Circumstances of the case

К адвокату Сухову О.В. обратился К.А.Э. В ходе консультации пояснил, что три года назад приобрел нежилое помещение в Московской области по предварительному договору у застройщика АО «СУ – 155». Когда подошел момент подписания основного договора, выяснилось, что объект продан закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости (далее – ЗПИФН), а АО «СУ-155» находится в стадии банкротства. Клиент попросил Олега Сухова оказать юридическую помощь при разрешении данной проблемы.

Legal position of a lawyer

Адвокат Сухов О.В. разъяснил К.А.Э., что в рассматриваемом случае прослеживается частый случай своего рода «мошенничества», к которому прибегают застройщики – это «двойная продажа». Единственный способ, который поможет сохранить объект за собой — обращение в суд с иском о признании повторной сделки купли-продажи недействительной и о признании права собственности на помещение в свою пользу.

В ходе судебного спора адвокат придерживался следующей правовой позиции. Предварительный договор, который был заключен между К.А.Э. и АО «СУ – 155» в силу разъяснений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54, является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Статья 550 ГК РФ закрепляет положение, согласно которому договор следует относить к заключенным при условии согласования всех его существенных условий. Применимо к настоящему делу, порядок совершения сделки нарушен не был и требования вышеуказанной статьи были соблюдены.

Однако АО «СУ – 155», злоупотребляя правом, повторно продало нежилое помещение ЗПИФН, несмотря на то, что предварительный договор был фактически исполнен. Объект с момента покупки К.А.Э. находится в его пользовании, он несет бремя расходов на его содержание. В ходе судебного процесса были представлены квитанции об оплате стоимости помещения и различных услуг, связанных с эксплуатацией объекта. Адвокат отметил, что с учетом изложенного истец представил достаточные доказательства возникновения права собственности на спорное нежилое помещение в силу чего иск в части признания права собственности следует удовлетворить, сославшись на п. 59 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22.

Далее Олег Сухов пояснил суду, что сделка, совершенная между ЗПИФН и АО «СУ-155» недействительна по совокупности статей 10 и 168 ГК РФ, так как ее целью было получение необоснованной выгоды застройщиком в обход закона. АО «СУ-155», зная о наличии заключенного ранее договора с К.А.Э., получив от него денежные средства, умышленно и противоправно оформило сделку повторно. Адвокат обратил внимание суда и на то, что оспариваемая сделка не исполнялась ответчиками, их представителей в спорном нежилом помещении никогда не было, процедура принятия и передачи объекта отсутствовала.

Кроме того, адвокат Олег Сухов сослался на Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2016 г. № 301-ЭС16-3758, где судебная коллегия пояснила, что злоупотребление правом на стороне продавца может служить основанием для возложения ответственности на приобретателя, в частности и в виде признания сделки недействительной по ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.

Case results

Суд, оценив доводы адвоката Олега Сухова, пришел к выводу об удовлетворении требований истца. Повторная, незаконная сделка, была признана недействительной, в результате чего суд признал право собственности на помещение за К.А.Э.