За затягивание сроков сдачи дома дольщики получат компенсацию

За затягивание сроков сдачи дома дольщики получат компенсацию

По подсчетам риэлторов, в 90 процентах случаях застройщики при сдаче квартир не укладываются в сроки, определенные в договорах с клиентами. По мере продолжения кризиса число таких «долгостроев», конечно, возрастет.

Как же быть в подобных ситуациях? С одной стороны, хочется за излишнее ожидание получить с застройщика компенсацию, но, с другой, приходится думать о том, чтобы вообще не остаться без жилья и денег, уже уплаченных за него. Варианты возможны разные, более подробно о них рассказал «Российской газете» президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Хороший вариант: если дольщику все же выдали ключи

На некоторых юридических форумах можно прочитать совет: «Если застройщик затягивает сдачу дома, дождитесь, когда он выдаст вам ключи, и обращайтесь в суд». Действительно так было бы лучше всего. Если вы все же смогли хоть и с громадным опозданием, но дождаться свою квартиру, которую приобрели на основе закона N 214-ФЗ, то есть по договору долевого участия (ДДУ), действовать надо в точности по указанному плану. И вы наверняка получите приличное вознаграждение за свои мытарства.

Не исключено, что дело даже решится без суда. Приведем пример. В 2012 году свежеиспеченный обладатель квартиры потребовал у застройщика почти 2 миллиона рублей за полугодовую просрочку. И получил эти деньги без судебной волокиты.

Ведь по суду застройщик оплачивал бы, помимо неустойки, еще и судебные издержки (статья 98 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а кроме того, моральный вред и штраф размером в половину присужденной истцу суммы за недобровольное исполнение его требований (статьи 15 и 13 Закона «О защите прав потребителей»). Застройщик посчитал, что дешевле откупиться неустойкой и взыскать расходы на нее с субподрядчика, по чьей вине и произошла задержка.

Но вот фирма, возводившая многоквартирный дом в столичном районе Левобережный, в прошлом году отказалась компенсировать дольщику почти пятимесячную задержку передачи квартиры. Квартиру тот приобрел за 12379750 рублей. Исходя из пункта 2 статьи 6 закона N 214-ФЗ, за каждый день просрочки неустойка, которую Хорошевский суд столицы присудил в пользу истца, составила 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (в 2015 году — 8,25%), или 6515 рулей 43 копейки. А всего за 153 дня набежало 996860 рублей 30 копеек. Сегодня, к слову, ставка рефинансирования Центробанка увеличилась до 10%.

Если бы тот судебный процесс проходил сейчас, то неустойка составила бы уже 1262734 рубля 50 копеек (8253 рубля 17 копеек в день). Помимо нее, — говорит адвокат Олег Сухов, — покупатель квартиры получил 30 тысяч рублей за моральный ущерб и полную оплату судебных издержек. Как видим, судиться с застройщиком из-за несвоевременного выполнения обязательств смысл есть, и еще какой!

Плохой вариант: если дольщику ключи не выдали

Но что делать, когда имеются основания считать, что завершения строительства можно и не дождаться? Сразу возникают опасения. По данным Рейтингового агентства строительных компаний (РАСК), на начало осени нынешнего года в стране не достроено почти 400 жилых зданий, рассчитанных в общей сложности более чем на 50 тысяч квартир.

С осени 2015 по осень нынешнего года обанкротился 61 застройщик, или почти втрое больше, чем за аналогичный период годом раньше. Тут уже цитированный выше совет с юридических форумов не работает, и требуются другие ходы.

В 2014 году Одинцовский городской суд признал право собственности на квартиру в недостроенном доме. Суд исходил из определения Верховного суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу №4-В10-34, которое, в свою очередь отсылало к статье 130 Гражданского кодекса РФ. Эта статья к недвижимому имуществу относит, в том числе и объекты незавершенного строительства.

После вынесения определения Верховного суда, подобные судебные решения стали нормой. И если вы понимаете, что ваш застройщик и впрямь находится на грани банкротства, в ряде случаев имеет смысл упредить события и стать через суд собственником еще недостроенного объекта, — рекомендует адвокат Олег Сухов, — все же лучше, чем ничего.

Иные способы действий связаны с использованием возможностей, содержащихся в законе N 214-ФЗ. В частности, в его статье 11, позволяющей переуступать свое право требования по договору. Может быть, и впрямь найдется желающий приобрести жилье в проблемном доме. Хотя вряд ли за такой объект кто-либо даст серьезную цену. А вот статья 9 того же закона разрешает дольщикам в одностороннем порядке разрывать договор долевого участия при двухмесячной задержке сдачи объекта. Так, например, в минувшем году поступили покупатели квартиры у ООО «Гринфлайт», действующего в Челябинске.

Калининский районный суд города обязал застройщика оплатить истцам, согласно статьям 9 и 10 закона N 214-ФЗ, не только полную стоимость договора участия в долевом строительстве, но и опять-таки неустойку за пользование чужими деньгами (та же 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от суммы договора за каждый день просрочки) и прочие убытки, которые дольщики понесли в связи с неполучением квартиры вовремя. То есть, скажем, если бы им в ожидании квартиры после того, как вышел срок ее сдачи, пришлось арендовать жилье, то и расходы на него легли бы на нерадивого застройщика. А если бы дольщики покупали квартиру в ипотеку, то решать вопросы с банком опять же пришлось бы строителям.

Кстати, ждать наступления даты, прописанной в ДДУ, а затем отсчитывать еще два месяца, чтобы приступить к процедуре разрыва отношений с застройщиком, вовсе не обязательно. Во все том же судебном решении со ссылкой на пункт 1 части 1.1 статьи 9 N 214-ФЗ сказано, что для одностороннего расторжения договора долевого участия дольщику вполне достаточно предположения о том, что застройщик свои обязательства не исполнит. То есть если стройка встала всерьез и надолго, можно смело идти в суд.

Решение с односторонним разрывом ДДУ можно считать вполне приемлемым. Но недостаток заключается в том, что люди после всех тяжб получат именно деньги, а вовсе не жилье. Его придется покупать опять, и очень вероятно, что вновь у ненадежного застройщика. А значит, возможно, повторение сценария.

