Взыскание убытков с застройщика

К юристу Ватутину Вадиму Валерьевичу обратились представители застройщика для представлении в суде их интересов по требованию юридического лица Х. о взыскании убытков с застройщика.

Компания Х. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с застройщика 449 699 руб., составляющих сумму убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по генеральному контракту в части нарушения сроков ввода в эксплуатацию нежилых помещений.

Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований Х отказано.

Не согласившись с принятым решением компания Х. обратилась в суд с жалобой, в которой просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Вышестоящий суд определил, что решение не подлежит отмене.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Префектурой, Управой района А., Управой района Б. и застройщиком заключен генеральный контракт о совместной деятельности по ускоренной комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда, включая строительство переселенческих и коммерческих жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, благоустройство и озеленение территории, реконструкцию пятиэтажного жилищного фонда.

Дополнительным соглашением к генеральному контракту к участию в выполнении указанного контракта в качестве генерального инвестора привлечена Компания Х..

Дополнительным соглашением к генеральному контракту в целях реализации четвертого этапа генерального контракта стороны утвердили объекты совместной инвестиционной деятельности, определили сроки окончания строительства объектов, установили обязанность генерального инвестора обеспечить за счет собственных, привлеченных (заемных) средств, а также за счет участия строителей-инвесторов, финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме.

Ещё одним дополнительным соглашением, условия дополнительного соглашения дополнены пунктом, предусматривающим право Администрации, в случае несоблюдения генеральным инвестором сроков ввода объектов в эксплуатацию, уменьшить долю площади, причитающейся генеральному инвестору в объекте на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае неясности условия договора должны устанавливаться путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Осуществляя толкование условий дополнительных соглашений в соответствии со ст. 431 ГК РФ, суд установил, что условиями указанных дополнительных соглашений на генерального инвестора возложена обязанность по обеспечению финансирования и реализации инвестиционного проекта в полном объеме, включая сроки ввода объекта в эксплуатацию, а также определена ответственность генерального инвестора за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Участниками генерального контракта, включая генерального инвестора, подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части нежилых помещений согласно генеральному контракту.

Подписав указанный акт без каких-либо замечаний и возражений участники генерального контракта, включая генерального инвестора, согласились с редакцией пункта дополнительного соглашения об ответственности генерального инвестора за нарушение сроков ввода объектов в эксплуатацию в виде уменьшения его доли в объекте на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки, а также констатировали нарушение генеральным инвестором срока ввода в эксплуатацию объекта и уменьшение в связи с этим доли генерального инвестора по данному объекту.

Генеральный инвестор (Х.) полагая, что обязанность по своевременному вводу объекта в эксплуатацию лежит на заказчике-застройщике и уменьшение доли генерального инвестора по этому объекту на 49,9 м² произошло по вине заказчика-застройщика вследствие ненадлежащего исполнения последним обязательств по генеральному контракту в части нарушения сроков ввода в эксплуатацию нежилых помещений, просит взыскать с застройщика убыткив сумме 499 699 руб.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку участниками генерального контракта в требуемой форме достигнуто соглашение об ответственности генерального инвестора за невыполнение условий контракта в части сроков ввода объектов в эксплуатацию и подтверждении факта нарушения компанией Х. данных условий контракта, с учетом её обязанности по обеспечению реализации инвестиционного проекта в полном объеме, а также отсутствии документального обоснования наличия у компании Х. убытков в результате ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по генеральному контракту.

В жалобе компания Х., ссылаясь на пункт одного из дополнительных соглашений к генеральному контракту, утверждает, что обязанность по своевременному вводу объекта в эксплуатацию лежит на застройщике.

Между тем, в соответствии с пунктом дополнительного соглашения, застройщик обязался обеспечить проведение всех видов строительно-монтажных и иных работ, необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию в установленные сроки.

Застройщик своевременно завершил строительство объекта предложил Префектуре назначить приемочную комиссию по приемке объекта в эксплуатацию.

Распоряжением заместителя Префекта была назначена приемочная комиссии по приемке в эксплуатацию объекта с 1-м нежилым этажом.

Одновременно застройщик предложил Управе А. и компании Х. определить эксплуатирующую организацию в порядке, предусмотренном в соглашении, согласно которому приемка и ввод объекта в эксплуатацию должны осуществляться в соответствии с МГСН 8.01-00.

Как следует из п.п. 6.2.1. МГСН 8.01-00 компания Х., как инвестор, должен был не позднее 30 дней до срока ввода объекта в эксплуатацию письменно уведомить застройщика о назначении эксплуатирующей организации.

Письмом компания Х. уведомила застройщика об определении Дирекции единого заказчика Т. в качестве эксплуатирующей организации.

