтового адреса.
Масштабы проблемы таковы, что в последние годы выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке, отмечает Олег Сухов.

На третьем месте иски по исправлению строительного брака.

Большинство недоделок возникают из-за нарушения технологий строительства. Наиболее распространенные: некачественный монтаж оконных и балконных блоков, отсутствие звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий, протечки кровли, смещение панелей, недостаточно глубокая опора плит перекрытий на внутренние стены, открытые монтажные швы и стыки, сколы на наружных панелях.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.
Конечно, если же передаваемая квартира не подходит для проживания, покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. По закону качественные изъяны должны быть зафиксированы в соответствующем акте и подтверждены заключением строительно-технической экспертизы.

Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке — как показывает практика, в большинстве случаев суды выносят решения в пользу граждан.

Если дольщикам удалось выявить недоделки еще в ходе строительства, то необходимо привлечь к ним внимание Госстройназдора (это ведомство контролирует соответствие работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, проектной документации), советуют адвокаты.

На четвертом месте — низкое качество и дороговизна услуг эксплуатирующей компании.

Как правило, претензии покупателей новостроек к управдомам связаны с различного рода поборами, неоправданно завышенными счетами за ЖКУ, неработающими лифтами, отсутствием горячего водоснабжения и отопления.
Адвокат Олег Сухов рекомендует дольщикам фиксировать нарушения, допущенные УК, с помощью Государственной жилищной инспекции, которая занимается контролем за жилищными и коммунальными услугами. Если не помогло, то активно обжаловать действия управдомов в суде.
На пятом месте — дефицит социально-бытовой инфраструктуры либо ее недоступность из-за высокой платы.

Застройщики обещают полноценную инфраструктуру, а вводят ее существенно позже ввода домов. Застройщики все чаще лишают покупателей новостроек не только муниципальных школ и детских садов, но также и общедоступного парковочного пространства.

В последние два года наметилась тенденция: в судах увеличилось число обращений от покупателей новостроек, связанных с отсутствием доступа у новоселов к инфраструктурным элементам уже построенных жилых комплексов.

Например, недавно в одном из новых подмосковных микрорайонов была запрещена бесплатная парковка автотранспорта на значительной части его территории.

«Если документально либо свидетельскими показаниями зафиксирован факт предоставления ложной информации покупателям квартир, то такие действия застройщиков можно расценивать как обман потребителей. Кроме того, необходимо иметь в виду, что, стремясь извлечь максимум прибыли из инфраструктурных объектов, многие застройщики отклоняются от проектной документации, нарушают санитарные нормы и технические регламенты», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг претензий покупателей новостроек

Рейтинг, составленный специалистами «Юридического центра адвоката Олега Сухова» по реальным судебным делам, показывает, какие договоренности застройщики нарушают чаще всего.

Первый и главный повод для претензий — срыв сроков строительства.

По закону об участии в долевом строительстве девелопер обязан выплатить неустойку дольщикам в случае срыва сроков строительства. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. В некоторых случаях застройщики пытаются включать в договоры оговорки, обязывающие дольщиков заключать дополнительные соглашения об изменении сроков строительства дома, если он не будет сдан в срок. Однако такие мотивировки незаконны, подсказывают адвокаты.

«В прошлом году судами вынесено несколько сотен решений о взыскании с застройщиков неустойки в пользу покупателей жилья. Более того, одному из подмосковных дольщиков удалось взыскать с недобросовестной строительной компании компенсацию морального вреда в размере 40 тысяч рублей», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

На втором месте — затягивание сроков оформления новостроек в собственность.

Ключи есть, ремонт сделан, а собственности нет, прописку не получить, в школу детей не устроить. А если еще квартира в ипотеке, то это значит, что процент банк взимает повышенный.

Причины, которые называют застройщики, — неурегулированные правоотношения между юрлицами и властями, выступающими сторонами инвестиционного контракта. Как правило, именно правовые коллизии не позволяют застройщику сформировать и предоставить в Росреестр пакет документов, необходимый для оформления прав на возведенный объект.

Однако тут закон на стороне дольщика — можно признать право собственности на квартиры в судебном порядке, главное, чтобы дом был сдан госкомиссии и издано постановление о присвоении дому почтового адреса.
Масштабы проблемы таковы, что в последние годы выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке, отмечает Олег Сухов.

На третьем месте иски по исправлению строительного брака.

Большинство недоделок возникают из-за нарушения технологий строительства. Наиболее распространенные: некачественный монтаж оконных и балконных блоков, отсутствие звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий, протечки кровли, смещение панелей, недостаточно глубокая опора плит перекрытий на внутренние стены, открытые монтажные швы и стыки, сколы на наружных панелях.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.
Конечно, если же передаваемая квартира не подходит для проживания, покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. По закону качественные изъяны должны быть зафиксированы в соответствующем акте и подтверждены заключением строительно-технической экспертизы.

Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке — как показывает практика, в большинстве случаев суды выносят решения в пользу граждан.

Если дольщикам удалось выявить недоделки еще в ходе строительства, то необходимо привлечь к ним внимание Госстройназдора (это ведомство контролирует соответствие работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, проектной документации), советуют адвокаты.

На четвертом месте — низкое качество и дороговизна услуг эксплуатирующей компании.

Как правило, претензии покупателей новостроек к управдомам связаны с различного рода поборами, неоправданно завышенными счетами за ЖКУ, неработающими лифтами, отсутствием горячего водоснабжения и отопления.
Адвокат Олег Сухов рекомендует дольщикам фиксировать нарушения, допущенные УК, с помощью Государственной жилищной инспекции, которая занимается контролем за жилищными и коммунальными услугами. Если не помогло, то активно обжаловать действия управдомов в суде.
На пятом месте — дефицит социально-бытовой инфраструктуры либо ее недоступность из-за высокой платы.

Застройщики обещают полноценную инфраструктуру, а вводят ее существенно позже ввода домов. Застройщики все чаще лишают покупателей новостроек не только муниципальных школ и детских садов, но также и общедоступного парковочного пространства.

В последние два года наметилась тенденция: в судах увеличилось число обращений от покупателей новостроек, связанных с отсутствием доступа у новоселов к инфраструктурным элементам уже построенных жилых комплексов.

Например, недавно в одном из новых подмосковных микрорайонов была запрещена бесплатная парковка автотранспорта на значительной части его территории.

«Если документально либо свидетельскими показаниями зафиксирован факт предоставления ложной информации покупателям квартир, то такие действия застройщиков можно расценивать как обман потребителей. Кроме того, необходимо иметь в виду, что, стремясь извлечь максимум прибыли из инфраструктурных объектов, многие застройщики отклоняются от проектной документации, нарушают санитарные нормы и технические регламенты», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

BFM.ru

Обязать управляющую компанию

Обязать управляющую компанию

Комментарий адвоката Олега Сухова в программе Управдом телеканала Подмосковье в сюжете: Карабкающиеся (МО, р-н Одинцово, пос. Власиха; Обязанности УК, Работа лифта, Обязать управляющую компанию)

  • 1
  • 2
Поиск