Вариант хуже некуда: если ключи не выданы, а квартира куплена не по ДДУ

В общем, проблем с квартирами в недостроенных домах хватает. И закон о долевом участии не в полной мере защищает дольщика. Но еще печальнее, если квартира куплена не по ДДУ, а в виде пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот тут все перечисленные проблемы наверняка покажутся цветочками, — говорит адвокат Олег Сухов.

Владивостокский городской суд отказал несколько лет назад в иске члену одного такого ЖСК. В решении сказано, что на покупку жилья в строящемся доме не по договору долевого участия не распространяется ни сам закон N 214-ФЗ, ни даже Закон «О защите прав потребителей». На это, в частности, указывает постановление пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17. Вот и получилось, что ЖСК за неисполнение обязательств перед пайщиком ее платить не должен. Равно как и передавать ему квартиру, поскольку дом ещё не построен.

 Пайщику, тем не менее, повезло. В соответствии с действовавшей на момент сделки редакцией статьи 1 закона N 214-ФЗ, Приморский краевой суд (следующая инстанция по сравнению с Владивостокским городским судом) посчитал незаконным привлечение средств для строительства иным путем, кроме как по договору долевого участия, и неустойку все же назначил. Но фортуна так улыбается редко кому из членов ЖСК.

Поэтому если вы надумали обзавестись квартирой в новостройке, приобретайте ее все же по договору долевого участия. Тогда и компенсацию с застройщика будет получить легче.

Признание регистрации права на объект недвижимости незаконным

Признание регистрации права на объект недвижимости незаконным

В Адвокатский Центр адвоката Олега Сухова обратилось ООО. Данное ООО является арендатором рынка и на условиях субаренды предоставило гражданке Д. место под торговлю. Д. возвела на торговом месте павильон и зарегистрировала его на праве собственности как объект недвижимого имущества.

ООО обратилось в суд, просило признать регистрацию недействительной, суд отказал, вынес решение о правомерности указанной регистрации, соглашаясь с тем, что Д. должна быть собственником зарегистрированного павильона.

Адвокату Олегу Сухову предстояло отменить решение в кассационном порядке.

Доводы кассационной жалобы сводились к следующему.

1. Суд посчитал ошибочными доводы ООО о том, что земельный участок для строительства павильона Ответчику не предоставлялся, объект является движимым имуществом.

Право собственности на торговый павильон зарегистрировано Д. незаконно, с нарушением действующего законодательства, так как торговый павильон не является недвижимым имуществом, что так же усматривается из выводов экспертизы, кроме того, земельный участок в установленном законом порядке Д. не предоставлялся.

Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В рассматриваемом споре напротив, объект не связан с землей так, что при его перемещении возможно причинение несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу статей 13, 17 и 20 вышеуказанного Закона, а так же ст. 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости» при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Торговый павильон не является недвижимым имуществом, так как представляет собой каркас из металлических труб, обшитых досками, покрытыми утеплителем и облицованными пластиковым сайдингом. Павильон не имеет прочной связи с землей, так как не имеет фундамента! Боле того, отсутствуют какие-либо коммуникации (тепло и водоснабжение, канализация), имеется только электричество, которое подведено воздушным путем, через находящийся рядом столб линии электропередачи.

Договором о предоставлении торгового места не предусмотрено право Д. на строительство объекта недвижимости. Установленный торговый павильон не имеет прочной связи с землей, как следует из текста самого договора. Согласно п. 2.1 Договора торговое место предоставляется временно, до окончания строительства рыночной площадки. Согласно п.п.3.1 и 3.2 данного договора, возможен перенос павильона на другое торговое место на данной рыночной площадке или на другую рыночную площадку. Согласно п.п. 8.4, 8.5 предусмотрен вывоз павильона с территории рыночной площадки.

В соответствии с. п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 8 ст. 3 ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс РФ» торговым местом считается — место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс РФ» торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.

Из сказанного выше следует вывод: по своим признакам торговый павильон не относится к объектам недвижимого имущества, а является движимым имуществом (объектом некапитального строительства), которое не подлежит государственной регистрации.

2.Особое внимание заслуживают выводы строительно-технической экспертизы, произведенной по Определению суда.

В экспертном заключении содержатся следующие выводы:

1) Вопрос: Имеет ли торговый павильон фундамент? Если имеет, то из чего он состоит?

Ответ: Фундамента под исследуемым объектом нет. Здание опирается на отдельные элементы, никак не связанные между собой в единую устойчивую конструкцию. Детали конструкции не защищены от коррозии, не имеют соединения, конструкция не обеспечивает прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость фундамента.

2) Вопрос: прикреплены ли стены, пол, иные составные части павильона к фундаменту?

Ответ: Никакие составные части павильона к фундаменту не прикреплены.

3) Вопрос: Подведены ли к павильону подземные коммуникации?

Ответ: Не подведены.

4) Вопрос: Возможен ли перенос павильона на другое место без причинения несоразмерного ущерба?

Ответ: перемещение здания возможно в двух направлениях: по вертикали и по горизонтали. И в первом и во втором случае перемещение здания ВОЗМОЖНО БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ (расстояние между зданием и поверхностью земли составляет 50 см).

Однако суд, имея экспертное заключение, указывает в решение обратное: торговый павильон, возведенный Ответчиком, является именно объектом недвижимости, не являясь вспомогательным объектом, предназначенным для обслуживания или работы другого объекта, имеет самостоятельное использование, независимо от другого объекта, имеет связь с земельным участком, на котором расположен.

Как и любой объект строительства, пишет суд, торговый павильон является стационарным зданием, то есть НЕ МОБИЛЬНЫМ (ЕГО ПЕРЕДИСЛОКАЦИЯ БЕЗ ПРЕДШЕСТВУЮЩИХ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ НЕВОЗМОЖНА).

Таким образом, суд, ссылаясь на данное экспертное заключение, признал его обоснованным, однако трактует выводы эксперта по своему усмотрению, абсолютно в обратном значении самого заключения, что и привело к неправильному рассмотрению дела и неправомерному решению.

 

3. В решении суд так же посчитал ошибочным довод ООО о том, что торговый павильон возведен Д. на земельном участке, не предоставленным ему для строительства объекта недвижимости, а также с нарушением норм  Земельного Кодекса  РФ.

