Война дворцам на землях хижин

Чиновники долгое время смотрели на это сквозь пальцы, но недавно в России развернулась борьба с полулегальным форматом.

Градостроительный кодекс разрешает строить на индивидуальном участке дома площадью до 1500 кв. м и высотой до трех этажей. В СНиПе 2001 г. указан дополнительный критерий: «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников». Иных признаков, разграничивающих индивидуальные и многоквартирные дома, закон не называет. Этим и пользуются застройщики, которые возводят на индивидуальных участках трехэтажки на 15-30 квартир и распродают дешевле рынка, но с отличной прибылью.

Власти вдруг заметили

По словам заместителя гендиректора «Вектор инвестментс» Эмиля Вильданова, многие застройщики Петербурга и Ленинградской области получили разрешение на строительство жилых комплексов на землях ИЖС еще в 1990-х гг. Всего Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга насчитал 162 таких дома и объявил, что будет добиваться сноса самостроев через суд. В черный список попали даже таунхаусы — их тоже нельзя строить на землях с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Остаться без квартир рискуют и покупатели, через суд зарегистрировавшие право собственности.

«В Геленджике многоквартирные дома на землях ИЖС строились повсеместно, — рассказал советник президента ФСК  «Лидер» Григорий Алтухов. — В пору расцвета этой схемы доля таких сделок на первичном рынке доходила до 50%». Небольшие компании объединяли несколько участков по шесть соток и строили четырехэтажные домики на 15-20 квартир, которые продавались по предварительным договорам. «По документам эта стройка проходила как коттедж на одну семью, с соответствующими нагрузками на городские инженерные сети. А юридически покупатели получали долю в индивидуальном доме, после чего в судебном порядке оформляли право собственности на выделенную квартиру», — описывает Алтухов. После заселения жители обнаруживали, что их дом подключен к сетям по временной схеме (с постоянными перебоями в подаче воды и электричества) и такую ситуацию уже не изменишь без инвестиций в перекладку сетей. А городские сети, не рассчитанные на такую нагрузку, с каждым годом работали все хуже. Наконец в марте этого года администрация Геленджика волевым решением отключила от сетей 23 таких дома, по которым потребление мощностей было в разы больше разрешенных лимитов.

Война с «дворцами на месте хижин» развернулась и в Московской области. «Многоквартирные небоскребы строят чуть ли не на садовых участках, а поселковые, муниципальные власти, контролирующие органы остаются в стороне», — гневно заявлял в 2010 г. экс-губернатор области Борис Громов.

Это стало массовым явлением в Подмосковье, подтверждают эксперты аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы. По разным оценкам, таких домов насчитывается около сотни. Почему-то особенно много — в Одинцовском районе. По данным адвоката Олега Сухова, здесь построено более 15 незаконных объектов, большая часть — в последние 3-4 года. Есть подобные дома и в Балашихинском, Ленинском, Мытищинском, Наро-Фоминском, Красногорском и других районах области.

Нельзя, но хочется

Специалисты компании «Вектор инвестментс» сравнили экономику многоквартирных и коттеджных проектов. Если построить на участке в 10 га коттеджный поселок на 60 домовладений и 220 человек, расходы на инженерную инфраструктуру составят около 70 млн руб., на строительство домов — 350 млн руб., а выручка от продажи домовладений — 820 млн руб. Получится около 400 млн руб. прибыли, почти 50%  (без учета стоимости земли), что вроде бы немало. Если на том же участке соорудить многоквартирный дом на 5000 кв. м (явное превышение градостроительных норм, однако и такие встречаются), то при почти тех же затратах на инженерию (71 млн руб.) и втрое больших расходах на строительство (1,3 млрд руб.) выручка от продажи квартир составит примерно 2,75 млрд руб. Прибыль — почти 1,4 млрд руб., втрое больше, чем у законопослушного девелопера поселка. А население скромного сельского поселения возрастает сразу на 2500 человек.

Конечно, в последнем случае застройщик рискует потерять репутацию (но часто таким строительством занимаются подставные компании или частные лица) или вложения, если суд обяжет снести незаконную постройку за свой счет и выплатить компенсацию пострадавшим.

Однако пока, по данным Олега Сухова, потери несут не застройщики, а добросовестные покупатели квартир. «Если суд признает строение подлежащим сносу, покупатели не только не дождутся квартир, но и не смогут вернуть вложенные деньги, — считает адвокат. — Если же дом не сносят, то достраивать его или подключать к коммуникациям людям приходится самостоятельно. Естественно, за отдельную плату, в разы большую, чем стоила им квартира». Случаи положительной судебной практики ему не известны.

Доходит и до настоящих трагедий. В доме на 20 квартир в деревне Глазынино Одинцовского района пару лет назад можно было купить двушку всего за 2 млн руб. Но покупатели въехать в новый дом не могут: здесь до сих пор нет отопления, электричества, канализации. Пара семей все же заселились в «недодом», поставили печку-буржуйку и деревянный туалет на улице. Одна из покупательниц получила психическое расстройство и теперь проходит лечение в стационаре.

А покупатели квартир в трехэтажном жилом комплексе с красивым названием «Отрада Де Люкс» под Одинцовом в феврале 2011 г. были вынуждены заплатить за снос своего же дома. Они не смогли ни отменить решение суда, ни вернуть хотя бы часть потраченных денег.

