По подсчетам риэлторов, в 90 процентах случаях застройщики при сдаче квартир не укладываются в сроки, определенные в договорах с клиентами. По мере продолжения кризиса число таких «долгостроев», конечно, возрастет.

Как же быть в подобных ситуациях? С одной стороны, хочется за излишнее ожидание получить с застройщика компенсацию, но, с другой, приходится думать о том, чтобы вообще не остаться без жилья и денег, уже уплаченных за него. Варианты возможны разные, более подробно о них рассказал «Российской газете» президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Хороший вариант: если дольщику все же выдали ключи

На некоторых юридических форумах можно прочитать совет: «Если застройщик затягивает сдачу дома, дождитесь, когда он выдаст вам ключи, и обращайтесь в суд». Действительно так было бы лучше всего. Если вы все же смогли хоть и с громадным опозданием, но дождаться свою квартиру, которую приобрели на основе закона N 214-ФЗ, то есть по договору долевого участия (ДДУ), действовать надо в точности по указанному плану. И вы наверняка получите приличное вознаграждение за свои мытарства.

Не исключено, что дело даже решится без суда. Приведем пример. В 2012 году свежеиспеченный обладатель квартиры потребовал у застройщика почти 2 миллиона рублей за полугодовую просрочку. И получил эти деньги без судебной волокиты.

Ведь по суду застройщик оплачивал бы, помимо неустойки, еще и судебные издержки (статья 98 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а кроме того, моральный вред и штраф размером в половину присужденной истцу суммы за недобровольное исполнение его требований (статьи 15 и 13 Закона «О защите прав потребителей»). Застройщик посчитал, что дешевле откупиться неустойкой и взыскать расходы на нее с субподрядчика, по чьей вине и произошла задержка.

Но вот фирма, возводившая многоквартирный дом в столичном районе Левобережный, в прошлом году отказалась компенсировать дольщику почти пятимесячную задержку передачи квартиры. Квартиру тот приобрел за 12379750 рублей. Исходя из пункта 2 статьи 6 закона N 214-ФЗ, за каждый день просрочки неустойка, которую Хорошевский суд столицы присудил в пользу истца, составила 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (в 2015 году — 8,25%), или 6515 рулей 43 копейки. А всего за 153 дня набежало 996860 рублей 30 копеек. Сегодня, к слову, ставка рефинансирования Центробанка увеличилась до 10%.

Если бы тот судебный процесс проходил сейчас, то неустойка составила бы уже 1262734 рубля 50 копеек (8253 рубля 17 копеек в день). Помимо нее, — говорит адвокат Олег Сухов, — покупатель квартиры получил 30 тысяч рублей за моральный ущерб и полную оплату судебных издержек. Как видим, судиться с застройщиком из-за несвоевременного выполнения обязательств смысл есть, и еще какой!

Плохой вариант: если дольщику ключи не выдали

Но что делать, когда имеются основания считать, что завершения строительства можно и не дождаться? Сразу возникают опасения. По данным Рейтингового агентства строительных компаний (РАСК), на начало осени нынешнего года в стране не достроено почти 400 жилых зданий, рассчитанных в общей сложности более чем на 50 тысяч квартир.

С осени 2015 по осень нынешнего года обанкротился 61 застройщик, или почти втрое больше, чем за аналогичный период годом раньше. Тут уже цитированный выше совет с юридических форумов не работает, и требуются другие ходы.

В 2014 году Одинцовский городской суд признал право собственности на квартиру в недостроенном доме. Суд исходил из определения Верховного суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу №4-В10-34, которое, в свою очередь отсылало к статье 130 Гражданского кодекса РФ. Эта статья к недвижимому имуществу относит, в том числе и объекты незавершенного строительства.

После вынесения определения Верховного суда, подобные судебные решения стали нормой. И если вы понимаете, что ваш застройщик и впрямь находится на грани банкротства, в ряде случаев имеет смысл упредить события и стать через суд собственником еще недостроенного объекта, — рекомендует адвокат Олег Сухов, — все же лучше, чем ничего.

Иные способы действий связаны с использованием возможностей, содержащихся в законе N 214-ФЗ. В частности, в его статье 11, позволяющей переуступать свое право требования по договору. Может быть, и впрямь найдется желающий приобрести жилье в проблемном доме. Хотя вряд ли за такой объект кто-либо даст серьезную цену. А вот статья 9 того же закона разрешает дольщикам в одностороннем порядке разрывать договор долевого участия при двухмесячной задержке сдачи объекта. Так, например, в минувшем году поступили покупатели квартиры у ООО «Гринфлайт», действующего в Челябинске.

Калининский районный суд города обязал застройщика оплатить истцам, согласно статьям 9 и 10 закона N 214-ФЗ, не только полную стоимость договора участия в долевом строительстве, но и опять-таки неустойку за пользование чужими деньгами (та же 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от суммы договора за каждый день просрочки) и прочие убытки, которые дольщики понесли в связи с неполучением квартиры вовремя. То есть, скажем, если бы им в ожидании квартиры после того, как вышел срок ее сдачи, пришлось арендовать жилье, то и расходы на него легли бы на нерадивого застройщика. А если бы дольщики покупали квартиру в ипотеку, то решать вопросы с банком опять же пришлось бы строителям.

Кстати, ждать наступления даты, прописанной в ДДУ, а затем отсчитывать еще два месяца, чтобы приступить к процедуре разрыва отношений с застройщиком, вовсе не обязательно. Во все том же судебном решении со ссылкой на пункт 1 части 1.1 статьи 9 N 214-ФЗ сказано, что для одностороннего расторжения договора долевого участия дольщику вполне достаточно предположения о том, что застройщик свои обязательства не исполнит. То есть если стройка встала всерьез и надолго, можно смело идти в суд.

Решение с односторонним разрывом ДДУ можно считать вполне приемлемым. Но недостаток заключается в том, что люди после всех тяжб получат именно деньги, а вовсе не жилье. Его придется покупать опять, и очень вероятно, что вновь у ненадежного застройщика. А значит, возможно, повторение сценария.

Вариант хуже некуда: если ключи не выданы, а квартира куплена не по ДДУ

В общем, проблем с квартирами в недостроенных домах хватает. И закон о долевом участии не в полной мере защищает дольщика. Но еще печальнее, если квартира куплена не по ДДУ, а в виде пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот тут все перечисленные проблемы наверняка покажутся цветочками, — говорит адвокат Олег Сухов.

Владивостокский городской суд отказал несколько лет назад в иске члену одного такого ЖСК. В решении сказано, что на покупку жилья в строящемся доме не по договору долевого участия не распространяется ни сам закон N 214-ФЗ, ни даже Закон «О защите прав потребителей». На это, в частности, указывает постановление пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17. Вот и получилось, что ЖСК за неисполнение обязательств перед пайщиком ее платить не должен. Равно как и передавать ему квартиру, поскольку дом ещё не построен.

 Пайщику, тем не менее, повезло. В соответствии с действовавшей на момент сделки редакцией статьи 1 закона N 214-ФЗ, Приморский краевой суд (следующая инстанция по сравнению с Владивостокским городским судом) посчитал незаконным привлечение средств для строительства иным путем, кроме как по договору долевого участия, и неустойку все же назначил. Но фортуна так улыбается редко кому из членов ЖСК.

Поэтому если вы надумали обзавестись квартирой в новостройке, приобретайте ее все же по договору долевого участия. Тогда и компенсацию с застройщика будет получить легче.