Процедура выделения земельного участка для строительства объекта недвижимости предусмотрена ст. ст. 30-34 ЗК РФ.

Однако процедура не была соблюдена: земельный участок, на котором находится павильон, Д. для строительства объекта недвижимости в указанном порядке не предоставлялся. Более того, участок земли, расположенный под павильоном Д., не является самостоятельным земельным участком, образованным для этих целей и не поставлен на кадастровый учет, как отдельный земельный участок

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

ООО, являясь арендатором земельного участка, где распложен павильон Д., согласия на выдел земельного участка под его павильон не давал. Данный земельный участок входит в состав всего участка земли площадью 5 144 м², который был предоставлен Обществу для эксплуатации рынка по Договору аренды с администрацией.

Таким образом, Д. заняла данный земельный участок по Договору предоставления торгового места, который не предусматривает строительство объектов недвижимости.

Согласно ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства в частности относятся правоустанавливающие документы на земельный участок.

Однако в свидетельстве о государственной регистрации права, в качестве документов оснований регистрации права Д., указан только Акт приемочной комиссии, утвержденный Постановлением администрации.

Данный акт сам по себе (без правоустанавливающих документов на земельный участок) не может быть признан основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости, так как регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости возможна только при предоставлении полного пакета документов, подтверждающих выделение земельного участка, как такового, и предоставление земельного участка для целей капитального строительства.

Таким образом, государственная регистрация права собственности Д. на указанный торговый павильон, как на объект недвижимости, является не законной, торговый павильон не является объектом недвижимости и возведен на земельном участке, не предоставленном ответчице для этих целей.

Данный факт подтверждается ответом Администрации  (Комитет по управлению имуществом.

Регистрация права собственности Д. на торговый павильон нарушает права ООО, как арендатора земельного участка, на котором он расположен.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

 

4. В Решении суд ссылается на то обстоятельство, что ООО, равно как и третьим лицом, пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

4.1. Суд указывает: оспариваемое ООО свидетельство было выдано Д. 20.01.2006 года, однако ООО обратилось в суд только 20.01.2011 года. Доводы ООО о том, что о нарушении своего права он узнал только при получении выписки из ЕГРП от 18.02.2010 года, суд посчитал необоснованными.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 208 РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.57): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Таким образом, ООО, не являясь собственником, является иным владельцем земельного участка, на котором располагается павильон Д. Данный факт подтверждается Договором аренды, заключенным между ООО и Администрацией.

Ссылка суда на иные, ранее вынесенные, решения суда и на то обстоятельство, что ООО, якобы, знал о строительстве торгового павильона на территории рынка НЕ ИМЕЮТ ПРАВОВОГО ЗНАЧЕНИЯ для исчисления срока исковой давности.

4.2. Кроме того, суд не обратил должного внимания на тот факт, что исходя из положений Договора о предоставлении торгового места, ООО предоставило Д. именно торговое место на территории рыночной площадки района  «Б Волги» для установки легко сборного торгового помещения.

Из заключенных договоров следует, что павильон не имеет прочной связи с землей, так как вышеуказанные Договоры предусматривают перенос павильона на другое место.

Более того, Д. заключила с ООО последний Договор на предоставление земельного участка, в то время, как ею УЖЕ было ЗАРЕГЕСТРИРОВАНО право собственности на возведенный павильон, как на объект недвижимости.

Таким образом, заключая Договор, по условиям которого предусматривается только установка легко сборного павильона, Д. СОЗНАТЕЛЬНО ввела ООО в заблуждение.  По этой причине, Истец не мог знать ни о строительстве, ни о факте регистрации объекта Д., соответственно, не имело оснований для получения информации из ЕГРП. Для обращения в суд в более ранние сроки у ООО не было ни оснований, ни причин.

 

Только после второго судебного заседания, через час судебных прений, кассационная коллегия согласилась с доводами Адвоката Олега Сухова, и вынесла Определение об отмене ранее вынесенного решения суда, закрепляющего за Д. на праве собственности торговый павильон.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Понуждение зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения

Понуждение зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения

В Адвокатский центр Олега Сухова обратился М. (далее Ответчик). Указанному лицу принадлежало на праве собственности ½ доля нежилого помещения. Данная доля помещения была оформлена по договору купли продажи в пользу О. (далее Истец) на основании доверенности представителем М. – К.

Адвокат представлял интересы М., в соответствии с построенной позицией в суде удалось добиться вынесения решения, в соответствии с которым О. было отказано в удовлетворении требований о понуждении к регистрации договора купли-продажи нежилого помещения.

Позиция адвоката Олега Сухова сводилась к следующему.

В 2011 года в суд обратилась О. с иском к М. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи на объект недвижимости.

1. В соответствии со ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним»: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме другого собственника о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, а так же документы, подтверждающие отказ от преимущественного права покупки доли.

2. В договоре купли-продажи и Акте приема-передачи нежилого помещения указано, что нежилое помещение до заключения договора никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также не обременено правами третьих лиц».

Как следует из материалов дела и подтверждено сторонами в ходе судебного разбирательства, ½ доли нежилого помещения находится в залоге, что подтверждается Договором ипотеки.

Так же по факту данное жилое помещение занимало ООО на основании действующего договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Согласно ст.433 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента подписания его сторонами. Таким образом, все нарушения имеют место при его заключении.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в ст. 59 Основ гражданского законодательства «при толковании договора судом, арбитражным судом или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений» и лишь при неясности буквального смысла какого-либо условия «он (смысл) устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями и смыслом договора в целом».

В тексте документа (договора), предоставленного для регистрации перехода права собственности, должны были содержаться сведенья об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости, при этом изложено содержание ограничения, срок действия, лицо, в пользу которого ограничиваются права.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом: отсутствие данных условий в договоре означает, что сделка не соответствует требованиям закона и является НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ.

3. Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора отчуждения об отчуждении заложенного объекта недвижимости проводится при одновременной подачи заявления и документов всеми сторонами сделки (покупатель, продавец, залогодержатель), при предъявлении оригинала письменного согласия залогодержателя на отчуждение залога.

