Покупая квартиру, трудно предположить, что через 1 — 2 года продавец обанкротится, и жильё попадет в конкурсную массу. Но данный вариант не следует исключать. Встает вопрос: как в таком случае отстоять квартиру? На этот и другие вопросы ответит адвокат Олег Сухов.

Практика показывает, что арбитраж выносит решение о признании договора купли — продажи недействительным, если стороны занизили сумму сделки, квартира банкрота отошла заинтересованному лицу, сделка оказалась безденежной или когда у покупателя отсутствовали средства на покупку квартиры. Рассмотрим эти основания подробнее.

Занижение стоимости сделки

Продавцу выгодно, чтобы в договоре фигурировала как можно меньшая сумма, полученная от продажи квартиры. В этом случае продавец уменьшает НДФЛ. Поэтому 10 – 15 лет назад сумма, официально уплаченная за жильё, частенько была на 40% — 50% меньше рыночной стоимости объекта. Справедливости ради (а я всегда стою за справедливость) отмечу, что после повального введения кадастровой стоимости подобные сделки не встречаются. Сегодня стороны занижают стоимость квартиры максимум на 15% — 20%. А это укладывается в рамки, установленные законом (ст.214.10 НК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта, то налоговая база определяется по формуле: кадастровая стоимость * понижающий коэффициент 0,7. И если, финансовый управляющий настаивает в суде, что снижение цены в пределах 30% от стоимости квартиры ведет к недействительности сделки, то можно сослаться на статью 214.10 НК РФ. Если уж государство для целей налогообложения признает подобную «скидку» вполне законной, то почему кредиторы и управляющий считают иначе?

Другой вопрос, если банкрот продал квартиру в 2017 — 2019 годах. Тогда кадастровая реформа только набирала обороты, и граждане не обращали внимания на подобные «мелочи». Вот классический пример. В 2017 году компания продала гражданину квартиру за 1 000 000 рублей, хотя помещение стоило 3 000 000 рублей. В 2018 году продавец обанкротился. А еще через год арбитраж признал сделку недействительной. В связи с тем, что покупатель продал спорную квартиру третьему лицу, судья обязал его внести в конкурсную массу 3 000 000 рублей. Вынося решение, арбитраж отметил, что «сделка совершена при неравноценном встречном предоставлении», а потому, мол, имеются железные основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (Постановление АС Восточно — Сибирского округа по делу №А58-5299/2017 от 13.12.2019 года). Интересно, что судьи не нашли доказательств какого-либо сговора или взаимосвязи между покупателем и продавцом. Последний просто хотел побыстрее продать ненужный актив, а покупатель страстно желал купить на «грош пятаков», чтобы с выгодой перепродать квартиру. В результате остался без квартиры и без денег.

Поэтому, когда сумма, переданная покупателем за квартиру, превышает цену, указанную в договоре, то следует где-то (например, в дополнительной расписке) зафиксировать реально уплаченную стоимость. Если продавец обанкротится, то расписка сыграет свою роль в суде. В противном случае покупатель не докажет отсутствие «неравноценного встречного предоставления». Можно, конечно, нарисовать подобную «расписку» и в ходе судебного заседания. Такие случаи встречались лет 7 — 8 назад. Но согласится ли на это продавец? К тому же, если въедливый финансовый управляющий потребует назначить экспертизу давности изготовления документа, то она выявит подделку. А это уже чревато ч. 1 ст. 303 УК РФ (фальсификация доказательств). Мелочь, конечно, но неприятно. Можно также аргументировать, что квартира находилась в крайне запущенном состоянии. Поэтому стороны договорились о снижении цены. Понятно, что в этом случае покупатель обязан предъявить суду документы, подтверждающие затраты на ремонт. Другой вопрос, если продавец «уступил» объект с дисконтом в 50% — 80%. Тут уже не помогут никакие доводы.

Отсутствие у покупателя источника доходов

Арбитраж внимательно изучает доходы покупателя и устанавливает, мог ли гражданин вообще купить спорную квартиру. Если официальные доходы гражданина не превышают, допустим, 120 000 рублей в год, а он приобрёл жилье за 5 000 000 рублей, то судья в 9 случаев из 10 признает сделку недействительной и отберет квартиру. Например, жительница Ростова-на-Дону продала в 2018 году квартиру за 2 000 000 рублей. В 2020 году арбитраж признал продавца банкротом, а еще через год тот же суд признал недействительным договор купли-продажи помещения. Вынося вердикт, арбитраж отметил, что «… исследовал вопрос о финансовой возможности покупателя уплатить указанную в договоре цену квартиры и, оценив представленные в материалы дела доказательства о его доходах … пришел к выводу о том, что приобретатель не доказал наличие у него на дату заключения оспариваемой сделки наличных денежных средств в сумме 2 миллионов рублей» (Постановление АС Северо — Кавказского округа по делу №А53-16947/2019 от 27.12.2021 года). К такому повороту событий надо быть готовым. В подобных ситуациях приобретатели недвижимости ссылаются на то, что купили квартиру на деньги, взятые у родственников (чаще) или у друзей (реже). В качестве доказательств в судах фигурируют расписки о получении денег в долг. При этом надо помнить, что судье нужно предъявить оригинал расписки или договора займа. Тогда он откажется признать сделку недействительной (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.08.2020 N Ф01-12342/2020 по делу N А11-14820/2018).

А вот ксерокопия, как говорится – «не прокатит». Арбитраж признает договор недействительным и отберет жильё, если покупатель не предъявит оригинал документа (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.12.2020 N Ф01-13965/2020 по делу N А43-39647/2018).

