Взыскание денежных средств по договору долевого участия в строительстве

Взыскание денежных средств по договору долевого участия в строительстве

Обстоятельства дела:
Ч. подал исковое заявление с требованием расторгнуть договор долевого участия с ЗАО «ПИК-Регион», взыскать произведенную денежную суму и убытки.
Обстоятельства дела: истец указывал, что 31 августа 2005 года он заключил договор долевого участия в программе. Предметов договора является трехкомнатная квартира. Срок сдачи объекта должен был назначен на 3 квартал 2006 года. Ч., выплатив денежную сумму в размере 1 449 425 руб. исполнил свои обязательства надлежащим образом. Предъявленный ЗАО «ПИК-Регион» акт приема-передачи квартиры, истец не подписал, так как считает, что качество квартиры не соответствует условиям договора, работы до сих пор продолжаются, и ответчиком нарушен срок передачи истцу объекта более чем на 7 лет.
Ответчик не согласился с заявленными требованиями истца, так как полагает, что ЗАО «ПИК-Регион» исполнил надлежащим образом условия договора, принял действия для преодоления негативных обстоятельств, предложив замену спорной квартиры на схожую квартиру в спорном доме без несущих конструкций.
Ответчик также просил суд уменьшить размер неустойки, потому что Ч. не предоставил доказательств ущерба.

Правовая позиция адвоката:
Действительно, истец исполнил свои обязательства надлежащим образом, это подтверждают платежные документы, предоставленные им. В свою очередь ответчик обязательства по договору не исполнил: жилое помещение не передал Ч. до 01 октября 2006 г. Следовательно, ответчик просрочил исполнение обязательства более чем на 7 лет. Опираясь на нормы ФЗ «О защите прав потребителей» и ГК РФ, необходимо отметить, что нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию является существенным нарушением условия договора, следовательно, истцу необходимо возвратить денежные средства в размере 1 449 425 руб. Для определения суммы убытков, была проведена оценочная экспертиза, по заключению которой стоимость квартиры была установлена в размере 4 755 237 руб.
Сумма убытков была рассчитана путем разницы между ценой выполнения работы, установленной договором, и рыночной стоимостью схожей квартиры. Итоговый размер убытков составил 3 305 811 руб., неустойка была установлена в размере 799 425 руб.

Результат по делу:
Исковые требования лица были удовлетворены в полном объеме. Суд апелляционной инстанции жалобу ответчика отклонил.

Взыскание задолженности

Взыскание задолженности

Обстоятельства дела:

ООО «С» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «СМ» о взыскании <сумма>- задолженности по договору, <сумма> — задолженности за приобретенные материалы, неустойки в размере <сумма>, а также расходов на оплату услуг представителя в размере <сумма>.

<дата> между ЗАО «СМ» (заказчик) и ООО «А» (исполнитель) заключен Договор, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязанности по проектированию и монтажу вентилируемого фасада здания, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Вернадского, <номер дома>. В соответствии с указанным Договором Исполнитель взял на себя обязательства по выполнению работ, а Заказчик взял на себя обязательства принять и оплатить результат выполненных работ.

<дата> между ООО «А» и ООО «С» заключен Договор уступки права (замена лиц в обязательстве) по Договору <номер>. Согласно данному Договору ООО «С» приобретает все права и обязанности ООО «А» вместо последнего в качестве кредитора к должнику ЗАО «С».

ООО «С» обратилось за юридической помощью к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив документы адвокат составил и подал исковое заявление в Арбитражный суд города Москвы.