На основании п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В нарушение Закона о государственной регистрации прав, Закона об ипотеке, К. не указал в договоре купли-продажи о наличии обременения помещения банком, не предоставил письменного согласия залогодержателя на заключение указанного договора, а также не указал действующий договор аренды жилого помещения, напротив скрыл данный факт, гарантируя обратное, тем самым нарушил закон, права и обязанности всех заинтересованных сторон в сделке.

В соответствии со ст.20 Закона о госрегистрации, в регистрации прав может быть отказано, если:

-документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

4. В соответствии с правоустанавливающими документами на спорный объект недвижимости, указанное помещение является Предприятием общественного питания.

На основании ст. 560 ГК РФ: 1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ. 2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. 3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 561 ГК РФ, п. 2: До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Как пояснил истец на судебном заседании, указанные документы сторонами составлены и рассмотрены не были.

5. Кроме того, представленное истцом согласие супруга М. на сделку, а также доверенность, в соответствии с которой осуществлялась продажа, являются спорными, подвергаются сомнению, т.к. их содержание и дата оформления не отражают напрямую волю лиц, их выдавших, на совершение именно рассматриваемой сделки.

По результатам рассмотренного процесса суд отказал О. в заявленных требованиях, спорное помещение оставил в собственности М.

 

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  (495) 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

Оспаривание договора дарения квартиры

Оспаривание договора дарения квартиры

Обстоятельства дела:

К подала исковое заявление в суд, с требованием признать договор дарения квартиры, заключенный между ее умершей бабушкой и Г недействительным. До смерти бабушки Г проживала с ней вместе, осуществляла уход. Истец узнала о договоре дарения со слов Г. и решила, что бабушка совершила сделку по отчуждению квартиры помимо воли, потому что не могла понимать значение своих действий. И к тому же спорную квартиру бабушка завещала К ранее. К считает, что Г воспользовалась возрастом бабушки, и, зная, что та обладает психическим заболеванием, намеренно подписала с последней договор дарения. Г с доводами истца не согласилась, заявила о пропуске срока давности и полагала, что никаким психическим расстройством В не обладала.

 

Правовая позиция адвоката:

Квартира на праве собственности принадлежала бабушке. В 2005 году В. составила завещание, по которому спорная квартира, после ее смерти, переходила по наследству к К. Кроме того, все права на вклады и банковские сбережения также были завещаны К.

Договор дарения был признан недействительным, потому что довод истца о психической болезни ее бабушки был подтвержден документом, который свидетельствовал о наличии у наследодателя такого расстройства.

Для того, чтобы суд счел доказательство относимым и допустимым, требовалось назначить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Заключение комиссии экспертов подтвердило наличие у В. расстройство личности и поведения, вызванные дисфункцией головного мозга.

В соответствии с ГК РФ сделки между гражданами направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Чтобы сделка была действительной, требуется наличие ряда условия, например, намерение субъекта и внешнего проявления воли.

Если сделку совершает гражданин, который не в состоянии понимать и осознавать своих действий, то, как правило, такая сделка признается недействительной, даже не смотря на то, что к моменту совершения сделки такой гражданин являлся дееспособным.

Относительно суждений о пропуске сроков истцом Г заблуждалась, потому что истец разъяснила, что датой, когда она узнала о сделке, была дата похорон ее бабушки, 16 января 2013 года, а в суд она обратилась 28 марта 2013 года. Следовательно, срок в данном случае пропущенным не является.

 

Результат по делу:

Суд удовлетворил заявленные требования К. Суды вышестоящих инстанций жалобы ответчика отклонили.

Признание права на служебную квартиру в Москве

Признание права на служебную квартиру в Москве

Обстоятельства по делу:

К адвокату Сухову О. В. обратились З.В.Н. и К.Д.В. Клиенты пояснили, что ДЖП и ЖФ г. Москвы (далее Департамент) неоднократно отказывало заключить договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, мотивируя отказ принадлежностью жилого помещения к статусу «служебного». Иного жилого помещения З.В.Н. и К.Д.В. не имеют, постоянно проживают в спорной квартире. Кроме того, квартира была предоставлена З.В.Н. и его семье по ордеру, выданного 04.05.1983 года на основании решения Брежневского исполкома. Изначально, на момент передачи, квартира принадлежала на праве собственности государству. Передача квартиры в собственность г. Москвы была осуществлена в 2009 году.

Адвокат, разъяснил З.В.Н. и К.Д.В., что им следует предъявить иск к ДГИ г. Москвы с требованием о признании права собственности в размере ½ за каждым.

Правовая позиция адвоката:

Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан на приватизацию жилого помещения, находящегося в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма. Законом оговаривается, что приватизации не подлежат служебные жилые помещения.

В данном деле адвокат обратил внимание суда на следующее. Как правило, статус жилого помещения изменяется в случае принятия решения о передаче жилого помещения, находившегося в государственной собственности, в собственность муниципальную. Поэтому, квартира, в которой проживают З.В.Н и К.Д.В., утратила статус служебного, т.к. была передана в 2009 году в собственность г. Москвы, что подтверждалось выпиской из ЕГРП. Следовательно, доводы Департамента о том, что нахождение спорной квартиры в собственности г. Москвы не влечет изменения статуса жилого помещения, были признаны несостоятельными.

Также Департамент утверждал, что не издано распорядительного документа об изменении статуса жилого помещения. Адвокат, обосновывая свои возражения, указал, что отсутствие решения не может ограничивать права граждан осуществлению ими прав, как нанимателей жилого помещения. Кроме того, нельзя поставить права нанимателей в зависимость от оформления уполномоченным органом документа.

Результат по делу:

Так как судом было установлено, что З.В.Н и К.Д.В. не принимали ранее участие в приватизации, а право пользования приобрели на условиях договора социального найма, то они вправе приобрести квартиру в собственность. Черемушкинский районный суд г. Москвы удовлетворил требования в полном объеме, признав за З.В.Н и К.Д.В. право равнодолевой собственности – по ½ доли каждому.

Взыскание убытков и упущенной выгоды с перевозчика

Взыскание убытков и упущенной выгоды с перевозчика

Обстоятельства по делу

<дата> на 150 километре перегона Тихая — Котельниково Заволжской железной дороги — филиала ЗАО «Новый путь» — произошло крушение поезда N ___, в результате которого повреждены до степени исключения из инвентарного парка вагоны N____, ____, принадлежащие на праве собственности ЗАО «Компания „Первый Свет“ (акты о повреждении вагонов от <дата> N __, ___).

