В начале мая Верховный суд РФ вынес интересное Определение (Определение № 4-КГ19-6 от 07.05.2019 г.), согласно которому суд разрешил коммунальщикам осматривать квартиры для выявления незаконных перепланировок. На эту тему поговорили на Радио России.
Подробности одной незаконной перепланировки
История началась еще в 2016 году. Управляющая компания узнала, что собственники одной из квартир многоэтажного дома сделали незаконную перепланировку. Тогда УК предложила владельцам помещения предоставить документы, подтверждающие её согласование. Однако жильцы проигнорировали запрос. Не получив ответа, управляющая компания, потребовала обеспечить доступ в квартиру, дабы провести осмотр помещения. Собственники частично исполнили требование коммунальщиков. Ориентируясь на п.п. «е» пункта 34 Постановления Правительства (видимо «по наводке» юристов) они дали им осмотреть санузлы и малую комнату, где находилось внутриквартирное оборудование. Но, вот, на лоджию, в кухню и в большую комнату представители управляющей компании не прошли. Их просто не пустили.
Тогда УК обратилась в суд. Последний, опираясь на статьи 31 и 161 ЖК РФ, а также на пункт 34 Постановления Правительства, обязал владельцев предоставить доступ во все помещения квартиры.
Это решение не удовлетворило собственников, и они обратились в апелляционную инстанцию. Вышестоящий суд принял их сторону и отменил вердикт. Причем, он опирался на те же нормы, но трактовал их в несколько ином ключе. Так, апелляционная инстанция указала, что суд вообще не мог обязать ответчиков обеспечить доступ в помещения, где нет технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же в доме не было аварии и не проводились какие-либо ремонтные работы. Ну и наконец, соседи не направляли жалоб в связи с перепланировкой жилища.
Теперь недовольной оказалась управляющая компания. Её представители направили жалобу в Верховный Суд и не прогадали. ВС РФ подошел к делу куда как серьезнее. Прежде всего он указал, что собственники пользуются жилищем при соблюдении всех санитарно — гигиенических, строительных, экологических и других требований в соответствии с Правилами, утвержденными Правительством РФ. Наряду с этим они обязаны содержать квартиры в надлежащем состоянии. После этого Верховный Суд «сделал ход конём» и обратился к ГрК РФ. Действительно, многие обыватели (да и юристы) забывают, что жилищные правоотношения регулируются не только ЖК и ГК РФ, а также Постановлениями Правительства, но и Градостроительным Кодексом, который, на секундочку, определяет правила эксплуатации всех капитальных построек. В том числе и многоэтажных жилых домов. Так, статья 55.24 ГрК РФ прямо указывает, что в ходе эксплуатации зданий в обязательном порядке проводится их контроль и техобслуживание. Данная процедура осуществляется при помощи визуального осмотра и проверки состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения. Как может понять вдумчивый читатель, термины «строительные конструкции» и системы «инженерно — технического» обеспечения на порядок шире, чем «техническое» и «санитарное внутриквартирное оборудование». Ведь строительные конструкции — это и несущие стены, и потолки, и перекрытия, и перегородки и даже заполнения проемов. А в систему инженерно-технического обеспечения кроме водоснабжения, отопления и канализации входит вентиляция, элементы кондиционирования, электроснабжения, связи и так далее. Короче, получается, что под осмотр подпадает вся квартира. Ну, а дальше было дело техники. ВС РФ связал проведение контроля с обязанностями УК по управлению домом и плавно перешел к пунктам 32 и 34 Постановления Правительства, обязывающими жильцов впускать коммунальщиков для осмотра. В итоге ВС РФ отменил определение апелляционный инстанции и оставил в силе решение нижестоящего суда.
Таким образом ВС РФ фактически «расширил» пункты 32 и 34 Постановления Правительства РФ, дав представителям ЖКХ возможность осматривать все помещение, а не только внутриквартирное оборудование. При этом основанием для проверки стала периодичность её проведения 1 раз в 3 месяца, а не наличие недостатков коммунальных услуг, проведение работ или ликвидация аварий. Прав ли Верховный Суд в этом случае? Трудно сказать. Если исходить из ГрК РФ, то — да. Другой вопрос, что пункты 32, 34 и 85 Постановления № 354 касаются исключительно проверки внутриквартирного оборудования и приборов учета, а не строительных конструкций. По идее, исходя из требований ГрК РФ, Правительство должно было давно внести в него соответствующие изменения. Но это по идее… В результате и появилось такое Определение ВС РФ.
Выводы и рекомендации
Можно, конечно, долго пенять на Правительство и ВС РФ. Первому за «кривые» нормы, а второму — за их вольную трактовку. Но ситуации ведь это не изменит. Поэтому следует исходить из того, что есть. А есть обязанность граждан пускать коммунальщиков для осмотра помещений (в том числе и при перепланировке), которая вытекает из ГрК и ЖК РФ, а также Постановления Правительства № 354. Последнее, по мнению ВС РФ, даёт нам исчерпывающий механизм такого допуска. УК (или ТСЖ) не менее чем за 14 дней до момента проверки направляет собственнику соответствующее письменное извещение. Оно отправляется по почте либо передаётся жильцам лично в руки под роспись.
После получения этой бумаги я рекомендую сходить в вашу УК, ТСЖ или РСО и лично удостовериться, что она пришла именно от коммунальщиков, а не от кого-то еще. Ведь мошенники, к сожалению, тоже знают нормативные акты. И даже лучше, чем добропорядочные граждане. Если всё нормально и бумага поступила от УК, РСО или ТСЖ, а вас устраивает дата проверки, то всё нормально. Просто ждите в этот день «посетителей». В случае же, когда вы хотите перенести дату осмотра, то её можно изменить. Однако это нужно сделать не менее, чем за два дня до даты, указанной в извещении. Лучше всего сходить в УК (РСО) и договориться о переносе. Можно, конечно, направить свое предложение по почте, но если УК получит это письмо поздно, то комиссия будет просто бесцельно топтаться у закрытой двери, а потом напишет акт об отказе в допуске. Вам это надо? Поэтому лучше не рисковать. Кроме того, следует помнить, что выбранный вами день проверки не может быть ранее 2 дней с момента получения УК (РСО) вашего предложения и позднее 3 дней с даты, указанной в присланном им извещении.
По итогам осмотра составляется акт. Один его экземпляр будет передан собственнику помещения. В целом все достаточно просто и понятно. И в заключении еще раз хочу призвать читателей к бдительности. Не стоит пускать в квартиру назойливых людей, которые без приглашения и согласования приходят «проверять» приборы или перепланировку. Это либо мошенники, либо назойливые продавцы «никому не нужных услуг» и приборов. И их лучше не пускать на порог. Настоящие коммунальщики и представители РСО без предупреждения не приходят. А зачастую они вообще не приходят. Особенно, когда жильцам от них что-нибудь нужно.
