Нотариус и его ответственность при недействительности сделки

Нотариус и его ответственность при недействительности сделки

Участие адвоката Олега Сухова в программе «Левченко. Ракурс» телеканала РБК в качестве эксперта на рынке недвижимости. Тема эфира: Объём«серого» рынка посреднических услуг при регистрации сделок с недвижимостью заметно сократится, уверены эксперты. В середине октября нотариусов обязали самостоятельно получать сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости. Граждан избавили от необходимости самостоятельно собирать эти справки. Процесс регистрации недвижимости становится безопаснее и проще? Риэлторы теряют значимую часть рынка?

Деньги не пахнут: как мошенники обналичивают материнский капитал

Деньги не пахнут: как мошенники обналичивают материнский капитал

В судах стремительно растет количество уголовных дел, фигурантами которых выступают участники схем незаконного обналичивания материнского капитала.

Законом предусмотрено, что семьи, которые родили или усыновили второго, третьего или последующего ребенка, имеют право на получение материнского капитала в размере 408,9 тыс. руб. Порядок использования этой бюджетной субсидии жестко регламентирован. Потратить ее можно на образование детей, пенсию матери, либо улучшение жилищных условий(включая погашение ипотечных займов). При этом средства не выдаются на руки, а перечисляются на счет организации (строительной компании, банка, образовательного учреждения и пр.), либо физлица (продавца недвижимости).

В последнее время многие граждане пытаются обойти установленные законом ограничения на использование материнского капитала и обналичить подтверждающий право на субсидию сертификат, с тем чтобы потратить деньги по своему усмотрению (чаще всего на покупку бытовой техники, автомобиля и тому подобное). Обычно мошенники применяют одну из типовых схем.

Наиболее распространенная схема обналичивания

Наиболее распространенная схема обналичивания материнского капитала — приобретение жилья, заведомо не пригодного для проживания, по завышенной стоимости. Как правило, инициаторами подобных махинаций выступают посредники, скупившие за бесценок ветхую недвижимость. По взаимной договоренности рухлядь, приобретенная за 50–80 тыс. рублей, перепродается по фиктивному договору купли-продажи владельцу сертификата за 408,9 тыс. рублей, а обналиченный таким образом материнский капитал, поступивший на счет «продавца», делится между участниками схемы.

Обналичивание с привлечением банков

Другой, более сложный способ незаконного использования сертификата требует привлечения банка или микрофинансовой организации. Владелец сертификата оформляет ипотечный кредит, эквивалентный сумме материнского капитала, и направляет его на приобретение квартиры по фиктивному договору купли-продажи. После того как бюджетные деньги перечислены на счет кредитора (для погашения суммы займа и процентов по займу), они обналичиваются и распределяются между участниками схемы. Известны случаи, когда мошенники заключали десятки фиктивных договоров займа на покупку одного и того же объекта недвижимости.

Фальшивые сведения о рождении детей

Распространены случаи предоставления сначала в органы ЗАГС, а затем и в Пенсионный фонд фальшивых сведений о рождении детей, на основании которых выдавались официальные документы, необходимые для получения материнского капитала. С помощью сертификатов приобреталась недвижимость, оформлялась в собственность и перепродавалась.

По закону квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в собственность ребенка. Присутствие несовершеннолетнего в числе собственников жилья существенно затрудняет дальнейшие операции с недвижимостью. Тем не менее на практике механизмы проверки выполнения получателем материнского капитала этого обязательства отсутствуют. Чаще всего получатель субсидии предоставляет в Пенсионный фонд нотариально удостоверенное обязательство о наделении детей долями в течение 6 месяцев с момента совершения сделки, однако сроки выполнения этого обещания контролируются чиновниками и правоохранительными органами факультативно.