Из постановления от <дата> о прекращении уголовного дела N__ следует, что дорожно-транспортное происшествие произошло на неохраняемом регулируемом железнодорожном переезде с участием автомобиля КАМАЗ, выехавшего на железнодорожный переезд в нарушение Правил дорожного движения, и товарного поезда N _____, имевшего в составе 45 железнодорожных цистерн и следовавшего в город Уссурийск через станцию Котельниково Заволжской железной дороги.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости движимого имущества, принадлежащего ЗАО «Компания „Первый Свет“, проведенной ООО «Компания „Баланс“, рыночная стоимость указанных вагонов по состоянию на <дата> составила _______ рублей.

ЗАО «Компания „Первый Свет“ реализовала поврежденные вагоны по договору поставки от <дата> N ____, заключенному с ООО «Металл», как лом черных металлов и определила сумму убытков.

На момент крушения поезда, упомянутые вагоны находились во временном владении и пользовании ООО «Техойл» по договору аренды, заключенному с ЗАО «Компания „Первый Свет“.

Упущенная выгода определена ЗАО «Компания „Первый Свет“ исходя из не полученной за период арендной платы с учетом ставок арендной платы по указанному договору аренды.

ЗАО «Компания „Первый Свет“ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО «Новый путь» о взыскании убытков и упущенной выгоды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Страховое общество».

Решением Арбитражного суда города Москвы от <дата> исковое требование удовлетворено.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что ЗАО «Новый путь» несет ответственность за сохранность вагонов, принадлежащих на праве собственности ЗАО «Компания „Первый Свет“, с момента принятия их к перевозке, отсутствие его вины в причинении этим вагонам повреждений не является основанием к отказу в иске, ЗАО «Новый путь» вправе обратиться к виновному лицу с регрессными требованиями.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от <дата> решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, счел, что ответчик не является причинителем вреда и его вина в правонарушении отсутствует, так как он не совершал неправомерных действий. Повреждение вагонов произошло вследствие обстоятельств, которые ЗАО «Новый путь» не могло предвидеть, а также устранение которых от него не зависело.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от <дата> постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции, указав, что причинителем вреда по настоящему делу, к которому истец вправе обратиться с самостоятельным иском о возмещении убытков, является владелец источника

повышенной опасности — собственник или иной законный владелец автомобиля КАМАЗ, водитель которого виновен в причинении ущерба.

Для защиты нарушенных прав и законных интересов ЗАО «Компания „Первый Свет“ заключило с адвокатом Олегом Суховым договор на юридическое сопровождение интересов компании в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора, адвокат просил их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Позиция адвоката

Согласно материалам дела, ЗАО «Новый путь» не оспаривает факт повреждения вагонов и размер убытков.

Между ЗАО «Компания „Первый Свет“ и ЗАО «Новый путь» отсутствуют договорные правоотношения, поэтому к требованию, связанному с повреждением вагонов, подлежат применению нормы Гражданского кодекса об обязательствах вследствие причинения вреда.

Деятельность ЗАО «Новый путь» по транспортировке железнодорожным транспортом грузов связана с повышенной опасностью для окружающих.

Повреждение вагонов произошло при взаимодействии железнодорожного состава с автомобилем, который также является источником повышенной опасности.

Согласно п. 3 ст. 1079 ГК РФ владельцы источников повышенной опасности солидарно несут ответственность за вред, причиненный в результате взаимодействия этих источников (столкновения транспортных средств и т.п.) третьим лицам по основаниям, предусмотренным пунктом 1 данной статьи, то есть независимо от вины.

Обстоятельства, которые в силу закона (ст. 1083 ГК РФ) освобождают ЗАО «Новый путь» от ответственности за повреждение вагонов, не имеют места в рассматриваемом случае.

Таким образом, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что ЗАО «Новый путь» не является причинителем вреда и отсутствует его вина в правонарушении, не соответствует нормам материального права.

Результат по делу

Решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения: в пользу ЗАО «Компания „Первый Свет“ взысканы убытки и упущенная выхода.

Судебные акты Девятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа были отменены.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире очереднику

Предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире очереднику

Обстоятельства дела:

М.С.П. является квартиронанимателем в коммунальной квартире, расположенной по адресу: город Москва, улица Речников, дом __.

Согласно выписки из домовой книги № __дома, расположенного по адресу: г. Москва, улица Речников, дом __в данном жилом помещении зарегистрированы 5 человек:

М.С.П, М.И.П. (её сын),М.А.В. (её сын), Б.Е.К. (мать М.С.П.) , С.Г.М. (бывший муж М.С.П.).

В пользовании М.С.П. и членов ее семьи: М.И.В. (сын), М.А.В. (сын), Б.Е.К. (мать) и С.Г.М. (бывший муж) находятся две комнаты в коммунальной квартире, а именно комнаты № 2 и № 3 жилой площадью 16,5 и 16, 3 кв. м. соответственно. Общая площадь, включая места общего пользования, составляет 48, 46 м², что гораздо меньше учетной нормы равной 15 м² на человека в коммунальной квартире.

Распоряжением главы районной Управы района Нагатинский Затон от __г. № __ М. С.П., М.И.В., М. А.В., Б.Е.К. приняты на учет по улучшению жилищных условий по категории «общие основания» по договору социального найма с обеспечением единой жилой площадью семьи.

В 2004 году между М.С.П. и Ф.Т.Э. был зарегистрирован брак.

В 2013 году решением мирового судьи судебного участка __ района Нагатинский затон брак между М.С.П. и Ф.Т.Э. был расторгнут.

26.04.2013 года письмом из УДЖП и ЖФ в ЮАО М.С.П. было сообщено, что в квартире, где она проживает по адресу: г. Москва, улица Речников, __освободилась комната жилой площадью 11,4 кв. м.

На обращение М.С.П. с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире УДЖП и ЖФ был дан ответ, в соответствии с которым вопрос о предоставлении по договору социального найма М.С.П. и ее семье комнаты № 1, жилой площадью 11,4 м² будет рассмотрен только после предоставления документов личного характера и сведений о жилой площади, занимаемой Ф.Т.Э. В случае непредставления указанных сведений вопрос о заселении комнаты № 1 будет рассмотрен в соответствии с ч. 4 ст. 59 ЖК РФ и ч. 4 ст. 37 Закона г. Москвы № 29.