Назначение указанного выше ДЕЗа в качестве эксплуатирующей организации также было подтверждено письмом Главы Управы.

Однако, Префектура отменила распоряжение и издала новое распоряжение заместителя Префекта о назначении приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию объекта без нежилых помещений 1-го этажа, поскольку на дату предъявления объекта к приемке вопрос об определении владельца нежилых помещений Правительством в лице Департамента имущества решен не был.

В связи с этим застройщик был вынужден приступить к сдаче объекта без нежилых помещений, т.е. жилого дома только с жилыми помещениями, которые переходили в собственность компании Х..

Надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств подтверждается:

— актом приемки законченного производством строительно-монтажных работ.

— распоряжением Префекта о приемке объекта на баланс и в эксплуатацию ДЕЗом (без нежилых помещений 1-го этажа).

Поскольку, согласно пункту дополнительного соглашения датой окончания строительства принята дата выхода распорядительного акта Префектуры об утверждении акта приемочной комиссии о приемке законченного производством строительно-монтажных работ на объекте, следует признать, что объект, построенный в соответствии с утвержденной проектной документацией, был сдан застройщиком без нарушения сроков.

Застройщик не смог в те же сроки сдать нежилые помещения, поскольку компания Х. своевременно не сообщила застройщику о том, кто их будет эксплуатировать.

Объект является совместной собственностью компании Х. и города (часть нежилых помещений передаётся в собственность города). В связи с этим город в лице соответствующего Департамента должен был определить их владельца и эксплуатирующую организацию.

Указанное также подтверждается письмом первого заместителя Главы Управы, в котором подтверждается, что, поскольку на момент сдачи объекта в эксплуатацию отсутствовал распорядительный документ о назначении владельца нежилых помещений, у ДЕЗа не было правовых оснований для их приемки.

Согласно дополнения, Правительство приняло на себя обязательство оказывать компании Х. необходимое содействие, в том числе, обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов по реализации инвестиционного проекта, а также осуществлять иные функции, предусмотренные генеральным контрактом и дополнением к нему, включая оказание застройщику помощи аналогичной компании Х..

Однако эти обязательства к сроку сдачи объекта выполнены не были не по вине застройщика. Это, в частности, выразилось в том, что нежилые помещения были переданы Управлению С. лишь 21.03.2009 года на основании распоряжения Департамента имущества и контракта на право оперативного управления нежилым фондом.

Хотя Управление С. не определило эксплуатирующую организацию, нежилые помещения были сданы (без подписи эксплуатирующей организации), что подтверждается:

— распоряжением Префекта о назначении приемочной комиссии по приемке встроенных нежилых помещений свободного назначения 1-го этажа объекта,

— распоряжением Префекта об утверждении акта приемочной комиссии по приемке законченных производством строительно-монтажных работ встроенных нежилых помещений 1-го этажа объекта.

Факт завершения застройщиком строительно-монтажных работы по нежилым помещениям подтверждается следующими документами:

— распоряжением заместителя Префекта о назначении приемочной комиссии по приемке законченного производством строительно-монтажных работ объекта с нежилым этажом;

— распоряжением Префекта, согласно которому объект принимается на баланс и в эксплуатацию именно в связи с завершением его строительства;

— пункта акта приемки, согласно которому строительно-монтажные работы завершены;

— итоговым заключением Инспекции Госархстройнадзора, который подтверждает завершение строительно-монтажных работ на объекте.

При этом судом было принято во внимание, что ни в одном из этих документов не указывается, что объект в целом и (или) нежилые помещения в отдельности не могут быть приняты в связи с продолжением строительно-монтажных работ. Документов, подтверждающих обратное, компанией Х. суду не предоставлено.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства и представленные доказательства, арбитражный апелляционный суд определил, что невыполнение сроков строительно-монтажных работ и сдачи объекта в порядке, предусмотренном действовавшим законодательством произошло не по вине застройщика. Таким образом, довод апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении застройщиком возложенных на него обязательств не может быть принят судом и подлежит отклонению.

Помимо этого, в апелляционной жалобе представители компании Х. утверждали, что в обжалуемом решении не содержится доводов, по которым суд отклонил доказательства, представленные компанией Х. в судебном заседании, однако в жалобе представители компании Х. не указывают какие именно доказательства были представлены суду и не нашли отражение в решении суда.

Таким образом, доводы представителей компании Х., изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения арбитражного суда.

Таким образом, позиция застройщика, которую представлял юрист, была поддержана судом в полном объёме.

Представитель истца в судебном споре о взыскании неустойки по договору долевого участия:

юрист Ватутин Вадим Валерьевич

Статья запущена в публикацию под рецензией Адвоката Сухова Олега

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7 (962) 941 65 65; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Поиск