Трудности переходного периода
Россияне уже вовсю скупают недвижимость на крымском берегу. По словам местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30–40% и продолжают расти. А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже сопоставима с ценами на Рублёвке. И все же риэлторы пока советуют не торопиться совершать сделки.
Как объяснил адвокат Олег Сухов, в настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы, в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему» России. Это означает, что до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству. Органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра. Пока отсутствуют даже бланки документов и программное обеспечение.
На практике это значит лишь то, что все сделки с недвижимостью в регионе заморожены. Положение осложняется еще и тем, что с самого начала марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ к Государственному реестру Украины (аналог российского Росреестра) для Крыма и Севастополя. А ведь именно в этом учреждении проводятся все сделки с недвижимостью. Более того, без доступа к базе Госреестра крымчане и севастопольцы просто не могут подтвердить право собственности на данный объект, а риэлторы и покупатели – проверить историю квартиры или дома, изучить правовую чистоту участка, дома или квартиры. А без подобной процедуры в России не выводит объект на сделку ни одно уважающее себя агентство недвижимости.
— Нельзя назвать точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам. По разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев, — считает Олег Сухов. — Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей.
Нельзя не учитывать и объективные, исторически сложившиеся причины, по которым крымская недвижимость и курорты пока еще «не дотягивают» до зарубежных аналогов, пусть даже и эконом-класса. Как заявила эксперт международного агентства недвижимости «Сфера Групп» Наталья Снегирева, большинство совершаемых сделок по покупке недорогой квартиры или домика не берегу моря стоимостью $30 000 — $70 000 по-прежнему приходится на Болгарию, Турцию, Грецию и Испанию. За подобную сумму в перечисленных странах можно приобрести современное комфортное жилье. В Крыму же при аналогичной стоимости покупки клиент может рассчитывать лишь на убогое жилье советской постройки: домик без удобств или квартиру в панельной«хрущобе» или «брежневке».
Сдавать в аренду туристам жилье в Крыму не слишком выгодно из-за короткого курортного сезона. Добавим сюда же бытовые трудности с электроэнергией и водой, неудобную дорогу и советский уровень сервиса, — и предложение вложиться в Крым покажется не слишком привлекательным.
— Чтобы недвижимость Крыма стала конкурентоспособной, нужно не только появление достойных девелоперских проектов, но и реализация целого комплекса мер, таких как наделение региона статусом особой экономической зоны (ОЭЗ), создание корпорации развития Крыма и принятие специальной федеральной целевой программы, — считает Наталья Снегирева, — Как известно, разработка и реализация подобных государственных программ занимает далеко не один год, что не устраивает сегодняшних покупателей недвижимости, которые хотят жить сегодня, а не в ожидании светлого будущего.
Мораторий на сделки – рынок готовится к скачку?
Руководство Крыма решило временно, до Нового года ввести мораторий на сделки с недвижимостью, приватизацию земли и республиканской собственности. По словам бывшего первого вице-премьера крымского правительства Рустама Темиргалиева, эта мера введена до утверждения Генерального плана развития территории Крыма, разработка которого поручена Минрегионразвитию и Минстрою России совместно с крымскими ведомствами. Кроме того, на территории полуострова будет проведен аудит с привлечением нотариусов и местных администраций всех объектов недвижимости и земельных участков, последует массовая перерегистрация уже существующих прав собственности на все недвижимое имущество и внесение информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕРГП). Лишь после этого участники рынка недвижимости получат достоверную картину о собственниках, необходимую как для государственных, так и для частных инвестиций.
К счастью, желающие вложиться в Крым есть. По результатам исследования, проведенного Международным агентством недвижимости «Сфера Групп», около 30% потенциальных покупателей зарубежной бюджетной курортной недвижимости проявляют повышенный интерес к недвижимости Крыма.
Людей не пугают очевидные риски, связанные с «черным рынком» недвижимости. «Разумеется, в сложившихся условиях резко возрастает риск мошенничества, но, по-видимому, россиян и это не смущает. Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи», — резюмирует адвокат Олег Сухов.
В условиях правового вакуума уже сложились «серые схемы» купли-продажи. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксирована цена объекта в день сделки. Покупатель передает задаток наличными, или же стороны арендуют банковскую ячейку на длительный срок. После этого продавец передает покупателю на руки украинское свидетельство о регистрации права собственности.
В новостройках процесс передачи участка или квартиры происходит через переоформление на покупателя членства в кооперативе, а получение денег оформляется распиской.
Конечно, в условиях, когда сделку часто нельзя оформить нотариально, ведь многие нотариусы в Крыму пока не работают из-за перехода на российское законодательство, риск обмана возрастает на порядок. «Например, в любой момент может выясниться, что недвижимость находится в залоге по банковским кредитам. Владельцы жилья, приобретенного по сомнительным схемам, рискуют втянуться в длительные судебные разбирательства как с лицами, оспаривающими право собственности, так и с банками. Существует опасность того, что опрометчиво приобретенные земельные участки уже в обозримом будущем могут принудительно изъять новые власти для развития заявленных российским правительством социальных, инфраструктурных, транспортных проектов», – поясняет Наталья Снегирева.
Если продавец и не идет на сознательный обман, совсем не факт, что после внедрения российской системы регистрации прав собственности оформленные по серым схемам объекты можно будет приватизировать или перерегистрировать в собственность по российским законам. После адаптации Крыма к российской системе учета прав и кадастру могут возникнуть проблемы, связанные с разночтениями в украинском и российском реестрах собственности.
Интерес разогревают искусственно
В чем же причина такого спроса на крымскую недвижимость? По мнению директора компании Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерины Орловой, рынок недвижимости Крыма «разогревают» искусственно, по такой же схеме, которую мы уже видели в Сочи.
Это и хорошо, и плохо, ведь протекционизм, в той или иной форме, всегда был действенным способом реанимации экономики страны в период ее упадка. Конечно, важно уточнить, что именно эффективным способом экстренной реанимации, а не постоянным механизмом, как данная мера применялась в период Советского Союза.
Вспомним, как долго внушали обоснованные опасения перспективы развития Сочи. Учитывая высокие цены и низкое качество услуг, многие эксперты обоснованно сомневались в востребованности этого курорта для всех социальных слоев. В значительной мере рынок недвижимости в Сочи был бы«разогрет» до необходимой отметки, в первую очередь, инвестиционными сделками частных инвесторов. Одновременно в городе строили новые современные отели, спортивные сооружения, обучали персонал работать по мировым стандартам.
Со временем перемены неизбежно коснутся и Крыма, как курорта эконом-класса. В Крыму рост цен может быть обусловлен уже только ростом числа туристов. В условиях, когда, вполне возможно, гражданам России могут существенно осложнить выезд на зарубежный отдых, свои курорты будут востребованы, как никогда. Да и в ситуации доступности зарубежных курортов немалое количество людей предпочитают внутренний туризм. Ведь в любой стране везде существуют свои минусы для регулярного отдыха, особенно с семьей: или это совсем чуждые культуры, или длительный (дорогой) перелет.