При сложившейся ситуации М.С.В. потребовалась профессиональная, квалифицированная юридическая помощь, за которой она обратилась к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив документы и обстоятельства дела, адвокат составил и подал в суд исковое заявление к ДЖП и ЖФ г. Москвы об обязании предоставить освободившуюся комнату и заключить договор социального найма.

Правовая позиция адвоката:

Отказ ДЖПиЖФ в предоставлении освободившейся комнаты М.С.В. неправомерен, поскольку закон определяет четкий перечень оснований, при наличии которых заявителю может быть отказано в предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире и заключении договора социального найма, а также четкий перечень документов, который заявитель должен предоставить в ДЖПиЖФ совместно с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире и заключении договора социального найма. Требование ДЖП и ЖФ от М.С.П. предоставить сведения о жилой площади, занимаемой Ф.Т.Е. (бывший супруг М.С.П., брак с которым расторгнут) незаконны и необоснованны, поскольку, во-первых: ДЖПиЖФ в силу п. 4 ст. 11 Закона г. Москвы № 29 не вправе истребовать документы, не предусмотренные указанной статьей, а во-вторых, М. С.П. ни при каких обстоятельствах не может самостоятельно получить сведения о наличии у ее бывшего супруга какой-либо жилой площади, поскольку запрашивать такие сведения полномочны только правообладатель такого имущества или же компетентные органы, а также суд. ДЖПиЖФ, являясь компетентным органом, должен был сам истребовать такие сведения, но никак не требовать их представления от М.С.П.

Адвокат в исковом заявлении ходатайствовал перед судом о направлении запроса в Управление Росреестра об истребовании сведений о зарегистрированных правах Ф.Т.Э. (бывший муж М.С.П.) на недвижимое имущество. В ответе на указанный запрос была предоставлена информация об отсутствии зарегистрированной недвижимости у Ф.Т.Э. на территории РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона РФ № 122-ФЗ» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, предоставляются только:

самим правообладателям или их законным представителям;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге;

руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, должностным лицам федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, Банка России, и др. государственным органам и должностным лицам.

Исходя из вышеизложенного, и тем, что органам власти запрещено истребовать у граждан информацию, получение которой отнесено к компетенции таких органов, у ДЖП и ЖФ не было никаких оснований требовать от М.С.П. представление сведений о правах ее бывшего супруга на недвижимое имущество.

Адвокат просил суд учесть, что М.С.П. и члены ее семьи признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на учет в установленном законом порядке в 2001 году. В настоящий момент, указанные граждане с учета не сняты. Основания признания М.С.П. и ее членов семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий, предусмотренные законодательством, действующим в период 2001 года, в настоящее время сохранили свою силу.

С момента постановки на учет жилищные условия М.С.П. и членов ее семьи не изменились, М.С.П. продолжает с членами своей семьи проживать в комнатах № 2 и № 3 коммунальной квартиры № __, расположенной по адресу: г. Москва, улица Речников, дом __. Жилая площадь занимаемых комнат № 2 и № 3 составляет 16,5 и 16, 3 кв. м., соответственно. Общая площадь, включая места общего пользования, составляет 48, 46 м², что существенно меньше учетной нормы, установленной как законодательством, действующим на момент постановки на учет в 2001 году, так и меньше учетной нормы установленной Законом г. Москвы № 29, поскольку на каждого члена семьи приходится менее 15 м² (48,46 / 4 = 12,11 м²).

Другого жилого помещения ни у М.С.П., ни у членов ее семьи на праве собственности или на ином праве пользования не имеется.

Отсутствует решение о снятии М.С.П. с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Таким образом, в настоящее время М.С.П. и члены её семьи продолжают оставаться нуждающимися в улучшении жилищных условий, поскольку с учета в установленном законом порядке не сняты, а основания постановки их на учет не отпали.

В соответствии с п. 21 указанного Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве решение о постановке граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий принимает глава Управы с учетом заключения общественной жилищной комиссии районной Управы.

В силу ст. 6 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие ЖК РФ» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 — 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

Адвокат просит обратить внимание суда на то, что Ф.Т.Э. и был супругом М.С.П. он никогда не проживал и не был зарегистрирован в квартире № 4 по адресу: г. Москва, улица Речников дом __. Сам по себе статус супруга не влечет возникновение каких-либо прав на жилое помещение по договору социального найма, поскольку для приобретения таких прав необходимо его вселение, с согласия всех остальных нанимателей, в указанную квартиру. Однако такого вселения не было, Ф.Т.Э. никогда не проживал и тем более, никогда не был зарегистрирован в спорной квартире, а с расторжением брака перестал быть членом семьи М. С.П.

Конституционный суд РФ в Определении от 16.12.2010 № 1586-О-О указал, что действиями по ухудшению жилищных условий являются умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения жилищных условий (Определения КС РФ от 19.04.2007 № 258-О-О, от 27.05.2010 № 773-О-О).

Сам факт расторжения брака не является умышленным действием по ухудшению жилищных условий, для того чтобы расторжение брака считалось умышленным действием по ухудшению жилищных условий, необходимо установить ухудшились ли жилищные права такого лица, при расторжении брака или нет.

В процессе доказывания адвокат ссылался на судебную практику. Московский городской суд в Апелляционном определении от 18.12.2012 г. № 11-25706 указал:

«из положений ст. 10 Закона г. Москвы № 29 от 16.06.2005 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» следует, что при предоставлении жилых помещений из жилищного фонда г. Москвы учету подлежит не сам факт расторжения (заключения) брака, а факт ухудшения данным действием жилищных условий….

Уполномоченному органу следовало установить наличие обстоятельств, предусмотренных п. 4 ч. 2 ст. 10 Закона г. Москвы № 29, а именно — привело ли расторжение брака к изменению состава семьи К.Т. и повлекло ли это ухудшение жилищных условий семьи К.Т.».