Прописаться в доме на землях ИЖС нельзя. Создать ТСЖ тоже нельзя. Мощности на такой дом выделяются как на индивидуальное строение. «Как правило, 1 кубометр водоснабжения и канализования (при их наличии), 10-12 кВт единовременной мощности по электрике, 1-2 точки по газоснабжению с ограничением по объему потребления, — перечисляет Вильданов. — Поделить это на несколько квартир нереально. Соответственно, возникают нелегальные схемы подключения, перегрузки в сетях, сезонные проблемы с перемерзанием водопровода, проблемы с устройством очистных сооружений или канализованием бытовых стоков». В случае поломки чинить инженерные сети жителям полулегального дома придется самостоятельно и за свой счет.

Спасибо дачной амнистии

Но есть и более оптимистичные истории. «Надо разделять цивилизованных игроков рынка на землях ИЖС и недобросовестных застройщиков, грубо нарушающих строительные нормы», — считает коммерческий директор ГК «ГородОК» Аркадий Литовский. Его компания строит на землях ИЖС в Московской области сеть доходных домов «Оквиль».

«Мы строим наши объекты строго в соответствии с действующим законодательством», — подчеркнул Литовский.

В «Оквиле» описали действующую схему: при строительстве на землях ИЖС имущественные права на дом возникают по «Закону о дачной амнистии» (93-ФЗ от 30 июня 2006 г.). Как только закрыт тепловой контур дома, поставлены окна, двери, лестницы, застройщик делает заявку в БТИ, технические специалисты дом обмеряют и выдают технический паспорт. До 1 марта 2015 г. он будет единственным документом, подтверждающим факт возведения жилого дома на участке и содержащим его описание. С этим паспортом застройщик обращается в местную администрацию, и по закону «О дачной амнистии» в течение 30 дней дом оформляется в собственность физлица или группы физических лиц. В органах УФРС и БТИ с застройщика не потребуют ни разрешения на строительство — для незавершенной постройки, ни разрешения на ввод готового объекта в эксплуатацию. Для регистрации дома достаточно подать техпаспорт, кадастровый паспорт, кадастровый план участка, распоряжение местной администрации о присвоении дому почтового адреса и свидетельство о праве собственности на участок. Таким образом, по завершении этого этапа застройщик получает свидетельство о собственности на дом, по которому он является его единственным собственником как физическое лицо.

Затем застройщик разделяет свой дом на выделенные части — жилые помещения (квартиры), согласно решению о реальном разделе жилого дома на основании ст. 209, 212, 213, 219, 252 ГК РФ. Права собственности на эти помещения (квартиры) регистрируются в органах УФРС с выдачей застройщику свидетельств о праве собственности на эти квартиры. И уже потом собственник-застройщик осуществляет сделки по отчуждению жилых помещений конечным покупателям.

По словам Литовского, обеспеченность коммуникациями во всех ЖК соответствует существующим нормам. «Чтобы обеспечить около 400 студий в одном из наших комплексов, мы подвели и подключили 1,1 МВт электричества», — приводит он пример. Предусмотрены охраняемая придомовая территория и парковка. «В ряде районов есть попытки поставить нам палки в колеса, но пока мы выигрываем все суды», — сообщил он. Судятся по поводу отказов в реальном разделе жилого дома или попыток признать строительство незаконным. «С этим мы столкнулись только в одном районе — суд нами выигран», — говорит Литовский. Цена студии (20 кв. м) в ЖК «Оквиль» начинается от 1,4 млн руб.

Григорий Стасевич, девелопер ЖК «Белый кот» в Салтыковке (Балашиха), сетует, что известность приобретают только самые скандальные истории, поэтому малоэтажки на землях ИЖС ассоциируются у людей с «невнятными бараками», хотя в этой категории немало и вполне приличных проектов. «Мы действительно допускаем нарушение — нецелевое использование земли, однако это единственное нарушение в нашем проекте, — утверждает он. — Наш дом полностью обеспечен коммуникациями; только канализирование не удалось согласовать (городской коллектор был перегружен), поэтому установили очистную станцию». По его словам, проект дома согласован, общая площадь, как и положено по Градостроительному кодексу, чуть менее 1500 кв. м (в доме 21 квартира). Есть внутренний дворик с детской площадкой, парковкой и собственной котельной. Квартиры стоят от 4,3 млн руб.

«Мы бы поменяли разрешенное использование земли официально. Но чиновникам неинтересно заниматься такими маленькими участками, поэтому даже при наличии административного ресурса добиться этого сложно и долго, — огорчается Стасевич. — Кроме того, чиновники не хотят создавать прецедент, ведь сразу появится множество желающих. Надо понимать, что новые дома увеличивают нагрузку на инфраструктуру района, а инвестировать в строительство новой инфраструктуры небольшие компании не могут. Хотя мы все же взаимодействуем с властями и вносим свой вклад: построили тротуар, благоустраиваем территорию. И с окрестными жителями наладили контакт. Мы ведь никому не доставляем неудобств, поэтому с их стороны недовольства нет».

Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент»:

— Речь идет о землях поселений с разрешенным видом использования под индивидуальную жилую застройку. Высота и плотность застройки регулируется генпланом и иными нормативными документами. Если на этих землях девелопер решил строить многоэтажные дома, то это надо согласовать с местными властями и внести актуальное изменение в генплан территории. Это рабочий вопрос, который, как правило, решается корректно. Главное — создать соответствующую инфраструктуру для жителей многоэтажной застройки.

На землях под дачное строительство полноценный многоэтажный дом построить невозможно. Максимум два этажа с мансардой, 1500 кв. м на один участок (площадь участка не оговаривается). Здесь основная задача девелопера — обеспечить жителей необходимыми мощностями по газу и электричеству. У жильцов может возникнуть проблема с постоянной регистрацией. Но при корректном оформлении девелопером всех этих вопросов у покупателя в дальнейшем проблем не возникает.