«Покупка» жилья у родственников, имеющих другую фамилию

Наиболее трудно доказуемой является схема обналичивания средств материнского капитала путем «покупки» жилья у родственника, носящего другую фамилию. После регистрации сделки деньги перечисляются «продавцу», который, в свою очередь, возвращает всю или часть суммы уже бывшему владельцу сертификата. Такая сделка также является сомнительной с точки зрения закона, хотя оспорить ее крайне сложно, если в операции участвуют близкие родственники.

Волна махинаций не утихает

Летом этого года в федеральное законодательство внесены поправки, направленные на предотвращение использования «серых» схем и ужесточающие порядок распоряжения средствами на улучшение жилищных условий. В частности, установлен закрытый перечень юридических лиц, допущенных к работе с материнским капиталом, из числа зарегистрированных в установленном порядке банков, микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов. Заемщикам предписано предоставлять в Пенсионный фонд документ, подтверждающий поступление на их счет привлеченных кредитных средств.

Однако пока волна махинаций не утихает. Даже несмотря на то что участие в сомнительных нелегальных сделках с использованием материнского капитала чревато не только риском потери денег из-за обмана со стороны криминальных посредников, но и реальным тюремным сроком. Все варианты обналичивания материнского капитала являются незаконными. По искам прокуратуры сотни подобных сделок уже признаны недействительными, а многие их участники могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ (мошенничество), которая предусматривает наказание в виде штрафа и лишения свободы на срок до шести лет.

Адвокат Олег Сухов,
«Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Задаток за квартиру — денежным переводом? Попрощайтесь с ним заранее

Задаток за квартиру — денежным переводом? Попрощайтесь с ним заранее

Новая схема мошенничества на рынке жилья

Специалисты бьют тревогу: в последнее время покупатели квартир стали сталкиваться со схемой мошенничества, которая прежде была распространена преимущественно на автомобильном рынке. Инструментом обмана служат системы денежных переводов. Используя их, аферисты выманивают значительные суммы якобы в виде задатка по будущей сделке — и больше не выходят на связь.

В общих чертах схема выглядит так. Размещается предложение о продаже квартиры с дисконтом до 30–50% к ее рыночной стоимости. Легенда такая: продавец проживает за рубежом и срочно нуждается в деньгах, поэтому заинтересован продать недвижимость как можно быстрее. Потенциальному покупателю «продавец» по телефону или в письме сообщает, что готов прибыть в Москву, показать квартиру и предъявить правоустанавливающие документы. Но — после получения задатка, подтверждающего реальность намерений покупателя. А то путь не близкий, билеты дорогие — что ж зря мотаться.

Как правило, размер задатка составляет 5–10 тыс. долларов. Их предлагается перечислить через одну из систем международных денежных переводов  — MoneyGram, «Контакт», Western Union и т. п., после чего выслать копию квитанции об оплате по электронной почте, скрыв контрольный номер, необходимый для получения перевода. «Продавец» квартиры заверяет, что хочет лишь убедиться в наличии перевода — а отсутствие контрольного номера обеспечит безопасность покупателя. Мол, только после сделки покупатель сообщит этот номер — и «продавец» получит деньги.

Многие покупатели недвижимости, соблазнившись дешевизной жилья, соглашаются отправить перевод. Спустя некоторое время продавец перестает выходить на связь. Перевод также исчезает… Востребовать его обратно не получается — он вроде как кем-то  уже получен.

— Во многих зарубежных странах для получения перевода не требуется предъявлять паспорт (хватает любого документа с фотографией) или называть специальный код. Достаточно указать базовые реквизиты платежного документа  — данные отправителя и получателя, сумму перевода. Многие сотрудники российских отделений банков попросту не знают этих деталей, а потому неумышленно дезориентируют клиентов, убеждая их в невозможности получения перевода без специального кода. И тем самым невольно подыгрывают мошенникам, — поясняет адвокат Олег Сухов.

В некоторых случаях для подтверждения трансакции преступники действуют изощреннее — используют подставные сайты платежных систем, которые выглядят точно так же, как настоящие, за исключением адреса. Через них получают все данные о переводе, добровольно введенные отправителем.