Результат по делу:

Симоновский районный суд г. Москвы постановил:

Исковые требования М.С.П. к ДЖП и ЖФ удовлетворить. Обязать ДЖП и ЖФ заключить договор социального найма и предоставить М.С.П. освободившуюся комнату в коммунальной квартире № 4, расположенной по адресу: г.Москва, ул. Речников,__.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
 
 
 
Приватизация служебного жилья в суде

Приватизация служебного жилья в суде

Приватизация служебного жилья в суде

Обстоятельства дела:

П. вместе со своим несовершеннолетним сыном Д. проживают в квартире, которая была предоставлена её отцу П. на основании служебного ордера. Вселены в неё на законных основаниях и проживают в ней одни. В настоящее время П.и Д. занимают указанное жилое помещение в связи со смертью иных нанимателей.

П. обратилась в ДЖП и ЖФ по г. Москве с просьбой о предоставлении данной квартиры по договору социального найма, на что ею был получено отказ по причине того, что размер её жилого помещения превышает норму предоставления жилой площади. Данный отказ был дан ДЖП и ЖФ со ссылкой на пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений». Приведенная норма предусматривала, что с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях, предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет, на занимаемые ими жилые помещения заключаются договоры социального найма в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо  из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещенная, указанные в ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

П. обратилась за помощью к адвокату Олегу Сухову. Внимательно изучив документы и обстоятельства дела, адвокат подал в суд исковое заявление о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

Позиция адвоката:

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, предусмотренное пунктом 1.1 Постановления Правительства Москвы от 05.08. 2008 условие оформления(заключения) договора социального найма не исключает отказа в оформлении (заключении) договора социального найма по мотиву превышения норматива предоставления жилой площади и тем самым препятствует реализации права граждан на жилое помещение по договору социального найма, ранее предоставленное им на законных основаниях как работникам соответствующего государственного или муниципального предприятия (учреждения) и проработавшим в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения в общей сложности 10 и более лет.

При изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора. Оно по своей сути является признанием и подтверждением правомерного пользования и владения гражданином жилым помещением и потому не может быть поставлено в зависимость от норматива предоставления жилого помещения по договору социального найма, поскольку объектом жилищных прав в этом случае являются жилые помещения, пусть и находящиеся в собственности города Москвы, но ранее предоставленные гражданам на законных основаниях и с учетом существующего на момент предоставления жилых помещений норматива предоставления и право на которые у граждан возникло до введения в действие ЖК РФ.

В соответствии со ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Указанные жилые помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, не лишены возможности приобрести их в собственность в соответствии с положениями ст.2 ФЗ от 04. 07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Результат по делу:

Люблинский районный суд постановил:

— признать право собственности за П. и её несовершеннолетним сыном Д. на спорную квартиру

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Сохранение права пользования служебным жилым помещением при увольнении с военной службы

Сохранение права пользования служебным жилым помещением при увольнении с военной службы

Обстоятельства по делу

<дата> Министерством обороны СССР выдан ордер на вселение майора А. с составом семьи 2 человека, включая супругу С. (А.), в жилое помещение по адресу: <адрес>.

В этот же день с А. заключен договор найма жилого помещения, по которому А. в пользование сроком на 5 лет предоставлена однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Приказом командира в/ч N от <дата> подполковник А. уволен в запас по ст. 48 Закона РФ «О воинской обязанности и военной службе» (по достижению предельного возраста).

Решением районного суда г. Москвы от <дата> брак между А. и А. (С.) расторгнут, о чем составлена соответствующая актовая запись.

С. обратилась в суд с иском к А., указав, что зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>.

По указанному адресу на регистрационном учете состоит А., брак с которым у нее расторгнут <дата>.

<дата> А. добровольно выехал из спорного жилого помещения, поскольку создал новую семью и проживает в <адрес>.

Поскольку А. забрал все свои вещи, с момента выезда не несет обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, а его регистрация носит формальный характер, С. просила признать А. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

В судебном заседании С. исковые требования поддержала.

А. иск не признал.

Решением районного суда г. Москвы от <дата> исковые требования С. удовлетворены. Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик добровольно отказался от своих прав и обязанностей по договору найма спорной квартиры, его отсутствие в ней не носит временного характера и не связано с препятствиями со стороны истца.

А. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. После тщательного изучения материалов дела, адвокат составил и подал в Московский областной суд апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, поскольку судом неверно установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Позиция адвоката

В соответствии с п. 3 статьи 6 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, при увольнении с военной службы имеют право на выбор постоянного места жительства в любом населенном пункте Российской Федерации.

П. 1 статьи 15 вышеуказанного Закона определено, что государство гарантирует военнослужащим предоставление жилых помещений или выделение денежных средств на их приобретение в порядке и на условиях, которые устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 14 статьи 15 этого же Закона обеспечение жилым помещением военнослужащих-граждан, имеющих общую продолжительность военной службы 10 лет и более, при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями и членов их семей при перемене места жительства, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, в которых

предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета на строительство и приобретение жилого помещения.

Документы о сдаче жилых помещений Министерству обороны Российской Федерации и снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства представляются указанными гражданами и совместно проживающими с ними членами их семей при получении жилого помещения по избранному месту жительства.

Пунктом 17 Инструкции о предоставлении военнослужащим — гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту в Вооруженных Силах Российской Федерации жилых помещений по договору социального найма, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 30 сентября 2010 года N 1280, установлено, что в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, военнослужащие обязаны направить в структурное подразделение уполномоченного органа по месту нахождения освобождаемого жилого помещения документы, подтверждающие освобождение этого помещения, о чем военнослужащим структурным подразделением уполномоченного органа выдается (направляется) справка по рекомендуемому образцу согласно приложению N 10 к указанной Инструкции.

А. не может быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением, поскольку на него, как на специального субъекта права, возложена обязанность сдать занимаемое жилое помещение в обмен на новое, находящееся в избранном месте жительства. Между тем, совершить эти действия он не имеет возможности из-за сложившихся конфликтных отношений с бывшим членом его семьи — С.

Данный вывод подтверждается тем, что <дата> А. выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил С. (А.) приватизировать в долевую собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Однако С. поручение не выполнила.

<дата> А. подавал заявление на имя командира в/ч N__ с просьбой оказать содействие в размене его однокомнатной квартиры на два жилых помещения, однако получил отказ в связи с отсутствием жилищного фонда.

