Урегулировать проблему обманутых дольщиков пытаются уже долгие годы. Однако воз, как говорится, и ныне там… Экономический кризис еще более усугубил это проблему, и число пострадавших возросло. Причем остались с недостроенным жильем и покупатели, которые вложили деньги в объекты крупных, известных строительных компаний.
По данным Минрегиона на начало года, в России официально зарегистрировано 83,9 тыс. обманутых дольщиков и 873 проблемных объекта. По данным сайта «Однодольщики.Ру», пострадавшими от недобросовестных застройщиков себя считают более 70 тыс. семей.
Что интересно, из всех дольщиков только малая часть вообще защищены законом.
Большинство покупали квартиры по вексельным схемам или договорам предварительных продаж, на них действие закона не распространяется. Причина в том, что, по данным компании «НДВ-Недвижимость», в августе прошлого года по закону 214-ФЗ в Москве строилось только 7% жилья, соответственно, в еще более ранние годы такой процент был минимален. Так что вполне возможно, покупатели квартир с удовольствием купили бы жилплощадь по другой схеме, но домов, которые строились по закону 214-ФЗ, было мало даже в Москве, что уж говорить о других регионах.
Однако сдвиги в лучшую сторону все-таки есть. «За последние полгода число объектов, строящихся по Федеральному закону 214, возросло, и на сегодняшний день по нему возводится порядка 65% жилых домов», — отметили в «НДВ-Недвижимость».
Кроме того, есть информация о том, что в преддверии выборов и как отклик на призыв премьер-министра Владимира Путина решить проблему обманутых дольщиков в короткие сроки партия «Единая Россия» начала лоббировать поправки к закону «О банкротстве». Если в последнем чтении нововведения депутатов будут приняты, тогда требования к застройщику можно будет выставить по любой форме договора, в том числе по предварительному договору купли-продажи, договору подряда на строительство, векселям и другим документам, которые позволяют установить «факт передачи денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения… в собственность».
С каждым днем все больше обманутых дольщиков предпочитают не надеяться на государство, а достроить дома самостоятельно. О том, возможно ли такое народное решение проблемы обманутых дольщиков, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист первого столичного юридического центра.
Единолично дольщики не могут участвовать в достройке дома, для этого им необходимо объединиться и создать организацию. Самая распространенная форма такого типа организаций — это жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья.
После регистрации в налоговой инспекции ЖСК дольщики имеют право как будущие собственники дома и настоящие собственники объекта незавершенного строительства (что предполагается по закону — статья 218 ГК РФ) начать организацию завершения строительства и оформления документов. Но это лишь гипотетически, на практике дело обстоит намного сложнее.
Чтобы завершить строительство дома, необходимо переоформить все заключенные на застройщика документы, начиная от договоров с подрядными организациями и заканчивая инвестиционным контрактом с правительством Москвы (или администрацией любого другого города, где осуществляется строительство). Кроме того, необходимо переоформить договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, договор на обмеры дома органами БТИ и т. д. Стоит отметить, что любой договор и любой документ напрямую взаимосвязаны с другим договором и другими документами, направленными на осуществление строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Все документы зависят один от другого, и чтобы осуществить такое переоформление, необходимо перезаключать каждую «бумажку», а это сделать практически невозможно.
Вот несколько способов, направленных на достройку домов с непосредственным участием дольщиков.
Способ первый. Местные органы власти расторгают инвестиционный контракт с «обессилевшим» застройщиком и передают его полномочия вновь созданной или существующей строительной организации — новому застройщику. При этом объект строительства обременяется правами на жилые помещения дольщиков. Что немаловажно, юридические лица, претендующие на помещения, и физические лица, претендующие на нежилые помещения в качестве лиц, имеющих намерение получить по завершении строительства оплаченные метры, не учитываются. Им предлагается заявлять имущественные требования кредиторов к обанкротившемуся застройщику, т. е., проще говоря, остаются практически ни с чем.
Органы власти путем административного ресурса «продавливают» все властные инстанции и организации, участвующие в инвестиционном проекте, что дает возможность переоформить все нужные документы на нового застройщика. Кроме того, из бюджета соответствующего региона выделяются средства на достройку. В итоге проблема решена.
Способ второй. Дольщики помогают застройщику не обанкротиться, оплачивают все его расходы по строительству за свой счет, что ограждает дольщиков от необходимости сталкиваться с бюрократическим аппаратом и переоформлять всю документацию.
Способ третий. Как правило, либо ни к чему не приводящий, либо приводящий к первому способу взаимоотношений. Организация дольщиков самостоятельно пытается оформить на себя все документы на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, но повсеместно получает отказ, т. к. уже заключенные договоры и оформленные документы на застройщика являются действующими, не расторгнуты, а параллельные отношения с двумя организациями (с застройщиком и ЖСК) невозможны. При данном способе разрешить возникший конфликт без вмешательства административного ресурса невозможно, соответственно, смотрите способ первый выхода из сложившейся проблемы.
Способ четвертый. Лица, вложившие денежные средства в объект строительства, банкротят застройщика и признают за собой право собственности на объект незавершенного строительства через суд, чем обременяют указанный объект. И если в рамках конкурсного производства при банкротстве находится покупатель-инвестор, готовый достроить дом с имеющимися по решению суда обременениями в пользу дольщиков, то такой инвестор завершает строительство за свой счет. Данный способ занимает очень много времени, так как процессы банкротства длятся годами, иногда даже десятилетиями.
Примеры, когда дольщики достраивают свои дома сами, уже существуют на практике. И если есть силы и желание взвалить такой груз на собственные плечи, то шанс переехать в новую квартиру возрастает многократно. А если мучиться с самостоятельным решением проблемы недостроя желания нет, тогда можно подождать соответствующих поправок в Закон «О банкротстве», который скорее всего будет принят в недалеком будущем.
Ольга ЮРЬЕВА, Источник: Московская Правда