Олег Сухов настоятельно рекомендует не рассматривать подозрительно дешевые варианты и сомнительные схемы расчетов по сделкам с недвижимостью, а также избегать переговоров с авторами подобных объявлений, поскольку мошенники, как правило, не только изобретательны, но и очень хорошо разбираются в человеческой психологии.

Комсомольская Правда Елена Аркелян

Почему в Крыму недвижимость дороже, чем на Рублевке

Почему в Крыму недвижимость дороже, чем на Рублевке

Трудности переходного периода

Россияне уже вовсю скупают недвижимость на крымском берегу. По словам местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30–40% и продолжают расти. А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже сопоставима с ценами на Рублёвке. И все же риэлторы пока советуют не торопиться совершать сделки.

Как объяснил адвокат Олег Сухов, в настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы, в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему» России. Это означает, что до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству. Органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра. Пока отсутствуют даже бланки документов и программное обеспечение.

На практике это значит лишь то, что все сделки с недвижимостью в регионе заморожены. Положение осложняется еще и тем, что с самого начала марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ к Государственному реестру Украины (аналог российского Росреестра) для Крыма и Севастополя. А ведь именно в этом учреждении проводятся все сделки с недвижимостью. Более того, без доступа к базе Госреестра крымчане и севастопольцы просто не могут подтвердить право собственности на данный объект, а риэлторы и покупатели – проверить историю квартиры или дома, изучить правовую чистоту участка, дома или квартиры. А без подобной процедуры в России не выводит объект на сделку ни одно уважающее себя агентство недвижимости.

— Нельзя назвать точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам. По разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев, — считает Олег Сухов. — Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей.

Нельзя не учитывать и объективные, исторически сложившиеся причины, по которым крымская недвижимость и курорты пока еще «не дотягивают» до зарубежных аналогов, пусть даже и эконом-класса. Как заявила эксперт международного агентства недвижимости «Сфера Групп» Наталья Снегирева, большинство совершаемых сделок по покупке недорогой квартиры или домика не берегу моря стоимостью $30 000 — $70 000 по-прежнему приходится на Болгарию, Турцию, Грецию и Испанию. За подобную сумму в перечисленных странах можно приобрести современное комфортное жилье. В Крыму же при аналогичной стоимости покупки клиент может рассчитывать лишь на убогое жилье советской постройки: домик без удобств или квартиру в панельной«хрущобе» или «брежневке».

Сдавать в аренду туристам жилье в Крыму не слишком выгодно из-за короткого курортного сезона. Добавим сюда же бытовые трудности с электроэнергией и водой, неудобную дорогу и советский уровень сервиса, — и предложение вложиться в Крым покажется не слишком привлекательным.

— Чтобы недвижимость Крыма стала конкурентоспособной, нужно не только появление достойных девелоперских проектов, но и реализация целого комплекса мер, таких как наделение региона статусом особой экономической зоны (ОЭЗ), создание корпорации развития Крыма и принятие специальной федеральной целевой программы, — считает Наталья Снегирева, — Как известно, разработка и реализация подобных государственных программ занимает далеко не один год, что не устраивает сегодняшних покупателей недвижимости, которые хотят жить сегодня, а не в ожидании светлого будущего.

Мораторий на сделки – рынок готовится к скачку?

Руководство Крыма решило временно, до Нового года ввести мораторий на сделки с недвижимостью, приватизацию земли и республиканской собственности. По словам бывшего первого вице-премьера крымского правительства Рустама Темиргалиева, эта мера введена до утверждения Генерального плана развития территории Крыма, разработка которого поручена Минрегионразвитию и Минстрою России совместно с крымскими ведомствами. Кроме того, на территории полуострова будет проведен аудит с привлечением нотариусов и местных администраций всех объектов недвижимости и земельных участков, последует массовая перерегистрация уже существующих прав собственности на все недвижимое имущество и внесение информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕРГП). Лишь после этого участники рынка недвижимости получат достоверную картину о собственниках, необходимую как для государственных, так и для частных инвестиций.