На обращение А. в отдел обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями в «Центре социальной поддержки населения» <адрес> в <дата> было дано разъяснение о необходимости предоставления документов, подтверждающих отсутствие у заявителя жилого помещения для постоянного проживания, обязательства об освобождении и сдаче занимаемого жилого помещения и иных документов, свидетельствующих о наличии либо отсутствии зарегистрированных прав собственности на жилые помещения на территории Московской области.

<дата> Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации письмом разъяснил А., что ему Министерством обороны России <дата> выделено жилое помещение по адресу: <адрес>, в котором он до настоящего времени зарегистрирован. Факт сдачи жилья им не подтвержден, следовательно, выдать справку о сдаче жилого помещения не представляется возможным.

Таким образом, выезд А. из спорного жилого помещения носит вынужденный характер, право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства он не приобрел, в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору найма жилого помещения он не отказывался.

Результат по делу

За А. было сохранено право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: +7  495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Наследование имущества без вести пропавшего гражданина

Наследование имущества без вести пропавшего гражданина

Обстоятельства по делу

В собственности у Ивкина С. В. была квартира, находящаяся по адресу: г. Москва, ул. <…>, д. <…>.

Вступившим в законную силу решением районного суда г. Москвы от <дата> Ивкин С. В. был признан безвестно отсутствующим.

<дата> мать Ивкина С. В. – Ивкина А. А. заключила с районной Управой Левобережного района Северного административного округа г. Москвы договор доверительного управления имуществом, в соответствии с которым приняла на срок 5 лет указанную квартиру в доверительное управление.

<дата> Ивкина А. А. умерла.

Наследником умершей Ивкиной А. А. по завещанию от <дата> является Мошин В. В., который в установленный законом шестимесячный срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Решением районного суда г. Москвы от <дата> по заявлению Мошина В. В. Ивкин С. В., был объявлен умершим, днем смерти Ивкина С. В. постановлено считать <дата>.

Мошин В. В. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об установлении факта принятия наследства Ивкиной А. А., умершей <дата>, после смерти ее сына Ивкина С. В., объявленного умершим <дата> по решению районного суда г. Москвы от <дата>. Объектом наследования является квартира, находящаяся по адресу: г. <…>, ул. <…>. Мошин В. В. просил включить данную квартиру в состав наследства, открывшегося после смерти Ивкиной А. А., и признать за ним право собственности на данное имущество. При этом в обоснование иска ссылался на то, что является наследником умершей Ивкиной А. А. по завещанию от <дата>. При жизни Ивкина А. А. приняла наследство после смерти сына Ивкина С. В., производила оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию жилого помещения, в отношении которого возник спор, поэтому полагал необоснованным отказ в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию на квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. <…>, д. <…>.

Решением районного суда г. Москвы от <дата> в удовлетворении иска Мошину В. В. отказано. Суд исходил из того, что квартира, находящаяся по адресу: г. Москва, ул. <…>, д. <…>, на момент смерти Ивкиной А. А., то есть на <дата>, не являлась ее собственностью, а находилась в ее доверительном управлении на основании договора доверительного управления имуществом от <дата>, заключенного Ивкиной А. А. с районной Управой Левобережного района Северного административного округа г. Москвы, поскольку на данный период времени ее сын Ивкин С. В. еще не был в установленном законом порядке объявлен умершим. Что касается представленных истцом квитанций по оплате Ивкиной А. А. коммунальных услуг и услуг по содержанию спорной квартиры, то суд пришел к выводу, что они не могут являться доказательством фактического принятия Ивкиной А. А. наследства в связи с тем, что при жизни Ивкина А. А. с заявлением в суд об объявлении своего сына Ивкина С. В. умершим не обращалась.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от <дата> решение суда оставлено без изменения.

Для защиты своих прав Мошин В. В. обратился к адвокату Олегу Сухову. Проанализировав материалы дела, адвокат обратился в Верховный суд РФ с надзорной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений, как незаконных.

Правовая позиция адвоката.

Согласно ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

В соответствии с п. 1 ст. 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с п. 3 ст. 45 ГК РФ днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели — день смерти, указанный в решении суда.

Решением районного суда г. Москвы от <дата> днем смерти Ивкина С. В. считать <дата>.

То обстоятельство, что данное решение суда было вынесено уже после смерти Ивкиной А. А., наступившей <дата>, правового значения в настоящем случае для установления дня открытия наследства после смерти ее сына Ивкина С. В. не имеет.

Гражданин согласно п. 1 ст. 45 ГК РФ может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, — в течение шести месяцев.

Ивкин С. В. по заявлению его матери Ивкиной А. А. находился в розыске с <дата>. Право на подачу заявления об объявлении сына умершим, исходя из положений п. 1 ст. 45 ГК РФ, у Ивкиной А. А. могло возникнуть только по истечении пяти лет с момента объявления его в розыск. Обстоятельства, позволяющие применить сокращенный срок для объявления Ивкина С. В. умершим (шесть месяцев), отсутствовали, поэтому до своей смерти Ивкина А. А. не имела правовых оснований для обращения в суд с заявлением об объявлении своего сына Ивкина С. В. умершим.

Решением суда объявлена (определена) дата смерти Ивкина С. В. — <дата>. Следовательно, с даты смерти Ивкина С. В. открылось в силу ст. 1113 и п. 1 ст. 1114 ГК РФ наследство, в состав которого вошли принадлежащие наследодателю Ивкину С. В. на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследником после смерти Ивкина С. В. являлась его мать Ивкина А. А. и по завещанию и по закону.

Таким образом, Ивкина А. А. на день смерти сына Ивкина С. В. <дата> была жива и совершила действия, свидетельствующие в силу п. 2 ст. 1153 ГК РФ о фактическом принятии ею наследства после смерти сына.

Результат по делу

Решение районного суда г. Москвы от <дата> и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от <дата> были отменены. Президиумом было принято новое решения об удовлетворении исковых требований Мошина В. В.: установлен факт принятия наследства Ивкиной А. А., в наследственную массу была включена квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. <…>, д. <…>, за Мошиным В. В. было признано право собственности в порядке наследования по завещанию на указанную квартиру.

Представитель по делу: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7  495 545 93 64; 
или по e-mail: uristmoscow@bk.ru
Поиск