Вступившие в силу изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» разъясняют, что делать покупателям квартир в новостройке, если строительная компания накрылась
Новшеств вводится много, самые основные из них таковы:
— Застройщиком теперь считается любая компания, собравшая деньги с дольщиков, независимо от того, была ли такая ее деятельность законной.
То есть, если выяснится, что у компании на самом деле и не было прав, скажем, на земельный участок или она каким-то еще образом проигнорировала российское законодательство, отвечать перед дольщиками в рамках процесса о банкротстве все равно придется.
— Требовать со строителя-банкрота свою недвижимость (это касается как квартир, так и, скажем, машиномест) ныне могут все участники долевого строительства, независимо от того, по «белой» или «серой» схеме с них собирались деньги. То есть качать права можно не только с договором об участии в долевом строительстве на руках (законный для таких случаев вариант), но и, например, на основании:
— предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи помещения,
— договора займа,
— вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества),
— договора простого товарищества,
— векселя,
— внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив.
Принимаются во внимание и другие сделки, суть которых так или иначе сводится к следующему: застройщику были переданы деньги и (или) иное имущество в целях строительства многоэтажного дома с тем, чтобы впоследствии получить там жилое помещение в собственность.
Это действительно радикальное новшество. Ранее строители могли непринужденно уйти от ответственности перед своими клиентами, просто обанкротив фирму. Далее все было просто: раз договора не соответствуют закону о долевом строительстве, то дольщиков вроде как и нет. Теперь, если поправки действительно заработают, такой вариант уже не пройдет.
— Сам дольщик решает, чего требовать от застройщика — квартиры в собственность или денег за нее. Будут существовать две параллельные очереди с требованиями к банкроту: одна — из тех, кто хочет денег, вторая — из тех, кто претендует на недвижимость. При этом дольщик вправе требовать не только возмещения той суммы, которую он в свое время вложил в строительство, но и убытков. Под убытками подразумевается разница между нынешней рыночной ценой квартиры и той суммой, которую внес участник строительства по договору (с тех пор могло пройти несколько лет, за которые стоимость жилья, как правило, увеличивалась).
— В очереди кредиторов дольщиков подвинули вперед. С ними будут рассчитываться сразу после того, как застройщик расплатится с лицами, которым он причинил физический и моральный вред, и отдаст долги по зарплате. Раньше участников долевого строительства «отоваривали» практически последними, перед ними гасились долги банкам и поставщикам — а после этого ни денег на счетах, ни какого-нибудь имущества обычно уже и не оставалось.
— Поправки также устанавливают, что дальше делать с домом, если он остался недостроенным. Вариантов — в зависимости от ситуации — может быть несколько:
— Недострой идет с молотка, участники долевого строительства получают деньги, которые удалось выручить за реализацию их имущественных прав.
— Дом приобретает другой застройщик, к нему и переходят обязательства компании-банкрота перед дольщиками.
— Недострой передается самим дольщикам, которые создают кооператив и принимают меры для того, чтобы завершить строительство. Для этого собрание участников строительства должно принять решение о создании такого кооператива.
Сами дольщики — точнее сказать, представляющие их интересы общественные организации — поправками недовольны. Как считает Игорь Гульев, создатель социальной сети Однодольщики.Ру, государство, предлагая гражданам объединяться, создавать жилищно-строительные кооперативы и достраивать долгострои своими силами, фактически самоустраняется от решения проблем обманутых дольщиков. Вариант же с продажей объекта другому застройщику, по его мнению, тяжело осуществим: если бы стройка была выгодной, ее бы давно достроили, а убыточный объект кто же захочет выкупать? Еще один минус — дольщикам, чьи застройщики уже в процессе банкротства, дается два месяца с момента вступления закона в силу на то, чтобы их требования были включены в соответствующие реестры, — а этого времени, по мнению Гульева, с учетом неспешности наших судов может не хватить.
Стоит, однако, отметить, что до нынешних поправок в случае банкротства фирмы дольщики обычно оставались вообще ни с чем — даже если договор был заключен чин чином по закону. Поэтому изменения в законодательстве явно ситуацию не ухудшат.
По мнению адвоката Олега Сухова, минус заключается в том, что арбитражные споры могут длиться долгое время. В остальном нововведения положительные, хотя проблему обманутых дольщиков они, конечно, не решат.
Внимание! Новшества, о которых мы тут говорили, касаются именно тех случаев, когда компания-застройщик официально признается банкротом. Для дольщиков, которых кинули компании, все еще продолжающие работать, правила игры остаются прежними.
ВАЖНО
Споры компаний-банкротов с дольщиками отныне будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах — непосредственно в процессе рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Арбитражные управляющие должны сами разыскать дольщиков и сообщить им как о факте банкротства, так и об их правах.
ЦИФРА
Сейчас в России, по официальным данным, насчитывается около 80 тысяч обманутых дольщиков.
Пресс-центр «КП»
Россиянам опять обещают доступное жильеЖилье экономкласса на неиспользуемых федеральных землях, переданных Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (фонд «РЖС»), будет обходиться примерно на 15 процентов дешевле, чем в среднем стоит недвижимость того же класса в том или ином регионе. Об этом рассказал на пресс-конференции в «Комсомольской правде» генеральный директор фонда Александр Браверман.
Напомним: задача фонда «РЖС» — содействовать строительству жилья экономкласса, прежде всего малоэтажного. Для этого ему переданы пустующие федеральные земли. Застройщикам фонд передает участки уже с инфраструктурой, документами и готовым механизмом финансирования, что снижает их затраты и соответственно стоимость квадратного метра.
В частности, в июне этого года принят закон, позволяющий бесплатно передавать земли фонда жилищно-строительным кооперативам ученых, военнослужащих, федеральных государственных служащих. В целом в этом году на землях фонда появятся дома в семи регионах включая Москву. Всего в 2011 году на землях «РЖС» будет в стадии проектирования и строительства находиться 7,6 млн. кв. метров жилья, в 2012-м — 18 млн. кв. метров, а в 2013-м — 31 млн. кв. метров.
Елена ОДИНЦОВА, Источник: Комсомольская правда
