Переход на проектное финансирование и счета эскроу обезопасил деньги граждан при банкротстве застройщика. Однако внедрение новых правил вызвало ряд вопросов со стороны потребителей. Например, как дольщику, внесшему деньги на эскроу, получить при банкротстве строительной компании не средства, а квартиру. Новая статья адвоката Олега Сухова ответит на этот вопрос.

Проблемы правоприменения ст. 201.12 – 2

Порядок участия в банкротстве владельцев счетов эскроу регулируется статьей 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Когда в 2018 году законодатель принял эту норму, юристы разом заговорили, что участники строительства с эскроу в случае банкротства девелопера станут такими же обманутыми дольщиками, как и их предшественники в 90-ые и «нулевые» годы. Ведь эта статья предполагает участие владельцев эскроу в процедуре банкротства, если граждане не пожелают вернуть деньги и потребуют квартиры.
Однако в 2019 году закон № 151-ФЗ обставил применение статьи 201.12-2 дополнительными условиями, указав, что статья применяется, если застройщик обанкротился до 27.06.2019 г., и к этой дате не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Формулируя это условие, законодатель не использовал союз «также». Это свидетельствует об ограниченном применении нормы. Получается, что если застройщик обанкротился в 2020 году, то данная статья уже не применяется. Однако на сегодняшний день только эта норма подробно описывает алгоритм действий владельца эскроу при банкротстве застройщика, если гражданин хочет получить квартиру, а не деньги.

Застройщик — банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию

Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).
Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течении 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.

Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.

Компания обанкротилась, не закончив строительство и не получила разрешение на ввод в эксплуатацию

В этом случае дольщик вместо возврата денег с эскроу также заявляет требования о передаче помещений, входит в реестр кредиторов и участвует в процедуре. Конкурсный управляющий (при наличии оснований) включает требования в реестр и проводит собрание. Правда на этот раз управляющий ставит перед дольщиками не вопрос о передаче помещений, а о привлечении для завершения строительства другой строительной компании, когда подобная возможность имеется. Новый застройщик приобретает права и обязательства девелопера-банкрота. При этом участники строительства не вправе требовать от нового застройщика уплаты штрафов и неустоек «за грехи» обанкротившейся организации.

Достраивать объекты может и Фонд по защите прав дольщиков (ст.201.15-1 закона № 127-ФЗ), если решит профинансировать завершение строительства дома.

Владельцы эскроу не вправе создавать кооператив для завершения строительства

Статья 201.10 закона № 127-ФЗ даёт дольщикам право создать кооператив (ЖСК) и при наличии условий ходатайствовать перед арбитражем о погашении требований путем передачи кооперативу прав застройщика на «незавершенку». Однако эта норма не распространяется на владельцев эскроу. Эта категория дольщиков не вправе создавать ЖСК и завершать подобным образом строительство объекта (ст. 201.12-2).

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

Встает вопрос, что делать, если застройщик обанкротился в 2020 (или в последующие годы), и при этом заключал ДДУ только с использованием эскроу. Пока что подобных случаев не зафиксировано. Конечно, на Федресурсе встречаются конкурсные производства, возбужденные в 2020 г. Однако ДДУ по этим делам подписывались ещё в 2015 — 2016 годах, когда об эскроу не было речи. Поэтому «классические» банкротства застройщиков, применяющих ДДУ исключительно с эскроу, появятся только через 2 — 3 года. Пока нет судебной практики. И если статья 201.12-2 не будет применяться, то удовлетворение требований пройдет по стандартной схеме. Прежде всего, гражданин сможет вернуть деньги с эскроу. Если же застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию до банкротства, то участник строительства с эскроу заявит требования о передаче помещения. Тем более, что статья 15.4 закона о долевом участии в строительстве не обязывает дольщика разрывать ДДУ при банкротстве девелопера. Эта норма говорит лишь о том, что несостоятельность застройщика считается основанием для расторжения договора. Кроме того, статья 201.1 закона о банкротстве считает дольщика, внесшего деньги на эскроу, субъектом процедуры банкротства.

Другой вопрос, что делать, если строительная фирма обанкротится и оставит объект незавершенным. Здесь действуют уже другие правила. Так, ДДУ содержит срок сдачи дома. Соответственно, при оформлении эскроу уполномоченный банк вносит в договор (или оферту) эту дату, как день истечения срока действия эскроу. В свою очередь статья 860.10 ГК РФ обязывает кредитную организацию закрыть счет по истечении срока действия договора эскроу. Одновременно, внутренние положения уполномоченных банков об открытии и обслуживании эскроу обязывают застройщиков предоставлять сведения об изменении плановой даты ввода объекта в эксплуатацию. Если же строители обанкротятся, то не перенесут срок и не известят банк. Поэтому последний самостоятельно перечислит деньги гражданину и закроет эскроу. Получается, что кредитная организация не только закроет счет, но и расторгнет за гражданина ДДУ. Ведь не оплата по договору — это основание для расторжения. Понятно, что в такой ситуации человек не сможет стать участником процедуры банкротства и претендовать на квартиру. Но это опять же только предположение, потому что таких ситуаций еще не было.

Выводы и прогнозы

Итак, сегодня дольщик с эскроу вправе отказаться от денег и, вступив в процедуру банкротства, получить жилье. Однако это тяжело сделать. Основная функция эскроу — это не передача квартиры после банкротства девелопера и не извлечение дохода, а сбережение денег и возврат человеку при несостоятельности застройщика. Поэтому чиновники в интервью говорят не об участии гражданина в процедуре банкротства, а о возможности вернуть деньги.

В настоящий момент продолжается переход на проектное финансирование. Тем не менее уже можно делать прогнозы. Так, скорее всего, лет через 5 — 6 перестанут работать статьи о финансировании фондом незавершенного строительства и спецсчете для финансирования. Ведь если кредит на постройку дома выдал банк, а деньги дольщиков условно депонированы на эскроу, то зачем Фонду «лезть» в это дело? Деньги граждан защищены, а банк вправе выдать новый кредит или обанкротить застройщика. Это подтверждается и тем, что ЕИСЖС (https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков) в реестре проблемных объектов не относит эскроу к механизму защиты прав граждан. Таковыми являются только компенсации Фонда и завершение строительства за его счет. То есть, по мнению чиновников, эскроу достаточно для нивелирования рисков.

Кроме того, законодатель отменит статьи о погашении требований за счет передачи «незавершенки», передачи жилья и машино-мест, о собрании дольщиков и о погашении требований владельцев эскроу. Какой смысл и от этих норм, когда строительство велось на деньги банка, а средства дольщиков лежали «мертвым грузом» на эскроу и возвращены человеку после банкротства строительной компании?

В то же время появятся новые статьи. Так в Думе муссируется вопрос о компенсации владельцам эскроу при банкротстве застройщика. Речь идёт об убытках, понесенных дольщиками в результате инфляции и роста цен на квартиры пока деньги «висели» на счете, а также о потерях на выплаченных процентах, если гражданин брал ипотечный кредит. Возможно, скоро увидим законодательные инициативы, направленные на решение этих проблем.

Ну, и наконец, должны решаться и теоретические вопросы. Юристы и ученые правоведы утверждают, что при использовании эскроу ДДУ теряет признаки «долевого участия». Это участие предполагает использование денег непосредственно в процессе строительства. Однако при условном депонировании при возведении здания используются деньги банка, а не дольщиков. В конечном итоге граждане, конечно, оплачивают объекты, но не «участвуют» в строительстве. Следовательно, это уже не ДДУ, а что-то другое. Поэтому рано или поздно в законе появится новый термин для определения данного договора.