К счастью, желающие вложиться в Крым есть. По результатам исследования, проведенного Международным агентством недвижимости «Сфера Групп», около 30% потенциальных покупателей зарубежной бюджетной курортной недвижимости проявляют повышенный интерес к недвижимости Крыма.

Людей не пугают очевидные риски, связанные с «черным рынком» недвижимости. «Разумеется, в сложившихся условиях резко возрастает риск мошенничества, но, по-видимому, россиян и это не смущает. Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

В условиях правового вакуума уже сложились «серые схемы» купли-продажи. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксирована цена объекта в день сделки. Покупатель передает задаток наличными, или же стороны арендуют банковскую ячейку на длительный срок. После этого продавец передает покупателю на руки украинское свидетельство о регистрации права собственности.

В новостройках процесс передачи участка или квартиры происходит через переоформление на покупателя членства в кооперативе, а получение денег оформляется распиской.

Конечно, в условиях, когда сделку часто нельзя оформить нотариально, ведь многие нотариусы в Крыму пока не работают из-за перехода на российское законодательство, риск обмана возрастает на порядок. «Например, в любой момент может выясниться, что недвижимость находится в залоге по банковским кредитам. Владельцы жилья, приобретенного по сомнительным схемам, рискуют втянуться в длительные судебные разбирательства как с лицами, оспаривающими право собственности, так и с банками. Существует опасность того, что опрометчиво приобретенные земельные участки уже в обозримом будущем могут принудительно изъять новые власти для развития заявленных российским правительством социальных, инфраструктурных, транспортных проектов», – поясняет Наталья Снегирева.

Если продавец и не идет на сознательный обман, совсем не факт, что после внедрения российской системы регистрации прав собственности оформленные по серым схемам объекты можно будет приватизировать или перерегистрировать в собственность по российским законам. После адаптации Крыма к российской системе учета прав и кадастру могут возникнуть проблемы, связанные с разночтениями в украинском и российском реестрах собственности.

Интерес разогревают искусственно

В чем же причина такого спроса на крымскую недвижимость? По мнению директора компании Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерины Орловой, рынок недвижимости Крыма «разогревают» искусственно, по такой же схеме, которую мы уже видели в Сочи.

Это и хорошо, и плохо, ведь протекционизм, в той или иной форме, всегда был действенным способом реанимации экономики страны в период ее упадка. Конечно, важно уточнить, что именно эффективным способом экстренной реанимации, а не постоянным механизмом, как данная мера применялась в период Советского Союза.

Вспомним, как долго внушали обоснованные опасения перспективы развития Сочи. Учитывая высокие цены и низкое качество услуг, многие эксперты обоснованно сомневались в востребованности этого курорта для всех социальных слоев. В значительной мере рынок недвижимости в Сочи был бы«разогрет» до необходимой отметки, в первую очередь, инвестиционными сделками частных инвесторов. Одновременно в городе строили новые современные отели, спортивные сооружения, обучали персонал работать по мировым стандартам.

Со временем перемены неизбежно коснутся и Крыма, как курорта эконом-класса. В Крыму рост цен может быть обусловлен уже только ростом числа туристов. В условиях, когда, вполне возможно, гражданам России могут существенно осложнить выезд на зарубежный отдых, свои курорты будут востребованы, как никогда. Да и в ситуации доступности зарубежных курортов немалое количество людей предпочитают внутренний туризм. Ведь в любой стране везде существуют свои минусы для регулярного отдыха, особенно с семьей: или это совсем чуждые культуры, или длительный (дорогой) перелет.