Позиция адвоката:

На основании статьи 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

В соответствии со ст. 719 ГК РФ, подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке(обработке) вещи, препятствует исполнению договора свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (ст. 328). Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 720 ГК РФ, Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом и договором.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу п.7.3 Договора, заключенного между сторонами, в случае нарушения сроков оплаты работ, Заказчик, по требованию Исполнителя, выплачивает исполнителю неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день прострочки, работы по договору приостанавливаются до выполнения Заказчиком своих обязательств.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашением сторон в с соответствии со ст.ст. 421, 431 ГК РФ стороны вправе предусмотреть размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся и расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Результат по делу:

В итоге, рассмотрев данное дело Арбитражный суд г. Москвы решил:

Взыскать с ЗАО «СМ» в пользу ООО «С» <сумма> — задолженность по договору, <сумма> — задолженность за приобретенные материалы, <сумма> — пени, <сумма> — расходов на оплату государственной пошлины, <сумма> — в счёт юридических услуг.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Взыскание пени по договору купли-продажи недвижимости

Взыскание пени по договору купли-продажи недвижимости

Взыскание пени по договору купли-продажи недвижимости

Обстоятельства дела:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «М» о взыскании пени по договору купли-продажи нежилого помещения площадью <___>, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка д.<номер дома>. В рамках этого же дела 3-е лицо Государственное унитарное предприятие города Москвы«Московское имущество» заявило самостоятельные требования о взыскании пени по договору купли-продажи от <дата> нежилого помещения площадью <__> м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка д.<номер дома>.

 

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от <дата>  было определено СГУП по продаже имущества города Москвы оказать услуги по выполнению функций по организации и проведению аукционов по продаже имущества. Помещение было выставлено на аукцион по начальной цене <стоимость> руб.

Истец ссылается на то, что согласно протоколу аукциона от 19.04.2012, победителем признан ответчик – ООО «М». 14.05.2012 между СГУП и ответчиком заключен договор купли-продажи указанного имущества, согласно условиям которого, ответчик обязался произвести расчет с продавцом в течение 10 банковских дней с момента присвоения договору купли-продажи порядкового номера. Как указывает истец, ответчиком была допущена просрочка по оплате выкупаемого недвижимого имущества, полная оплата была произведена <дата> , в связи с чем, в силу п. 5.1 договора ответчик обязан оплатить пени.

ГУП «Московское имущество» в обоснование самостоятельных исковых требований указывает на заключенный с ответчиком <дата> договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик обязан был в течение 10 банковских дней с момента присвоения договору порядкового номера, перечислить <сумма>. Однако, оплата ответчиком произведена с нарушением предусмотренного договором срока, <дата>.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 330,454 ГК РФ и п. 5.1 договора, СГУП просит взыскать с ответчика в пользу ГУП «Московское имущество» пени по договору купли-продажи от <дата>  нежилого помещения площадью <площадь>  м², расположенного по адресу г. Москва, ул. Шаболовка, д. <адрес>  в размере <сумма> руб.

ООО «М» показал, что им было получено письмо от собственника объекта недвижимости, согласно которому договор купли-продажи <номер> является незаключенным в связи с наличием судебного спора по иску Арендатора этого имущества.

ООО «М» обратилось за помощью к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив документы и обстоятельства дела, адвокат подал в суд отзыв на иск и дополнения к нему.

Позиция адвоката:

Адвокат Сухов О. В. (представитель ООО «М») возражал против удовлетворения исковых требований и самостоятельных требований третьего лица, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на иск и дополнениях к нему, указывая в частности на то, что не исполнил обязанности по оплате договора купли-продажи в установленный срок в связи с обстоятельствами, наличие которых делало невозможным исполнение договора. Так, указывает ответчик, им было получено письмо от собственника объекта недвижимости, согласно которому договор < номер>

является незаключенным в связи с наличием судебного спора по иску Арендатора этого имущества.

ООО «М» ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы от <дата> № <номер>, которым было отказано в удовлетворении иска СГУП по продаже имущества г. Москвы к ООО «М» о расторжении договора купли-продажи.

По мнению ООО «М», имело место быть правовая неопределенность спорного договора, а перечисление крупной суммы по незаключенному договору для ООО «М» влекло причинение существенного имущественного ущерба.

Кроме того, адвокат полагает, что требования о взыскании денежных средств явно не соответствуют компенсационному характеру неустойки.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то : передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором. При этом, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины(умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Результат по делу:

Арбитражный суд города Москвы решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований Департамента городского имущества города Москвы к ООО «М».

Отказать удовлетворении самостоятельных требований Государственного унитарного предприятия города Москвы «Московское имущество» к ООО «М» о взыскании пени по договору купли-продажи <номер> от <дата> нежилого помещения площадью ___ м², расположенного по адресу г. Москва, ул. Шаболовка, д. <номер дома>

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Регистрация на семинар: «Взыскание долгов в условиях кризиса»

Регистрация на семинар: «Взыскание долгов в условиях кризиса»

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» приглашает всех желающих посетить семинар «Взыскание долгов в условиях кризиса». Семинар состоится 30 августа 2015 года с 17:00 до 21:00 по адресу: г. Москва, Лубянский проезд, д.5, стр.1. Справки по телефону: +7 (495) 545-93-64. Для записи на семинар вы можете направить свои контактные данные(ФИО, наименование организации, телефон) на e-mail: uristmoscow@bk.ru

Ведущий семинара – Олег Владимирович Сухов – адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», президент Гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области. Автор более 300 статей, посвященных наиболее острым вопросам гражданского и арбитражного права, признанный эксперт юридических и общественно-политических СМИ.

В рамках семинара будут рассмотрены следующие вопросы:

— взыскание дебиторской задолженности, возникшей из различных гражданско-правовых договоров (подряд, возмездное оказание услуг, аренда, поставка, агентские договоры, страхование и др.);

— возмещение убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, возникших из договоров;

— возврат денежных средств, полученных при неосновательном обогащении;

— взыскание неустойки в досудебном и судебном порядке;

— другое.

«Судебный иск является наименее желательным, но зачастую неизбежным способом взыскания задолженности, – отмечает адвокат Олег Сухов. – Прежде чем инициировать судебное разбирательство, необходимо задействовать весь арсенал инструментов внесудебного урегулирования проблемы, а также тщательно проанализировать доказательную базу (договоры, накладные, счета, акты сверки, деловую переписку), оценить ее сильные и слабые стороны, с тем чтобы сформулировать убедительную позицию для защиты своих интересов. Необходимо иметь в виду, что предстоит не только выиграть дело, но и обеспечить эффективное исполнение решения суда. Важно своевременно принять меры по наложению ареста на имущество и счета недобросовестного контрагента, оказать на него дополнительное психологическое давление — например, через возбуждение процедуры банкротства. Стоит также заметить, что в случае признания компании банкротом и ликвидации должника сработает принцип «с паршивой овцы — хоть шерсти клок». Даже при отсутствии денег на счетах и ликвидных активов у должника кредитор получает возможность отнести безнадежную задолженность на убытки, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу при расчете налога на прибыль».

Взыскание неустойки после окончания срока действия договора аренды

Взыскание неустойки после окончания срока действия договора аренды

Обстоятельства по делу

Между ООО «Н» (арендодателем) и ООО «Р» (арендатором) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия с <дата> по <дата> (пункт 4.1 договора N 1). Общая площадь предоставляемого в аренду объекта составляет 2100 кв. метров. По окончании срока действия данного договора между сторонами в отношении указанных помещений был заключен договор N 2.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей <дата> в его адрес арендодателем была направлена претензия, в которой ООО «Н» был поставлен вопрос о необходимости погашения неустойки, начисленной по названным договорам. На момент составления претензии задолженность по арендным платежам была погашена.

ООО «Р» претензию ООО «Н» проигнорировало, сумма неустойка погашена не была.

ООО «Н» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Р» о взыскании пени по договору аренды от <дата> N 1 и договору аренды от <дата> N 2.

Решением Арбитражного суда Московской области исковое требование удовлетворено частично: с ООО «Р» в пользу ООО «Н» взыскано неустойки и расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано. Таким образом, была взыскана сумма неустойки только до даты окончания срока действия договора N 2.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от <дата> решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от <дата> указанные судебные акты оставил без изменения.

Суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении заявленного требования в части взыскания с ответчика неустойки за период после <дата> — даты окончания срока действия договора N 2, исходили из того, что прекращение арендных отношений исключает возможность начисления неустойки, предусмотренной условиями данного договора.

При этом суды сослались на разъяснения, содержащиеся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств» (далее — информационное письмо N 104), согласно которым, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Для защиты нарушенных интересов и взыскания оставшейся суммы неустойки ООО «Н» заключило с адвокатом Олегом Суховым договор на юридическое сопровождение общества в судебных процессах. После изучения материалов дела адвокатом было составлено заявление в Высший Арбитражный суд РФ о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций.

Позиция адвоката

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Пунктом 4.1 договора N 2 определено, что он вступает в силу <дата> и действует до <дата>. Положения данного договора не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Следовательно, в связи с несвоевременным внесением ООО «Р» арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора N 2.

Ссылка судов на информационное письмо N 104 Президиума является несостоятельной, поскольку примененное судами разъяснение касается правовых последствий расторжения договора, указанных в статье 453 Гражданского кодекса.

Результат по делу

Требования ООО «Н» были удовлетворены — с ООО «Р» в пользу ООО «Н» была взыскана оставшаяся часть неустойки.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Взыскание неустойки в случае просрочки

Взыскание неустойки в случае просрочки

Между компанией-застройщиком и Л. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого компания-застройщик приняла на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру Л. Обязательства по оплате стоимости квартиры Л. выполнены своевременно и в полном объеме. Указанным договором установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Согласно договору срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен путем внесения изменений в договор в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию.

Договором конкретизировано, что застройщик обязуется передать квартиру в течение тридцати дней после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Впоследствии между К. и Л. был заключен договор уступки права (требования), согласно которому к К. перешло право требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома.

Застройщиком были нарушены предусмотренные договором сроки передачи квартиры участнику долевого строительства. Информацию и предложение об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию новый покупатель не получала, дополнительное соглашение с ней заключено не было.

На ее обращения добровольно исполнить свои обязанности по передаче квартиры по акту приема-передачи для оформления в собственность, а также выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры ответа от застройщика получено не было.

К. обратилась за помощью к адвокату Олегу Сухову. После детального изучения материалов дела, адвокат составил и подал в суд исковое заявление об исполнении ответчиком договорных обязательств, признании права собственности и взыскании суммы неустойки.

Позиция адвоката:

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к К. перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право требовать взыскания неустойки с ответчика.

То, что К. подписала акт приема-передачи спорной квартиры, не означает, что она согласилась с несвоевременным сроком исполнения ответчиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Результат по делу:

Решением суда исковые требования К. удовлетворены. За К. признано право собственности на двухкомнатную квартиру, а также взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Неустойка по Предварительному договору с ОАО Моспромстройматериалы по ул. Наметкина, вл. 21

Неустойка по Предварительному договору с ОАО Моспромстройматериалы по ул. Наметкина, вл. 21

Неустойка по Предварительному договору с ОАО Моспромстройматериалы по ул. Наметкина, вл. 21

 

К Адвокату Сухову Олегу осенью 2010 года обратилась Т.Т.А., которая в 2005 году заключила с ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“», действующего от имени ОАО «Моспромстройматериалы», Предварительный договор №   7 — Н2Б\1 Д\МПСМ о заключении в будущем договора купли — продажи однокомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2 Б.

Несмотря на то, что договор был оформлен в 2005 году, строительство указанного дома не было начато даже в 2010 году.

Я обратился в суд с требованиями расторгнуть предварительный договор, взыскать сумму, оплаченную по Предварительному договору в размере 2 329 483 руб. 00 коп., 5 483 859 руб. 00 коп. в счет возмещения убытков, 2 329 483 руб. 00 коп. в счет уплаты неустойки, 50 000 руб. в качестве компенсации причиненного морального вреда, 46 004 руб. 13 коп. — расходов по оплате государственной пошлины,

В качестве оснований для удовлетворения требований ссылался на то, что по условиям договора ввод объекта в эксплуатацию определен как 4 квартал 2004 г. — 31 декабря 2007 г., однако до настоящего времени указанный выше дом не построен, а находящийся на пятне застройки жилой дом, подлежащий сносу, не расселен.

Таким образом, условия заключенного предварительного договора в оговоренный срок не выполнены и очевидно выполнены не будут.

Ответчик — представитель ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» в судебном заседании возражала против заявленных мною требований, полагая, что ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» является ненадлежащим ответчиком, поскольку действовало от имени и по поручению ОАО«Моспромстройматериалы». Полученные ЗАО» Агентство недвижимости» Новые Черемушки»» от Т.Т.А. деньги по договору были перечислены в ОАО » Моспромстройматериалы».

Ответчик — представитель ОАО «Моспромстройматериалы» в судебном заседании требования моей доверительницы признала частично, в части расторжения предварительного договора и возврате денежных средств, уплаченных по договору. В остальной части требования истца не признала по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

3- е лицо — представитель СУ — 155 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства, возражений на иск не представил, причин своей не явки ко времени начала судебного заседания не сообщил.

Суд, выслушав объяснения истца, представителей: истца, ответчиков, проверив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил заявленные мною требования частично, в решении указал следующее:

Как установлено в судебном заседании, 26 октября 2005 г. между ЗАО «Агентство недвижимости   „Новые   Черемушки“»,   действующего   от   имени  ОАО   «Моспромстройматериалы», (Продавец) и Т.А.А (Покупатель) заключен предварительный договор №   7 — Н2Б\1 Д\МПСМ, согласно которому продавец и покупатель обязались заключить договор купли — продажи 1 -комнатной Квартиры в доме по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2Б. На момент заключения предварительного договора, стоимость квартиры определена в 2 329 483 руб. 00 коп. Срок заключения основного договора купли — продажи указанной квартиры определен в течение 120 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации, подтверждающего права собственности ОАО «Моспромстройматериалы» на данную квартиру. 26 октября 2005 г. сумма по договору в размере 2 329 483 руб. 00 коп. была оплачена в кассу ЗАО» Агентство недвижимости «Новые Черемушки».

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 01.03.2002 г. между Правительством Москвы и ЗАО «Строительное управление №   155» заключен Инвестиционный контракт №   ДМЖ.02.ЮЗАО.00390 о реализации инвестиционного проекта по завершению комплексной реконструкции квартала 29-30 Новых Черемушек, в рамках которого Инвестор (СУ -155) обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести новое строительство объектов, в том числе по адресу: ул. Наметкина, д. 21, корп. 1,2. При этом срок ввода объекта в эксплуатацию оговорен как 4 квартал 2004 г.

17.02.2005 г. между ЗАО «СУ №   155» и ОАО «Моспромстройматериалы» заключен договор инвестирования №   79\2005 — И\86: 05 Д МПСМ, предметом которого является участие ОАО » Моспромстройматериалы» (Субинветора) в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, кор. 2. Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию — 1 квартал 2006 г. По условиям данного договора, Субинвестор обязался принять участие в реализации инвестиционного проекта по строительства объекта в порядке и объеме, предусмотренными договором. При этом, право на результат инвестиционной деятельности в виде квартир, указанных в договоре, в том числе и квартиры истца, возникает у Субинвестора после исполнения им в полном объеме обязательства по внесению инвестиционного взноса.

