Банкам не нужна загородная ипотека

Загородная ипотека занимает в общем объеме сделок на кредитные деньги 2-3%, подсчитало АИЖК. По другим, более оптимистичным оценкам — это 5%, говорит Роман Строилов, директор департамента Penny Lane Realty. 70% банков, занимающихся ипотекой, выдают кредиты на покупку загородной недвижимости, подсчитывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «Релайт-недвижимость», но стандартные продукты имеют в своих линейках считанные единицы: BSGV, Росевробанк, Газпромбанк, «Уралсиб» и проч.

Другие, как, например, Сбербанк, Сельхозбанк, Nordea, предлагают деньги на покупку вообще жилья, куда (по желанию кредитора) могут быть отнесены и загородные дома. «ВТБ 24», по словам его вице-президента Георгия Тер-Аристокесянца, осуществляет подобное кредитование «только в формате индивидуальных сделок». Стандартного продукта по загородной ипотеке у банка нет даже в проработке, сообщила пресс-служба.

Банкам неинтересен этот продукт, особенно если речь идет об ипотеке строящихся коттеджей — они предпочитают заниматься стандартными и более понятными программами, даже кредитованием новостроек, признает Строилов: «Мы приходим к ним с расчетами и потенциальными клиентами (которые готовы и на повышенные ставки), но обычно получаем отказ». Вице-президент банка «Жилфинанс» Дмитрий Шапочкин объясняет, почему банкиры опасаются давать деньги на покупку участков или строительство загородных домов: им крайне сложно оценить реальную стоимость объекта. «В случае погрешности при оценке стоимости залога, наличии скрытых дефектов у объекта залога, низкой ликвидности обеспечения и т. п. риски кредитора увеличиваются, — говорит Шапочкин. — Ввиду небольшого количества, а порой в связи с полным отсутствием объектов-аналогов существует большая погрешность в объективной оценке дома с земельным участком». В случае дефолта заемщика в «активе» у кредитора может оказаться неликвидный объект.

Загородная недвижимость в отличие от городской квартиры считается имуществом далеко не первой необходимости, что в большинстве своем служит основанием нежелания клиента погашать ипотеку, если возникают какие-то сложности. «Покупателю проще не платить кредит и остаться без коттеджа, чем напрягать силы, мозги и связи для разрешения проблемы задолженности по кредиту», — объясняет юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. «Большая часть клиентов — это владельцы или «дольщики» бизнеса, предприниматели, которые не хотят демонстрировать реальные доходы. В банк приносятся справки 2-НДФЛ, где указаны 10 000 руб. в месяц», — добавляет Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-недвижимость».

Кредит под залог земли получить и вовсе малореально. «Основная масса предложения на загородном рынке сейчас — участки без подряда или с подрядом. Это означает, что на начальном этапе строительства нового поселка (когда, собственно, и обращаются за кредитом большинство заемщиков) залоговый объект представляет собой участок земли без строения, а зачастую и без подведенных коммуникаций. Банкам сложно провести качественную оценку залоговой стоимости кредитуемого объекта, поэтому риски растут, а желание банка кредитовать снижается», — объясняет Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

По оценке «Инком-недвижимости», около 30% покупателей на загородном рынке сейчас пытаются получить кредит. «А желание взять ипотеку есть вообще у каждого второго, однако банки одобряют не более 5% заемщиков», — говорит Цывин. Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group, рассказал, что в 2010 г. объем ипотечных сделок у компании составил 5% от общего числа продаж (против 25% в 2008 г.), в 2011 г. ежемесячно в среднем происходит одна сделка с привлечением ипотечного кредитования: «Налицо некий спад».