Circumstances of the case

В Адвокатский центр Олега Сухова обратился М. (далее Ответчик). Указанному лицу принадлежало на праве собственности ½ доля нежилого помещения. Данная доля помещения была оформлена по договору купли продажи в пользу О. (далее Истец) на основании доверенности представителем М. – К.

Адвокат представлял интересы М., в соответствии с построенной позицией в суде удалось добиться вынесения решения, в соответствии с которым О. было отказано в удовлетворении требований о понуждении к регистрации договора купли-продажи нежилого помещения.

Legal position of a lawyer

В 2011 года в суд обратилась О. с иском к М. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи на объект недвижимости.

1. В соответствии со ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним»: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме другого собственника о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, а так же документы, подтверждающие отказ от преимущественного права покупки доли.

2. В договоре купли-продажи и Акте приема-передачи нежилого помещения указано, что нежилое помещение до заключения договора никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также не обременено правами третьих лиц».

Как следует из материалов дела и подтверждено сторонами в ходе судебного разбирательства, ½ доли нежилого помещения находится в залоге, что подтверждается Договором ипотеки.

Так же по факту данное жилое помещение занимало ООО на основании действующего договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Согласно ст.433 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента подписания его сторонами. Таким образом, все нарушения имеют место при его заключении.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в ст. 59 Основ гражданского законодательства «при толковании договора судом, арбитражным судом или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений» и лишь при неясности буквального смысла какого-либо условия «он (смысл) устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями и смыслом договора в целом».

В тексте документа (договора), предоставленного для регистрации перехода права собственности, должны были содержаться сведенья об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости, при этом изложено содержание ограничения, срок действия, лицо, в пользу которого ограничиваются права.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом: отсутствие данных условий в договоре означает, что сделка не соответствует требованиям закона и является НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ.

3. Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора отчуждения об отчуждении заложенного объекта недвижимости проводится при одновременной подачи заявления и документов всеми сторонами сделки (покупатель, продавец, залогодержатель), при предъявлении оригинала письменного согласия залогодержателя на отчуждение залога.

На основании п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В нарушение Закона о государственной регистрации прав, Закона об ипотеке, К. не указал в договоре купли-продажи о наличии обременения помещения банком, не предоставил письменного согласия залогодержателя на заключение указанного договора, а также не указал действующий договор аренды жилого помещения, напротив скрыл данный факт, гарантируя обратное, тем самым нарушил закон, права и обязанности всех заинтересованных сторон в сделке.

В соответствии со ст.20 Закона о госрегистрации, в регистрации прав может быть отказано, если:

-документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

4. В соответствии с правоустанавливающими документами на спорный объект недвижимости, указанное помещение является Предприятием общественного питания.

На основании ст. 560 ГК РФ: 1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ. 2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. 3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 561 ГК РФ, п. 2: До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Как пояснил истец на судебном заседании, указанные документы сторонами составлены и рассмотрены не были.

5. Кроме того, представленное истцом согласие супруга М. на сделку, а также доверенность, в соответствии с которой осуществлялась продажа, являются спорными, подвергаются сомнению, т.к. их содержание и дата оформления не отражают напрямую волю лиц, их выдавших, на совершение именно рассматриваемой сделки.

Case results

По результатам рассмотренного процесса суд отказал О. в заявленных требованиях, спорное помещение оставил в собственности М.