Топ-5 самых популярных мошенничеств с жильем и землей по липовым документам

Топ-5 самых популярных мошенничеств с жильем и землей по липовым документам

Юристы составили рейтинг фальшивок, наиболее распространенных при сделках в недвижимостью

В последнее время в судах возросло количество дел, которые прямо или косвенно связаны со сделками купли-продажи недвижимости по поддельным документам. «Юридический центр адвоката Олега Сухова» обобщил судебную практику и составил рейтинг наиболее распространенных мошеннических схем, основанных на таких фальсификациях.

1. Липовые доверенности

Чаще всего для незаконных сделок с жильем (включая приватизацию) мошенники используют поддельные доверенности, в том числе выданные от имени уже умерших хозяев квартир. Поэтому при покупке недвижимости у лиц, которые действуют по доверенности, надо соблюдать повышенную осторожность и перепроверять факт выдачи документа у нотариусов. А также выяснять причины, по которым хозяин не может совершить сделку лично. При возникновении малейших сомнений от покупки лучше отказаться.

2. Несуществующие договоры

Не менее популярный инструмент в арсенале проходимцев — подделанные договоры (купли-продажи, приватизации, переуступки и пр.). На рынке долевого строительства распространены случаи так называемых «двойных продаж». Это когда квартира продается разным лицам по двум договорам — сначала по фиктивному предварительному, а затем — по реальному договору долевого участия.

3. Выдуманные решения судов

На третьем месте — фиктивные решения судов, либо подлинные вердикты, в которых изменены определенные фрагменты или формулировки. Недавно от такой схемы мошенничества пострадали сразу несколько семей в Уфе. Они приобрели квартиры у лиц, завладевших жильем на основании липового решения суда, и теперь втянуты в продолжительные судебные разбирательства. Результаты подобных афер ежегодно проявляются и в столице. Совет юристов: если права на недвижимость оформлены на основании судебного решения, покупателю необходимо выяснить, выносилось ли оно на самом деле, и находилось ли вообще дело в производстве указанного в документе суда.

4. Чиновничьи подтасовки

На четвертом месте — распоряжения органов местного самоуправления и документы о праве собственности на землю. Чаще всего подделываются свидетельства о праве собственности на землю старого образца, а также постановления глав сельских и районных администраций о выделении участков. В них вносятся фиктивные сведения и приписки. Как показывает анализ судебной практики по уголовным делам, наиболее активно такие махинации — с целью завладеть нужной землей — проворачивают чиновники разного ранга: от прокуроров до муниципальных служащих. Многим жуликам удается пройти стадию государственной регистрации сделок и легализовать недвижимость через цепочку перепродаж, активными участниками которых зачастую становятся родственники злоумышленников.

5. Фальшивые удостоверения личности

Замыкают пятерку самых ходовых фальшивок на рынке подделанные и украденные паспорта, которые также активно используются при совершении мошеннических операций с недвижимостью.

— Сегодня любой гражданин может осуществить первичную проверку действительности паспорта в режиме онлайн на сайте Федеральной миграционной службы. Для этого надо знать серию и номер паспорта, а также дату его выдачи, — напоминает адвокат Олег Сухов. Растет также количество уголовных дел, связанных с подделкой свидетельств о рождении детей — подложные метрики активно используются мошенниками для обмана чиновников и незаконного получения материнского капитала.

По словам Олега Сухова, большое количество судебных разбирательств и скандалов, связанных с подделкой документов на недвижимость, отчасти обусловлено несовершенством системы регистрации сделок. Проблема состоит в том, что при государственной регистрации перехода прав на недвижимость регистраторы проводят лишь стандартную правовую экспертизу, иначе говоря, проверяют представленный заявителями пакет документов на предмет его соответствия законодательству. Подлинность бумаг оценивается визуально, лишь в редких случаях процедура регистрации сделки приостанавливается до выяснения всех обстоятельств.

При таком раскладе стать жертвой махинаций может любой участник сделки с недвижимостью. Чтобы свести риски к минимуму, необходимо тщательно — по всем возможным каналам — проверять информацию, правоустанавливающие документы, не приобретать объекты, выставленные по заниженным ценам. А если уж обман вскрылся — без промедления обращаться за помощью к профессиональным юристам, в правоохранительные органы и суд.

Какие ошибки риэлторов могут привести к потере квартиры

Какие ошибки риэлторов могут привести к потере квартиры

При покупке или продаже квартиры, аренде помещения и других сделках с недвижимостью без риелторов не обойтись. Они как никто другой способны ускорить и успешно завершить сделку. Однако иногда происходят неприятные случаи, когда клиенты недобросовестных агентств недвижимости и частных маклеров подвергаются значительному риску потери жилья и денежных средств. О трех наиболее распространенных случаях рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Передача агентству недвижимости денежных средств на ответственное хранение

«Не стоит передавать деньги на ответственное хранение агентствам недвижимости, — советует адвокат Олег Сухов. — Нередко это оказывается банальным мошенничеством».

В качестве примера можно привести совсем недавнее происшествие, когда сотрудник одного из крупнейших агентств недвижимости в Москве принимал от клиентов средства на покупку квартир и помещал их в ячейку агентства, якобы на ответственное хранение. Суммы исчислялись многими миллионами. Взамен клиентам выдавались гарантийные письма с обязательством возвратить деньги в случае невыхода на сделку. Кроме того, в гарантийных письмах имелась ссылка на некую доверенность, подтверждавшую полномочия риелтора. Вскоре риелтор с деньгами скрылся, а агентство представило в суд указанную в гарантийном письме доверенность, где отсутствовали полномочия на принятие денег в интересах риелторской компании. Иски к агентству недвижимости в настоящее время рассматриваются в судах Москвы.

Адвокат предупреждает, что любая передача денежных средств агентству недвижимости, будь то аванс, оплата за услуги и др., должна быть надлежащим образом оформлена, а именно: платежным поручением, чеком контрольно-кассовой машины, распиской. Все другие документы являются недопустимыми доказательствами, а потому судами принимаются не всегда. Если оплата осуществляется по доверенности, то одной расписки недостаточно, т. к. именно доверенность закрепляет право на получение денег, иначе их передача подтвержденной считаться не может.

Неправильно оформленная расписка и выбор банковской ячейки

Правильно оформленная расписка — очень важный документ, подтверждающий передачу денежных средств и, соответственно, исполнение обязательств по договору.

Выбор банковской ячейки, где хранятся деньги покупателя до регистрации перехода права собственности, надлежащим образом оформленный договор с банком, обладание ключами от ячейки — все это может стать гарантией беспроблемной сделки или, наоборот, привести к непоправимым последствиям.

Непрофессиональная проверка документов по сделке

«Не всегда следует слепо доверяться сотрудникам агентств недвижимости, как бы убедительно они ни уверяли в своей квалификации, ссылаясь на идеальные рекомендации, исключающие возможные проблемы, — предупреждает адвокат Олег Сухов. — Любой покупатель или продавец должен самостоятельно, пусть даже на обывательском уровне, вникать в процесс совершаемой сделки. Если риелтор или иной представитель агентства недвижимости не может внятно ответить на ваш вопрос, приостановите сделку и обратитесь к независимому специалисту».

Так, одна из клиенток юридического центра, доверившись агентству недвижимости, приобрела квартиру в новостройке, однако через год выяснилось, что на жилое помещение претендует и другой дольщик, с которым договор был оформлен более ранней датой. Квартира приобреталась по уступке права через инвестора-посредника. Риелторы не удостоверились в легитимности уступки и юридической чистоте сделки. Информация о наличии иных претендентов на новостройку у основного застройщика истребована не была. В итоге суд признал право собственности на жилое помещение за первым дольщиком, фигурировавшем в реестре застройщика. Инвестор-посредник ликвидировался, а пострадавшая женщина осталась без денег и без квартиры, в настоящее время идет судебное разбирательство о взыскании убытков в связи с ненадлежаще предоставленной информацией и некачественно оказанной услугой по продаже новостройки.

РБК

Адвокат: кого чаще всего обманывают на рынке недвижимости

Адвокат: кого чаще всего обманывают на рынке недвижимости

Мошенники и сомнительные застройщики ловят в капканы на рынке недвижимости сотни людей. Но есть у них и любимчики, говорит адвокат Олег Сухов. Особенно доверчивыми оказываются четыре категории.

Во-первых, приезжие из провинции. Почти 35% мошеннических схем направлено именно на данную группу покупателей. Столь высокий процент объясняется в первую очередь тем, что перебирающиеся в большие города из скромных провинций жители не готовы к тому, что их обманут. Во-вторых, богема, то есть представители науки и искусства. Это 30%.» Эта группа людей весьма доверчива, в большей степени романтична, далека от приземленности, быта и суровой действительности», отмечает адвокат. В-третьих, состоятельные бизнесмены, привыкшие выстраивать отношения на доверии и честном слове. Еще 25%. И последние 10% приходятся на глубоко верующих, которые больше надеются на бога.

Ошибки людей

Сухов выделяет три основные ошибки клиентов – если их убрать, то 90% обманов на рынке просто не пройдут.

1) Не проверяются история квартиры, ее правоустанавливающие документы, личность продавца. При приобретении жилого помещения в обязательном порядке следует проверить так называемую «историю квартиры»: документы из паспортного стола для получения информации о всех ранее осуществляемых прописок и выписок; выписки регистрирующего органа для изучения данных об арестах и сделках с недвижимостью; документы из местной администрации по необходимости и так далее. По новостройкам нужно проверять разрешение властей на строительство, договоры аренды и прочее.

2) Заключение договора, не отвечающего букве закона. В договоре на приобретение первички должны быть прописаны следующие обязательные условия: полные и точные данные покупателя и продавца, ссылки на правоустанавливающую документацию, в том числе обязательны ссылки на договоры на земельный участок и разрешение на строительство, характеристики жилого помещения с указанием на номер, этаж, секцию с приложением плана квартиры на этаже, окончательная стоимость жилого помещения и другие нюансы.

3) Неправильный расчет между сторонами. Отсутствие надлежащих платежных документов (закон предусматривает только два вида подобных документов для расчетов с организациями: чек контрольно-кассовой машины к квитанции к приходному-кассовому ордеру или платежное поручение; и два вида документов при расчетах между физическими лицами: расписка и платежное поручение); несвоевременная передача денежных средств, например, до регистрации договора в Росреестре; указание меньшей стоимости объекта продажи, чем ее фактическая цена, оплата по договору иным, третьим лицам, которые не имеют отношение к предмету сделки, эти и другие ошибки приводят участников договора к утрате права и на претендуемую недвижимость, и на переданные денежные средства.

Как распознать мошенничество

1) Стоимость жилья сильно занижена по сравнению со средней по рынку. Не менее 9 из 10 выставляемых на реализацию квартир со скидкой – это «опасные» квартиры, историю которых необходимо «изучать» очень и очень тщательно.

2) Предоставление сфальсифицированных, поддельных документов, или не предоставление нужных документов, но демонстрация большого количества документов, не имеющих отношение к делу. Это переклейка фотографий в документах, подтверждающих личность, использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина, поддельные штампы прописки, использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность, использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки, фальшивые платежные документы и прочее.

3) Психологические уловки: хорошая реклама, презентабельные офисы, дорогая обстановка, расположение к себе клиентов. Если говорить о первичном рынке жилья, то какой бы не был крупный и/или известный Застройщик, предлагающий квартиры в новостройке, необходимо очень тщательно и внимательно знакомиться и с правоустанавливающей документацией на строительство, и с предлагаемым к заключению договором.

metronews.ru

Поиск