Кстати, доказывая возможность приобретения квартиры за «наличку», покупатель вправе ссылаться и на свое материальное благополучие. Если он «занимает руководящие должности, ежегодно проводит отпуск за границей, имеет в собственности автомобиль, а также личные накопления…», то подобные аргументы вполне удовлетворят суд, и арбитраж откажется признать договор недействительным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2018 N Ф05-9223/2018 по делу N А40-43496/16).

Безденежность сделки

Это основание пересекается с установлением финансовой возможности покупателя приобрести квартиру у банкрота. Оно характеризуется более въедливым исследованием порядка совершения договора. Так, если судья придет к выводу о том, что у покупателя не было финансовой возможности купить квартиру за наличный расчет, то он откажется признать в качестве доказательства не только расписку, но и договор аренды банковской ячейки. «Само по себе наличие договора аренды индивидуальной сейфовой ячейки не подтверждает факт хранения в ячейке денежных средств в сумме, позволяющей уплатить стоимость спорной квартиры» (Постановление АС Северо – Кавказского округа по делу №А53-16947/2019 от 27.12.2019 года).

В качестве доказательств факта встречного предоставления денежных средств, признаются акт приема – передачи денег (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2019 № Ф06-43230/2019 по делу N А65-7614/2017), кредит, полученный покупателем в период покупки квартиры (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2020 № Ф07-1588/2020 по делу № А56-5467/2016), показания сотрудников банка, присутствовавших при закладывании денег в ячейку.

Родственные и деловые связи между покупателем и продавцом

Если арбитраж установит родственную или иную взаимозависимость между продавцом и покупателем, то судьба квартиры почти предрешена. В 2/3 случаев судья признает договор недействительным и жилье (либо эквивалент его рыночной стоимости) пополнит конкурсную массу (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.12.2021 N Ф01-6671/2021 по делу N А79-52/2016). Сделки между зятем и тещей, мужем и женой, братом и сестрой, сыном и отцом зачастую шиты белыми нитками. Интересно, что, несмотря на обширную многолетнюю судебную практику, будущие банкроты раз за разом наступают на одни и те же грабли, «продавая» квартиры родственникам и знакомым. Нет, конечно, арбитраж может признать подобную сделку законной, но в этом случае «стандарт доказывания» считается повышенным (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.03.2021 № Ф01-1334/2021 по делу №А82-18628/2017). Иными словами на дату продажи банкрот обязан не иметь признаков неплатежеспособности, покупатель должен доказать свою финансовую состоятельность, а также факт реальной оплаты объекта за рыночную цену (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.06.2020 № Ф01-9480/2020 по делу №А28-12215/2017).

Какие еще необходимы доказательства

В ходе судебных заседаний доказываются и другие обстоятельства. Так, для нивелирования утверждений финансового управляющего о мнимости договора купли-продажи, надо представить в суд не только документы, подтверждающие передачу денег за квартиру, но и квитанции по оплате ЖКХ, доказывающие, что покупатель несет бремя содержания помещения (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.11.2021 N Ф01-6161/2021 по делу №А29-3020/2019).

В большинстве случаев отказывая управляющему в удовлетворении требований о признании сделки недействительной суды констатируют, что истец «не доказал факт причинения вреда имущественным правам кредиторов должника» и «у гражданина-должника на момент заключения договора отсутствовали долговые обязательства» (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.09.2017 № Ф02-4543/2017 по делу № А33-4662/2016). Поэтому необходимо выяснить обладал ли продавец – банкрот признаками неплатежеспособности на дату заключения договора купли – продажи. Для начала заходим в Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве (https://old.bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1), заполняем графы «Поиска должников» и ищем нужного субъекта. Найдя фигуранта, смотрим на дату принятия судом заявления о банкротстве. Все сделки, заключенные продавцом в течение трех лет до этого момента входят в период подозрительности (ст.61.2 закона о несостоятельности). Если покупатель приобрел квартиру раньше этого периода, то на 99% суд откажется признать сделку недействительной. Гораздо хуже, когда банкрот реализовал помещение в указанный промежуток времени. Тогда придется искать продавца в картотеке арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/) и в системе ГАС Правосудие. Если на момент продажи в отношении продавца было возбуждено арбитражное и (или) гражданское судопроизводство, то это не очень хорошо. Раньше, в подобных случаях, суды указывали, что покупатель «не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, так как на момент совершения сделки продавец отвечал признакам неплатежеспособности» и отбирали квартиру (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.12.2021 N Ф01-6671/2021 по делу N А79-52/2016). Однако за последние год — два ситуация изменилась. Так, если суд установит, что покупатель и продавец не являются родственниками и взаимозависимыми субъектами, а квартира реально перешла к покупателю, то он признает ответчика добросовестным приобретателем и откажется признать сделку недействительной (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.11.2021 N Ф01-6161/2021 по делу N А29 -3020/2019). Поэтому можно смело ссылаться на свою некомпетентность в этом вопросе. Это как раз тот случай, когда «незнание закона» не влияет на окончательное решение суда.

Выводы

В основе почти всех судебных решений, признавших сделки с квартирами недействительными, лежат занижение стоимости жилья, отсутствие у покупателя подтвержденных доходов или возможности купить объект, безденежность договора, взаимозависимость между сторонами, и совершение купли-продажи в период подозрительности, когда банкрот уже испытывал финансовые трудности. При этом в судебных актах присутствуют сразу 2 – 3 (а то и больше) вышеперечисленных оснований. Например, занижение сопровождается отсутствием у покупателя доходов, взаимозависимостью сторон и безденежностью сделки. Все это делает защиту прав покупателя нетривиальной задачей. Тем не менее, отчаиваться не стоит. Практика показывает, что грамотно выстроенная защита и собранные доказательства помогают отстоять жилье даже на первый взгляд в безвыходных ситуациях.