Как не оказаться среди обманутых дольщиков? И что делать, если вы все-таки вошли в их число

Как не оказаться среди обманутых дольщиков? И что делать, если вы все-таки вошли в их число

Несмотря на то, что покупка недвижимости на стадии строительства является делом в некоторой степени рискованным, желающих с каждым годом не становится меньше. В случае удачного исхода покупателю достается квартира за значительно меньшие деньги, чем продают такие же в готовых домах. Но что делать в случае неудачи? И как максимально обезопасить себя от нее при выборе объекта для соинвестирования?

«Есть определенный круг ситуации, при которых, застраховать себя от потери недвижимости или денег, просто невозможно. Это покупка наследственных квартир и покупка недвижимости в новостройках, — говорит Римма Балясникова, менеджер по связям с общественностью ЕГСН. — Ни одна компания не может дать реальные гарантии, что она не обанкротится и достроит объект. Даже крупные фирмы, такие как, к примеру, CУ – 155, известны своими долгостроями и недостроями, более мелким застройщикам доверять еще сложнее. Особенно вспоминается печальный кризисный период, когда обнаружилось, что строительством множества объектов на разных этапах занимались разные компании, и при этом ни одна из них даже не планировала завершать строительство».

Так или иначе, тем, для кого покупка недвижимости на стадии строительства является единственной возможностью обзавестись жильем, эксперты дают некоторые советы.

Специалисты советуют

Прежде всего, перед тем, как принять решение о покупке квартиры в том или ином строящемся объекте, необходимо убедиться, что застройщик располагает всеми необходимыми документами. Их можно найти на сайте девелопера или попросить у него для ознакомления.

Вот перечень самых важных из них:

— документы на земельный участок — право собственности либо договор аренды
— разрешение на строительство. «Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.», — поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
— акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.

При выборе объекта стоит обратить внимание на репутацию застройщика, выяснить, какие объекты им уже возведены, и какова судьба его прежних соинвесторов. С другой стороны, отсутствие у строительной компании портфеля уже реализованных объектов – еще не повод отказаться от покупки. Большинство застройщиков прилагают максимум усилий к тому, чтобы первый дом, выходящий под их брендом, соответствовал всем требованиям рынка, отмечает Александр Зиминский. И все же, тем, кто планирует приобрести квартиру у «молодого» застройщика, Римма Балясникова советует узнать о возможности поэтапной оплаты, чтобы минимизировать свои риски.

Еще один важный момент – наличие возможности взять в крупных банках ипотеку на покупку квартиры в интересующем доме. «Если банки дают кредиты под строительство вашего будущего дома, значит, уверены в его завершении, — говорит Зиминский. — Кроме того, важно — работает ли девелопер с крупными риэлторскими агентствами. Дело в том, что профессиональные продавцы не станут заниматься реализацией сомнительных проектов».

Кроме того, если застройщик работает по ФЗ? 214, это может оградить его клиента от некоторых проблем. Например, от двойных продаж, поскольку, в этом случае договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе (также как и сделки на вторичном рынке — договоры купли-продажи, дарения и проч.). Как правило, девелоперы, работающие по этому закону, стараются это особо подчеркнуть в разговоре с потенциальным клиентом. «Если ранее среди застройщиков существовала практика привлечения денег покупателей еще до получения всей документации по запланированному объекту, теперь, согласно указанному Закону, заключать Договоры и привлекать денежные средства дольщиков можно только после согласования и получения всех документов на строительство, в том числе завершающего документа — разрешения на основное строительство. При этом практика работы застройщиков показывает, что даже при соблюдении нового Закона 214-ФЗ и привлечении покупателей к приобретению квартир при наличии всех необходимых документов на строительство, количество обманутых дольщиков не сокращается, а строительные компании умудряются банкротиться и не выполнить свои обязательства. Иными словами, после вступления в силу ФЗ 214 проблема обманутых дольщиков в России пока так и осталась не решенной», — констатирует Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра». »Таким образом, ФЗ? 214 защищает дольщика только от откровенного мошенничества, но не защищает от некомпетентности застройщика», — заключает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Если дом не строят…

По словам Олега Сухова, в случае если дом не строится в течение более 2 лет, т.е. строительные работы не начинались вовсе, либо приостановлены, необходимо в срочном порядке обращаться с жалобами в различные инстанции: администрацию, правоохранительные и надзорные органы, многие иные, чтобы обратить внимание на уже возникшую проблему. «Например, по Инвестиционному контракту строительство микрорайона в Южном Тушино должно было завершиться еще в 2005 году, а процедурой признания пострадавших дольщиков обманутыми правительство Москвы стало заниматься только в настоящее время после многочисленных пикетов и демонстраций нескольких тысяч не получивших жилья граждан», — говорит эксперт.

В Москве для того, чтобы получить статус обманутого дольщика, необходимо подать документы в префектуру, Главное следственное управление и Мосстройинвест. В случае присвоения данного статуса есть шансы рассчитывать на то, что квартирой обеспечит Московское правительство. «При этом в столице остается огромное количество пострадавших дольщиков, которые так и не признаны обманутыми, кроме того, процедура признания пострадавших дольщиков обманутыми действует выборочно по ограниченному числу проблемных новостроек», — добавляет Сухов. По его словам, в других регионах и, в частности, в Подмосковье, ситуация еще хуже. Там механизмов получения статуса «обманутый дольщик» не существует вовсе. «Пострадавшие от действий застройщиков пишут жалобы, просят выделить деньги на достройку дома, но в большинстве своем результаты этих действий — плачевные. Если в Москве достройка дома может быть интересна другому (новому) инвестору, даже с учетом того, что придется раздать дольщикам часть квартир, то в регионах России – нет», — заключает эксперт.

Анна Сафронова, опубликовано: РБ.ру

Право собственности через суд при недострое и банкротстве Застройщика

Право собственности через суд при недострое и банкротстве Застройщика

Между ЗАО »Конкордия — эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости „ФОНД Федерация“ (далее ответчик) и доверителем Адвоката (далее истец) было заключено Соглашение об уступке прав №  К-Г/МК-11-631 по Инвестиционному договору №  К-Г/МК о совместном участии ЗАО «СК Строймонтаж» и Частной Компании с ограниченной ответственностью «MАНЕО ЭЛАЙНС ЛИМИТЕД» (MANEO ALLINCE LIMITED) в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса «Корона-3» от 04.12.2007 года.

Предметом указанного Договора предусмотрено:

— Ответчик обязуется передать в собственность истцу машино-место, с проектным номером №  631, на II уровне (отметка -3,550, отсек №  14), проектная площадь 13,0 м², расположенное по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 90 (п. 1.1., 1.2.).

— Истец обязуется принять нежилое помещение и оплатить денежные средства Ответчику по Договору (п. 2.2.).

До настоящего времени обязательства Ответчик не исполнил. Дом недостроен, застройщик находится в стадии банкротства – наблюдения.

Таким образом, ненадлежащим исполнением Договора право истца на получение в собственность указанного выше нежилого помещения значительно нарушаются.

Истец надлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства, в частности, оплатил стоимость машино-места, что подтверждается Актом о выполнении обязательств по Соглашению №  К-Г/МК-II-631 от 02.02.2009 года.

 

Для истребования оплаченного машино-места из конкурсной массы Застройщика необходимо признать право собственности за покупателем на данное имущество. В соответствии с чем адвокатом был подан в Никулинский районный суд г. Москвы иск о признании права на долю в инвестиционном контракте в виде определенного договором Машино-места.

Указанные требования судом были удовлетворены.

Правовая обоснованность данных требований приводится ниже.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

На основании статьи 8 ГК РФ, п.1, п. 3 гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Объектами гражданских прав в силу ст. 130 ГК РФ являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ п. 1 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального Закона от 21 июля 1997 года №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу ст. 17 Федерального Закона от 21 июля 1997 года №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 6 ГК РФ п. 1 в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Окончательные данные об объекте в целом, а также о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Как следствие, до момента окончания строительства не представляется возможным установить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Организации, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не могут заключать с гражданами договоры купли-продажи, так как они не являются собственниками ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

Данные выводы подтверждаются позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в Обобщённой практике рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов(обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года).

Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться, в том числе и Законом «О защите прав потребителей».

Кроме того, возникшие отношения свидетельствуют о том, что Истец стал участником инвестиционной деятельности, результатом которого должно было стать приобретение права собственности на машиноместо в названном выше доме в силу как Закона РФ «О Защите прав потребителей», так и ФЗ РФ №  39 — ФЗ от 25.01.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно ст. 8 ФЗ РФ №  39 — ФЗ от 25.01.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В силу ст. 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие липа. В силу ст. 6 указанного закона, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права. Согласно ст. 12 ГК РФ защита права может осуществляться путем его признания, путем присуждения к исполнению обязательства в натуре, а также иными способами.

В результате за доверителем адвоката было признано право на долю в Инвестиционном контракте в виде машиноместа, определенного договором с Застройщиком. Указанное решение позволило вывести из конкурсной массы данное машиноместо.

Представитель истца в судебном споре о признании права на долю в инвестиционном контракте:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск