Технологии рынка: Вечные должники

Технологии рынка: Вечные должники

Новых дефолтов почти нет, но те заемщики, которые объявили себя банкротами в кризисный период, так ими и остались. В итоге они могут не только потерять многократно подорожавшие из-за штрафов и неустоек квартиры, но и лишиться последнего: по российским законам они отвечают перед кредиторами всем имуществом.

Кредит для кредита

Российские заемщики самые исполнительные, наверное, потому, что самые незащищенные в мире, — таково общее мнение опрошенных «Ведомостями» экспертов.

Банкиры, говоря о работе с проблемными кредитами, публично декларируют готовность к компромиссам. В основном, отмечают аналитики портала «Русипотека», банки предлагали уменьшить кредитную нагрузку за счет удлинения срока кредита. Менее охотно они соглашались предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от трех до шести месяцев, во время которых размер платежа значительно снижен. Наибольшую фантазию при реструктуризации проявил «Юниаструм банк», заемщик которого мог перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

«Тем, кто обращается, мы предлагаем и отсрочку, и смягчение условий», — заявляет Олег Коркин, замначальника управления розничных операций банка «Возрождение». Но таковых, по его словам, мало: с 2005 г. банк реструктурировал всего 50 кредитов на 90 млн руб. — это менее 1% от его 10-миллиардного ипотечного портфеля. Небольшой процент проблемных кредитов Коркин объясняет умелой работой с клиентами.

Дмитрий Берестенев, заемщик Собинбанка, оказавшись в сложной ситуации, предпочел в конце 2010 г. взять стабилизационный заем у Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), нежели согласиться на реструктуризацию, предлагаемую кредитором. «Проценты были невыгодны, да и психологическое давление банка было трудно выдерживать», — объясняет он. Берестенев приобрел квартиру в Подмосковье летом 2008 г., на пике цен на недвижимость и ипотечных ставок.

Таких, как Берестенев, взявших деньги у АРИЖК на погашение выданного каким-либо банком ипотечного кредита, к 1 января 2011 г. (когда выдача стабилизационных займов была прекращена) набралось 8492 человека, все они покупали жилье в регионах. Искал смельчаков, готовых удвоить кредитную нагрузку, и Сбербанк, предложивший им «Уверенность» (кредит на погашение просроченных платежей, неустойки и т. д.).

«ВТБ 24» в кризисные 2009-2010 годы также мог выдать стабилизационный кредит для полного или частичного погашения ежемесячных платежей и «активно предлагал заемщикам различные формы реструктуризации», говорит Наталья Шелковая, замначальника управления по работе с проблемными активами. «Но если клиент скрывается или отказывается от обсуждения вариантов урегулирования проблемы, банк защищает свои интересы в суде», — категорична она.

«Банкиры вели себя довольно лояльно с должниками, хотя и начинали грозить коллекторами при малейшей просрочке», — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компанииPenny Lane Realty. Эта лояльность не в последнюю очередь объяснялась изначально невыгодными для заемщиков условиями ипотечного кредитования.

Дмитрий Краснов, замначальника управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, говорит, что может понять людей, которые «сначала подписывают договор, соглашаясь взять на себя обязательства, а потом начинают бегать от банка или, хуже того, пытаясь оказать давление на банк, пишут письма депутатам о бесчеловечном обращении с ними кредиторов». «Человек платит-платит в течение 2-3 лет, потом оказывается в сложной ситуации, обращается в банк и «обнаруживает», что основной долг у него ничуть не уменьшился, все эти годы он погашал только проценты по нему (условия кредитного договора перед его подписанием внимательно изучают далеко не все)», — объясняет Краснов.

Суд не по делу

Если заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту, не соглашается на реструктуризацию или рефинансирование, не хочет продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, включается судебный механизм, говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа». Однако суды по взысканию квартир в Москве не часты: люди платят из последнего, понимая, что другой возможности приобрести жилье в столице у них может не быть, признает председатель Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Игорь Дубов. Да и банку обращение взыскания на заложенные квартиры через суд неинтересно, утверждает Дмитрий Краснов: эта мера отвлекает много времени и сотрудников, плюс приходится уговаривать заемщиков, из которых некоторые ведут себя неадекватно.

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость», соглашается, что судиться банкирам невыгодно: «Надо заплатить деньги за подачу иска, да и процедура длительная (может тянуться до года). А если заемщик больше трех месяцев не платит, то банк обязан зарезервировать всю сумму кредита и уже не может пользоваться этими деньгами». Законом также предусматривается отсрочка в обращении взыскания на предмет залога на срок до года, бывали и случаи, когда суд постановлял выселить человека, а тот не выезжал, продолжает Кажикина.

Выселение — сложная процедура, особенно если заемщик активно этому противодействует, подтверждает Дубов: оно осуществляется, когда-либо  находится покупатель на залоговую квартиру, либо банк оставляет эту недвижимость у себя на балансе. К тому же, напоминает он, в кризис цены падали и бывало, что даже в случае обращения взыскания на имущество денег расплатиться с кредитором не хватало плюс заемщик был обязан гасить неустойку. «Банки обычно сначала требовали погасить неустойку, пока Высший арбитражный суд не высказался по поводу очередности выплаты долга (сначала — уплата процентов, основной суммы долга, а затем — неустойки). Жаль, что пересмотр обязательности платежей произошел лишь в самом конце 2010 г.», — уточняет Дубов.

Берут, не торгуясь

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, рассказал о случае из практики, когда удалось доказать неправомочность притязаний кредитора. Альфа-банк обратился в суд с иском к заемщику. Тот допускал неоднократные просрочки — по уплате и основного долга, и процентов, и штрафов. Кредитор хотел продать залоговую квартиру (в Подмосковье) с публичных торгов, самостоятельно установив начальную цену. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Но кассационная коллегия судей Мособлсуда это решение отменила.

Обоснование было следующим. Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ подобное обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение года, даже если каждая просрочка незначительна. Но задолженность перед банком у заемщика возникла, когда он потерял работу и встал на учет на биржу труда, поэтому не мог считаться злостным неплательщиком. Более того, заемщик не отказывался от обязательств перед банком и принимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке (писал кредитору заявления об отсрочке и рассрочке платежей).

На момент рассмотрения спора судом платежеспособность должника была восстановлена и он снова стал платить. Кассационная коллегия судей Мособлсуда пришла к выводу, что допущенные заемщиком нарушения являлись несущественными, что стало основанием к отказу на обращение взыскания на заложенное имущество. Банк не смог настоять на публичных торгах по продаже залоговой квартиры.

Максим Саблин, эксперт Ассоциация юристов России, на сайте «Русипотеки» объясняет, почему банку могут быть выгодны подобные торги: система их организации построена таким образом, что на них приходят только «свои» люди и фирмы и приобретают объекты по ценам ниже рыночных. Покупателю «со стороны» узнать о подобных распродажах нереально: объявления о них публикуются в сугубо специализированных изданиях за 10 дней до торгов.

По закону в случае повторных торгов начальная цена квартиры может быть уменьшена на четверть. «Банки ни разу нас не приглашали на подобные торги, — говорит Строилов из Penny Lane Realty. — Обычно банкиры либо выкупают подобные объекты для себя (с дисконтом), либо сообщают заинтересованным «партнерам». Не знает о проведении подобных мероприятий и Кажикина из «Релайт-недвижимости».

Залог на витрине банка

Более распространенной формой реализации залоговых квартир (с согласия должников) является размещение объявлений об их продаже на сайтах банков (иногда с одновременным предложением льготных ипотечных кредитов новым приобретателям в качестве своеобразного бонуса). Такие предложения есть у «ВТБ 24», «Дельтакредита», «КИТ финанса», Собинбанка и некоторых других. Эксперты «Русипотеки» отмечают, что большой популярности эти программы не снискали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости. Впрочем, негласно банкиры признают, что можно торговаться.

В середине января, например, в базе «ВТБ 24» были квартира в доме на 1-й улице Машиностроения с заявленным сроком сдачи в I квартале 2011 г., 8,5 млн руб. (180 000 руб. за 1 кв. м), квартира в известном долгострое Фили-Давыдкова «Форт Кутузов» за 50 млн руб. (388 000 руб. за 1 кв. м).

Страховка для заемщика

 — Наличие страховой защиты позволит банкам активнее выдавать кредиты с меньшим первоначальным взносом и под меньший процент. Сейчас мы обсуждаем с ЦБ возможность экономического стимулирования банков, использующих программы ипотечного страхования. Это уменьшение объемов обязательного резервирования, снижение нормативов достаточности капитала.

Для заемщика страхование ипотечных обязательств — это еще и защита от дополнительных требований банка после реализации заложенного имущества, если вырученных средств не хватило для покрытия имеющейся задолженности. Но максимальный размер страховой выплаты ограничен законодательно и не может превышать 20% от стоимости недвижимости. Мы сравнивали: со страховкой кредит в итоге дешевле для заемщика, так как часть кредитного риска банка перекладывается на страховую компанию

Наталья Самарина, газета «Ведомости»

Как выиграть суд у Застройщика

Как выиграть суд у Застройщика

Чтобы выиграть суд у Застройщика необходимо знать определенные тонкости судебной системы и основные положения действующего законодательства в области прав обманутых дольщиков.

Рассмотрим некоторые актуальные моменты, на которые обязательно стоит обращать внимание, если вы решили обратиться в суд с заявлением к Застройщику.

Первое, это претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательный претензионный порядок при рассмотрении данных споров, я рекомендую обращаться с претензией к Застройщику до подачи искового заявления в суд. Почему? Чтобы избежать потери времени и лишних действий, т.к. многие судьи в силу своей некомпетентности в указанных вопросах, или просто от большой загруженности, могут отказать в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора.

Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств, рекомендую указывать не более 7 – 10 дней с момента получения претензии, т.к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням.

Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить Застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.

В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т.к. суды (что на мой взгляд неправильно) очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям. Один раз в моей практике был случай, когда суд отказал в удовлетворении иска в той части, в которой он не соответствовал претензии.

Второе, в какой суд обращаться. В соответствии с представленными дольщику, как потребителю дополнительными процессуальными (судебными) правами, он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения Застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора(например, когда договор заключался в риэлторской компании), или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).

Такое право, предоставленное законом дольщику, очень удобно с практической точки зрения, а так же дает дополнительные преимущества при выборе суда, с целью определения его загруженности, специфики работы и многое другое.

Третье, документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А так же расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии данных процессуальных документов, это может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения, что приведет к значительным трудностям и большой потери времени.

Четвертое, надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса, как о дате и времени судебного слушания, так и о новых, предоставляемых в суд документах, в том числе уточненных исковых заявлений, дополнений по иску, ответов на судебные запросы.

Наша организация в данном вопросе не надеется на канцелярию суда и почтовые службы, поэтому мы самостоятельно развозим повестки и запросы суда, рекомендуем так же поступать любой заинтересованный в деле стороне.

Пятое. При обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество Застройщика. Арест, или обеспечительные меры накладываются Определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете Застройщика, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, иное. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с Застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая так же занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у Заявителя будет уверенность, что когда бы судебный процесс не завершился, денежные средства Застройщик не сможет потратить или перевести на другие цели, оставив Заявителя ни с чем.

Шестое, необходимо понять, что представляет из себя организация Застройщика. На сколько это крупная или платежеспособная компания, какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено, имеется ли  в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство. Имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде и на какой стадии. При наличии указанной информации можно уже перед обращением в суд предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а так же понимать, в какой суд обращаться по общим правилам судопроизводства, или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.

Седьмое, если Застройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдачи исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных приставов исполнителей.

При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса,  и соглашение, заключенное между дольщиком и Застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа, при этом имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в том числе на неустойку, убытки, подсудность, иное, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время Застройщику.

Признание недействительными прописки, приватизации, договора дарения и права на квартиру, как нарушающие права ребенка

Признание недействительными прописки, приватизации, договора дарения и права на квартиру, как нарушающие права ребенка

Обстоятельства дела

С. обратилась в Зюзинский районный суд города Москвы с требованиями о признании не приобретшей В права пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и признании недействительными договоров дарения долей квартиры в связи с нарушением жилищных прав ребенка.

В исковом заявлении истица ссылалась на то, что ее бывший супруг Ю нарушил п. 1, ст. 70 ЖК РФ, согласно которому он был не вправе без согласия С, как законного представителя несовершеннолетней дочери, зарегистрированной в спорной квартире, прописать новую супругу. С учетом того, что прописка новой супруги была осуществлена с нарушениями действующего законодательства, дальнейшие сделки по приватизации спорной квартиры и дарения долей жилого помещения, по мнению С, также не соответствуют закону и являются недействительными.

Ю обратился к адвокату Олегу Сухову за юридической помощью, представлять его интересы в Зюзинском районном суде г. Москвы. Адвокатом Олегом Суховым были подготовлены и представлены в суд обширные возражения, составленные на основе судебной практики жилищных споров.

Выводы суда

Рассмотрев заявленные требования, изучив представленные адвокатом возражения на иск, изучив направленные в адрес суда по запросам документы из Департамента жилищной политики, УФМС, Росреестра, прокуратуры, органов опеки, суд пришел к следующим выводам.

Ю, как отец, является законным представителем своей дочери. В соответствии со ст. 70 ЖК РФ он выразил волю в интересах дочери на регистрацию в квартире своей новой супруги, что законом не запрещено, а наоборот, допускается, что подтверждается как фактом регистрации, так и последующей приватизацией квартиры. Ю прописал в квартиру не постороннее лицо, а законную супругу, с которой создал семью, и совместное проживание с которой в безусловном порядке предполагается, как необходимость развития семейных отношений (аналогия п. 4, ст. 38 СК РФ).

Ни жилищное, ни гражданское законодательство не предусматривают необходимость получения согласия несовершеннолетнего на прописку супруги, как от имени самого несовершеннолетнего, так и непосредственно от обоих родителей одновременно.

Суд счел не состоятельной ссылку истца С на п. 1 ст. 65 СК РФ (Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей) в силу следующего.

Прописка отца ребенка в свою квартиру собственной супруги не является ущемлением права несовершеннолетнего. При указанной прописке ребенок не лишен права пользования жильем, его право никак не ограничено. Кроме того, следует учесть, что несовершеннолетняя только формально зарегистрирована в спорной квартире, при этом постоянно проживает с матерью в другом городе, что так же может свидетельствовать об отсутствии какого-либо ущемления права несовершеннолетнего на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает и которым не пользуется.

Кроме того, суд пришел к заключению о необоснованности довод истицы со ссылкой на статью 57 СК РФ (Ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам), т.к. приведенная норма права касается только личных отношений внутри семьи, а не имущественных (ст. 60 СК РФ), которые являются предметом спора.

Суд также сделал вывод о том, что не применимы в рассматриваемом споре приведенные истицей С ст. 70 ЖК РФ и п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 года № 14, т.к. речь в приведенных актах ведется о необходимости получения согласия проживающих в квартире граждан, которое и было получено надлежащим образом. В интересах несовершеннолетних согласие предоставляется родителями, при этом следует отметить, что не обоими родителями совместно, а любым из родителей. Совместное волеизъявление родителей в интересах несовершеннолетнего Законом устанавливается только в строго определенных случаях, которые к настоящему спору, а именно к вопросу регистрации в квартиру супруги, где прописан несовершеннолетний, не применяются.

Более того, суд посчитал не состоятельной ссылку истца и на статью 61 СК РФ (Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). Т.к. приведенная норма касается только взаимоотношений родителей между собой по отношению к ребенку, и не учитывается при регулировании отношений вне рамок семьи по представлению интересов ребенка в качестве законного представительства.

Суд пришел к выводу, что статья 64 СК РФ (Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей) не может применяться по предмету рассматриваемого спора, т.к. он касается выражения воли родителя в интересах своего ребенка, тогда как в приведенной статье определяется состав лиц, которые отстаивают интересы несовершеннолетних.

Результат по делу

Суд счел законным и обоснованным отказать С в заявленных требованиях в полном объеме, чем подтвердить правомерность прописки супруги Ю, приватизации квартиры и договора дарения долей спорного жилого помещения.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
На асфальте: Доля и недоля

На асфальте: Доля и недоля

За последние 5-6 лет регионы самостоятельно изыскали или привлекли из внебюджетных источников около 6-8 млрд руб. на помощь обманутым дольщикам, отмечал Константин Королевский, заместитель министра регионального развития, в интервью «Российской газете» ( «РГ»). По данным Минрегиона РФ, в стране 74 000 обманутых дольщиков и более 897 проблемных объектов. В Москве насчитали 6800 обманутых дольщиков.

Число замороженных и проблемных строек в Московском регионе достигает в настоящее время около 260, из них примерно 50 приходится на Москву, отмечают в Первом столичном юридическом центре. Ежедневно список пополняется домами, которые по той или иной причине перестают строиться и застройщики которых объявляют себя банкротами.

В Московском регионе примерно 35 000 кинутых дольщиков, о которых нам известно, комментирует Игорь Гульев, создатель проекта «Однодольщики.ру». «Я такой же обманутый дольщик, — рассказывает он. — Семь лет назад я отдал деньги за квартиру в ЖК  «Лесная корона» в Юбилейном и ни квартиры, ни денег больше не видел».

На сайте odnodolshiki.ru указано 123 объекта по Москве и области. Среди застройщиков названы «СУ-155», Mirax Group, инвестиционная компания ВНЛ, инвестиционно-строительная корпорация «Империя», «Олимп», «Святоград-инвест», объединение «Мособлпромстрой» и т. д. Самым «токсичным» заказчиком, проблемным для дольщиков, Игорь Гульев считает Министерство обороны РФ.

Без прав и защиты

«На первичном рынке у человека, который хочет купить квартиру, вариантов мало, — считает Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА, — либо он принимает существующие правила игры, либо нет. Он должен выбрать застройщика, которому по каким-то причинам будет доверять, отдать деньги и молиться. Больше ничего не остается».

«В Москве почти нет застройщиков и объектов, где бы квартиры продавались по ФЗ-214  «Об участии в долевом строительстве», — продолжает Дмитрий Учитель, председатель НП содействия защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов» корпорации Mirax Group. Хотя закон действует с 2005 г.

Жилье в «Форте Кутузов» продавалось по предварительным договорам купли-продажи с «Авантой» (аффилирована с Mirax Group). Весной 2010 г. заказчик-застройщик «Кутузовской мили» — ФЦСР в одностороннем порядке расторг с «Авантой» договор: Mirax Group не выполнила обещанного. На сегодня «Форт Кутузов» — пилотный проект «Кутузовской мили» — построен на 95-98%.

А покупатели остались не у дел. «Мы пытались через суд признать право требования (признать нас соинвесторами строительства), право собственности на квартиры, на долю в доме, но тщетно. Суд вовсе не выносит никакого решения, уже год судья просто переносит заседания», — рассказывает Дмитрий Учитель.

Возражения «Аванты» на иск покупателей по большей части сводятся к тому, что, поскольку дом не сдан в эксплуатацию, выдел квартиры в объекте невозможен: «До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры». Требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры «Аванта» также оспаривает. «Отсутствуют необходимые правовые основания для признания жилого дома объектом незавершенного строительства»: не расторгнут договор подряда, договор аренды земельного участка имеет действующий статус.

Страшный сон покупателей «Форта Кутузов» — передача их дома в залоговую массу должника, «Аванты», и, соответственно, Mirax. Об этом рассылались письма некоммерческим партнерством комитету кредиторов Mirax Group, где уведомлялось о наличии дольщиков-физлиц и требовалось воспринимать их как обременение.

Если застройщик обанкротился, недостроенный им объект попадет в конкурсную массу. Согласно действующему ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участники долевого строительства попадают в кредиторы последней очереди, комментирует Нина Евстратова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры». Им еще необходимо доказать свои права на денежное требование в суде.

В настоящее время ФЦСР готов переоформлять договоры покупателей в соответствии с ФЗ-214. Но для этого надо, чтобы «Аванта» переуступила права по уже проданным квартирам. Значительно усложняют ситуацию финансовые несоответствия. По данным Учителя, на строительство было затрачено 2,53 млрд руб., а с покупателей жилья «Кутузовской мили» ( «Форт Кутузов» и строение 1) Mirax собрала 5,7 млрд руб. Это значит, что примерно две трети покупателей могут остаться без новых переоформленных договоров.

«Закон о долевом участии в строительстве не предусматривает какие-либо механизмы давления на застройщика. Дольщик может лишь требовать вернуть ему назад деньги и уплатить неустойку. Но если у застройщика на завершение строительства средств нет, навряд ли это поможет», — говорит Нина Евстратова.

В Подмосковье, например, «Пересвет-груп» продавала жилье в доме на Октябрьском проспекте, 20, по ФЗ-214. Но ни дома, ни денег покупатели до сих пор не видят, а сдать объект должны были несколько лет назад. «Строительство новостройки в Люберцах (Октябрьский проспект, 20) действительно заняло больший срок из-за проблем с финансированием и смены подрядной организации, в ходе которой пришлось приостановить возведение дома на несколько месяцев», — комментируют в компании. «Большинство покупателей с пониманием относится к задержке сроков строительства. Реализация квартир ведется по 214-ФЗ, поэтому права покупателей будут соблюдены», — обещает девелопер. По сообщению пресс-службы, внутри новостройки на 80-70% выполнен монтаж межкомнатных перегородок, электропроводки, заканчивается монтаж лифтов, на 80% выполнена кладка балконов.

«Если застройщик полностью останавливает строительство, значит, у него нет на дальнейшую деятельность денег. Каким-то образом подстегнуть компаниюгде-то  найти деньги практически невозможно», — констатирует Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.

На рынке достаточно много случаев, когда застройщики, которые продавали жилье по 214-ФЗ, имели все необходимые документы и разрешения, но не смогли достроить объекты. В Подмосковье примерно 15 таких компаний подало заявления на банкротство, вспоминает Максим Гольдберг.

Протест почти не слышен

Общественное движение «Однодольщики» организует и проводит акции, митинги, которыми надеется привлечь внимание законодательных и исполнительных властей. «В каждом случае необходимо проводить тщательное расследование, куда делись деньги, как получилось, что объект вдруг перестал строиться», — говорит Гульев. Но результаты «работы» правоохранительных органов говорят сами за себя. «Четыре раза было возбуждено уголовное дело в отношении руководства «Альфа-дизайна» — девелопера ЖК «Лесная корона», и четыре раза оно приостанавливалось», — приводит пример Гульев. «Мне не известны случаи, когда было проведено следствие глубоко и всесторонне, были бы найдены деньги на завершение долгостроев», — говорит он.

Инициативная группа обманутых дольщиков подмосковного поселка «Барселона» сообщила о своем намерении начать бессрочную голодовку в связи с «безвыходной ситуацией». По словам активиста группы Инны Склокиной, все попытки покупателей жилья вернуть законным путем вложенные в строительство собственные средства или получить дома в настоящее время натыкаются на противодействие со стороны владельцев компаний ООО «Строй-капитал» и ООО «Калина» (застройщики проекта).

«Законодательство не предусматривает обязанности каких-либо других лиц по завершению строительства дома, — отмечает Евстратова. — Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор. В заключении данного договора, его исполнении органы государственной власти участия не принимают. Соответственно, их помощь по достройке ограничивается их полномочиями и компетенцией в соответствии с нормами законодательства».

В Москве до кризиса муниципальные власти за счет новых застройщиков проблемные дома достраивали. «На сегодняшний день данная практика вмешательства государственной и муниципальной власти почти отсутствует», — добавляет Сухов.

Сами виноваты

«Я не стал бы утверждать, что в регионах все чиновники сидят и ковыряют в носу, ничего не делая для решения проблемы», — говорил Королевский «РГ». По его данным, в Подмосковье за 2010 г. введено в эксплуатацию более 80 жилых домов общей площадью 600 000 кв. м, «еще по ряду объектов идет возврат денежных средств пострадавшим вкладчикам, на 30 объектах возобновлено строительство, зачастую с привлечением новых инвесторов».

На сайте odnodolshiki.ru выложены ответы властей. От Владивостока до Москвы отписываются одинаково. МВД по Республике Татарстан на заявление о преднамеренном банкротстве ООО «Защита», которое не достраивает два дома с 2005 г.: «Ввиду отсутствия состава уголовно наказуемого деяния вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела». А на письмо по поводу прекращения «Святоградинвестом» финансирования в 2008 г. дома в Люберцах и начала процедуры банкротства компании люберецкая прокуратура ответила следующее: «Правоотношения, связанные с привлечением средств для долевого строительства <…> в соответствии с ФЗ-214 оформляются договором участия в долевом строительстве. Любой иной договор является притворной сделкой <…> притворная сделка ничтожна». То есть покупатели виноваты сами — не те договоры подписывали.

«Без попустительства властей подобной ситуации с обманутыми дольщиками бы не было», — негодует Дмитрий Учитель.

«Законодательство в отношении долевого строительства на самом деле никак не урегулировано, — категоричен Гульев. — Нет надзора за расходованием средств дольщиков. Долевой рынок имеет все признаки финансового, а предварительные договоры, по которым продается большая часть квартир, по сути, фьючерсы. Но деятельность банков контролирует пять ведомств, и никто уже давно не слышал про митинги обманутых вкладчиков банков. А кто контролирует деятельность какого-нибудь ООО  «Одуванчик», которое собирает деньги людей, обещая им через 3-4 года квартиры?»

Уничтожить рынок

«Однодольщики» предлагают уничтожить долевой рынок как таковой, привлечь банки в качестве посредников. Чтобы покупатели передавали свои деньги не застройщику, а в банк, где будет открыт спецсчет или депозит под строительство конкретного объекта. А уже банк будет выдавать транши девелоперу. При такой системе вероятность, что застройщик вдруг исчезнет с деньгами покупателей, невелика. «Я не слышал, чтобы девелопер обманул банк. А вот частных инвесторов обманывают постоянно», — объясняет Гульев.

Подобная система применяется на западных рынках. «Банк финансирует проект и полностью его контролирует. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос (10%), но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен», — рассказывает Джеймс Кук, председатель совета директоров компании «Кредитмарт». По словам Гульева, банки участвовали бы в такой схеме, ведь для них это новый рынок.

Второй вариант, предлагаемый «Однодольщиками», — создание Агентства по страхованию дольщиков (АСД), аналогичного Агентству по страхованию вкладов. В это агентство застройщики должны будут перечислять, например, 5% от суммы контрактов. Как считает Гульев, за 1-1,5 года можно будет таким образом перестроить рынок долевого участия и помочь тем, кто попал в беду. АСД поможет достроить брошенные дома. Контролировать деятельность АСД могла бы ФСФР и сами строительные компании.

Идея обязательного страхования по аналогии с ОСАГО существует на рынке давно, рассказывает Гольдберг (он еще в 2009 г. обращался с подобным предложением к представителям Госдумы, Совета Федерации, АИЖК, РСПП, отклика нигде не нашел: «Видимо, никому это не нужно»).

Организуется фонд, куда застройщики перечисляют какой-то процент от контрактов, чтобы в случае необходимости был источник финансирования достройки домов. Предполагается, что по этому принципу работают СРО. Но застройщикам этот вариант не нравится. «Беспокойство девелоперов понятно. Они опасаются, что добропорядочным компаниям придется платить за мошенников. Возникает еще одна проблема: если застройщик знает, что за него достроят другие, будет относиться к проекту недостаточно ответственно. И, конечно, может появиться коррупционная составляющая: компания может специально недостраивать объект, чтобы получать средства из фонда», — объясняет он.

Из всех вариантов защиты покупателей на сегодняшний день рабочим может оказаться только коммерческое страхование финансовых рисков дольщиков — рисков неполучения квартиры. Такой страховой продукт существует с 1998 г., но никогда не имел существенного развития на рынке. В Московском регионе, по информации НСКА, предлагает подобную услугу около 10 игроков.

Следует дополнить действующее законодательство в области гарантий при строительстве многоквартирных домов и наложить ответственность по их достройке на органы государственной или муниципальной власти, считает адвокат Сухов. Необходимо страховать строительство домов в целом и каждый договор долевого участия.

Отрегулировать рынок недвижимости несложно, почему же до сих этого не могут сделать? «В мутной воде легче рыбка ловится», — уверен Игорь Гульев. «Без сцепки правительства и застройщиков продажи помимо 214-ФЗ невозможны. Если строить и продавать по закону, невозможно платить откаты, давать взятки и проч.», — говорит он.

Век обещаний

Теперь очередное обещание дал премьер Владимир Путин, заявив, что к середине 2012 г. полностью будет решена проблема долевого строительства. «Некоторые стройки по вполне понятным причинам не укладываются в срок до середины 2012 г. и переходят на конец года», — добавил Королевский.

«Проблема дольщиков не решается, — возражает Игорь Гульев. — Мой объект, например, стоит недвижим уже семь лет. Я знаю дольщиков с прошлого века. Федеральные власти отказываются заниматься этой проблемой, адресуя ее местным администрациям. Общий посыл таков, что проблему должен решать тот, кто ее создал». Но и местные администрации не торопятся.

В том же Юбилейном дольщики, перекрыв дорогу, потребовали отставки мэра Валерия Кирпичева. «Мэр города и все городское руководство отказываются даже признавать недостроенные дома проблемными», — отметил Гульев. В тот раз 20 человек задержали и продержали без протокола 10 часов. По решению суда обманутых дольщиков оштрафовали на 40 000 руб., передавал «Интерфакс».

По информации Королевского, «лишь» около 3-5% от построенного за последние годы с привлечением средств граждан жилья в России входит в перечень проблемного. «Поэтому страшилку из долевки делать не нужно», — уверял он «РГ». «Многие дольщики поселка „Барселона“ находятся на грани отчаяния, потому что им просто негде жить, а все свои накопления многие из нас, и в том числе я, отдали в «Строй-капитал». У нас просто тупиковая ситуация, из которой мы не видим выхода», — говорит Инна Склокина.

Страховать не готовы

Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА:

— Услугу по страхованию рисков дольщиков тяжело продвигать. Кому-то кажется, что это слишком дорого, кто-то  надеется, что государство защитит его по 214-ФЗ.

Как Национальное страховое и кредитное агентство мы работаем с 2009 г., за это время застраховали 60 человек, отказали примерно в 10 случаях (объекты не прошли нашу аккредитацию). 85% клиентов — покупатели жилья экономкласса, 15% покупали бизнес-класс. Стоимость страховки — 0,6-2% от контракта. По условиям страхования человек может получить полностью уплаченную за жилье сумму после того, как дата передачи квартиры, указанная в договоре, прошла, а жилья дольщик не получил. Тогда пишется заявление о возвращении средств или продлении страхового полиса. Страховая компания рассматривает заявление в течение трех месяцев, она должна убедиться, что нет возможности взыскать деньги с застройщика. Таким основанием для страховщика может быть открытое уголовное дело о мошенничестве со стороны застройщика, его банкротство или другое решение суда о невозможности взыскать с застройщика деньги.

От момента написания заявления до выплаты денег может пройти до полугода. Но это все равно лучше, чем не получить ничего — ни жилья, ни денег.

Когда застройщик банкротится

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра:

— Если компания-застройщик банкротится, для покупателей-дольщиков многое зависит от стадии строительства дома.

Если стройка и не начиналась, рекомендую обратиться в суд и признать права на оплаченные квартиры как обременение инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществляется строительство.

Если строить начали, но дом не завершен, необходимо обратиться в суд с требованиями о признании права на незавершенный строительством объект.

Если дом практически достроен, то рекомендую признать права собственности на квартиры и зарегистрировать свое право с получением свидетельств на жилые и нежилые помещения, организовать ТСЖ или ЖСК и завершить строительство за свой счет.

Указанные выше рекомендации позволят обременить объект, чтобы он не был продан при банкротстве (передан в конкурсную массу) постороннему лицу — застройщику, инвестиционной компании, а остался с обременениями, обязывающими нового застройщика предоставить квартиры дольщикам.

Однако признание права на квартиры в частично оконченном или не оконченном строительством доме не устранит проблему завершения строительства и получения квартир — этот вопрос на законодательном уровне не решен и остается открытым.

Поиск