04.08.2005 г. между ОАО «Моспромстройматериалы» и ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» заключен агентский договор №   453\05д — МПСМ, согласно которому на основании Инвестиционного контракта от 01.03.2002 г., Договора инвестирования от 17.02.2005 г., Дополнительного соглашения от 11.05.2005 г. ОАО » Моспромстройматериалы» поручил, а ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» обязалось от имени и по поручению ОАО«МПСМ», за вознаграждение совершать фактические и Юридические действия по заключению с физическими и\или юридическими лицами Предварительных договоров купли — продажи, Договоров купли -продажи квартир, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2 А,Б. Данным договором установлен ориентировочный срок сдачи в 1 квартале 2006 г. Дополнительным соглашением от. 01.02.2007 г. к инвестиционному договору срок строительства объектов по адресу: ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2а и корп. 26 продлен до 31.12.2007 г. без применения штрафных санкций.

Постановлением Правительства Москвы от 30.09.2008 г. срок строительства жилого дома продлен до 4 квартала 2009 г.

Согласно представленному Адвокатом в материалы дела письму Мосгосстройнадзора от 13.12.2010 г., на указанную дату застройщик с заявлением об оформлении разрешения на строительство не обращался, проектная документация застройщиком не представлялась, разрешение на строительство объекта по адресу: ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2Б Комитетом не оформлялось.

Анализируя условия указанного предварительного договора (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) суд пришел к выводу о том, что фактически между ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“» и Т.Т.А. заключен договор инвестирования денежных средств на строительство жилого дома, поскольку на неё была возложена обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а ОАО » Моспромстройматериалы» (инвестиционная компания) фактически приняла на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с помощью третьих лиц (ЗАО СУ — 155) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В связи с этим признание договора инвестиционным не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». ( «Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)).

23.11.2010 г. Т.Т.А. в адрес ОАО «Моспромстройматериалы» направлялась претензия с требованием расторгнуть предварительный договор и возвратить уплаченную по договору сумму, а также понесенные убытки.

В соответствии со ст. 23.1 ФЗ «О защите прав потребителей» Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-

продажи  размере,  не  исполнил  обязанность  по передаче  товара  потребителю  в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Поскольку ЗАО «Агентство недвижимости „Новые Черемушки“», заключая предварительный договор с Т.Т.А., действовало от лица ОАО«Моспромстройматериалы», полученные по договору денежные средства перечислило на расчетный счет ОАО «Моспромстройматериалы», что не отрицалось последним, суд находит, требование Адвоката о расторжении предварительного договора является обоснованным и подлежащим удовлетворению. Оплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в сумме 2 329 483 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ОАО«Моспромстройматериалы», как непосредственно продавца недвижимости.

Поскольку в предусмотренный законом 10 — дневный срок на претензию Т.Т.А. о расторжении договора и выплате денежных средств ответа от ОАО«Моспромстройматериалы» не поступило, подлежит также взысканию неустойка.

Статьей 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки,  причиненные неисполнением   или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого  нарушено,  вправе  требовать  возмещения     наряду  с  другими  убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения Должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения (ч. 3 ст. 393 ГК РФ).

Адвокатом заявлено ко взысканию в качестве понесенных убытков 5 483 859 руб. 00 коп. исходя из того, что в настоящее время рыночная стоимость равнозначной квартиры составляет 7 813 342 руб. 00 коп.. В связи с чем, для приобретения аналогичной квартиры ей необходимо будет доплатить заявленную ко взысканию сумму. Однако суд считает, что только намерение Т.Т.А. вновь приобрести квартиру, не доказывает понесенных ею убытков в сумме 5 483 859 руб. 00 коп., поскольку договор купли — продажи квартиры до настоящего времени не заключен, указанная сумма Т.Т.А. не уплачивалась.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный изготовителем (исполнителем, продавцом) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации устанавливается судом и не зависит от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд учитывает длительность времени ожидания оказания услуги, неудобства, причиненные в результате неисполнения договора, и считает возможным взыскать в качестве компенсации морального вреда 50 000 рублей

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 27 152 руб. 33 коп.

А всего в пользу Т.Т.А. подлежит взысканию с ОАО » Моспромстройматериалы» сумма в размере 3 797 678 руб. 37 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

 

РЕШИЛ:

Расторгнуть предварительный договор №   7 — Н2Б\1 Д \ МПСМ от 26 октября 2005 года о заключении в будущем договора купли — продажи квартиры, заключенный между Т.Т.А. и ОАО «Моспромстройматериалы» в лице ЗАО «Агентство недвижимости» Новые Черемушки»».

Взыскать с ОАО «Моспромстройматериалы» в пользу Т.Т.А. 3 797 678 (три миллиона семьсот девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят восемь) руб. 37 коп..

В остальной части иска — ОТКАЗАТЬ.

 

Указанное решение вступило в законную силу, кроме того, оно исполнено, моей доверительнице Т.Т.А. суд отказал во взыскании убытков, однако удовлетворил неустойку и моральный вред.

Вместо оплаченных по Предварительному Договору 2 329 483 рублей, в пользу моей клиентки присуждено 3 797 678 рублей, т.е. на 1 468 195 рублей больше оплаченной суммы.

 

Представитель истца в судебном споре по взысканию неустойки с застройщика:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Неустойка. Взыскание неустойки по договору долевого участия

Неустойка. Взыскание неустойки по договору долевого участия

К юристу Ватутину Вадиму Валерьевичу обратились граждане Е. и К. для представлении в суде их интересов по требованию о взыскании неустойки по договору долевого участия.

Юрист, представляя интересы вышеуказанных граждан, обратился в суд с иском о взыскании неустойки. В обоснование своих требований юрист сослался на то, что между Е. и К. и Обществом был заключен договор о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно которому они обязались своевременно и в полном объеме осуществлять платежи по договору, а Общество обязалось предоставить им результат инвестиционной деятельности — квартиру. Однако, до настоящего времени Общество своих обязательств по договору не исполнило. Дом не построен и в эксплуатацию не сдан, в связи с чем юрист просил взыскать неустойку с Общества за просрочку исполнения обязательств в сумме 906693 руб. за период с 02.03.2009 года по 17.01.2010 года.

Суд постановил решение, которым требования удовлетворил частично, взыскав в пользу Е. и К. неустойку в сумме 30000 руб. за период с 05.05.2009 г. по 12.03.2010 г.

С таким решением не согласился представитель Е. и К., в жалобе просил об его отмене, считая незаконным и необоснованным.

Как следует из искового заявления Е. и К., они просили взыскать с Общества неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства по договору.

Разрешая спор, суд признал требования Е. и К. в части взыскания неустойки обоснованными и взыскал с Общества неустойку, снизив ее размер до 30000 рублей.

С таким решением Мосгорсуд не согласился, поскольку оно не соответствует требованиям законности.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Указанное требование процессуального закона суд при разрешении дела не учел, не привел мотивов в решении о необходимости выхода за пределы заявленных истцами требований в части определения периода, за который взыскивается неустойка, не указал, каким федеральным законом предусмотрена такая возможность.

Кроме того, в резолютивной части решения суд указал о взыскании денежной суммы в пользу Е. и К., не определив, какая конкретно сумма взыскивается в пользу каждого из них, что делает решение суда неисполнимым.

Решение было отменено.

Далее, дело было рассмотрено в новом составе суда, в ходе нового судебного процесса суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, взыскал с Общества в пользу Е. и К. в равных долях 150000 руб. за период, указанный юристом в исковом заявлении, мотивируя свою позицию тем, что наступившие последствия просрочки исполнения обязательств по договору, произошедшей в том числе по вине Общества, соответствовали именно такой сумме, исходя в том числе из сопоставления со стоимостью квартиры.

Требования юриста, представляющего интересы Е. и К., были удовлетворены частично.

Представитель истцов в судебном споре о взыскании неустойки по договору долевого участия:

юрист  Ватутин Вадим Валерьевич.

Статья запущена в публикацию под рецензией Адвоката Сухова Олега

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск